L’immonde clause exonératoire de la garantie des vices cachés imposée par les notaires continue à pénaliser les acheteurs

Immonde, car cette clause est introduite par les notaires, sans concertation avec les parties, non pour avantager les vendeurs, mais pour protéger leurs propres fesses de notaires ; ils le reconnaissent d’ailleurs, agissant ainsi au mépris de leur devoir d’information et de conseil en particulier auprès des acquéreurs.

 

M. P et Mme O (les acquéreurs) ont acquis une maison d’habitation de Mme E V et de M. T (les vendeurs).

Se plaignant du dysfonctionnement du système d’assainissement des eaux usées, les acquéreurs ont assigné, après expertise, les vendeurs en résolution de la vente pour vice caché.

Mme E  est décédé en cours d’instance, laissant pour lui succéder M. T.

Le 23 mars 2015, Mme O a été mise en liquidation judiciaire, l’AGSS de l’UDAF de l’Aude ayant été désignée liquidateur.

M. T a fait grief à l’arrêt d’appel de prononcer la résolution de la vente et de le condamner à payer à M. P et au liquidateur de Mme O une certaine somme au titre des frais liés à la vente, alors « qu’en ses écritures d’appel, M. T se prévalait, non seulement de la clause par laquelle les acheteurs avaient déclaré faire leur affaire personnelle de la non-conformité de l’installation d’assainissement, mais, de façon plus générale et distincte, de la clause du contrat exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol, ou les bâtiments, faisant valoir à cette fin que les vendeurs n’avaient pas connaissance des vices dont se prévalaient les acheteurs ; que la cour d’appel, qui constate qu’effectivement, il n’était pas établi que M. T ou M V avaient connaissance des vices cachés dont elle relevait l’existence, ne pouvait dès lors s’abstenir de répondre au moyen déduit de cette clause d’exclusion de garantie, sans entacher sa décision d’un défaut de réponse à conclusion en violation de l’article 555 du code de procédure civile »

Pour prononcer la résolution de la vente, l’arrêt d’appel a donc retenu que le système d’assainissement de l’immeuble est affecté d’un vice, non décelable avant la vente, rendant le bien impropre à son usage et que les acheteurs n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient connus ce vice, compte tenu du coût des travaux nécessaires pour y remédier par rapport au prix d’achat.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du vendeur qui invoquait l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente le liant aux acheteurs, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.


  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Juin 2022, pourvoi n° 16-26.751