L’acquéreur d’une maison d’habitation est bien fondé à agir en garantie décennale à l’encontre du vendeur en raison des désordres affectant la couverture et la charpente imputables aux travaux ayant été réalisés à leur initiative avant la vente

L’acquéreur d’une maison d’habitation est bien fondé à agir en garantie décennale à l’encontre du vendeur en raison des désordres affectant la couverture et la charpente imputables aux travaux ayant été réalisés à leur initiative avant la vente, les conditions de la garantie étant remplies. Il ressort en l’espèce du rapport d’expertise que les demi-fermes assurant la structure principale présentent un fléchissement important ainsi qu’un phénomène de flambement, que ce sont principalement les travaux de réfection de la toiture lors de l’extension réalisée par l’acquéreur qui sont à l’origine de charges supplémentaires et de ces déformations successives.

S’agissant du caractère caché des désordres de la couverture et de la charpente, il ressort des termes du rapport d’expertise amiable annexé au rapport d’expertise judiciaire, que les travaux effectués par l’acquéreur, ayant consisté en la dépose des doublages en panneaux contreplaqués, et du faux plafond de la cuisine, ont permis de se rendre compte des vices affectant la toiture de sorte qu’ils ne pouvaient être constatés lors de la visite des lieux dans le cadre de la vente y compris en se faisant accompagner par un professionnel, seule la démolition du double-plafond ayant permis la découverte du vice.

S’agissant de la pente de la toiture ainsi que du sens inversé des tuiles, ces défauts étaient effectivement visibles à l’œil nu mais n’étaient pas décelables par un profane, seule une compétence spécifique en matière de charpente et couverture permettant d’en déceler les conséquences. Les vices relevés par l’expert, dont les constatations établissent que leurs conséquences consistent en une fragilisation de la charpente, une humidité anormale de certains ouvrages ou parties d’ouvrage et en des infiltrations à l’intérieur du logement, ont ainsi pour effet de diminuer tellement l’usage du bien que l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avaient connus, constituant ainsi des vices cachés dont le vendeur doit garantir l’acquéreur sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.

L’action de l’acheteur ne consiste pas en une action en responsabilité mais en une action en garantie du vendeur à raison des vices cachés, en sorte que le partage de responsabilité n’est pas utilement sollicité par le vendeur qui invoque en outre la faute de l’acquéreur sans en préciser le fondement juridique, faute contractuelle ou bien faute délictuelle. Le coût des travaux de reprise est donc justifié à hauteur de 15.105 EUR.

Le coût de la constitution du dossier de permis de construire lié aux réparations qui nécessitent une légère rehausse du bâtiment en façade nord-justifie l’allocation de la somme de 1.500 EUR à l’acquéreur. L’expert indique les défauts affectant la toiture sont tels qu’ils ne permettent ni la poursuite des travaux d’aménagement intérieurs ni l’occupation en l’état des lieux. Il a estimé à trois mois la durée des travaux de structure devant être réalisés avant que l’acheteur soit en mesure de reprendre les travaux d’aménagement intérieurs qu’il avait engagés. L’acquéreur se verra allour la somme de 1.500 EUR à ce titre.

Le vendeur, qui exerce une activité de marchand de biens, avait la qualité de vendeur professionnel et ne pouvait se prévaloir de la clause excluant la garantie à raison des vices cachés figurant à l’acte de vente. La découverte des vices cachés et les retards qui s’en sont suivis dans le projet d’aménagement intérieur de la maison que l’acheteur avait acquise n’ont pu qu’être à l’origine d’un sentiment de déception constitutive d’un préjudice moral, qui sera réparé à hauteur de 1.500 EUR.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 23 Juin 2022, RG n° 19/01573

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