Le notaire aurait dû vérifier la capacité juridique du vendeur

Par jugement du 6 octobre 2009, le tribunal de commerce de Saint-Malo prononçait le redressement judiciaire de M. A X.

La liquidation judiciaire était prononcée par jugement du 18 mai 2010, confirmé par un arrêt du 12 juillet 2011.

Maître D Z était nommé en qualité de mandataire liquidateur.

Il dépendait de l’actif de la liquidation judiciaire un bien immobilier situé […], en la commune de Saint-Médard-sur-Ille.

Le 8 novembre 2017, le juge commissaire ordonnait la vente aux enchères publiques de cet immeuble, pour une mise à prix de 60.000 EUR.

Le 4 mai 2018, une offre d’achat était portée à la connaissance de maître Z, notaire, pour un prix de 45.000 EUR à laquelle M. X donnait un avis favorable.

Par ordonnance du 27 juin 2018, M. le juge commissaire autorisait la vente amiable de l’immeuble au prix de 45.000 EUR et disait que l’acte de cession serait établi au rapport de la SCP Lugand Dauguet Cozic, notaires à Dinard, assisté de maître E F, notaire à Saint-Aubain d’Aubigné.

Le 31 août 2018, la vente de l’immeuble était réalisée par l’office de maître Y au prix de 40.000 EUR, sans la participation maître Z, ès-qualités de liquidateur de M. X.

Le notaire instrumentaire indiquait avoir fait la répartition du prix auprès des créanciers hypothécaires, et avoir versé directement le solde du prix de cession entre les mains de M. X.

Le 5 juin 2019, maître Z ès-qualités, écrivait à maître Y afin de contester la validité de l’acte de vente rédigé par ses soins, signé le 31 août 2018. Il sollicitait le versement entre ses mains du prix de cession de 45.000 EUR.

Il lui adressait en vain une nouvelle mise en demeure de lui restituer le prix le 24 juin 2019.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2019, maître D Z ès-qualités de mandataire liquidateur de M. A X, faisait assigner maître C Y, notaire exerçant à titre personnel, devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de le voir condamné à lui verser ès-qualités, la somme de 45.000 EUR correspondant au prix de vente qu’il aurait dû percevoir outre la somme de 2.500 EUR à titre de dommages et intérêts et 2.000 EUR au titre des frais irrépétibles.

Suivant jugement du 4 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a condamné le notaire C Y à verser à maître D Z, mandataire liquidateur, domicilié 19, avenue des Nielles CS 21755 35400 Saint-Malo, ès-qualités de liquidateur de la procédure de liquidation judiciaire de M. A X, domicilié […], […] :

* la somme de 47.000 EUR à titre de dommages-intérêts,

* la somme de 2.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* aux entiers dépens.

Bien entendu, suivant les ordres « avisés » de son assureur, MMA IARD, le 15 janvier 2021, maître C Y a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

–o–

S’agissant de la faute, maître C Y conteste avoir reçu notification de l’ordonnance du juge commissaire du 27 juin 2018. En revanche, il reconnaît ne pas avoir vérifié la capacité de M. X, ce qui lui aurait permis de constater que ce dernier était de plein droit dessaisi de l’administration de ses biens par l’effet du jugement ayant prononcé sa liquidation judiciaire.

S’agissant du préjudice et du lien causal, maître Y fait valoir que maître Z n’a pas fait le choix de se prévaloir de l’inopposabilité de la vente du 31 août 2018 en revendiquant l’immeuble entre les mains de l’acquéreur ou en lui réclamant une nouvelle fois le paiement du prix ; qu’ayant choisi d’engager la responsabilité délictuelle du notaire, il est tenu de démontrer l’existence d’un préjudice en lien avec la faute du notaire. Il indique à cet égard avoir réglé la créance hypothécaire du Trésor Public à hauteur de 14.393,69 EUR, somme que maître Z aurait dû acquitter par priorité si le prix de cession lui avait été remis. Il ajoute que les états du passif communiqués démontrent que le prix de vente de cet immeuble n’aurait pas été suffisant pour apurer totalement ledit passif. Il conclut enfin qu’aucun préjudice distinct de celui consistant à n’avoir pu appréhender le prix de vente de l’immeuble n’est justifié au soutien de la demande de dommages et intérêts complémentaires.

Sur la responsabilité de maître Y

La responsabilité de maître Y est recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur la faute du notaire

Maître Y soutient que l’ordonnance du juge commissaire du 27 juin 2018 ne lui a pas été notifiée.

L’ordonnance du juge commissaire lui a été régulièrement notifiée par le greffe, alors que la vente amiable était confiée à maître E F, son prédécesseur dont il a repris l’étude. De surcroît, il est établi par la pièce n° 5 de maître Z que M. X l’avait informé de la situation.

Maître Y ne pouvait donc ignorer la liquidation judiciaire de M. X et le dessaisissement de ce dernier du droit de disposer de ses biens en vertu de l’article L. 641-9 du code du commerce.

En tout état de cause, il appartient au notaire rédacteur, d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours.

Il a ainsi été jugé qu’en cas de représentation d’une partie par un mandataire, le notaire doit vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites en son nom et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte. Ainsi, le notaire engage sa responsabilité s’il ne vérifie pas les déclarations qui lui ont été faites relatives à la capacité de disposer de la partie venderesse en procédant à la consultation du BODACC qui lui aurait révélé l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de cette dernière avant la réception de l’acte. (Civ 1ère, 8 janvier 2009, n°07-18.780)

Maître Y reconnaît qu’il aurait dû vérifier la capacité juridique de M. X.

Le jugement qui a prononcé la liquidation judiciaire de M. X emporte de plein droit dessaisissement pour le débiteur de l’administration et la disposition de ses biens. L’acte conclu en méconnaissance du dessaisissement du débiteur est inopposable à la procédure collective.

En l’espèce, aître Y a incontestablement manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il a instrumenté.

La faute est caractérisée et au demeurant, non contestée.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Maître Z ès-qualités ne peut être indemnisé que du préjudice effectivement subi du fait de la faute du notaire.

En l’espèce, il est certain que si maître Y avait vérifié la capacité juridique de M. X, l’acte de vente n’aurait pas été passé sans l’intervention du mandataire liquidateur et les termes de l’ordonnance du juge commissaire n’auraient pas été méconnus, notamment s’agissant du prix de vente.

De fait, la vente a été conclue moyennant le prix de 40.000 EUR alors que l’ordonnance du juge commissaire l’avait autorisée au prix de 45.000 EUR net vendeur.

Il ne peut cependant être considéré que le préjudice effectivement subi par la procédure collective s’établit à la somme de 45.000 EUR, correspondant au prix qui aurait dû être perçu par le mandataire liquidateur en vertu de l’ordonnance du juge commissaire.

En effet, le prix de vente n’a pas été intégralement reversé au débiteur dessaisi.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, M. Y justifie avoir reversé le 3 septembre 2019 la somme de 14.393,69 EUR au Trésor Public, en tant que créancier hypothécaire.

Il produit en ce sens un courrier du Trésor Public rappelant le montant de sa créance et les inscriptions hypothécaires affectant le bien ( pièce n°3) ainsi que le décompte-vendeur faisant état du prix de vente perçu et de sa répartition.

Il est constant que les registres de comptabilité, tenus par les notaires dans des conditions de forme très réglementées et contrôlées, présentent le caractère d’écritures publiques. C’est d’ailleurs pourquoi les altérations, omissions ou falsifications commises par les notaires dans la tenue de leur comptabilité constituent le crime de faux en écritures publiques ou authentiques.

Maître Y rapporte donc bien la preuve du règlement de la dette fiscale auprès du Trésor Public. Même si ce paiement est contraire aux dispositions de l’article R. 622-19 du code du commerce donnant seule compétence au mandataire liquidateur pour distribuer le prix de vente, il n’en reste pas moins que si le prix avait été remis à maître Z, celui-ci aurait dû acquitter par priorité ce passif hypothécaire qui n’est pas contesté ni dans son principe ni dans son montant.

Il en résulte que ce paiement n’a en définitive lésé aucun des créanciers représentés par maître Z, ès-qualités.

Le préjudice effectivement subi par la procédure collective correspond donc au montant du prix qui aurait dû être perçu par le liquidateur si la vente avait été réalisée conformément aux dispositions de l’ordonnance du juge commissaire, sous déduction du règlement du passif hypothécaire, soit 30.606,31 EUR.

Après infirmation du jugement, maître Y sera condamné au paiement de la somme de 30.606,31 EUR, outre les intérêts, à compter de la première mise en demeure du 5 juin 2019.

En outre, il est certain que l’attitude du notaire a généré un préjudice distinct de celui consistant à ne pas avoir pu appréhender le prix de vente de l’immeuble.

En effet, l’absence de réponse aux mises en demeure de maître Z, ce qui rendait inéluctable l’engagement d’une procédure judiciaire, ainsi que la communication tardive de certaines pièces (communication du décompte vendeur le 3 mars 2020, réclamé dès le 5 juin 2019) a retardé d’autant la perception du prix et donc le paiement des créances.

C’est donc à bon droit que le tribunal a condamné maître Y au paiement de dommages-et-intérêts complémentaires à hauteur de 2.000 EUR.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 10 Mai 2022, RG n° 21/00319

2 commentaires

  1. Pourriez-vous l’indiquer la référence de l’arrêt svp ?
    Meilleures salutations

Les commentaires sont fermés.