Les obligations du notaire en matière de vente en état futur d’achèvement pour défiscalisation ont été remplies

En l’absence d’élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, celui-ci n’avait pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération.


Par acte authentique du 21 novembre 2007 dressé par M. G, notaire, M. et MmeP] ont acquis de la Société civile de construction-vente Eole Europe (la SCCV), par l’intermédiaire de la société Privilège, un studio en l’état futur d’achèvement dans une résidence de tourisme, en vue d’un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de défiscalisation, moyennant le prix de 90.856,23 EUR, financé par un emprunt souscrit auprès du Crédit foncier de France par acte authentique du même jour.

Les acquéreurs étaient représentés à ces actes par un clerc de l’étude de M. G, en vertu d’une procuration authentique reçue par M. V, notaire à …

Par acte du 29 janvier 2011, M. et Mme P ont souscrit un prêt auprès de la Banque populaire du Massif Central afin de rembourser celui contracté auprès du Crédit foncier de France.

Se plaignant d’une carence locative de quarante mois et d’un rendement très faible de la résidence, M. et Mme P ont, en janvier 2014, assigné la SCCV, les notaires, le Crédit foncier de France et la Banque populaire du Massif Central en annulation de la vente et des contrats de prêt, ainsi qu’en indemnisation de leurs préjudices.

Se plaignant d’une carence locative de quarante mois et d’un rendement très faible de la résidence, les acquéreurs ont assigné notamment le notaire en responsabilité. L’arrêt attaqué a justement rejeté leur demande tendant à voir dire que le notaire avait manqué à son devoir d’information et de conseil. La cour d’appel a constaté que, dans l’acte authentique de vente, le vendeur avait fourni à l’acquéreur une garantie financière d’achèvement des travaux consentie par une banque et a retenu que le notaire s’était ainsi assuré que la construction serait achevée, même dans l’hypothèse de difficultés financières du promoteur.

La cour d’appel a relevé que le même acte comportait les particularités fiscales de l’opération, que le notaire justifiait avoir notifié aux acquéreurs, le 29 juin 2007, un projet d’acte de vente auquel étaient joints en copie la notice descriptive, la liste du mobilier, le plan des locaux vendus, le document d’information, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, un modèle de procuration s’ils ne souhaitaient pas se déplacer et le décompte prévisionnel de l’acquisition, que l’acquéreur reconnaissait, en page 10 de l’acte authentique, que le contrat préliminaire lui avait été notifié et qu’il avait eu connaissance du document d’information du 11 mai 2007 contenant la description de l’ensemble immobilier et la totalité des informations d’ordre administratif et constructif du programme.

La cour d’appel a pu en déduire qu’en l’absence d’élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, celui-ci n’avait pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération.


Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 Avril 2022, pourvoi  n° 21-12.087

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