Le notaire non responsable à l’endroit d’une caution tiers à l’acte

Suivant compromis de vente régularisé le 11 mars 2013, M. Stefan Steve R. s’est porté acquéreur, avec faculté de substitution, d’un bien immobilier situé […] , cadastré section AH n°184 appartenant à Mme Stéphane G. et M. Augustin Roldan A., et ce moyennant la somme de 280.000 EUR, ledit prix et les frais devant être intégralement financés au moyen d’un emprunt de 299.200 EUR.

Suivant offre émise le 20 mars 2013, réceptionnée le 23 mars 2013 et acceptée le 4 avril 2013, M. Stefan Steve R. a souscrit auprès de la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Rhône Alpes un prêt d’un montant de 299.200 EUR remboursable en 240 échéances mensuelles de 1.781,94 EUR assurance comprise au taux annuel de 3.30% et taux Effectif Global de 3.92%.

Selon acte du 19 mars 2013, la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions s’est portée caution solidaire de cet engagement.

Par mail du 8 avril 2013, le notaire a demandé à la Caisse d’Epargne de procéder au déblocage du prêt pour le 15 avril prochain dans le cadre de la vente de M. R..

Selon acte authentique reçu le 13 mai 2013 par maître Christian B., Notaire au sein de la SCP Christian B., Eric Q., Manuel G., notaires associés, devenue la SCP Eric Q., Denis S. et Jean A., la vente a été réitérée au profit de la société R. SA, en cours d’immatriculation, laquelle s’est substituée à M. Stefan R. dans cet acte acquisition.

Par suite de la défaillance de M. Stefan Steve R. dans le remboursement de l’emprunt à compter de son échéance du mois d’octobre 2013, la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Rhône Alpes a prononcé, après mise en demeure du 20 novembre 2013, la déchéance du terme par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 décembre 2013.

Actionnée en paiement par la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Rhône Alpes en exécution de son engagement de caution, la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions a réglé à la banque la somme de 298 321,70 EUR, le 21 mars 2014.

Appel a été relevé.

Le notaire est responsable même envers les tiers de toute faute préjudiciable commise par lui dans l’exercice de ses fonctions et des conséquences dommageables d’une faute commise à l’égard de ses clients en raison d’un manquement à son devoir de conseil compromettant l’efficacité de l’acte pour les tiers.

La caution professionnelle garantissant le prêt immobilier souscrit par un emprunteur personne physique doit être déboutée de son action en responsabilité dirigée contre le notaire. Si la caution reproche au notaire de ne pas l’avoir informée que les biens seraient acquis par une société en cours de formation alors qu’elle ne donne sa garantie qu’à des personnes physiques, il apparaît que le compromis comportait une clause apparente de substitution de l’acheteur au profit d’une personne morale. Le notaire, dont il n’est pas établi qu’il avait connaissance des caractéristiques précises du prêt souscrit par l’acheteur, ni de l’engagement de caution y figurant, n’a donc pas commis de faute en instrumentant l’acte au profit de la société après avoir demandé le déblocage des fonds du prêt souscrit par l’emprunteur puisque le compromis le permettait.


  • Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile B, 27 Avril 2021, RG n° 19/04632