Le #notaire doit expliquer le certificat d’urbanisme à l’acquéreur-emprunteur

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2014, rédigé par maître S.-B., notaire, membre de la SELARL Z.-B.S.-B.A. et P., les consorts Celle-M., vendeurs, ont conclu un compromis de vente avec monsieur Eric G., acquéreur, portant sur une propriété bâtie à usage d’habitation et atelier, située commune de Pont-Salomon (43) cadastrée section AB 97 pour une surface de 1242 m2, pour le prix net vendeur de 162.000 EUR.

Ce compromis comportait notamment une condition suspensive d’obtention de prêt bancaire par l’acquéreur ainsi que les conditions suspensives de droit commun.

En application de l’article L271-1 alinéa 4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur le 31 octobre 2014, le compromis a été notifié à monsieur Eric G. par lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été présentée le 7 novembre 2014, en vue de lui ouvrir un droit à rétractation sous 7 jours, qu’il n’a pas exercé.

Le certificat d’urbanisme (CU) demandé par maître S.-B. le 28 novembre 2014 était délivré par la mairie le 19 décembre 2014. Il comportait un article 2 ainsi rédigé :

Le terrain est situé en zone Ui du PLU de la commune de Pont-Salomon approuvé le 07/12/2007, modifié le 19/09/2013 et le 06/03/2014 et révisé le 06/03/2014.

Il s’agit de la zone d’activités économiques occupée par des bâtiments à caractères d’activités économiques.

L’article U 2 du règlement du PLU dispose que les constructions à usage d’habitation sont autorisées à condition qu’elles soient destinées au logement des personnes dont la présence est indispensable pour assurer le gardiennage, la surveillance ou la direction des établissements édifiés dans la zone. Ces locaux à usage d’habitation devront être intégrés aux établissements d’activités auxquels ils sont liés, et ne pourront pas être vendus séparément du local d’activités.

Par ailleurs :

– le terrain est soumis au droit de préemption urbain (DPU) instauré par délibération du

07/12/2007 au bénéfice de la commune,

– le terrain n’est pas concerné par un emplacement réservé au profit de la commune.’

Par courrier du 5 février 2015, Maître S.-B. confirmait à Monsieur Eric G. la date de la signature de l’acte authentique soit le 24 février 2015 et lui demandait de faire, trois jours avant la vente au plus tard, un virement du prix pour un total de 174 850 euros.

La signature de l’acte réitératif n’intervenait pas le 24 février et une réunion était organisée en mairie le 26 février 2015, à la suite de laquelle le maire écrivait au notaire :

‘Suite à notre rencontre du 26 février 2015 je vous informe comme convenu que je présenterai le projet de révision simplifiée pour la parcelle AB 97 afin d’en modifier de zonage (passage de zone Ui à zone Uc) lors d’un prochain conseil municipal. Sachez que ce dernier reste seul décisionnaire quant au lancement d’une telle procédure.’

L’acte authentique de vente était finalement signé le 9 mars 2015.

À la rubrique ‘urbanisme’ était recopié l’article 2 du CU. Le courrier du Maire de Pont-Salomon en date du 27 février était également visé et reproduit à l’acte.

La révision du PLU évoquée dans ce courrier n’est jamais intervenue.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 janvier 2018, monsieur Eric G. a fait assigner la SELARL Z.-B., S.-B., A. et P. et maître S.-B. à comparaître devant le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay aux fins de demander, au visa des articles 1382 et 1147 (anciens) du code civil et avec exécution provisoire, leur condamnation solidaire et in solidum à lui payer la somme de 160.000 EUR de dommages et intérêts outre 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il reprochait au notaire un manquement à son obligation d’information et de mise en garde, qui l’avait conduit à se trouver propriétaire d’un bien grevé de contraintes liées au zonage ne lui permettant ni d’habiter la maison, ni d’y faire des travaux nécessitant une autorisation ou une déclaration, ni de la revendre sans une dépréciation importante.

Appel a été relevé de la décision de première instance.

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Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, d’avertir les contractants de toutes les conséquences prévisibles que peut entraîner l’acte juridique projeté, de les informer sur sa portée, ses effets et, le cas échéant, sur les risques qu’il peut présenter. La preuve du respect de ces obligations pèse sur le notaire.

Ainsi, le notaire qui a connaissance du certificat d’urbanisme (CU) sans évoquer le contenu et les difficultés découlant du certificat très restrictif quant à l’usage que l’on peut attendre normalement d’un bien immobilier acquis en guise de résidence principale avec l’acquéreur emprunteur immobilier tout en lui demandant de transférer les fonds à l’étude commet une rétention d’information au préjudice de l’acquéreur. Au surplus, donner une information inexacte en affirmant que le non-respect du règlement de la zone UI ne pouvait plus faire l’objet de poursuite civiles ou pénales par l’effet de la prescription, manquer à son obligation d’attirer l’attention de l’acquéreur et à celle de de rechercher et proposer une solution afin de sécuriser la transaction constituent également des fautes dont il ne saurait s’exonérer par la clause de l’acte de vente aux termes de laquelle l’acquéreur se déclare parfaitement informé de la situation des biens vis à vis des dispositions d’urbanisme et notamment des prescriptions de la zone UI, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle, et reconnaît que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges et prescriptions, dès lors qu’elle ne renseigne pas sur le contenu de l’information effectivement donnée. Le notaire se devait de constater objectivement que l’acquéreur pouvait se prévaloir de la condition suspensive de non-révélation par les documents d’urbanisme de servitudes, charges ou vices pouvant diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou le rendre impropre à la destination, et l’en informer, ce dont il n’est pas justifié. Par conséquent, le notaire engage sa responsabilité.

La révélation du contenu du CU après l’avant contrat aurait tout à fait permis à l’acquéreur, s’il avait été correctement informé, de se dégager sans frais de cette vente en appliquant la condition suspensive de non-révélation par les documents d’urbanisme de servitudes, charges ou vices pouvant diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclarait être l’habitation. De plus, une attestation établie par le nouveau maire de la commune certifie que l’immeuble litigieux est situé en zone UI du PLU et qu’aucune révision ou modification prochaine du PLU n’a été actée par le conseil municipal. Les restrictions d’urbanisme, non prises en considération lors de la signature du compromis et donc pour la fixation du prix de vente, ont nécessairement une répercussion négative sur la valeur de l’immeuble, comme cela ressort de l’estimation établie faisant état d’une valeur vénale de 40.000 à 50.000 EUR, soit une perte de valeur de plus de 100.000 EUR. L’acquéreur n’a pu emménager avec sa famille dans l’immeuble acquis, faute de pouvoir réaliser les travaux nécessaires et compte tenu du risque de se voir reprocher une infraction. Il en résulte un préjudice de jouissance et un préjudice moral qui peuvent être évalués au montant global de 50.000 EUR. Pour l’appréciation du préjudice de perte de chance, cette situation défavorable doit être comparée avec l’hypothèse favorable dans laquelle l’acquéreur aurait reporté son projet sur un autre bien immobilier qui n’aurait pas subi de dépréciation et dont il aurait pu jouir normalement. Il aurait cependant également engagé dans ce cas des frais d’acquisition, d’emprunt, d’assurance, qui ne seront en conséquence pas pris en compte pour l’évaluation du préjudice de perte de chance. La probabilité qu’il renonce à l’acquisition, s’il avait été correctement mis en garde sur les restrictions d’urbanisme et leurs conséquences réelles, peut être évaluée à 50 %. Il lui sera en conséquence alloué une somme de 75.000 euros (150.000 x 50 %) en réparation de son préjudice.


  • Cour d’appel de Riom, 3e chambre civile et commerciale réunies, 30 Mars 2022, RG  n° 20/00753