Lors de son adhésion à la garantie décès d’un contrat d’assurance sur la vie souscrit auprès de la société Gan vie, A Y avait désigné son fils, M. Z Y ou, à défaut, sa femme, Mme X Y. comme bénéficiaire des sommes garanties ; qu’il avait fait part à l’assureur, dans une lettre du 20 juin 1982, de la modification de la clause bénéficiaire en faveur de son épouse ; à la suite du décès de son mari survenu le […] 1990, Mme X Y a obtenu de l’assureur le règlement du capital garanti, qui lui a été versé le 17 octobre 1991 ; M. Z Y, se prévalant de l’intention de son père de le désigner en définitive comme unique bénéficiaire du contrat d’assurance, a assigné Mme X Y en restitution de ce capital.

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l’art. L. 132-8 du Code des assurances dans sa rédaction applicable au litige.

Il résulte de ce texte que l’assuré peut modifier jusqu’à son décès le nom du bénéficiaire du contrat d’assurance sur la vie, dès lors que sa volonté est exprimée d’une manière certaine et non équivoque et que l’assureur en a eu connaissance ; qu’en l’absence de désignation d’un bénéficiaire dans la police ou à défaut d’acceptation par le bénéficiaire, le contractant a le droit de désigner un bénéficiaire ou de substituer un bénéficiaire à un autre ; que cette désignation ou cette substitution ne peut être opérée, à peine de nullité, qu’avec l’accord de l’assuré, lorsque celui-ci n’est pas le contractant ; que cette désignation ou cette substitution peut être réalisée soit par voie d’avenant au contrat, soit en remplissant les formalités édictées par l’art. 1690 du code civil, soit par voie testamentaire.

Pour condamner Mme X Y à payer à M. Z Y la somme de 132’379,41 euro, l’arrêt d’appel retient que, par testament olographe en date du 10 août 1987, ce dernier a révoqué toute donation faite au profit de Mme X Y, la privant de tout usufruit sur les biens de sa succession, et a institué son fils légataire universel ; le 7 août 1987, le défunt avait écrit à son notaire pour désigner son fils comme seul et unique héritier ; l’arrêt retient encore que A Y avait expressément indiqué, dans un écrit daté du 29 juillet 1987 et signé, que le capital-décès de son assurance-vie revenait à son fils ; que ce document, de façon autonome par rapport au testament olographe du 10 août 1987, comporte incontestablement une intention révocatoire de la clause bénéficiaire et a pour effet de détruire valablement l’attribution primitive du capital-décès à Mme X Y, en lui substituant M. Z Y ; que ce document est cohérent, dans un contexte de séparation des époux Y, avec les autres dispositions testamentaires du défunt qui visent à instituer son fils légataire de tous ses biens ; qu’en conservant les fonds malgré la connaissance qu’elle avait de la lettre du 29 juillet 1987, Mme X Y a commis une faute en contrevenant aux dernières volontés du défunt ; qu’il résulte de cette faute un préjudice pour l’appelant équivalent au montant du capital-décès.

En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que l’écrit daté du 29 juillet 1987 avait été envoyé à l’assureur le 18 octobre 1991, soit postérieurement au décès de A Y, ce dont il résultait que l’assureur n’en avait pas eu connaissance du vivant de l’assuré, et alors qu’elle n’a pas caractérisé que cet écrit constituait un testament olographe dont M. Z Y aurait été fondé à se prévaloir, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé le texte susvisé.

• Arrêt n° 815 du 13 juin 2019 (pourvoi n° 18-14.954) – Cour de cassation – Deuxième chambre civile

Mme X, notaire, a été poursuivie, à des fins disciplinaires, pour avoir commis une infraction aux règles professionnelles édictées par l’art. 13-2° du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 faisant interdiction aux notaires, soit par eux-mêmes, soit par personnes interposées, soit directement, soit indirectement, de s’immiscer dans l’administration d’une société ou entreprise de commerce.

Mme X a fait grief à l’arrêt d’appel de la déclarer coupable d’une violation de ses obligations déontologiques pour s’être immiscée dans l’administration de la société commerciale Lexou et de prononcer à son égard la peine d’interdiction d’exercer les fonctions de notaire pendant deux ans, alors, selon elle, qu’un notaire peut prendre part à la gestion d’une société exerçant une activité purement civile ; qu’en jugeant qu’elle-êmme aurait commis un manquement déontologique en intervenant dans la gestion de la société Lexou, quand il s’évinçait de ses propres constatations que cette société avait pour objet l’acquisition de tous biens immobiliers et leur gestion, et toutes opérations s’y rattachant et que, conformément à cet objet, la société Lexou avait fait l’acquisition de biens en l’état futur d’achèvement avant de les donner à bail, activités de nature civile, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et violé l’art. 13-2° du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945.

Son pourvoi est rejeté.

Ayant constaté que la SCI Lexou, constituée à parts égales entre Mme X et son mari, avait été transformée en société à responsabilité limitée (SARL), ayant pour gérante la mère de celle-ci, laquelle avait conclu un bail commercial avec la société Odalys, gestionnaire de résidences de tourisme, l’arrêt de la cour d’appel contesté relève que l’administration fiscale a considéré Mme X, qui participait activement à la gestion de la société, dont elle signait les courriers et qu’elle avait représentée lors des opérations de contrôle, comme la gérante de fait de la société Lexou.

De ces constatations et énonciations, la cour d’appel a exactement déduit que Mme X s’était immiscée dans l’administration d’une société, commerciale par sa forme et quel que soit son objet, et a ainsi légalement justifié sa décision.

• Cour de cassation, 1re chambre civile, 22 janvier 2014 – pourvoi n° 12-35.304

Le père de famille qui fait entre ses enfants, par donation entre-vifs et sous réserve d’usufruit, le partage anticipé de ses biens, peut leur imposer la condition de ne pas les aliéner ni hypothéquer de son vivant, sans violer l’article 900 du Code Napoléon.

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aucune loi ne défend au père de famille, qui fait donation de ses biens à ses enfants, de s’en réserver l’usufruit, et, soit dans l’intérêt de son droit comme usufruitier, soit pour assurer l’exercice du droit de retour qui peut un jour lui appartenir, d’imposer à ses enfants la condition de ne pas aliéner ou hypothéquer de son vivant les biens donnés.

Cette interdiction temporaire, imposée dans l’intérêt du père donateur, ne peut être assimilée à une interdiction d’aliéner, absolue et indéfinie, qui aurait pour résultat de mettre pendant un long temps les biens hors de la circulation ; en déclarant valable l’hypothèque consentie par la femme de Pons à Z, par le motif unique que la condition imposée par le père donateur à ladite femme de Pons était nulle comme contraire aux lois, l’arrêt de la Cour impériale dénoncé a faussement appliqué et, par suite, formellement violé l’art. 900 du Code Napoléon.

• Cour de cassation, Chambre civile, 20 avril 1858, cassation

Réponse :

Le notaire qui reçoit un acte de vente perçoit un émolument dont les montant et le mode de calcul sont définis par un tarif réglementaire, désormais intégré au Code de commerce.

En dehors de cet émolument mais ne s’y ajontant pas, le notaire peut prétendre à la perception d’un honoraire dit libre. La légalité et les règles de perception de cet honoraires résultent du troisième paragraphe de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dite loi « Croissance » ou encore loi « Macron », ainsi régigé :

Sauf disposition contraire, les prestations que les professionnels mentionnés au premier alinéa du présent article accomplissent en concurrence avec celles, non soumises à un tarif, d’autres professionnels ne sont pas soumises à un tarif réglementé. Les honoraires rémunérant ces prestations tiennent compte, selon les usages, de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par les professionnels concernés, de leur notoriété et des diligences de ceux-ci. Les professionnels concernés concluent par écrit avec leur client une convention d’honoraires, qui précise, notamment, le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles, ainsi que les divers frais et débours envisagés.

Ces dispositions se substituent à celles de l’art. 4 du décret du 8 mars 1978. Le jugement qui va être relaté pour répondre à la question a été rendu sous l’empire de ce dernier texte, mais le texte qui lui a été substitué par la loi « Macron » est très proche. La décision reconnaît au notaire le droit à recevoir un « honoraire libre » pour rémunérer le travail qu’il a fait en vue de la vente, quand cette vente n’a pu avoir lieu effectivement au rapport de ce notaire.

Dès lors que le notaire sollicité par le vendeur a rendu ses services et accompli les démarches préalables, non critiquées, dans le cadre d’une activité notariale de vente d’immeuble, il est légitime que le notaire soit rémunéré pour ces services quand bien même il ne réaliserait pas la vente par la suite. Si l’acte avait été réalisé, le notaire aurait perçu 791,25 euros HT. Ainsi, la somme réclamée de 500 euros HT (598 euros TTC) n’apparaît pas disproportionnée. Le fait que le client n’ait pas été averti par écrit du caractère onéreux de la prestation et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir ne fait pas obstacle, en l’absence d’un commun accord du notaire et de son client, à la fixation de la rémunération par le juge, un tel défaut d’avertissement constituant seulement un élément d’appréciation que le juge doit prendre en considération pour fixer le montant deshonoraires (en ce sens : Cour de cassation, 1ère civ. du 8 juillet 1997). Il n’en est pas tenu compte en l’espèce en raison du caractère raisonnable de la somme demandée. Il est donc fait droit à la requête présentée par le notaire.

• Tribunal d’instance, PONT L’EVEQUE, Président, 16 mai 2008

Les consorts B ont assigné E D et sa fille, Mme D, en expulsion de deux parcelles, dont l’une, cadastrée section […] , supporte une maison édifiée par M. et Mme H, grands-parents de Mme D ; ladite Mme D leur a opposé que ses auteurs étaient devenus propriétaires de la parcelle par usucapion.

1/ Mme D a fait grief à l’arrêt d’appel de déclarer valable l’acte de notoriété acquisitive du 24 août 2011 et d’ordonner en conséquence son expulsion.

Mais ayant constaté que, par acte de notoriété authentique du 24 août 2011, la prescription acquisitive avait été reconnue à Mme Y G née B, dont les consorts B sont les ayants droit, sur les parcelles cadastrées section […] et section […] et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, que Mme D ne prouvait pas que c’était à titre de propriétaire que ses grands-parents, son père, puis elle-même, avaient occupé la parcelle, la cour d’appel, qui a ainsi retenu, sans inverser la charge de la preuve, les preuves de propriété lui apparaissant les meilleures et les plus caractérisées, a légalement justifié sa décision.

2/ L’arrêt retient par ailleurs qu’il est indéniable que le maintien dans les lieux de l’occupante, Mme D, a causé un préjudice certain aux propriétaires de la parcelle, que, cependant, ceux-ci ne justifient leur demande d’octroi d’une somme de 40’000 euro par aucun élément et que, faute d’être mieux éclairée, la cour condamne l’occupante à verser la somme de 18’000 euro à titre de dommages-intérêts.

En statuant ainsi, sans s’expliquer sur l’étendue du préjudice qu’elle retenait, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’art. 455 du Code de procédure civile.

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 mars 2019, pourvoi n° 17-22.060

L’Union Notariale Financière, par abréviation UNOFI, est une structure financière créée, il y a plus de trente ans, et contrôlée par le Conseil supérieur du notariat (CSN).

• Noter déjà que le CSN sort de son statut, défini par une ordonnance de 1945 reprenant un texte de Vichy, en s’immisçant dans une activité commerciale et financière, alors que ce statut limite son rôle à la représentation du notariat en particulier auprès des pouvoirs publics et à quelques missions d’ordre disciplinaire interne.

La structure financière UNOFI (organigramme in fine), il y a trois ans, c’était déjà plus de 300 collaborateurs répartis entre 16 directions régionales, plus de 700 millions d’euros collectés par an, environ 8 400 millions d’euros d’encours gérés, plus de 30 millions d’euros de résultat net, et plus de 72 000 clients.

• Ces 72 000 clients (beaucoup plus aujourd’hui) sont tous des clients des études des notaires

Depuis le 29 juin 2016, monsieur Benoit Renaud est directeur général de la structure (monsieur Renaud a été notaire de 1992 à 2016 à Lunéville et rapporteur au Congrès des notaires de Marseille en 1999 ; il a été président de la chambre des notaires de Meurthe-et-Moselle, puis président du Conseil supérieur du notariat de 2010 à 2012 ; il a dirigé l’Association pour le développement du service notarial).

En 2018, dans un entretien avec la Semaine Juridique et Notariale, monsieur Renaud se réjouit du succès de l’UNOFI. Et il ajoute pour préciser les liens entre les notaires et UNOFI :

Le notaire va donner un conseil patrimonial à son client, par exemple, dans le cadre de la vente d’un appartement, s’il reste un reliquat à placer, après apurement des dettes, et si on évoque une préparation de retraite. Il va proposer de rencontrer le conseiller Unofi à son client, afin de procéder à une analyse. Bien entendu, tout placement dépendra du risque accepté, du choix du long terme, ou pas, de la liquidité souhaitée, ou pas… Le notaire accompagne son client dans la réflexion et la démarche, il facilite ainsi, d’une part, la compréhension de son client sur ces aspects juridiques, fiscaux, financiers, et d’autre part, celle du conseiller à l’égard de la personne conseillée, car lui connaît la composition et les personnalités des membres de la famille, les biens concernés par ces projets, les goûts et les envies de ses clients, etc. Il préviendra d’ailleurs ces derniers, à l’avance, de la perception d’honoraires pour ce travail, et les fixera selon les modalités du fameux article L. 444-1 du Code de commerce.

Noter :

• A l’origine et pendant longtemps, le notaire, collaborateur d’UNOFI, était rémunéré par la structure, mais la pratique a été interdite et il a fallu se plier à la règle légale : depuis le notaire perçoit un honoraire de son client, l’honoraire prévu par le « fameux » art. L. 444-1 du Code de commerce. Cet honoraire n’exclut pas la « petite commission » perçue par le conseiller UNOFI.
• Le notaire dépositaire des fonds de son client a une position privilégiée tenant à sa qualité de notaire ; il va en profiter pour travailler son client afin qu’il place ses disponibilités auprès une société du groupe UNOFI. La concurrence est ainsi éliminée.
• Le conseiller UNOFI n’ignorera rien du dossier du client ; le notaire, oublieux du secret professionnel, dévoilera au conseiller toutes les informations qu’il a lui même recueillies dont certaines à l’occasion même d’un acte de son ministère.

Interrogé à plusieurs reprises sur la collusion UNOFI-notaires, la Chancellerie répond que l’art. 13 du décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 portant règlement d’administration publique pour l’application du statut du notariat fait interdiction aux notaires de se livrer, soit directement, soit indirectement, à aucune spéculation de bourse ou opération de commerce, banque, escompte et courtage.

En particulier et plus précisément, monsieur Armand Jung, député PS du Bas-Rhin, avait interpellé le ministère de la justice en rappelant que : “ses services ont rappelé à l’ordre le Conseil supérieur du notariat en ce qui concerne l’Unofi (Union notariale financière) dont les liens étroits avec le notariat risquent d’altérer l’objectivité des conseils donnés aux clients”, en précisant que la clientèle des notaires “est souvent constituée de personnes sans défense, de personnes très âgées notamment, et que la raison d’être du statut d’officier public est de garantir l’impartialité du notaire.” Le garde des sceaux a confirmé l’interdiction de ces pratiques (réponse n°22.082 au JO du 22 juillet 2008).

La Chancellerie rappelle le règlement mais ne le fait pas appliquer. Le Conseil Supérieur du Notariat serait-il intouchable ?

La loi du 12 août 1870, qui établi le cours forcé (1) des billets de la Banque de France (auquel depuis s’est depuis substituée la Banque Centrale Européenne), est une loi de police et de sûreté publique à laquelle il n’a pu être valablement dérogé à l’avance par des conventions particulières. La clause par laquelle les parties ont stipulé, même antérieurement à la promulgation de cette loi, que les payements seraient faits en espèces d’or et d’argent et non autrement, doit, en conséquence, être considérée comme illicite.

Par acte notarié du 12 août 1860, les époux Z ont reconnu devoir aux consorts X une somme de 6’000 francs pour prêt.

Aux termes de l’une des clauses de l’acte, « tous les payements en principal et intérêts doivent être faits en espèces d’or et d’argent, et non en aucune valeur ou papier-monnaie, représentatif de numéraire, dont le cours forcé serait introduit en France en vertu de lois ou décrets, auxquels les débiteurs déclarent renoncer de bonne foi et d’honneur. »

Postérieurement, et par acte également notarié du 20 avril 1867, une partie de cette créance (2’000 francs) fut cédée par les consorts X à Léon S, qui fut subrogé jusqu’à concurrence de cette somme dans tous les droits des cédants.

Le 6 novembre 1871, les époux Z, voulant se libérer envers le cessionnaire Léon S, lui firent des offres réelles de la somme de 2’055 francs 55 centimes, dont 2’050 francs en billets de la Banque de France et 5 francs 55 centimes en monnaie.

Léon S a refusé de recevoir en payement les billets, par suite il  y a eu consignation des offres et assignation en validité à la requête des époux Z.

Saisi de cette demande, le tribunal civil de Lille rendit, à la date du 23 décembre 1871, un jugement par lequel il décida que les débiteurs n’avaient pas, nonobstant le décret du 12 août 1870, qui a donné cours forcé aux billets de la Banque de France, le droit de se libérer qu’en espèces d’or ou d’argent, et les débouta de leur action en validité des offres par eux faites.

Sur leur appel, la Cour d’appel de Douai, par arrêt du 18 mars 1872, confirma ce jugement avec adoption de ses motifs.

C’est contre cet arrêt que les époux Y se sont pourvus en cassation.

Ils ont invoqué une violation de l’article 6 du Code civil et de la loi du 12 août 1870, en ce que la cour de Douai a déclaré que, nonobstant la loi de 1870, qui décrète le cours forcé des billets de la Banque de France, Léon S a pu refuser un payement offert en ces billets, par le motif que les débiteurs étaient obligés envers lui par une convention formelle à se libérer en monnaie d’or ou d’argent, et avaient renoncé d’avance à l’application des lois ou décrets qui pourraient ultérieurement donner cours forcé aux billets de banque.

La Cour de cassation a rendu son arrêt au visa des articles 1er de la loi du 12 août 1870 et 6 du Code civil, ainsi conçus :

Article 1er. Loi de 1870. « A partir du jour de la promulgation de la présente loi, les billets de la Banque de France seront reçus comme monnaie légale par les caisses publiques et par les particuliers. »

Article 6. Code civil : « On ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs. »

Les lois monétaires qui, en vue de conjurer une crise imminente, décrètent le cours forcé d’un papier de crédit, participent du caractère des lois de police et de sûreté ; à ce titre elles intéressent incontestablement l’ordre public, et rentrent, dès lors, dans la classe de celles auxquelles l’art. 6 précité qui défend de déroger par des conventions particulières.

Une telle dérogation en cette matière est illicite, non seulement après la promulgation et sous l’empire de l’acte législatif qui, dans l’intérêt général, établit le cours forcé (1) de valeurs fiduciaires représentatives du numéraire, mais aussi lorsque, faite à l’avance, en prévision de circonstances qui rendraient nécessaire un pareil mode de circulation monétaire, elle se formule par une stipulation ayant pour but d’autoriser, ce cas advenant, le créancier à s’affranchir de l’obéissance aux dispositions légales qui l’auraient introduit.

Il importe peu que la loi du 12 août 1870, à l’application de laquelle le défendeur au pourvoi a prétendu pouvoir se soustraire sur le fondement d’une clause conventionnelle de cette dernière sorte, n’ait pas expressément déclaré que ses prescriptions devraient être exécutées nonobstant toutes conventions contraires

En effet, en imposant aux particuliers, en termes absolus et sans admettre aucune exception, l’obligation de recevoir comme monnaie légale les billets de la Banque de France, elle a suffisamment exprimé que sa disposition s’étendait à ceux qui, antérieurement à sa promulgation, auraient stipulé que leurs créances ne pourraient leur être remboursées qu’en espèces d’or ou d’argent ; sans doute, cette stipulation est valable et obligatoire pour le débiteur, en l’absence ou après abrogation de lois décrétant le cours forcé des valeurs qu’elle exclut des payements à faire, mais elle cesse d’être exécutoire dès l’instant où le législateur a établi ce cours forcé, et qu’aussi longtemps que cette mesure est maintenue le créancier ne peut légalement se refuser à recevoir en payement un papier de crédit auquel la loi a attribué une valeur obligatoirement équivalente à celle des espèces métalliques.

De ce qui précède il résulte qu’en invalidant, par confirmation du jugement de première instance de Lille, les offres de payement faites par les demandeurs, le 6 novembre 1871, en billets de la Banque de France, dont le cours était alors et est encore aujourd’hui forcé, l’arrêt attaqué a formellement violé les textes de loi ci-dessus visés.

(1) L’expression « cours forcé », ou inconvertibilité, correspond au régime monétaire dans lequel les banques (banques de second rang ou banque centrale, comme la Banque Centrale Européenne aujourd’hui) sont dispensées d’échanger le papier-monnaiecontre du métal précieux. L’adoption du cours forcé a mis fin à un système fondé sur l’étalon-or.

• Cour de cassation, Chambre civile, 11 février 1873

La Caisse de crédit mutuel de Sarlat-La-Caneda a délivré à la société civile immobilière Moulin-de-la-Garrigue un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier ; la Caisse a relevé appel du jugement qui avait déclaré ce commandement nul.

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l’art. 1843 du Code civil, ensemble l’art. 6 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.

Telle que prévue par le premier de ces textes, la reprise par une société des engagements souscrits par les personnes qui ont agi au nom de celle-ci lorsqu’elle était en formation, ne peut résulter, en application du second, que de la signature des statuts lorsque l’état prévu à ce même texte aura été préalablement annexé à ces statuts, ou d’un mandat donné par les associés, avant l’immatriculation de la société, soit à l’un ou plusieurs des associés soit au gérant non associé, et déterminant dans leur nature, ainsi que dans leurs modalités, les engagements à prendre ou, enfin, après l’immatriculation, d’une décision prise à la majorité des associés.

Pour dire que l’immatriculation de la société a valablement entraîné la reprise de l’acte de vente, l’arrêt retient que cet acte stipule que l’immatriculation, devant intervenir au plus tard dans le délai de trois mois à compter de l’acte, emportera de plein droit reprise des présentes qui seront alors réputées avoir été conclues dès l’origine par la société elle-même, et que la SCI a été immatriculée dans le délai prévu à l’acte.

En statuant ainsi, sans constater l’accomplissement régulier, de l’une ou l’autre des formalités exigées par les textes susvisés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

• Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 mai 2019,  pourvoi n° 17-31.463, cassation partielle

Le droit de passage accordé par l’art. 682 du Code civil au propriétaire enclavé doit s’entendre en ce sens que les mots « sur les fonds de ses voisins » ne visent pas seulement la surface du sol, mais peuvent aller jusqu’à comprendre « le dessous » afin d’assurer les communications strictement nécessaires à l’utilisation normale du fonds enclavé. Il s’applique ainsi aux canalisations souterraines indispensables à cet effet.

La demoiselle X, propriétaire à Trouville-sur-Mer, d’une maison n’ayant d’accès à la voie publique qu’au moyen d’une ruelle appartenant au sieur Y, a fait ouvrir dans celle-ci des tranchées destinées à l’adduction de l’eau, de gaz, de l’électricité et à l’évacuation des eaux ménagères, mais l’arrêt attaqué a décidé que si, en raison de l’état d’enclave, elle possédait un droit de passage, ce droit lui permettait uniquement le passage à pied, à cheval ou en voiture, l’établissement de travaux permanents destinés à un autre usage ne rentrant pas dans les prévisions de l’art. 682.

Mais en statuant ainsi au lieu de rechercher, d’une part, si les travaux projetés seraient de nature à réagir sur le montant de l’indemnité prévue par l’article susvisé, et d’autre part, si ces travaux pouvaient s’effectuer d’une façon moins dommageable pour le fonds servant et aussi appropriés aux besoins de l’exploitation du fonds dominant, l’arrêt n’a pas donné de base légale à sa décision.

• Cour de cassation, Chambre civile, 22 novembre 1937

Par acte du 2 octobre 2001, la société civile immobilière Les Aulnaies, aux droits de laquelle est venue la société Sofimmo, a vendu à la société civile immobilière PNJD un terrain à bâtir ; il était stipulé que l’acquéreur reprenait à son compte le délai de construction imposé à son vendeur et qu’il s’engageait, à défaut, à garantir celui-ci de tout redressement de droits de mutation qu’il serait amené à payer.

A la suite d’une procédure de rectification fiscale de droits de mutation engagée à l’égard de la société Sofimmo, une ordonnance de référé du 27 avril 2005 a condamné la SCI PNJD à lui verser une provision de 66’779 euro ; un jugement définitif du 9 février 2010 a annulé le redressement fiscal ; la SCI PNJD a assigné la société Sofimmo en restitution de la somme versée.

La société Sofimmo a fait grief à l’arrêt d’appel d’accueillir cette demande.

Mais ayant relevé que la SCI PNJD ne s’était engagée qu’à garantir son vendeur de tout redressement de droits de mutation qu’il serait amené à payer en cas de non-respect du délai de construction et retenu, sans interprétation de l’acte de vente, que, la société Sofimmo ayant été déchargée de tout redressement fiscal, la garantie due par la SCI PNJD au titre de droits de mutation était devenue sans objet, la cour d’appel a pu, en déduire que le paiement effectué était devenu indu.

• Cour de cassation, 3e Chambre civ., 23 mai 2019, n° de pourvoi 15-14735, rejet