Sans révéler aux prêteurs le prix de la vente précédente du bien, la notaire devait attirer leur attention sur le fait que la garantie était insuffisante

C’est à juste titre que le premier juge a fixé le point de départ du délai de prescription de l’article 2224 du code civil au jour où les époux X, prêteurs, avaient appris que le bien donné en garantie n’était pas un appartement mais un « grenier à l’état brut », dont la valeur était bien inférieure au montant du prêt, soit le 24 mars 2016, date du courrier qui leur a été adressé par le notaire commis dans la procédure d’adjudication.

Les époux X n’ont en effet eu connaissance de leur dommage, constitué par l’insuffisance de la garantie hypothécaire consenti par leur débiteur, qu’au jour où ils ont appris la véritable consistance et valeur en résultant du bien hypothéqué.

L’arrivée du terme fixé pour le remboursement du prêt ne constitue que le point de départ du délai d’action contre le débiteur en remboursement du prêt et non celui de l’action en responsabilité délictuelle contre le notaire.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a déclaré l’action des époux X recevable.

Sur la faute du notaire

En vertu de l’article 1382, ancien, du code civil, devenu l’article 1241 (1240 ?), le notaire, en sa qualité d’officier ministériel (officier public en l’espèce) chargé d’authentifier les actes passés devant lui, est tenu à un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte, portant notamment sur les risques des actes auxquels il est requis de donner forme.

Il a ainsi l’obligation de s’assurer de l’efficacité de la sureté donnée par un débiteur et d’informer le bénéficiaire des risques d’insuffisance pour couvrir sa dette.

En l’espèce, il apparaît que maître A a manqué à son obligation de s’assurer de l’efficacité de l’hypothèque constituée par M. Z et d’informer les époux X des risques d’insuffisance de celle-ci pour couvrir le prêt accordé.

En effet, maître A avait connaissance, par l’acte qu’elle avait reçu quelques jours plus tôt, que la transformation du lot en appartement n’avait pu se faire, puisqu’elle a mentionné dans cet acte que le permis de construire déposé par le précédent propriétaire (société Primmofi) pour le changement de destination des constructions existantes, soit la transformation d’un établissement hôtelier en appartements, avait été refusé par la mairie de Haguenau ; ce refus devait la conduire à s’interroger sur la consistance exacte du bien donné en garantie, décrit comme un appartement de plusieurs pièces sans particularité, au regard de l’obligation pour elle de s’assurer de l’efficacité de la sûreté, et à inciter les époux X à effectuer des vérifications, au besoin sur place. Par ailleurs, sans révéler aux époux X le prix de la vente du bien par la société Epsylon à M. Z, elle devait attirer leur attention sur le fait que la garantie était susceptible de ne pas couvrir la valeur du prêt.

En conséquence, si elle ne devait pas révéler le contenu de l’acte, elle devait attirer l’attention des époux X sur les risques d’insuffisance de la garantie, tant au regard des questions qui se posaient sur sa consistance exacte que de sa valeur.

Sa faute est donc caractérisée.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 28 avril 2022, RG n° 20/02436

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