Le notaire était tenu d’apporter aux acquéreurs une information complète et objective sur les caractéristiques spécifiques du mécanisme de défiscalisation

La société de promotion immobilière Docomo Compagnie a conçu un programme consistant en l’édification d’une résidence étudiante meublée à [Localité] (65), dénommée Résidence Jean-Paul Sartre. Dans ce cadre, il a été constitué une société civile de construction vente dénommée Campus Sartre, chargée de l’acquisition foncière, ainsi qu’une société Résidence Jean-Paul Sartre, filiale de la société Résidences & Hôtels de France, destinée à assurer la gestion de la résidence.

Ce programme, qui devait permettre aux investisseurs de bénéficier de mécanismes incitatifs de la loi Bouvard, tels que récupération de la TVA et bénéfice d’un crédit d’impôts, a été commercialisé par la société PFI Diffusion, laquelle s’est attachée à cette fin les services de plusieurs agents répartis sur le territoire national, savoir notamment la société Alliance Stratégie Patrimoine, la société Groupe Solis, la société Financière Saint Germain et la société WS Consulting, laquelle a, depuis, fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire dans le cadre de laquelle la SELARL Gauthier Sohm a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Divers investisseurs ont, par le biais de ces sociétés de commercialisation, souscrit des contrats de réservation, des contrats de prêts de financement, ainsi que les actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement par devant maître CD PT, notaire à [Localité] (21).

Préalablement à la signature des contrats de réservation, les acquéreurs ont consenti sur les lots respectifs qu’ils envisageaient d’acquérir un bail commercial de 9 ans au profit de la société Résidence Jean-Paul Sartre, laquelle devait elle-même régulariser des baux avec les locataires étudiants.

Les acquéreurs ont donné mandat au cabinet E2P, société d’expertise comptable, à l’effet de procéder à toutes les démarches nécessaires, notamment sur le plan fiscal.

La résidence a été livrée au cours du mois de décembre 2010.

Au cours de l’année 2011, la société E2P, en charge de la gestion fiscale pour le compte des différents investisseurs, leur a fait savoir que, faute pour le promoteur gestionnaire de pouvoir fournir certains éléments à l’administration fiscale, le montage initial se trouvait ‘bloqué’.

La société Résidence Jean-Paul Sartre n’a pas versé les loyers contractuels aux acquéreurs.

Un contrat de bail avec une autre société exploitante a alors été proposé aux investisseurs par la société Docomo Compagnie, mais à des conditions différentes de celles du contrat initial, savoir une prise d’effet différée au 1er avril 2011, et un loyer proportionnel déterminé en fonction du bénéfice de l’exploitant au lieu d’un loyer fixe.

La plupart des investisseurs ont refusé de régulariser ce nouveau bail.

L’administration fiscale a fait savoir qu’elle ne rembourserait pas le crédit de TVA aux investisseurs au motif que les services prévus à l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation n’étaient pas fournis par la société preneuse.

Le 16 novembre 2011, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCCV Campus Sartre, et désigné maître YW en qualité de mandataire judiciaire.

Le 24 novembre 2011, la société Docomo Compagnie a à son tour été placée en redressement judiciaire, et maître YW désigné comme mandataire judiciaire.

Le 5 février 2013, la société Résidence Jean-Paul Sartre a été placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur judiciaire, maître E, a fait savoir qu’il n’entendait pas poursuivre les baux commerciaux.

La résiliation de ceux-ci a pris effet au 7 mai 2013, mettant fin à l’occupation des lieux par la société Résidence Jean-Paul Sartre. A compter de cette date, les investisseurs pouvaient donc exploiter directement leur lot en l’offrant à la location auprès des étudiants ou de toute autre personne.

Par exploits des 14, 15, 16 et 24 décembre 2015, estimant que les intervenants à l’opération avaient manqué à leur devoir de mise en garde, 41 investisseurs ont fait assigner maître PT, le notaire, la société Alliance Stratégie Patrimoine, la SELARL Gauthier Sohm, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société WS Consulting, la société Groupe Solis et la société Financière Saint Germain devant le tribunal de grande instance de Dijon en déclaration de responsabilité et en indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été portée devant la cour d’appel.

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Le programme de construction d’une résidence étudiante meublée, proposé aux investisseurs, constituait un produit spécifique de défiscalisation dans le cadre de la loi Bouvard. Une société était chargée par le promoteur de procéder à la commercialisation du programme immobilier et les sociétés en contact avec les acquéreurs potentiels n’intervenaient qu’en qualité de mandataires de cette société. Ces dernières étaient tenues envers les acquéreurs potentiels, qu’aucun élément objectif ne permet de qualifier d’avertis, d’une obligation d’information sur les caractéristiques et aussi sur les risques inhérents à l’opération. Le principe de la responsabilité délictuelle des sociétés de commercialisation envers les acquéreurs est retenu pour manquement caractérisé à leur obligation d’information. En effet, l’opération avait été présentée aux investisseurs comme présentant une sécurité et une rentabilité garanties sans qu’il leur soit fourni une information claire et complète sur les critères légaux que devait réunir le bien acquis pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation promise, pas plus que sur le risque lié à l’éventuelle défaillance de la société en charge de l’exploitation de la résidence.

Le notaire a manqué envers les acquéreurs à son obligation d’information, ce qui engage sa responsabilité envers eux. Le notaire était tenu d’apporter aux acquéreurs une information complète et objective sur les caractéristiques spécifiques du mécanisme de défiscalisation, et en particulier sur les circonstances pouvant conduire à l’échec de l’objectif poursuivi. Il n’a pas dispensé d’information, avant la signature des actes authentiques, quant à l’existence d’un aléa susceptible de faire échec à la visée de défiscalisation fondant les achats, et tenant à la défaillance de la société exploitante. En outre, une incohérence manifeste dans les baux commerciaux conclus par les acquéreurs avec la société exploitante aurait dû conduire le notaire à une vérification sur l’identité réelle de la société locataire.

Le préjudice né de l’inobservation du devoir d’information qui s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter est fixé à 80 %. Le préjudice né de l’absence de réduction d’impôt est de 8 % de la somme correspondant à 25 % du prix de revient des logements. Le préjudice moral subi par les acquéreurs confrontés à de nombreuses tracasseries est évalué à 2.000 EUR pour chacun d’eux. Il y a lieu de condamner in solidum les sociétés de commercialisation et le notaire en fonction des intervenants.


  • Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 12 Juillet 2022, RG n° 20/00471

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