Condamnation du notaire qui a trop tardé pour réitérer la vente par acte authentique

Le notaire rédacteur d’un acte est tenu à une obligation d’efficacité d’un acte instrumenté par lui et il doit ainsi, dans le cadre du prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, faire preuve de diligence pour que les conséquences escomptées de l’acte par les contractants produisent effet ; en particulier, le notaire chargé de réaliser une vente immobilière doit effectuer les notifications utiles afin de s’assurer de la purge du droit de rétractation prévu au bénéfice des acquéreurs par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Si ces dispositions ne précisent pas dans quel délai la notification doit être effectuée, il convient de considérer qu’elle doit intervenir dans un délai raisonnable, et en tout état de cause avant l’expiration du délai prévu pour la réitération par acte authentique.

Il est établi en l’espèce que le notaire a, le 30 mars 2015, adressé aux acquéreurs la lettre recommandée avec accusé de réception leur notifiant le compromis signé le 21 janvier précédent, alors même que le délai prévu aux termes de ce dernier pour la réitération de la vente par acte authentique s’achevait le 26 mars 2015.

Le délai de notification supérieur à trois mois et postérieur de 4 jours à l’expiration du délai pour signature de l’acte authentique ne constitue manifestement pas un délai raisonnable ; le notaire a donc ainsi manqué à son obligation d’efficacité de l’acte, engageant ainsi sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil devenu 1240.

Quelle que soit la date de notification d’un compromis de vente, il existe toujours un risque de rétractation des acquéreurs, même si ces derniers, comme en l’espèce, n’avaient pas recours à un prêt ; en adressant tardivement la notification du compromis aux acquéreurs, le notaire a augmenté ce risque de sorte que la perte de chance subie par les époux X de réitérer la vente de leur bien dans les conditions prévues doit être fixée à 70 %, infirmant en cela la décision du tribunal.

Les époux X justifient avoir finalement vendu leur bien immobilier le 4 septembre 2015 au prix de 339.000 EUR, soit une somme inférieure de 21 .000 EUR à celle retenue aux termes du compromis de vente signé le 21 janvier 2015.

Il convient donc d’allouer aux époux X la somme de 14 .700 EUR correspondant au préjudice né de la perte de chance de voir ce compromis de vente réitéré par acte authentique dans le délai prévu.

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Les tracasseries administratives et le report du projet de vente des intéressés leur a causé un préjudice moral qu’il convient enfin d’indemniser à hauteur de 1 .500 EUR.


  • Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile a, 27 janvier 2022, RG n° 18/03691

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