Vendeur et notaire oublient de signaler à l’acheteur la présence d’une canalisation souterraine

Il appartient en vertu de l’article 1638 du Code civil au vendeur d’informer l’acquéreur de l’existence et de l’étendue des sujétions résultant de servitudes légales ou administratives exceptionnelles non apparentes, dont l’acquéreur n’est pas censé avoir connaissance.

Tel est notamment le cas des servitudes administratives non apparentes qui ne sont pas une conséquence normale de la nature ou de la situation de l’immeuble. Le vendeur est, en outre, garant des charges apparentes dont il a faussement affirmé lors de la vente qu’elles n’existaient pas, une telle faute engageant sa responsabilité contractuelle. Il appartenait donc au vendeur d’informer les acquéreurs de l’existence de la servitude de canalisation grevant la parcelle qu’il leur a cédée, ainsi que de ses conséquences, notamment de l’obligation qu’elle leur imposait de ne pas entraver son exercice, et de permettre un accès à l’installation pour la réalisation des opérations nécessaires à son entretien. Or non seulement cette information n’a pas été délivrée, mais l’acte contient, au contraire, l’affirmation de l’absence de borne et de canalisation. Si la servitude administrative était apparente, la présence du regard ne pouvait pas permettre les acquéreurs, profanes, de connaître la présence et la destination d’une canalisation et d’une borne, dont leur vendeur et notaire leurs déclaraient qu’elles étaient absentes. Ils ne pouvaient, a fortiori avoir connaissance des sujétions résultant de cette servitude administrative.

Le vendeur ne peut utilement se prévaloir d’une erreur du notaire rédacteur de l’acte, celui-ci n’ayant pas été appelé à la cause, et une telle erreur n’étant pas de nature à l’exonérer de l’obligation d’information à laquelle il était tenu envers ses acquéreurs.

C’est donc par une exacte analyse des éléments soumis à son appréciation que le tribunal a dit que le vendeur était tenu de verser l’indemnité prévue par l’article 1638 du Code civil. Il résulte des constatations du notaire que la canalisation traverse la parcelle de part en part, ce qui empêche toute construction sur une emprise de cinq mètres de chaque côté, et impose un passage sur la propriété qui doit demeurer accessible pour les opérations d’entretien. Ces éléments entraînent une dépréciation de la valeur du bien dont la compensation justifie une indemnité de 7 000 euros.


  • Cour d’appel d’Agen, 1re chambre civile, 2 Juin 2021, RG n° 19/00691

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