Construction – Vente d’un immeuble irrégulièrement modifié. Clause de la vente proposée par le notariat

Lors de la vente d’un immeuble, il peut être découvert par le rédacteur de l’acte que l’immeuble vendu a été irrégulièrement modifié par le vendeur, des travaux modificatifs ayant été réalisés sans aucune autorisation d’urbanisme.

Il peut en aller ainsi, par exemple, lorsqu’une piscine a été construite ou lorsqu’une extension a été réalisée.

Clause proposée relative à l’irrégularité administrative de l’immeuble :

Ainsi que les parties en ont été informées préalablement à la conclusion du présent contrat, l’immeuble vendu a fait l’objet de travaux, soumis à autorisation d’urbanisme, sans que celle-ci n’ait été demandée par le vendeur.

Les travaux ainsi réalisés sont relatifs à…… (préciser la nature des travaux réalisés : piscine, extension, etc.).

Ces travaux ont été achevés le …… (préciser la date d’achèvement) ainsi qu’il résulte des documents transmis par le vendeur, à savoir …… (viser lesdits documents : procès-verbal de réception, facture acquittée, etc.). Ces documents sont annexés au présent acte.

De cette situation, il résulte que :

civilement, un tiers peut agir sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle pour obtenir la démolition de ce qui a été réalisé sans autorisation d’urbanisme (C. civ., art. 1240). Cette action peut être exercée pendant le délai de prescription de droit commun soit 5 ans à compter de la découverte des faits permettant d’exercer cette action (C. civ., art. 2224) ;
civilement, la commune (ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme) peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité de l’immeuble. La commune et l’EPCI, lorsqu’ils agissent, n’ont pas à démontrer l’existence d’un préjudice pour que leur action soit recevable. L’action civile se prescrit en pareil cas par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux (C. urb., art. L. 480-14). Les travaux ayant été achevés le…… (date d’achèvement des travaux), la commune (ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme) est susceptible d’exercer une telle action pendant …… années ;
pénalement, les infractions à la législation des autorisations d’urbanisme sont des délits matériels, punissables du seul fait de leur réalisation, qui se prescrivent par 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. Les travaux ayant été achevés le …… (date d’achèvement des travaux), cette infraction peut donner lieu à des poursuites jusqu’au…… La juridiction pénale peut ordonner soit une mise en conformité des lieux, soit la démolition des ouvrages irrégulièrement construits (C. urb., art. L. 480-5). Ces sanctions constituent des mesures de caractère réel et la vente n’empêche pas la remise en état entre les mains de l’acquéreur. Le juge peut aussi condamner le contrevenant au paiement d’une amende ou d’une peine de prison uniquement ;
administrativement, dès lors qu’un procès-verbal a été dressé en application de l’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente (maire ou président d’un EPCI) peut, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu’elle détermine de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée ou de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation (C. urb., art. L. 481-1) ;
administrativement, si l’acquéreur souhaite réaliser des travaux, il devra obtenir un permis de régularisation, sauf si la demande de nouvelle autorisation intervient plus de 10 ans après l’achèvement des travaux, étant ici rappelé que les travaux sont achevés depuis le …… (date d’achèvement des travaux). L’acquéreur, avant l’expiration du délai précité, devra effectuer une demande d’autorisation qui portera sur l’ensemble des travaux qui ont été réalisés : les travaux déjà réalisés et les travaux à réaliser. Il est également précisé qu’au-delà de ce délai de 10 ans, l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme peut être opposée au pétitionnaire dans les cas visés à l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme ;
administrativement, l’acquéreur ne pourra bénéficier des dispositions relatives à la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans dès lors qu’il n’a pas été régulièrement édifié (C. urb., art. L. 111-15), peu important l’auteur de l’irrégularité.


  • Construction – Vente d’un immeuble irrégulièrement modifié – Formule par Vivien ZALEWSKI-SICARDConstruction – Urbanisme n° 9, Septembre 2021, form. 8

Vente d’un immeuble irrégulièrement modifié
Formule par Vivien ZALEWSKI-SICARD enseignant-chercheur, membre du GREDIAUC et de l’IRDP

 

Un commentaire

  1. En clair: tout n’est pas régularisable
    Reflechir (= auditer, consulter) avant d’acquerir!
    Le bien idyllique peut-être un piège

    La France regorgeant de cas, il suffit de googler
    300m² construits sans permis dans les 1990s près d’Aix-en-Provence
    https://www.doctrine.fr/d/TA/Marseille/2012/AFE29187DC03B53C880DA

    Dans le même ordre d’idées, le réseau d’architectes architecte-paca.com fait profiter de l’experience locale 😉
    A lire sur https://www.architecte-paca.com – mis en ligne en 2018
    « La notion de construction initiale sans permis de construire »
    https://www.architecte-paca.com/architecte-paca-maison-individuelle/realiser-votre-projet-immobilier/comment-engager-des-travaux/preparer-travaux/conseils-darchitecte-gratuits/notion-de-construction-initiale

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