Condamnation du notaire dont les multiples manquements ont entraîné une longue immobilisation du bien de Vincent et Olivia

Par mandat du 5 mars 2016, M. Vincent H. et Mme Olivia P., son épouse ont confié la vente de leur bien immobilier, une maison d’habitation sise à […], à la Sas Optim Home (en son agence immobilière de Bernay, dont l’agent commercial était M. Thierry L.).

Par courrier électronique du 11 avril 2016, les époux H. ont indiqué à l’agent immobilier qu’ils accusaient réception et acceptaient la proposition d’acquisition de leur maison présentée par M. Mickaël B. et Mme Cléolia G. au prix net vendeur de 379.000 EUR.

Le 27 Avril 2016, suivant acte reçu par maître F., notaire à Beuzeville (Eure), les époux H. ont signé un compromis de vente avec M. Mickaël B. et Mme Cléolia G. pour un prix de 394.000 EUR, à concurrence de 12.000 EUR pour les meubles et de 382.000 EUR pour le bien immobilier.

Le compromis ne comportait aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un financement. Il comportait néanmoins une clause pénale de 39 400 euros dans le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ou dans la mesure où son comportement ne permettrait pas de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.

Par ailleurs, il était prévu dans l’acte que l’acquéreur devrait déposer au moyen d’un virement bancaire le dépôt de garantie entre les mains de Maître F., constitué séquestre, sans cependant fixer la date butoir à laquelle ce versement devrait intervenir.

Enfin, la convention stipulait que l’acte authentique serait réitéré au plus tard le 1er Août 2016 en cas de réalisation des conditions suspensives dans la période convenue.

Les acquéreurs ne se sont pas rétractés dans le délai de réflexion de 10 jours dont ils disposaient.

Pour autant, et malgré plusieurs courriers infructueux, ils ne se sont présentés à aucun des rendez-vous organisés en l’étude du notaire et ne se sont jamais acquittés du dépôt de garantie.

Par ailleurs, alors que Mme G. n’avait pu produire de pièce d’identité lors de la rédaction du compromis, le notaire a sollicité dès le 28 avril 2016 un acte de naissance qui a révélé qu’elle avait indiqué une fausse date de naissance ; elle avait manifestement menti aussi sur sa situation professionnelle.

Le notaire a fait sommation aux acquéreurs d’avoir à comparaître pour la signature de l’acte authentique le 19 Août 2016 et en leur absence, a dressé un procès-verbal de carence.

Une nouvelle promesse de vente n’est intervenue que le 24 juin 2017 au profit d’un tiers, pour un prix de 370.000 EUR.

Les époux H., estimant que les premiers acquéreurs avaient manqué à leurs obligations et que le notaire n’avait pas accompli toutes les diligences permettant de sécuriser l’opération ont, par le biais de leur assureur protection juridique souscrite auprès de la MAIF, sollicité l’indemnisation de leur préjudice correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation.

Faute d’accord avec les consorts B.-G. ainsi qu’avec Me F. et son assureur, la Sa Mutuelles du Mans assurances, les époux H. ont engagé une instance judiciaire.

Par exploit d’huissier du 25 avril 2018, ils ont assigné les consorts B.-G., maître F. et la Sa Mutuelles du Mans assurances devant le tribunal de grande instance d’Evreux sollicitant leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 39.400 EUR au titre de la clause pénale ou de dommages et intérêts liés à l’impossibilité de percevoir cette clause pénale, ainsi que divers autres dommages et intérêts, outre une indemnité pour frais irrépétibles.

Le notaire et son assureur ont osé faire appel de la décision de première instance.

Le notaire, rédacteur d’un compromis de vente d’un bien immobilier qui n’a pu être réitéré en raison de la défaillance des acquéreurs, a manqué à son devoir d’information et de conseil ainsi qu’à celui d’assurer l’efficacité juridique de cet acte.

Ce dernier ne contient aucune mention d’un délai de versement du dépôt de garantie et le notaire n’a pas attiré l’attention des vendeurs sur les risques encourus de défaut de versement. Il n’a procédé à aucune rectification des mentions contractuelles afin qu’elles coïncident avec la décision des cocontractants. Les vendeurs ont ainsi perdu l’exigibilité de la créance provoquée par la fixation d’une date butoir de paiement. Le notaire a également commis une erreur relative à la date de naissance de l’un des acquéreurs, erreur qu’il aurait pu facilement éviter. Enfin, l’absence d’emprunt, le jeune âge des acquéreurs et l’absence de profession de l’un d’eux ne pouvaient qu’interroger un professionnel averti.

Le notaire ne peut arguer du choix opéré par les parties sous la gestion de l’agence immobilière pour être déchargé de ses obligations professionnelles.

Le bien a ainsi été immobilisé inutilement durant quatre mois, il a fallu plusieurs mois aux vendeurs pour trouver de nouveaux acquéreurs et les vendeurs n’ont pu disposer du dépôt de garantie. La perte de chance consécutive à ces manquements est évaluée à 70 %. Le montant de la clause pénale contractuelle est de 39.400 EUR. C’est donc la somme de 27.580 EUR qui est mise in solidum à la charge du notaire et de son assureur, et in solidum avec les acquéreurs défaillants, à titre de dommages et intérêts.


  • Cour d’appel de Rouen, 1re chambre civile, 19 Janvier 2022, RG n° 19/04125