Alors qu’ils ont garanti à leur cocontractante qu’ils lui vendaient un bien raccordé au réseau public d’assainissement, il n’existait en réalité aucun raccordement pour la canalisation d’évacuation de la baignoire et du lavabo de l’étage,

Mme G A s’est portée acquéreur d’un immeuble d’habitation situé à Champagne Saint-Hilaire, suivant acte du 8 juillet 2015 de maître H I, auprès de M. D X et de Mme E F épouse X.

Se plaignant d’une mauvaise évacuation des eaux usées, elle a sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise devant le juge des référés, ordonnée le 13 septembre 2017 et confiée à M. Y qui a déposé son rapport le 2 février 2018.

Suite au dépôt de ce rapport Mme G A a, par acte d’huissier en date du 7 juillet 2018, fait assigner M. D X et de Mme E F épouse X afin d’obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes.

La première décision a été frappée d’appel.

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Sur la garantie des vices cachés

article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus« .

L’article 1642 du code civil précise : « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même« .

L’article 1643 indique que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie« .

L’article 1644 du code civil dispose : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix« .

L’article 1645 du même code précise que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur« .

L’article 1646 dispose par contre que « si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente« .

Il convient en l’espèce de rappeler les principales constatation et les conclusions du rapport d’expertise judiciaire :

« Le raccordement de l’habitation actuelle de Mme A, au tout à l’égout de la municipalité, a eu lieu approximativement en 1985, M. X était alors maire de la commune et donc également propriétaire de cette habitation.

La configuration des formes de pente du terrain général a contraint les concepteurs du réseau d’évacuation à installer le regard de raccordement au tout à l’égout sur la parcelle de terrain de leur voisin.

Ceci a donc obligé M. X, à réaliser un réseau d’évacuation privatif en traversant le terrain de son voisin, ceci créant une servitude technique.

la direction d’évacuation vers la fosse d’épandage était à l’opposé total du sens d’évacuation contraint par la position du regard de raccordement public. Ceci a donc nécessité la création de plusieurs coudes de changement de direction pour rejoindre le regard de raccordement public…

Les défauts constatés :

1. Déformation du tube d’évacuation liée au passage d’un objet lourd. Source principale de la mauvaise évacuation des WC. Ce défaut ne peut pas être daté, il est impossible de savoir si cela a eu lieu avant ou après la vente de l’habitation.

2. Absence de regard de visite au droit des changements de direction de la canalisation d’évacuation. Cette non-conformité aux règles actuelles, était déjà une non-conformité au moment où les travaux ont été réalisés. L’absence de regard de visite entraine une sérieuse difficulté à entretenir le réseau d’évacuation. Remarquons que M. X connaissait cette difficulté puisqu’il a convenu avoir réalisé lui-même le percement visible sur la photo N°1.

3. Absence de sable autour des canalisations PVC enterrées et présence de cailloux dans les matériaux déplacés. Cette non-conformité aux règles actuelles, était déjà une non-conformité quand les travaux ont été réalisés.

4. Canalisation d’évacuation de la baignoire et du lavabo de l’étage non raccordé au réseau d’assainissement public. Cette non-conformité aux règles actuelles d’évacuation des eaux grises et également une non-conformité par rapport aux engagements du vendeur dans l’acte notarié précisant page 18 que « le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement »

5. Conception du cheminement de la canalisation d’évacuation enterrée ne favorisant pas l’écoulement, en générant plusieurs changements de direction engendrant des risques de bouchage et allongeant la distance parcourue par les eaux usées, entre le pied de colonne des WC et le regard de branchement sur le réseau public, diminuant ainsi proportionnellement à la distance parcourue la pente réelle. Cette mauvaise conception est à l’origine d’un système d’évacuation peu fiable engendrant une pente tout Juste acceptable et un cheminement L tortueux. 6. Absence de ventilation primaire de la canalisation d’évacuation de l’habitation.

7. Absence de servitude technique concernant le passage de la tuyauterie d’évacuation de l’habitation de Mme A par la parcelle appartenant à Mme Z. Cette absence de servitude pose un problème important à Mme A puisqu’elle ne lui permet pas d’entretenir son installation d’évacuation sans l’accord explicite de sa voisine et qu’elle ne lui permet pas de réaliser les travaux nécessaires en particulier la pose d’un regard au changement de direction indiqué point N°2 dans le chapitre précédent.

On notera également que l’absence de servitude technique liée à la présence de cette canalisation, n’oblige pas de fait, Mme Z à respecter cette installation et donc de prendre les précautions d’usage pour protéger la canalisation si toutefois elle désirait faire passer un véhicule sur l’arrière de son terrain.

DIRE SI CES DÉFAUTS RENDENT L’IMMEUBLE IMPROPRE A L’USAGE AUQUEL IL EST DESTINE :

L’installation d’évacuation est perfectible mais, il n’est pas toutefois possible d’énoncer que l’immeuble est impropre à l’usage auquel il est destiné.

Mme A continue à vivre dans son habitation malgré les difficultés d’évacuation des eaux usées et se trouve L gênée par ce défaut d’évacuation.

DIRE SI LES DÉFAUTS CONSTATES EXISTAIENT AVANT L’ACQUISITION DE L’IMMEUBLE, S’ILS POUVAIENT ÊTRE DÉCELÉS PAR UN ACQUÉREUR NON AVERTI ET SI CELUI-CI […] ;

1. Déformation du tube d’évacuation liée au passage d’un objet lourd. Source principale de la mauvaise évacuation des WC. Ce défaut ne peut pas être daté, il n’est pas possible de savoir si cela a eu lieu avant ou après la vente de l’habitation.

2. Absence de regard de visite au droit des changements de direction de la canalisation d’évacuation. Cette non-conformité aux règles actuelles, était déjà une non-conformité quand les travaux ont été réalisés et donc antérieure à l’acquisition de l’immeuble par Mme A. Cette non-conformité technique ne peut être décelée par un acquéreur non averti.

3. Absence de sable autour des canalisations PVC enterrées et présence de cailloux dans les matériaux déplacés. Cette non-conformité aux règles actuelles, était déjà une non-conformité quand les travaux ont été réalisés et donc antérieure à l’acquisition de l’immeuble par Mme A. Cette non-conformité technique ne peut être décelée par un acquéreur non averti.

4. Canalisation d’évacuation de la baignoire et du lavabo de l’étage non raccordé au réseau d’assainissement public. Cet état est antérieur à l’acquisition de l’immeuble par Mme A. Cette non-conformité technique ne peut être décelée par un acquéreur non averti.

5. Conception du cheminement de la canalisation d’évacuation enterrée ne favorise pas l’écoulement. Cet état est antérieur à l’acquisition de l’immeuble par Mme A. Cette non-conformité technique ne peut être décelée par un acquéreur non averti.

6. Absence de ventilation primaire de la canalisation d’évacuation de l’habitation. Cet état est antérieur à l’acquisition de l’immeuble par Mme A. Cette non-conformité technique ne peut être décelée par un acquéreur non averti. 7. Absence de servitude technique concernant le passage de la tuyauterie d’évacuation de l’habitation de Mme A par la parcelle appartenant à Mme Z. Cette non-conformité technique ne peut être décelée par un acquéreur non averti.

FOURNIR TOUS LES ÉLÉMENTS TECHNIQUES ET DE FAIT DE NATURE A PERMETTRE A LA JURIDICTION EVENTUELLEMENT SAISIE, DE DÉTERMINER LES RESPONSABILITÉS ET EVALUER LES PRÉJUDICES SUBIS :

Concernant la déformation du tube PVC, il est impossible de déterminer un responsable. L’objet ayant entraîné la déformation du tube PVC n’a pas laissé de trace. La voisine indiquant ne jamais passer au-dessus du tube avec un véhicule, Il incombe donc à Mme A de réparer son installation dans le cadre de l’entretien et des petits travaux de réparation pouvant intervenir sur un système technique.

Concernant la réalisation des regards, il s’agit d’une non-conformité aux règles de l’art concernant la réalisation des travaux. Au moment de la réalisation des travaux en 1985, cette disposition de bon sens était déjà en vigueur. Il s’agit donc là de la responsabilité de M. X Maître d’ouvrage de l’installation.

Concernant l’absence de sable, il s’agit d’une non-conformité concernant la réalisation des travaux. Au moment de la réalisation des travaux en 1985, cette disposition de bon sens était déjà en vigueur. Il s’agit donc là de la responsabilité de M. X Maître d’ouvrage de l’installation.

Concernant l’absence de raccordement aux égouts publics de la baignoire et du lavabo. Il s’agit d’un défaut de déclaration de la part de M. X au moment de la vente.

Le défaut de conception général n’entraîne pas directement de préjudice et n’est pas à mettre à la responsabilité de quelqu’un. …

Concernant l’absence de ventilation primaire de la canalisation. Au moment de la réalisation des travaux en 1985, cette disposition technique existait déjà dans les règles de l’art et les bonnes pratiques. Il s’agit donc là de la responsabilité de M. X Maître d’ouvrage de l’installation« .

Il ressort de ces éléments circonstanciés que la cause principale de la difficulté d’évacuation dénoncée par Mme A est la déformation du tube d’évacuation des eaux usées, mais cette déformation ne peut selon l’expert être datée. Si l’attestation de Mme N B ne permet pas de retenir que le passage de l’élévateur dont elle a constaté la présence après la vente  –  sans toutefois dater précisément cette présence  –  serait la cause de cette déformation, Mme A ne verse aux débats aucune pièce probante permettant de situer l’origine de cette déformation à une date antérieure à la vente. Il ne s’agit donc pas d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

S’agissant des autres points relevés au rapport d’expertise, soit l’absence de regard de visite, l’absence de sable, la conception du cheminement de la canalisation d’évacuation enterrée ne favorisant pas l’écoulement et l’absence de ventilation primaire, ils ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination, ni n’en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a écarté les demande de garantie au titre des vices cachés.

Sur le manquement à obligation de délivrance et le défaut d’information précontractuelle

L’article 1134 ancien du code civil dispose que :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ‘ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,’ et 1104 du code civil ‘les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi’.

L’article 1603 du même code civil prévoit que le vendeur a l’obligation principale de délivrer la chose qu’il vend.

L’acte de vente établit par maître I, notaire à GENCAY (86) le 8 juillet 2015 stipule en sa page 18 :

« Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur. »

Il ressort toutefois du rapport de contrôle du SIVEER et du rapport d’expertise judiciaire que « canalisation d’évacuation de la baignoire et du lavabo de l’étage non raccordé au réseau d’assainissement public« .

M. D X et Mme E F épouse X ne pouvaient ignorer la portée générale de leur déclaration devant notaire, étant rappelé qu’ils étaient déjà propriétaires de l’immeuble lors du raccordement effectué en 1982.

Or, leur déclaration est partiellement inexacte puisqu’une partie des évacuations sanitaires n’est pas reliée à l’assainissement public, l’acquéreur Mme A se devant de procéder à ce raccordement.

En outre, si l’acte authentique du 8 juillet 2015 stipule en page 13 :

« L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

– des vices apparents,

– des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

– si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

– s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR », cette clause ne s’applique pas en l’espèce s’agissant du défaut de délivrance d’un bien conforme aux stipulations contractuelles ».

L’acte de vente faisait état sans réserve du raccordement de l’immeuble au réseau public, et les vendeurs qui ont fait procéder en 1982 au raccordement étant nécessairement au fait de ses conditions, ne pouvant soutenir utilement dans leurs écritures qu’ils n’ont pas réalisé, lorsqu’ils ont déclaré que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement, que cela aurait pu signifier qu’il était entièrement raccordé audit réseau public d’assainissement.

S’agissant au surplus du passage de l’évacuation sur la parcelle voisine, propriété de Mme Z, soeur de Mme X, M. et Mme X indiquent que lors du raccordement de leur système d’assainissement en passant sur la parcelle de Mme Z, il n’est pas apparu utile de régulariser un acte reconnaissant la servitude.

Par suite, ils ne peuvent utilement opposer à l’acquéreur du bien qu’ils n’auraient « pas pensé à indiquer au notaire qu’il y a une trentaine d’années des travaux de raccordement avaient été faits pour permettre l’écoulement des eaux sur le terrain voisin« .

Il doit être retenu de leur part un défaut d’information de nature à générer un préjudice pour l’acquéreur Mme A qui connaît dès lors une situation d’insécurité en ce que la pérennité de son assainissement ne repose que sur le bon vouloir maintenu de Mme Z et de tout propriétaire de la parcelle. »Or, l’expert judiciaire a pu relever que Mme Z, la voisine propriétaire du terrain sur lequel chemine le réseau d’évacuation de Mme A était invitée et présente au débat lors des deux réunions d’expertise et s’est verbalement et formellement opposée à tout travaux sur son terrain ».

En outre, si Mme Z par attestation en date du 18 février 2018 a pu indiquer qu’elle a autorisé Mme A à raccorder son évacuation des toilettes au droit de sa maison en permettant que l’assainissement passe sur son terrain, elle a néanmoins pris soin de préciser « Je n’accepte aucune servitude sur ma propriété, en effet celle-ci en serait dévaluée‘ ».

Il en résulte que la situation de Mme A demeure particulièrement fragile en ce que l’empiétement de son système d’assainissement sur le terrain de sa voisine est constant et peut ainsi être remis en cause.

Ainsi, en définitive, alors qu’ils ont garanti à leur cocontractante qu’ils lui vendaient un bien raccordé au réseau public d’assainissement, il n’existait en réalité aucun raccordement pour la canalisation d’évacuation de la baignoire et du lavabo de l’étage, et quant aux autres évacuations, le raccordement existant n’en est pas vraiment un, puisqu’il est précaire, car susceptible à tout moment d’être remis en cause si le voisin sur le terrain duquel passent les conduits rétracte ce qu’il considère comme une simple tolérance, et il n’est, au surplus, techniquement pas accessible pour l’entretien faute de regard, alors même que son cheminement tortueux l’expose à des risques importants d’obstruction.

M. et Mme X n’ont pas délivré un bien conforme à l’objet du contrat, et ont fourni une information incomplète à leur acquéreur, causant en cela à celle-ci un préjudice qu’il leur appartient de réparer.

Et à cet égard, il ne peut être conçu que des travaux de raccordement du réseau d’assainissement puissent désormais être exécutés par empiétement sur la parcelle de Mme Z, alors que celle-ci indique n’accepter aucune servitude.

Le jugement est ainsi confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme X a supporter les frais de raccordement au réseau public de l’entier système d’assainissement, cela en prenant soin de ne plus empiéter sur le fonds de sa voisine.