Responsabilité de l’agent immobilier quant au raccordement à l’assainissement collectif de l’immeuble vendu

Suivant acte notarié du 08 janvier 2014, passé devant maître K., notaire à Faulquemont et suivant promesse de vente du 21 octobre 2013, Mme Giuseppina N. épouse G. a acquis une maison d’habitation sise section 20 n°29, […] auprès de Mme Francine P., Monsieur Germain P., Madame Brigitte R., Monsieur Jean R., Madame Nicole R., Mme Béatrice K., Mme Marie Noëlle K., Mme Bernadette K., Mme Evelyne K. et Monsieur Jean-Noël K. (ensemble, les consorts P.-R.-K.). Les vendeurs étaient les héritiers de Ernestine P., ancienne propriétaire de la maison décédée le 19 juin 2011.

La vente a été consentie au prix de 78.000 EUR et réalisée avec l’intermédiaire de l’agence immobilière la SAS L’Européenne de l’Immobilier mandatée par les vendeurs.

Exposant avoir découvert après son entrée dans les lieux que la maison d’habitation ne serait pas raccordée au réseau d’assainissement public mais équipée d’une fosse septique, Mme G. a, par acte introductif d’instance déposé au greffe le 24 décembre 2014, fait assigner la SAS L’Européenne de l’Immobilier devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins de voir engager sa responsabilité et de la voir condamnée à lui payer une somme totale de 14.081,99 euros, portée par la suite à 34.222,72 euros, à titre de dommages et intérêts.

La SAS L’Européenne de l’Immobilier a fait assigner en intervention forcée les vendeurs, consorts P.-R.-K., par actes des 4, 5, 6 et 10 janvier 2017. En cours d’instance, elle a modifié sa dénomination sociale et est devenue la SAS GBI Conseils.

Dans ses dernières conclusions Mme G. a également demandé, à titre subsidiaire, la condamnation des consorts P.-R.-K. à lui payer les montants réclamés, le cas échéant in solidum avec la SAS GBI Conseils.

Par jugement en date du 7 juin 2019, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a condamné la SAS GBI Conseils à payer à Mme G. la somme de 15.000 EUR à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens. Le tribunal a rejeté toutes les demandes formées contre les vendeurs.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’agence immobilière aurait dû prendre connaissance de l’immeuble pour appréhender les données essentielles visibles que les parties avaient besoin de connaître pour prendre position par rapport au contrat dans des conditions éclairées. Le tribunal a relevé que l’existence d’un raccordement au tout à l’égout était en soi une donnée importante, ce d’autant qu’en l’espèce le notaire avait ajouté une clause spéciale sur ce point, manifestement à la demande de Mme G.. Relevant que les attestations du maire et du syndicat communal indiquaient non pas que la maison était raccordée au réseau public mais que la rue était desservie et que le contrôle du dispositif n’avait pas été fait, le tribunal a considéré qu’en ne faisant pas une visite normale de l’immeuble qui lui aurait permis de confirmer que les eaux usées se déversaient dans une fosse septique, l’agent immobilier SAS GBI Conseils avait commis une faute de conseil engendrant un préjudice pour Mme G., composé des frais de raccordement au tout à l’égout à hauteur de 12.275 € selon devis et des frais d’entretien de la fosse en place ainsi que des soucis inhérents au contentieux, justifiant une indemnisation totale de 15.000 euros.

Enfin, le tribunal a considéré que les vendeurs n’avaient pas commis de faute dès lors qu’ils ne connaissaient pas la maison, étant héritiers indirects et qu’ils ignoraient donc le dispositif d’assainissement. Le tribunal a précisé que, si les vendeurs avaient cherché à cacher quelque chose, l’agence immobilière, garante des intérêts de l’acheteur également, aurait malgré tout du prendre connaissance des caractéristiques de l’immeuble et identifier la fosse septique.

Par déclaration de son conseil enregistrée auprès du greffe de la Cour le 17 juillet 2019, la SAS GBI Conseils a interjeté appel du jugement.

L’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil et il est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention négociée par son intermédiaire. Il lui appartient donc de procéder, au-delà de ce que son mandant lui déclare, à des investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles permettant d’apprécier la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre. En cas de manquement à ce devoir, l’agent immobilier intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle envers la partie qui ne l’a pas mandaté.

En l’espèce, Mme G. reproche à la SAS GBI Conseils de n’avoir pas procédé aux investigations nécessaires afin de déterminer la nature du système d’évacuation des eaux usées.

Contrairement à ce que retient le jugement, la SAS GBI Conseils a bien visité les lieux puisque Mme G. fait état d’une visite en sa présence au mois d’août précédant la vente. Il n’est cependant pas établi qu’une telle visite des lieux aurait dû lui permettre d’avoir connaissance de la nature du système d’évacuation des eaux usées.

En effet, si la présence d’une plaque de béton telle que visible sur les photographies produites aux débats est un potentiel indicateur de l’existence d’une fosse septique, elle ne permet pas d’établir que la fosse était toujours en fonction, alors qu’elle pouvait avoir existé précédemment à la construction du réseau public et être hors d’usage depuis lors. Il en est de même quant à la présence, sur le plan de construction déposé auprès de la mairie en 1955, d’une indication sur l’existence d’une fosse septique, alors qu’un réseau collectif d’assainissement a été construit par la suite, en 1988, dans la commune.

Mme G. affirme qu’elle aurait posé des questions au sujet des dalles de béton et qu’il lui aurait alors été répondu que la fosse septique était hors d’usage. Aucun élément ne vient cependant étayer cette affirmation, étant observé qu’au vu des attestations produites par les vendeurs, ces dalles n’étaient pas nécessairement immédiatement visibles.

En outre, et à considérer une telle affirmation comme établie, cette réponse ne pourrait toutefois être reprochée à l’agent immobilier au vu des éléments administratifs recueillis à cet égard par la suite.

En effet, l’acte de vente a été conclu après obtention, par les parties, des informations administratives relatives au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif.

Or, les documents produits par la mairie et par le syndicat intercommunal ne permettaient pas à l’agent immobilier de douter du raccordement de la maison au réseau d’assainissement collectif puisque le certificat du maire de Folschviller en date du 16 décembre 2013 indique expressément « Certifie que l’immeuble dont la désignation suit : (‘) Assainissement : EST raccordé à l’assainissement collectif ».

Le certificat contient ensuite l’indication « Se renseigner auprès du SIA3V », ce qui a été fait. Le syndicat intercommunal d’assainissement des Trois Vallées (SIA3V) a ainsi indiqué, par courrier du 06 janvier 2014, ayant pour objet « Raccordement au réseau collectif d’assainissement », que l’immeuble était « desservi par le système d’assainissement collectif ».

Si ce courrier n’utilise effectivement pas le terme « raccordé » mais le terme « desservi », pour autant et alors que son objet concerne bien le raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement, l’emploi de ce terme dans la réponse n’est assorti d’aucune indication pouvant alerter sur la différence entre ces deux notions et les conséquences concrètes en résultant, de sorte qu’une telle indication, ajoutée au certificat de la commune précité n’est pas de nature à attirer suffisamment l’attention sur un risque de non raccordement.

L’attestation a au demeurant été annexée à l’acte authentique de vente et citée dans cet acte sans que l’ambiguïté alléguée n’éveille davantage les soupçons du notaire l’instrumentant.

Les vérifications administratives de l’agent immobilier ont donc été suffisantes et il ne peut être reproché à la SAS GBI Conseils un défaut de diligences supplémentaires qu’elle n’était pas tenue de réaliser au vu des éléments portés à sa connaissance.

Enfin, Mme G. ne peut utilement reprocher à l’agent immobilier une inobservation de l’article L. 271-4 8° du code de la construction et de l’habitation, puisque ces dispositions exigent d’annexer à la promesse de vente ou à l’acte authentique un document « établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique » et ne peut donc être exigé s’il est indiqué que l’immeuble est raccordé à des installations d’assainissement collectif.

Le jugement dont appel est donc être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SAS GBI Conseils et en ce qu’il l’a condamnée à indemniser Mme G.


Cour d’appel de Metz, 1re chambre civile, 3 Février 2022, RG n° 19/01853