Les héritiers du notaire doivent restituer le prix de la vente annulée aux clients et les indemniser de leurs tracas de la procédure

Les consorts [Y] héritiers du notaire et l’assureur ont fait grief aux arrêts attaqués de les condamner à garantir la restitution des prix de vente aux acquéreurs, ainsi que les dommages-intérêts alloués en réparation de leur préjudice moral, alors « que la disparition d’une possibilité dont la réalisation était incertaine constitue une perte de chance dont la réparation est la mesure de la probabilité qu’elle avait de se réaliser ; qu’en condamnant les consorts [Y] et la SCP [Y], sous la garantie de la société MMA IARD, assureur du notariat, à garantir l’entière restitution du prix de vente aux différents acquéreurs, ainsi qu’à réparer l’intégralité du préjudice moral qui était invoqué, bien qu’elle ait retenu qu’une information circonstanciée du notaire sur les conditions de la garantie intrinsèque d’achèvement « aurait pu inciter les acquéreurs à renoncer à leur projet » de sorte que, comme le soulignaient les exposantes, les préjudices subis par les acquéreurs ne pouvaient, le cas échéant, que s’analyser en une perte de chance dont la réparation devait être à la mesure de la probabilité de sa réalisation, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil ».

Pour la Cour de cassation :

Ayant retenu que le notaire, qui ne pouvait pas ignorer que les conditions légales de l’opération en cause n’étaient pas satisfaites, avait manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte auquel il avait prêté son concours, et relevé que le vendeur était en liquidation judiciaire, de sorte que cet officier ministériel devait être tenu de garantir la restitution des prix de vente aux acquéreurs et de réparer leur préjudice moral en lien direct avec ses fautes, résultant des tracas et contraintes financières que ceux-ci avaient subis durant de longues années de procédure, distinct de celui réparé par l’annulation du contrat de vente, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

Et les consorts [Y] et l’assureur ont fait grief aux arrêts attaqués de condamner les premiers, sous la garantie du second, à verser à la société BNP Paribas Personal Finance des sommes représentant le montant de l’indemnité de remboursement anticipé prévue aux contrats de prêt conclus avec les époux [W] et les époux [S] alors, « que les contrats n’ont d’effet qu’entre les parties ; qu’en condamnant les consorts [Y] et la SCP [E] [Y] à payer à la société BNP Paribas Personal Finance les sommes de 2. 949,84 et de 2.603,91 euros représentant le montant de l’indemnité contractuelle de remboursement anticipé prévue aux contrats de prêt conclus avec les époux [W] et les époux [S], quand ces stipulations ne pouvaient être opposées aux ayants cause du notaire dont la responsabilité était engagée sur un fondement délictuel, la cour d’appel a méconnu l’article 1165, devenu 1199, du code civil, et l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Si, en principe, les conventions n’ont d’effet qu’à l’égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l’égard des tiers.

Ayant retenu que les fautes du notaire avaient directement contribué à l’annulation de plein droit des contrats de prêt souscrits par les époux [W] et [S], en conséquence de celle des contrats de vente,la cour d’appel en a exactement déduit que les consorts [Y], venant aux droits et obligations de [E] [Y], étaient tenus de réparer, sous la garantie de l’assureur, le manque à gagner subi par le prêteur du fait de la résiliation anticipée des contrats de prêt.

Le pourvoi est rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 30 mars 2022, 20-14.371 20-14.372 20-14.373 20-14.374 20-16.732 20-16.733 20-16.734 20-16.735, inédit