Régularité de la division du bâtiment vendu en volumes

Mais responsabilité du notaire qui ne dresse pas un cahier des charges de travaux

Un immeuble d’habitation a été divisé en deux volumes par acte authentique, ce dernier précisant qu’il n’y avait pas de quote-part indivise de parties communes, mais seulement une relation de servitude.

Les deux volumes ont ensuite été vendus à deux acheteurs différents, l’un d’eux s’étant engagé dans une clause de l’acte à installer et raccorder un compteur électrique, démolir une bodega, séparer l’intérieur et l’extérieur de l’ensemble immobilier, tout en communiquant l’ensemble des devis à l’autre acquéreur. Aucun cahier des charges n’avait été établi, alors qu’il était pourtant visé dans cette clause.

La responsabilité du vendeur n’est pas engagée. En effet, la garantie décennale est écartée en l’absence de réception, puisque les acquéreurs ont vendu le bien avant même la réalisation des travaux. En effet, si l’acte authentique de vente mentionne l’obligation pour l’acquéreur de l’un des deux volumes, de réaliser des travaux, c’est bien qu’au jour de la vente ils ne l’étaient pas encore et ne pouvaient donc pas être réceptionnés. Par ailleurs, aucun manquement à l’obligation de délivrance n’est caractérisé. L’acte authentique de vente porte sur la vente d’un volume et se réfère à un état descriptif de division en volume, sans parties communes. Cela correspond au bien dont les acquéreurs ont pris délivrance, peu important à cet égard les caractéristiques du mur de séparation. De plus, dans le courrier adressé à l’acquéreur chargé des travaux, les autres acquéreurs font état d’accords verbaux, en présence de l’agent immobilier, « avant la signature de l’acte authentique« . Ils ne peuvent donc soutenir avoir appris le jour de l’acte qu’ils achetaient un volume et non un lot de copropriété et savaient que les travaux seraient réalisés après la vente, puisque l’acte authentique les prévoit.

La responsabilité de l’acquéreur chargé des travaux de séparation, est engagée sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil. En effet, les travaux séparatifs intérieurs n’étaient pas conformes aux règles de l’art en matière d’acoustique et de degré de coupe-feu, ceux de l’extérieur n’étaient pas achevés et ne correspondaient pas aux règles de l’art en termes de garde au gel, et le mur séparatif extérieur avait abîmé les enrobés sur la périphérie du volume des autres acquéreurs. De plus, ils n’avaient pas été effectués dans un délai raisonnable, estimé à 18 mois.

Enfin, la responsabilité du notaire est engagée pour manquement à son devoir d’efficacité de l’acte, dans la mesure où aucun cahier des charges n’avait été établi dans l’acte de vente, alors qu’il était pourtant nécessaire à la réalisation des travaux. Cette faute ayant contribué à la réalisation des dommages, il est condamné in solidum à l’indemnisation, et doit contribuer à la dette à hauteur de 25% du préjudice.


  • Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 2 Novembre 2021, RG n° 16/03490

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