La notaire reçoit l’acte de vente d’une maison affectée par la sècheresse

Par acte notarié passé par devant la SCP P., notaires, le 1er décembre 2011, Patrick K. et Marie Noëlle K. née G. ont acheté à Eliette L. veuve L. et Lydie L. épouse S. une maison située […] (Cher).

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la SARL Victoir’Invest, agence immobilière à l’enseigne La Petite Agence.

Un arrêté de catastrophe naturelle a été pris, le 27 juillet 2012.

Indiquant avoir constaté, courant août 2012, l’aggravation d’un affaissement du carrelage de la maison déjà repéré avant la signature de l’acte authentique, M. et Mme K. ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, la compagnie Monceau Générale Assurance, qui leur a fait connaître que plusieurs déclarations de sinistre auprès de la MAAF avaient été réalisées par les propriétaires antérieurs en 2003, 2008 et 2011, déclarations qui n’avaient pas été prises en compte car formulées trop tardivement.

Suivant actes d’huissier en date 26, 27, 28 et 30 novembre 2012, M. et Mme K. ont sollicité en référé l’organisation d’une expertise judiciaire qui a été ordonnée le 14 février 2013, M. Pierrick H. étant désigné pour y procéder. Ils ont ensuite (après dépôt du rapport d’expertise) assigné au fond.

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Une clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente d’un pavillon ne peut recevoir application, dès lors que les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information en omettant de mentionner les désordres qui avaient antérieurement affecté le bien immobilier vendu.

Spécialement, les désordres affectant la maison d’habitation vendues étaient, d’une part, déjà existants et connus des venderesses au moment de la vente et d’autre part, non apparents et dissimulés aux acquéreurs. Ainsi, la responsabilité de la nue-propriétaire, et de l’usufruitière, toutes deux venderesses de la maison affectée de vices cachés, sera ainsi engagée quant à la garantie due en vertu des 1641, 1642 et 1643 du Code civil, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés étant inopposable aux acquéreurs du fait du manquement des intéressées à leur devoir d’information. La seule mention, dans l’acte de vente, de l’implantation du bien immobilier vendu dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles pour l’aléa mouvement de terrain est insuffisante à exonérer les venderesses de leur responsabilité, l’information donnée quant à un risque potentiel ne pouvant se confondre avec celle qui aurait été relative à la réalisation effective du risque concerné et à sa matérialisation par des désordres existants.

Bien qu’étant ainsi informée de la survenance d’un sinistre non mentionné antérieurement (à savoir l’affaissement du carrelage posé au sol au niveau de la salle à manger), la notaire instrumentaire a néanmoins poursuivi la régularisation de l’acte de vente au lieu d’alerter les acheteurs quant aux risques potentiellement liés à l’aggravation de la fissure ou à l’état de la maison que ce désordre était susceptible de révéler, s’agissant d’une région exposée à des épisodes de sécheresse ayant déjà causé des dommages aux immeubles qui y étaient implantés, et de leur conseiller de recueillir de plus amples informations quant au désordre constaté avant de réitérer la vente. Elle n’a pas davantage recommandé aux acquéreurs et vendeurs de porter sur l’acte authentique une mention relative à l’existence de ce sinistre d’ores et déjà révélé afin de préserver leurs droits respectifs. Elle a en outre laissé entendre aux acquéreurs que ce sinistre pourrait être pris en charge par la compagnie d’assurances des venderesses, faisant ainsi preuve d’une légèreté blâmable eu égard à sa méconnaissance de la position de ladite compagnie concernant un tel sinistre, et donnant faussement aux acquéreurs un sentiment de sécurité lié à sa qualité d’officier ministériel (officier public). Les premiers juges ont ainsi à juste titre estimé que la notaire avait commis une faute de nature délictuelle à l’égard des acquéreurs et participé au préjudice qu’ils avaient subi.

Il est constant qu’un agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment et ne se trouve à ce titre pas débiteur d’un devoir de conseil concernant un vice non apparent.


  • Cour d’appel de Bourges, Chambre civile, 25 Mars 2021, RG n° 19/00262

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