Le notaire n’a pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération de défiscalisation dans le cadre d’une VEFA. MAIS À QUOI SERT LE NOTAIRE ?

Par acte authentique du 21 novembre 2007 dressé par M. [G], notaire, M. et Mme [P] ont acquis de la Société civile de construction-vente Eole Europe (la SCCV), par l’intermédiaire de la société Privilège, un studio en l’état futur d’achèvement dans une résidence de tourisme, en vue d’un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de défiscalisation, moyennant le prix de 90.856,23 EUR, financé par un emprunt souscrit auprès du Crédit foncier de France par acte authentique du même jour.

Les acquéreurs étaient représentés à ces actes par un clerc de l’étude de M. [G], en vertu d’une procuration authentique reçue par M. [V], notaire à […

Par acte du 29 janvier 2011, M. et Mme [P] ont souscrit un prêt auprès de la Banque populaire du Massif Central afin de rembourser celui contracté auprès du Crédit foncier de France.

Se plaignant d’une carence locative de quarante mois et d’un rendement très faible de la résidence, M. et Mme [P] ont, en janvier 2014, assigné la SCCV, les notaires, le Crédit foncier de France et la Banque populaire du Massif Central en annulation de la vente et des contrats de prêt, ainsi qu’en indemnisation de leurs préjudices.

L’arrêt attaqué a, selon la Cour de cassation, justement rejeté la demande des acheteurs tendant à voir dire que le notaire avait manqué à son devoir d’information et de conseil.

La cour d’appel a constaté que, dans l’acte authentique de vente, le vendeur avait fourni à l’acquéreur une garantie financière d’achèvement des travaux consentie par une banque et a retenu que le notaire s’était ainsi assuré que la construction serait achevée, même dans l’hypothèse de difficultés financières du promoteur. Elle a relevé que le même acte comportait les particularités fiscales de l’opération, que le notaire justifiait avoir notifié aux acquéreurs, le 29 juin 2007, un projet d’acte de vente auquel étaient joints en copie la notice descriptive, la liste du mobilier, le plan des locaux vendus, le document d’information, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, un modèle de procuration s’ils ne souhaitaient pas se déplacer et le décompte prévisionnel de l’acquisition, que l’acquéreur reconnaissait, en page 10 de l’acte authentique, que le contrat préliminaire lui avait été notifié et qu’il avait eu connaissance du document d’information du 11 mai 2007 contenant la description de l’ensemble immobilier et la totalité des informations d’ordre administratif et constructif du programme. Elle a pu en déduire qu’en l’absence d’élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, celui-ci n’avait pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération.


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 Avril 2022, pourvoi n° 21-12.087

5 commentaires

  1. Le choix du programme immobilier est fait par le client qui a son libre arbitre et doit se poser la question de l’ opportunité de l’investissement, de la valeur réelle du bien, de sa situation dans le programme, des capacités d’attirance du programme dans la région touristique. Lorsque le choix est fait suite à la visite d’un « gestionnaire de patrimoine » qui vend un produit et pense à ses commissionnement sur le bien et le crédit avant l’intérêt réel de sa cible, et la catastrophe est certaine. La défiscalisation ne doit pas être le but de l’opération, mais un simple complément.
    Le notaire n’a pas à être le garant de la turpitude du client.

    • Je ne suis pas certain que vous connaissiez le sens du mot turpitude.

  2. Je suis d’accord avec le précédent commentateur. Je sais qu’en France le consommateur est censé être un ignorant protégé par les assurances de tous les professionnels associés à son opération financière, et que maintenant il y a une contagion de la responsabilité par exemple vers l’agent immobilier qui doit en savoir plus que son mandant, mais dans ce cas le notaire n’est pas un conseiller financier. S’il l’était, il ou elle ou autre aurait besoin d’une autre habilitation, d’ailleurs.

    • Bonjour. Vous répondez en fait à ma question. Un notaire ne sert à rien, sinon à noircir du papier, s’il ne conseille pas son client sur les risques économiques d’une opération immobilière, comme celle d’acheter dans une résidence de tourisme dans une ville où l’on ne voit pas de touristes.

  3. La société Eole Europe III a effectivement passé sous silence qu’un fonds de concours d’un montant de 747 500 € TTC était partie du financement de l’opération immobilière.
    Or, une information sur ce point relevait de son obligation d’information.

    Il semblerait que ce fonds devait bien être financé par chaque acquéreurs (investisseur), augmentant d’autant chaque VEFA.
    Remarque:
    Ce fonds etant (semi-)public, il est fort à parier que le PLU prévoyait un classement specifique en vue du developpement du secteur.

    A la lecture de l’arret, les demandeurs me semblent etre « partis dans tous les sens », leur argumentation étant dénuée de la logique indispensable pour étayer des prétentions:

    Ils se sont contentés
    – d’affirmer l’existence d’un lien — non qualifié — entre la rentabilité de l’opération et la valeur du bien qu’ils acquéraient.
    – de remarquer que leur bien, acquis 90 000 euros en 2007, n’en valait plus que 50% en 2016 — sans la cause qu’ils soupçonnent

    Il me semble qu’il eut fallu démontrer que l’existence du fonds de concours dans le financement de l’opération a contribué à l’augmentation du montant du prix de vente du bien acquis eut été plus efficace — la « planche à billet » des finances publiques étant le contrinuable.

    C’est pourquoi il me semble que l’avocat soit plus à blamer que le notaire — dans un premier temps en tous cas.

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