La publicité foncière n’est pas constitutive de droits de propriété

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des articles 1382, devenu 1240, et 2450 du code civil :

Lla société civile immobilière « Les Hauts de Monte-Carlo » (la SCI) a obtenu un permis de construire valant autorisation de division parcellaire, suivi d’un arrêté autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier par tranches successives ; que le cahier des charges de l’ensemble immobilier « Les Hauts de Monte-Carlo » prévoyait la réalisation de cent dix parcelles devant faire l’objet d’une propriété divise, le surplus, destiné à être affecté à l’usage collectif des occupants et placé sous le régime de l’indivision forcée, devant être géré par une association syndicale libre ; que les trois premières tranches de construction ont fait l’objet d’états descriptifs, qui ont été établis par actes notariés des 5 novembre 1973, 8 mars 1978 et 6 février 1982.

La SCI et Mme Y…, qui avait acquis auprès de celle-ci les parcelles correspondant à la quatrième tranche de l’opération, ont, suivant un acte notarié du 7 août 1987, cédé à l’association syndicale des « Hauts de Monte-Carlo » (l’ASL) les voiries, espaces verts et parties communes de l’ensemble immobilier, une modification étant également apportée à l’état descriptif de division du 6 février 1982.

Le 11 septembre 2003, le conservateur des hypothèques de Nice a effectué une correction de la formalité du 28 septembre 1987 relative à l’acte du 7 août 1987, consistant, afin de faciliter la gestion informatique de l’ensemble immobilier complexe « Les Hauts de Monte-Carlo » dans ses trois premières tranches, à gérer celui-ci comme une copropriété, dont l’assise était constituée de cent soixante-douze parcelles ; le 20 janvier 2004, une correction complémentaire a été faite par le conservateur, visant à ajouter les lots qui avaient été omis ; à la suite de ces corrections, un procès-verbal du cadastre a été publié le 10 juin 2004 à la conservation des hypothèques, suivi de la publication, le 23 juin 2004, d’un second procès-verbal, procès-verbaux dont il résulte que la copropriété « Les Hauts de Monte-Carlo » est désormais cadastrée section […] et section […], […], […] et […] ; que plusieurs propriétaires de villas dépendant des tranches 1, 2 et 3, ainsi que les trois syndicats des copropriétaires « Garage 1 », « Garage 2 » et « Garage 3 » des « Hauts de Monte-Carlo », ont assigné le conservateur des hypothèques afin qu’il fût condamné, sous astreinte, à se conformer à la situation juridique des immeubles, à procéder au référencement de chaque immeuble sous le nom de chaque propriétaire et à verser à chacun d’eux des dommages-intérêts pour le préjudice subi ; l’ASL a assigné l’Etat aux mêmes fins.

Pour dire qu’un conservateur des hypothèques (service de la publicité foncière) a commis une faute de nature à engager la responsabilité de l’État en effectuant une correction de la formalité relative à un acte visant à gérer un ensemble immobilier comme une copropriété et en acceptant de publier les procès-verbaux du cadastre, l’arrêt retient que le conservateur des hypothèques a commis une faute en acceptant les modifications apportées par le service du cadastre dès lors qu’il a modifié, par une dénaturation des actes précédemment publiés, la nature des droits de propriété des parties et la désignation des immeubles.

En statuant ainsi, alors que la publicité foncière n’étant pas constitutive de droits, les corrections et annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d’un droit de propriété résultant d’actes antérieurement publiés, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil devenu l’article 1240 du Code civil et l’article 2450 du Code civil.


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 Octobre 2018, pourvoi n° 17-26.734