ENCORE un manquement du notaire à l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte

Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 19 septembre 2018), suivant compromis de vente sous seing privé du 19 février 2013 établi par Mme B… (le notaire), Mme A… a promis de vendre un immeuble à M. D… et Mme M… (les acquéreurs), au prix de 596.000 EUR.

L’acte stipulait une régularisation de la vente avant le 17 mai 2013 et une clause pénale fixée à 63.000 EUR. Il mentionnait, en outre, que les acquéreurs avaient remis entre les mains du notaire un dépôt de garantie d’un montant de 63.000 EUR, lequel n’a cependant pas été versé.

Les acquéreurs ne s’étant pas présentés pour la signature de l’acte authentique, Mme A… les a assignés, ainsi que le notaire, en paiement de la somme de 63.000 EUR au titre de la clause pénale.

Le notaire a fait grief à l’arrêt de le condamner, in solidum avec les acquéreurs, à payer à Mme A… la somme de 63.000 EUR, alors « que le notaire ne répond des conséquences dommageables d’une information omise sur les incidences juridiques de l’acte auquel il prête son concours que si, par suite de cette défaillance, les parties à l’acte n’ont pu prendre la décision que la protection de leurs intérêts leur aurait dictée si elles avaient été correctement informées ; qu’en relevant, pour retenir la responsabilité du notaire, que  »si le dépôt de garantie avait été encaissé par la notaire comme l’acte l’indiquait expressément, la venderesse aurait pu se voir régler la clause pénale sans autre formalité quinze jours après la sommation de réaliser l’acte authentique, et donc il y a cinq ans, sans devoir exposer une instance judiciaire et les risques au titre du recouvrement », sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si, informée du défaut de versement du dépôt de garantie et des risques de non-recouvrement de la somme visée par la clause pénale, la venderesse n’aurait pas, en toute hypothèse, conclu l’acte de vente aux mêmes conditions dès lors qu’elle avait toujours souhaité poursuivre la réalisation de la vente définitive en dépit du comportement des acquéreurs et que ceux-ci étaient les seuls à s’être déclarés intéressés par le bien de la venderesse, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

En relevant que l’acte mentionnait la remise au notaire d’un dépôt de garantie de 63.000 EUR et que, si le dépôt de garantie avait été encaissé par le notaire comme l’acte l’indiquait expressément, Mme A… aurait pu recevoir le paiement de la clause pénale sans autre formalité, quinze jours après la sommation de réaliser l’acte authentique, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à une recherche inopérante, a caractérisé un manquement du notaire à l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte et a légalement justifié sa décision au regard du texte susmentionné.

La notaire soutient qu’il y a eu erreur de plume, comme le serait une faute d’orthographe. Elle se fout du monde …

En l’espèce, l’acte mentionnait que la somme de 63 000 euros, qui devait servir de garantie au paiement de la clause pénale, était remise entre les mains du notaire ; que cette assertion n’était pas exacte, selon le notaire ; que la notaire concède une erreur de plume mais soutient qu’il ne s’agirait pas d’une faute ; que la cour ne peut suivre une telle analyse dès lors que le notaire chargé d’assurer l’efficacité des actes auxquels il concourt ne peut soutenir que la mention d’une somme qui lui est remise constitue une simple erreur de plume, comme le serait une faute d’orthographe, compte tenu de la portée attachée à l’effectivité d’un tel versement ; qu’il est exact que l’acte n’était pas réalisé en la forme authentique mais il n’en demeure pas moins qu’il s’agit bien d’un écrit et que la notaire ne saurait rapporter une preuve contraire à cet écrit par des témoignages tendant à soutenir que les parties étaient informées de l’absence de versement du dépôt de garantie ; qu’au surplus, pour soutenir que la venderesse était informée de ce que le dépôt de garantie n’était pas versé elle produit une attestation de l’agent commercial ayant négocié la vente ; qu’or, cette attestation qui fait état d’une information orale du notaire a été rédigée près d’un an après la promesse de vente de sorte qu’elle ne saurait être probante au regard d’énonciations écrites particulièrement claires ; que cela est d’autant plus le cas que le témoin fait état de ce que les acquéreurs se seraient engagés à verser le dépôt de garantie ; qu’or, on ne constate aucune demande de notaire au titre de ce dépôt de garantie, la seule pièce, non suivie d’effet pas les acquéreurs, tenant au prix de vente lui-même, et aucune information adressée à la venderesse ; que la faute de la notaire est bien caractérisée.ce correspondant non à une simple perte de chance mais à l’absence de versement du dépôt de garantie d’un montant équivalent, il y a lieu à condamnation in solidum des consorts D… M… et de la notaire au paiement de la somme de 63 000 euros ;


  • Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 5 février 2020, pourvoi n° 18-24.580. Inédit

Laisser un commentaire