Le notaire attentiste donc lent est fautif

Le notaire reconnaissait « un attentisme dans ce dossier » qu’il imputait à son hésitation sur la priorité du droit de préemption de la commune sur celui du locataire

Madame A X a pris à bail un petit appartement de 24 m² au […] dans une résidence en copropriété, lots 114 et 178 pour la cave.

M. F-G H a hérité de la propriété de cet ensemble immobilier et a souhaité le vendre à une société Cedat Immo, selon promesse de vente du 13 juillet 2017, pour un prix global de 1. 985.000 EUR.

Dans le cadre du droit de préemption du locataire prévu à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le 28 juillet 2017, le bailleur a fait signifier par huissier de justice à la locataire, Mme X, « une offre de vente des locaux que vous occupez », au prix de 84.000 EUR hors frais.

Quelques jours, plus tard, par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 août 2017, Mme X envoyait à l’huissier de justice et au notaire chargé de la vente,maître E Y, notaire à la Ferté Milon), son intention d’acquérir au prix proposé, en précisant pouvoir payer comptant le prix d’acquisiition et les frais de vente.

La vente est néanmoins intervenue par ministère de maître Y, le 13 décembre 2017, au profit de la société Cedat Immo.

La démission de maître Y est intervenue le 17 mai 2018.

La plainte de Mme X et son instruction auprès de la chambre des notaires de l’Aisne ont abouti à une réponse de maître Y selon laquelle une interrogation du notaire sur la priorité du droit de préemption de la commune sur celui du locataire, avait entrainé de la part de l’étude notariale « un attentisme dans ce dossier ».

Le notaire indiquait avoir tenté d’obtenir de l’acheteur une renonciation à cette acquisition, en vain (idem).

Par acte du 12 septembre 2018, Mme X a sollicité devant le tribunal judiciaire de Soissons la condamnation de maître Y à lui payer la somme de 165.000 EUR selon l’évaluation qu’elle faisait du préjudice résultant de la faute du notaire.

Exposant être demandeuse d’emploi, elle soutenait ne plus pouvoir, avec ses économies, acheter un tel logement sur le marché à Boulogne Billancourt, sans recourir à un prêt, devoir exposer des frais bancaires, acheter plus cher, régler des frais de notaire plus élevés et engager des frais de déménagement; outre qu’elle a continué à payer inutilement son loyer.

Par jugement du 19 novembre 2020, dont maître Y a relevé appel, le tribunal a condamné celui-ci, à raison de sa faute professionnelle, à payer la somme de 115.561,12 EUR à Mme Z, se décomposant ainsi:

– 108550 EUR au titre du différentiel entre la valeur moyenne sur le marché d’un appartement équivalent, 192.550 EUR et le prix proposé de 84.000 EUR,

– débouté sur les demandes faites au titre des frais de dossier et d’intérêts auprès de la banque (25.000 EUR),

-7. 011, 12 EUR au titre des loyers payés inutilement depuis le mois d’octobre 2017, époque où l’acquisition aurait due être régularisée, et celle de l’assignation.

Sur la faute du notaire.

La plainte de Mme X auprès de la chambre des notaires de l’Aisne et son instruction par celle-ci ont permis d’obtenir une réponse écrite de maître Y de laquelle il ressort qu’il avait bien reçu la lettre de Mme X du 2 août 2017 par laquelle elle se portait acquéreur.

Le notaire reconnaissait « un attentisme dans ce dossier » qu’il imputait à son hésitation sur la priorité du droit de préemption de la commune sur celui du locataire.

Il ajoutait être revenu vers l’acquéreur, sans succès, pour le faire renoncer à son acquisition s’agissant de l’appartement loué par Mme X.

Le notaire reconnaissait ainsi ne pas avoir traité correctement le droit de Mme X à l’acquisition au prix proposé.

Plus tard, maître Y a pu indiquer, dans un courriel du 1er juin 2018 au Conseil de Mme X, qu’il était ‘hors de question’ de faire droit à des « demandes aussi excessives ».

Dans ses écritures judiciaires, maître Y conteste néanmoins toute faute de sa part en exposant avoir « pris soin d’effectuer des recherches nécessaires » pour s’assurer de la réalité du droit de la locataire à se prévaloir d’un droit de préemption.

Cette excuse est totalement irrecevable. Outre la reconnaissance précédente de sa carence, dans la mesure où l’offre d’acquisition a bel et bien été notifiée à Mme X, et acceptée presque aussitôt par celle-ci, dans le délai de deux mois, tous éléments établis par les pièces versées aux débats et non contestés, l’échange des consentement avait eu lieu et il ne pouvait pas être revenu sur le principe de la vente de l’appartement litigieux à Mme X.

Seul la carence du notaire y a fait échec.

La faute du notaire est patente, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les demandes d’indemnisation.

En application des articles 1240 et 1241 du code civil toutes les pertes subies, y compris les pertes de gains certains et manqués, peuvent être indemnisées dès lors qu’elles ont un lien direct avec la faute du notaire.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 5 avril 2022, RG n° 20/06145