Responsabilité de l’agent immobilier quand le bien immobilier vendu n’est pas conforme aux permis de construire

A la suite d’un « compromis » de vente conclu le 18 juillet 2008, par l’entremise de la société JBS Conseil (l’agent immobilier) mandatée par [H] [E] et son épouse Mme [D] (les vendeurs), et régularisé par acte authentique dressé le 30 septembre 2008 par M. [B], notaire, avec le concours de la SCP notariale Letoublon, Cagnoli, Viberti, Paul, M. et Mme [A] (les acquéreurs) ont acquis un bien immobilier en viager.

Les 8 et 9 juillet 2015, les acquéreurs, soutenant que ce bien ne correspondait pas aux permis de construire délivrés en 1973 et 1978 et qu’une partie de celui-ci avait été édifiée sans autorisation, ont assigné les vendeurs, le notaire et la SCP notaire, ainsi que l’agent immobilier, en responsabilité et indemnisation.

L’agent immobilier a fait grief à l’arrêt d’appel de le condamner, in solidum avec Mme [D] à payer aux acquéreurs, la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudice confondues, alors « que l’agent immobilier, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’a pas à vérifier la conformité des travaux accomplis par le vendeur sur le bien que ce dernier lui demande de vendre aux prescriptions du permis de construire obtenu par ce vendeur ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu la responsabilité de la société JBS Conseil en considérant qu’elle était responsable de la publication d’une annonce mentionnant une superficie habitable de 110 m², et qu’elle avait admis avoir eu communication des permis de construire obtenus par M. et Mme [E], de sorte qu’elle avait nécessairement constaté que le permis de construire délivré en 1978 portait sur une surface habitable moitié moindre que celle précisée dans l’annonce et qu’il manquait sur le plan du permis la véranda, le garage et une troisième pièce ; qu’en se prononçant ainsi, tandis que l’agent immobilier, qui devait seulement vérifier l’existence des permis de construire mentionnés par les époux vendeurs, n’était pas tenu, en revanche, de vérifier la conformité des travaux accomplis par M. et Mme [E] aux prescriptions des permis de construire dont ils lui avaient indiqué l’existence, au contraire des notaires intervenus lors de la conclusion de l’acte authentique, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, devenu l’article 1240 du même code ».

Réponse de la Cour de cassation :

Après avoir relevé que l’agent immobilier avait publié une annonce mentionnant que le bien avait une surface habitable de 110 m² et rédigé la promesse de vente au vu des permis de construire, qui comportaient une surface habitable moitié moindre et sur lesquels manquaient manifestement la véranda, le garage et une troisième pièce, et retenu qu’il avait une parfaite connaissance de la teneur de ces documents et des lieux, la cour d’appel a pu en déduire que celui-ci avait commis une négligence et engagé ainsi sa responsabilité.

Le pourvoi de l’agent immobilier est rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 2 février 2022, pourvoi n° 20-18.388, Inédit