Le notaire était tenu d’apporter aux acquéreurs une information complète et objective sur les caractéristiques spécifiques du mécanisme de défiscalisation

Le programme de construction d’une résidence étudiante meublée, proposé aux investisseurs, constituait un produit spécifique de défiscalisation dans le cadre de la loi Bouvard. Une société était chargée par le promoteur de procéder à la commercialisation du programme immobilier et les sociétés en contact avec les acquéreurs potentiels n’intervenaient qu’en qualité de mandataires de cette société. Ces dernières étaient tenues envers les acquéreurs potentiels, qu’aucun élément objectif ne permet de qualifier d’avertis, d’une obligation d’information sur les caractéristiques et aussi sur les risques inhérents à l’opération. Le principe de la responsabilité délictuelle des sociétés de commercialisation envers les acquéreurs est retenu pour manquement caractérisé à leur obligation d’information. En effet, l’opération avait été présentée aux investisseurs comme présentant une sécurité et une rentabilité garanties sans qu’il leur soit fourni une information claire et complète sur les critères légaux que devait réunir le bien acquis pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation promise, pas plus que sur le risque lié à l’éventuelle défaillance de la société en charge de l’exploitation de la résidence.

Le notaire a manqué envers les acquéreurs à son obligation d’information, ce qui engage sa responsabilité envers eux. Le notaire était tenu d’apporter aux acquéreurs une information complète et objective sur les caractéristiques spécifiques du mécanisme de défiscalisation, et en particulier sur les circonstances pouvant conduire à l’échec de l’objectif poursuivi. Il n’a pas dispensé d’information, avant la signature des actes authentiques, quant à l’existence d’un aléa susceptible de faire échec à la visée de défiscalisation fondant les achats, et tenant à la défaillance de la société exploitante. En outre, une incohérence manifeste dans les baux commerciaux conclus par les acquéreurs avec la société exploitante aurait dû conduire le notaire à une vérification sur l’identité réelle de la société locataire.

Le préjudice né de l’inobservation du devoir d’information qui s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter est fixé à 80 %. Le préjudice né de l’absence de réduction d’impôt est de 8 % de la somme correspondant à 25 % du prix de revient des logements. Le préjudice moral subi par les acquéreurs confrontés à de nombreuses tracasseries est évalué à 2.000 EUR pour chacun d’eux. Il y a lieu de condamner in solidum les sociétés de commercialisation et le notaire en fonction des intervenants.


  • Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 12 Juillet 2022, RG n° 20/00471

Laisser un commentaire