Faute du notaire qui rédige un acte de vente portant sur des parcelles en indivision forcée (chemin d’accès)

Par acte de vente, reçu le 11 décembre 2006 par maître U, notaire à [Localité], aujourd’hui décédé, Mme G, épouse Y, a acquis des époux V, sur la commune de [Localité] (67), un terrain de construction  –  cadastré section [Cadastre] et [Cadastre] pour un total de 5,98 ares  –  et « un chemin d’accès » composé notamment, outre d’un tiers indivis de la parcelle section [Cadastre 4], des parcelles suivantes composant la [Adresse] :

— un sixième indivis de la parcelle section [Cadastre] (de 0,72 are de sol),

— un trente-sixième indivis de la parcelle section [Cadastre] (de 4,91 ares de sol).

Par acte du 12 février 2008, un coindivisaire des parcelles du chemin d’accès n°[Cadastre] et [Cadastre], M. Z, a assigné Mme G épouse Y et les vendeurs) en nullité de la vente de ces parcelles devant le tribunal de grande instance de Colmar ; le tribunal a annulé, sans exécution provisoire, la vente, aux motifs que s’agissant d’une indivision forcée, l’aliénation ne pouvait avoir lieu séparément de l’immeuble desservi, ni les parcelles être utilisées pour l’usage d’autres fonds, par jugement du 19 avril 2010, confirmé sur ce point par arrêt de cette cour du 27 septembre 2013, à l’encontre duquel M. Z a formé un pourvoi en cassation, qui a été rejeté le 28 janvier 2015.

Mme G a été contrainte de restituer lesdites parcelles. Selon ses indications, elle a pu continuer à utiliser la [Adresse], celle-ci étant ouverte à la circulation publique jusque juillet 2016, date à laquelle elle a été ‘privatisée’ par ses propriétaires ; Mme G a acquis d’autres parcelles des époux V – un tiers indivis de la parcelle [Cadastre 11] et les parcelles section [Cadastre], n°[Cadastre], [Cadastre] et [Cadastre] – au prix de 35.000 EUR, par acte du 21 septembre 2016, et a passé le même jour une convention sous-signature privée avec les époux V par lesquels les parties renonçaient définitivement à tout recours, réciproquement, au titre de la vente de 2006 .

C’est dans ces conditions que, par acte du 13 juillet 2017, Mme G a assigné les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD SA (ci-après les sociétés MMA), en leur qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de maître U, devant le tribunal de grande instance de Colmar, aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par jugement en date du 6 juillet 2020, le tribunal judiciaire a déclaré la demande irrecevable comme prescrite, condamné Mme G aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé, pour l’essentiel, que le point de départ du délai de prescription était, en application de l’article 2224 du code civil, le 19 avril 2010, date du jugement ayant annulé la vente des portions indivises litigieuses, à laquelle le dommage s’était réalisé, même si ce jugement n’était pas exécutoire, ayant permis à Mme G d’avoir une connaissance exacte des faits lui permettant d’engager la responsabilité du notaire.

Mme G épouse Y a interjeté appel du jugement par déclaration du 31 juillet 2020.

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Sur la prescription

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En application de ces dispositions, le point de départ de l’action en responsabilité contre le notaire se situe au jour de la manifestation du dommage, laquelle s’entend de la réalisation concrète de celui-ci et non de la réalisation probable d’un dommage futur.

Or en l’espèce, le dommage ne s’est manifesté qu’à compter du jour où la vente des quotes-parts indivises des parcelles litigieuses a été annulée par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, c’est à dire ayant force de chose jugée conformément à l’article 500 du code de procédure civile.

Le jugement du 19 avril 2010, ayant été frappé d’appel, ne constitue ainsi pas le point de départ du délai de l’action de Mme G, lequel doit être fixé au jour de l’arrêt de la cour, soit le 27 septembre 2013.

Dès lors, au jour de l’introduction de l’instance, la demande n’était pas prescrite.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré la demande irrecevable et la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés MMA sera rejetée.

Sur la faute du notaire

En vertu de l’article 1382, ancien, du code civil, devenu l’article 1241, le notaire, en sa qualité d’officier ministériel (officier public) chargé d’authentifier les actes passés devant lui, est tenu d’en assurer l’efficacité.

En l’espèce, il est constant que maître U a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte du 11 décembre 2006 dans la mesure où les quotes-parts indivises des parcelles n°[Cadastre] et [Cadastre] ne pouvaient être vendues ; en effet, s’agissant d’une indivision forcée et perpétuelle, les parcelles n°[Cadastre] et [Cadastre] ne pouvaient être fractionnées et cédées au profit d’autres fonds que ceux auxquels elles étaient affectées.

Sa faute est donc caractérisée.

Sur le préjudice

La demande de Mme G, au titre de la charge financière entraînée par cette acquisition et des frais exposés pour l’aménagement d’un nouvel accès, sera donc rejetée, en l’absence de lien de causalité avec la faute du notaire.

En revanche, les frais de procédure exposés par Mme G  – en première instance pour se défendre à l’action en nullité engagée par M. Z, en appel pour contester la nullité prononcée et en cassation, suite au pourvoi interjeté par M. Z de l’arrêt statuant à la fois sur la nullité de la vente et l’interdiction d’accès aux parcelles indivises – sont en lien de causalité directe avec la faute du notaire, peu importe que celui-ci n’ait pas été partie à ces procédures.

Si les honoraires ont été négociés librement entre Mme G et ses avocats, il ne s’agit pas en soi d’un obstacle à son indemnisation. Les sociétés MMA ne font pas d’autres observations sur les factures produites. Le fait que la cour d’appel n’ait alloué aucune indemnité à Mme G au titre de l’article 700 du code de procédure civile bien qu’ayant gain de cause pour partie, ne saurait réduire son indemnisation. Dès lors, il convient de faire droit à sa demande pour la somme de 15.448,60 EUR

Mme G a par ailleurs subi un préjudice moral du fait de la faute du notaire, compte tenu des tracas et du stress occasionnés par l’action en nullité dirigée à son encontre résultant directement de la faute du notaire ; il lui sera accordé la somme de 3.000 EUR de ce chef.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 2 juin 2022, RG n° 20/02190