Conséquences tragiques de la non-vérification par le notaire alsacien d’un ordre de virement

Par acte authentique dressé le 26 septembre 2013 par maître [Z], notaire à [Localité] (68), M. [D] a vendu à M. [J], le lot n°1 9 dépendant d’un immeuble en copropriété – appartement de deux pièces principales d’une superficie de 68,55 m² et cave -, situé [Adresse] moyennant le prix de 113.000 EUR.

Le prix n’a pas été payé, bien que maître [Z] ait mentionné dans l’acte ce paiement comptant, ainsi qu’il résultait de sa comptabilité, financé pour la totalité par l’acquéreur au moyen de ses deniers personnels ou assimilés ; maître [Z] s’était contenté de la production d’un justificatif de virement bancaire du Crédit agricole pour la somme de 120.713 EUR, lequel n’avait, en réalité, pas été exécuté et s’est révélé par la suite être un faux.

M. [D] a assigné l’acquéreur le 23 décembre 2013 devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, qui, par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2014, devenu définitif le 17 septembre 2014, a prononcé la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix et accordé à M. [D] la somme de 3.500 EUR à titre de dommages et intérêts ; ce jugement a été déclaré commun à maître [Z], également assigné à cette fin.

M. [D] a revendu son bien immobilier par acte du 2 juin 2016 pour un prix de 93.000 EUR.

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En ne vérifiant pas la validité de l’ordre de virement produit par l’acquéreur qui s’est révélé être un faux, le notaire instrumentaire a manqué à son obligation d’assurer l’effectivité de l’acte de vente. Le vendeur s’est donc trouvé contraint d’engager une procédure de résolution de la vente pour reprendre possession de son bien, lui faisant perdre 12 mois pour vendre son bien. Toutefois, le vendeur ne démontre pas une perte de chance de vendre son bien à un prix supérieur. Le prix de vente accepté par l’acquéreur n’est pas significatif dans la mesure où ce dernier n’avait pas l’intention d’acquitter le prix. Par ailleurs, le bien était en vente depuis plusieurs mois à un prix supérieur sans succès. Le vendeur ne démontre pas davantage une baisse du marché immobiliser sur la période considérée. Si le dernier mandat de vente a été consenti à un prix inférieur, cette circonstance ne démontre pas une baisse du prix du marché, d’autant que la valeur vénale du bien n’est pas connue. Le préjudice a donc justement été évalué à 2.000 EUR.

C’est en vain que le vendeur entend obtenir le remboursement du montant des échéances du prêt souscrit pour l’achat du bien, son préjudice se limitant aux intérêts servis sans avoir la jouissance de son bien. Il ne justifie pas de leur montant. Par ailleurs, il ne peut être imputé à la faute du notaire l’absence de remboursement du crédit relais avec le prix de vente, mais seulement le retard de 12 mois pris pour trouver un acquéreur et partant, rembourser le prêt relais avec le prix de vente. La demande de remboursement des agios acquittés doit être rejetée d’autant que leur montant n’est pas détaillé au titre de la période litigieuse. Toutefois, du fait de la faute du notaire, le vendeur a perdu une chance de ne pas supporter le coût du crédit relais sur l’année où le bien vendu n’était plus sa propriété et où il n’a pu rechercher de nouvel acquéreur, soit la somme de 1.039 EUR compte tenu des fais et de la moitié des intérêts et cotisations.

La perte de chance de ne pas supporter un coût supplémentaire peut être évaluée à 80 %, soit 831 EUR. S’agissant des taxes foncière et d’habitation le vendeur ne sollicite aucune indemnité au titre de la période litigieuse, durant laquelle il a été dépossédé de son bien. Les demandes au titre des périodes subséquentes sont sans lien avec la faute du notaire. Le vendeur doit en revanche être indemnisé du solde impayé des charges de copropriété, soit .1 548 EUR. Compte tenu de l’impact psychologique et financier de la situation ayant généré chez le vendeur un syndrome anxio-dépressif et l’ayant contraint à devoir solliciter des bons alimentaires pour faire face à ses besoins de première nécessité, outre la nécessité d’emprunter auprès de proches pour un total de 2.740 EUR, son préjudice moral peut être évalué à la somme de 3.000 EUR.

Il est indifférent que le notaire ait été la victime collatérale de l’escroquerie subie par le vendeur.


  • Cour d’appel de Colmar, 2e chambre A, 27 Mai 2022, RG  n° 20/00607

Un commentaire

  1. Pourriez vous SVP, nous en dire plus sur la particularité alsacienne, sur la GARANTIE de l’écrit authentique, du Notaire, de la corporation, de l’Etat ; le notaire étant , semble-t-il plus Fonctionnaire que profession libérale.
    On peut supposer que la Garantie spécifique à cette région a des origines germaniques.
    En Allemagne comment s’organise la garantie de l’acte authentique notarié ?
    Qu’est-il dans la région Alsace-Lorraine ?
    On aimerait bien en savoir davantage.

    Merci . Cordialement

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