Le notaire met deux ans pour inscrire l’hypothèque conventionnelle

Le notaire rédacteur d’un acte est tenu d’assurer sa régularité et son efficacité juridique ; maître Y ne conteste pas la faute qui lui est reprochée, et il apparaît qu’il a manqué à son obligation de réaliser les diligences utiles pour donner à l’hypothèque conventionnelle son efficacité : maître Y avait la faculté, dès le 11 octobre 2013 date de la publication du jugement d’adjudication, de faire inscrire l’hypothèque auprès du service de la publicité foncière ; en différant cette opération pendant deux ans, jusqu’au 20 novembre 2015 soit quelques jours seulement avant le terme fixé pour le remboursement (le 30 novembre 2015), le notaire a manqué de diligence, dans l’accomplissement d’une formalité qui relevait de ses obligations.

En raison de cette démarche tardive, le Crédit Mutuel n’a pas pu faire inscrire l’hypothèque, en application de l’article L. 622-30 du code de commerce, interdisant l’inscription d’hypothèques ou d’autres privilèges après le jugement d’ouverture de la procédure collective.

Il est donc certain que le retard de maître Y a fait perdre au Crédit Mutuel le bénéfice de l’hypothèque, alors que les sûretés personnelles prévues dans l’acte de prêt les cautionnements donnés par M. et Mme X se sont elles-mêmes révélés inefficaces, puisque les cautions ont fait l’objet d’une liquidation judiciaire, ouverte par jugements du tribunal de commerce de Saint-Etienne le 26 juillet 2017.

La perte du bénéfice de l’hypothèque apparaît un préjudice certain pour le Crédit Mutuel, et il n’apparaît pas nécessaire, pour fixer ce préjudice, de faire droit à la demande subsidiaire de maître Y, tendant à la communication de divers documents par le Crédit Mutuel : ces pièces dont la production est demandée au Crédit Mutuel lui-même n’apparaissent pas utiles à la solution du litige, et notamment à la question d’éventuels paiements opérés par les cautions, placées l’une et l’autre en liquidation judiciaire. Il n’y a pas lieu non plus d’inviter maître Z, comme le demande maître Y, à communiquer des pièces relatives à l’évaluation du prix de vente de l’immeuble, à l’état des créances ou à la répartition de ce prix : maître Y avait déjà formé une demande similaire devant le juge de la mise en état du tribunal, qui l’a rejetée par ordonnance du 19 février 2019 au motif du manque de précision des prétentions de maître Y ; celui-ci n’a pas interjeté appel de cette ordonnance, et n’a pas non plus saisi dans le même sens le magistrat de la cour chargé de la mise en état ; il ne convient pas d’accueillir cette demande, présentée devant la juridiction du fond, et qui tend à une mesure avant dire droit qui retarderait excessivement la solution du litige.

Ainsi que l’a justement énoncé le tribunal, le préjudice subi par le Crédit Mutuel consiste en la perte d’une chance d’obtenir le bénéfice de l’hypothèque, en suite de laquelle sa créance n’a été admise qu’à titre chirographaire, et est restée totalement et définitivement impayée, comme l’a attesté maître Z. Il n’y pas lieu, pour fixer cette perte de chance, de prendre égard, comme le demande maître Y, à une demande de renouvellement de l’inscription hypothécaire, faite le 2 décembre 2015 par le Crédit Mutuel pour une somme de 336 euros, déclaration manifestement erronée dans son montant, et qui n’a d’ailleurs eu aucune conséquence, puisqu’elle a été suivie d’un bordereau rectificatif du 3 février 2016 valant reprise de l’inscription initiale pour la somme de 280.000 EUR, et qu’au surplus l’inscription s’est trouvée en définitive privée d’effet, par suite du retard de maître Y.

La perte de chance doit être appréciée au vu du prix de l’immeuble en cause, qui s’est établi à 80 000 euros, selon l’acte de la vente conclue le 20 décembre 2017 entre maître Z ès-qualités et les nouveaux acquéreurs M. H A et Mme I J Mrabat épouse A. Ce prix de vente, critiqué par le Crédit Mutuel en raison du prix auquel le même bien avait été acquis quelque cinq ans plus tôt par la société SARIM (280.000 EUR), doit cependant être considéré, faute de tout élément de preuve contraire, comme conforme à la valeur vénale de l’immeuble au moment de la dernière vente, étant observé qu’aucune information n’est donnée sur l’évolution de l’état de la maison, pendant le temps écoulé entre les deux transactions.

L’acte de vente du 20 décembre 2017 ne mentionne aucune autre hypothèque, que celle prise par le Crédit Mutuel, et qui n’a pas produit ses effets. Il convient toutefois de tenir compte du fait que des créanciers bénéficiant de privilèges légaux pouvaient primer, en application des articles 2375, 2376 et 2378 du code civil, et sans avoir été inscrits, l’hypothèque prévue dans l’acte du 7 janvier 2013 au bénéfice du Crédit Mutuel. En considération de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que c’est par une exacte appréciation que le tribunal a fixé à 50.000 EUR la perte de chance subie par le Crédit Mutuel.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Riom, Chambre commerciale, 13 avril 2022, RG n° 20/01264

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