La clause de médiation des actes notariés : du bidon (vide)

En premier lieu, force est de constater qu’aucun préalable général de médiation n’a été posé par les parties comme étant un préalable obligatoire. En effet, en page 30 de l’acte notarié figure une clause intitulée ‘médiation’ et rédigée en ces termes : « les parties sont informées qu’en cas de litige entre elles ou avec un tiers, elles pourront, préalablement à toute instance judiciaire, le soumettre à un médiateur qui sera désigné et missionné par le centre de médiation notariale dont elles trouveront toutes les coordonnées et renseignements utiles sur le site: http://www.mediation.notaires.fr ». Certes, la SAS Provence Lotissements a saisi le centre de médiation le 10 juin 2020, sans toutefois qu’une telle démarche aboutisse, aucun élément ultérieur n’étant produit de ce chef. En tout état de cause, cette médiation est une simple faculté pour les parties, et l’absence de recours à celle-ci ne saurait rendre irrecevable l’instauration d’une instance en référé.

En second lieu, pour s’opposer à la demande de consignation d’une partie du prix d’achat présentée par les intimés, la SAS Provence Lotissements soulève une fin de non recevoir tirée du non respect d’une clause contractuelle prévoyant une procédure de résolution amiable préalable du litige.

En pages 20 et 21 de l’acte de vente, il est spécifié un certain nombre de dispositions relatives à ‘la constatation de l’achèvement – la prise de possession – la remise des clefs’. Ainsi, en cas de défaut de l’acquéreur, la réalisation d’un procès-verbal de réception par le vendeur seul est prévu sous certaines conditions ; telle n’est pas la situation ici. Ensuite, il est prévu qu’en cas d’accord des parties ‘pour constater l’achèvement au sens ci-dessus défini et après règlement du prix de vente restant à payer, il sera procédé à la remise des clefs à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession (…)’. Il est indiqué que ‘ l’acquéreur ne pourra prendre possession des biens vendus qu’autant qu’il aura préalablement payé au vendeur :

– la totalité du prix de la vente,

– et, en outre, si’l y a lieu, les pénalités de retard qui pourraient être dues, par application des stipulations qui précèdent, et les factures des éventuels travaux modificatifs ou supplémentaires demandés par l’acquéreur. En cas de désaccord des parties, l’acte de vente prévoit :

« Si les parties ne sont pas d’accord pour constater l’achèvement ainsi qu’il a été dit ci-dessus, soit que l’une d’elles soulève une contestation sur la réalité de l’achèvement, ou encore en l’absence de toute tentative de constatation amiable de l’achèvement en la forme ci-dessus, et si la partie la plus diligente préfère employer cette modalité, ladite partie fera constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice, l’état de l’immeuble vendu, et plus précisément, s’il remplit les conditions posées par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ci-dessus reproduit. La mise en place de cette procédure ne fera pas obstacle à ce qui est prévu ci-dessus au cas où l’acquéreur ne se présente pas à la première convocation de livraison, notamment quant à l’exigibilité du solde du prix et du paiement-des charges.

A cette fin, la partie la plus diligente demandera, par requête au président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, de désigner la personne qualifiée, ainsi qu’il est prévu par l’article R 261-2 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de procéder aux opérations de constatation et, le cas échéant, d’en faire déclaration par-devant le notaire soussigné, lequel la recevra par acte authentique.

La constatation de l’achèvement sera parfaite par la déclaration ainsi faite.

La copie de l’acte de constatation sera notifiée par la partie la plus diligente à l’autre partie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception; elle vaudra en outre livraison des droits immobiliers vendus en application de l’article R 261-2 du code de la construction et de l’habitation. Les frais et honoraires de la personne qualifiée seront supportés par le vendeur s’il est constaté que l’immeuble n’est pas achevé, et par l’acquéreur dans le cas contraire.

L’acquéreur supportera en outre les frais de l’acte de constatation de l’achèvement ou de déclaration, s’il y a lieu« .

Or, cette procédure contractuelle tendant à la désignation d’une personne qualifiée pour constater l’état de l’immeuble vendu n’est stipulée qu’en cas de désaccord des parties sur le constat d’achèvement de l’immeuble en cause. Tel n’est pas le cas ici, puisque ce n’est pas l’achèvement du bien, mais sa livraison qui est contestée. Au demeurant, il est acquis que l’immeuble a été achevé le 6 mars 2020, un certain nombre de lots du lotissement concerné ayant été effectivement livrés.

Cette procédure de règlement amiable préalable n’a donc pas vocation à trouver application dans le présent litige opposant les parties.

Dès lors, aucune fin de non recevoir n’est justifiée.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 27 janvier 2022, RG n° 21/07236