Un coq ça va, 12 coqs et plus bonjour les nuisances, sans parler des canards qui cancanent

M. X soutient que le trouble causé par ses coqs n’est pas un trouble anormal de voisinage.

Mme Y soutient que le trouble excède ce qui doit être supporté entre voisins.

Les juges apprécient souverainement que les troubles invoqués sont réels et excèdent la mesure des obligations ordinaires du voisinage.

Unknown

Ils doivent cependant caractériser la réalité, la nature, la gravité des troubles subis en fonction des circonstances de temps et de lieu.

L’art. R. 1334-31 du Code de la Santé Publique prévoit qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

Mme Y produit de nombreuses attestations émanant de proches, de voisins qui résident soit dans la même rue , soit à proximité immédiate comme le démontre le plan qu’elle verse aux débats.

Mme B, qui réside avec elle au […] atteste être réveillée à 4h30 par le chant des coqs qui se relaient toutes les deux secondes.

Elle précise que les coqs sont dans les cyprès ou au sol, que le double vitrage n’isole pas.

Il est selon elle impossible de profiter du jardin, de faire une sieste.

Mme B indique finir son travail une partie de l’année à 2 heures du matin. Elle estime que le réveil à 4 heures est inacceptable moralement et physiquement.

Elle précise que M. X soutient ne pouvoir enfermer ses bêtes qui sont sauvages. Elle admet qu’il en a abattu quelques-unes, mais ne maîtrise pas la reproduction.

Mme Y , mère, atteste entendre les coqs chanter chaque fois qu’elle rend visite à sa fille. Ces sons, la nuit et même le jour sont très agressifs.

Mme C, soeur de Mme Y atteste que les cris répétitifs des coqs sont insupportables, empêchent de dormir et de profiter de l’extérieur en journée.

M. D, qui demeure au 12, […] a écrit le 31 août 2018 à M. X. Il lui indique que ses hôtes fin juillet ont dû partir, ne pouvant se reposer correctement du fait des réveils matinaux à 5 heures du matin.

Il lui rappelle avoir capturé 9 coqs avec son autorisation.

Il indique que son fils venu en vacances a enregistré un chant toutes les six secondes à partir de 5 heures du matin, lui fait observer que son poulailler dépasse les 50 animaux.

M. E, qui demeurait […] atteste que les coqs chantent de manière continue nuit et jour, « ce qui occasionne de perturber mon sommeil« .

M. F, qui réside désormais au 28 constate le bruit causé par le chant des coqsjour et nuit alors qu’il vit « fenêtres fermées ».

M. G, qui réside au […] indique occuper la maison depuis mi 2014.

Les animaux n’ont, atteste-t-il, cessé d’évoluer en grand nombre. Les coqsentraînent une situation qu’il qualifie d’invivable, causent des nuisances sonores intenses, répétitives.

Mme G atteste d’un vacarme incessant des coqs dès 3 heures du matin, et toute la journée, avoir dû changer de chambre pour pouvoir enfin dormir.

Mme H, qui demeure 30, […] atteste le 15 avril 2015 être voisine de M. X depuis dix ans, rencontrer des problèmes très désagréables depuis 5 ans environ, suite aux vagabondages incessants de ses animaux, poules, coqs, lapins toujours plus nombreux.

De plus, les coqs chantent toute la journée et très tôt le matin (à partir de 5 heures du matin), nous empêchent d’être tranquilles dans notre jardin, de dormir l’été, fenêtres ouvertes.

M. H atteste, quant à lui, « de jour nous ne pouvons plus profiter pleinement de la jouissance de notre terrasse et de notre piscine à cause du bruit, de même la nuit malgré un triple vitrage« .

M. I, qui réside au 41 de la même rue atteste entendre les coqs chanter tout au long de la journée, pourtant demeurant à une cinquantaine de mètres.

M. X soutient que les attestations produites émanent de voisins vindicatifs, partiaux.

Force est de relever que ces qualificatifs ne sont pas étayés.

Le fait que ces voisins fassent partie des personnes qui ont signalé la situation au maire résulte de l’inertie de M. X et non d’un comportement vindicatif.

Il est en revanche certain que M. X produit plusieurs attestations émanant de voisins qui attestent n’être nullement gênés par le chant des coqs, par ses animaux.

Ainsi, en est-il de Mme J, Mme K, M. L qui résident effectivement […].

M. X produit d’autres attestations en sa faveur.

En l’absence de plan produit , la cour ne peut cependant s’assurer de la distance entre la propriété de M. X et celle des propriétés de ces témoins « non perturbés ».

Sans contester la sincérité de ces témoins, la cour relève cependant les nombreux témoignages circonstanciés produits par Mme Y, témoignages dont la teneur est confirmée par le constat d’huissier de justice du 22 décembre 2016.

L’huissier a constaté à 07h20 le chant de plusieurs coqs, mesuré le volume sonore (entre 54 et 56 décibels) , décrit des cris quasi-continus.

Il a entendu également les canards cancaner.

Il a noté que les animaux évoluaient librement dans un enclos, que le grillage était troué à plusieurs endroits.

Si M. X soutient avoir réduit très significativement le nombre de ses animaux, avoir posé des claustras, il ne produit aucune pièce permettant de se faire une idée précise de la basse-cour existante, ne justifie pas non plus avoir installé des locaux permettant d’enfermer ses animaux la nuit.

M. M a indiqué avoir éliminé une quinzaine de coqs à la demande de M. X. Mme N indique avoir reçu de M. X une dizaine de coqs suite au mécontentement de son voisinage.

M. D indique avoir capturé 9 coqs.

Ces écrits établissent le nombre impressionnant de coqs qui existaient, ne permettent pas de savoir ce qui subsiste.

Ils confirment donc les dires de Mme Y quant au nombre excessif d’animaux.

Force est de relever que les témoins qui avaient témoigné dans la perspective du procès de première instance ont attesté une seconde fois en 2018, ont indiqué l’absence de toute évolution depuis le jugement du 21 novembre 2017.

M. X soutient malgré tout que le cri du coq pour entraîner un trouble abusif de voisinage doit être répétitif, fort, excessif, que l’huissier n’évoque qu’un cri quasi-continu, des cris rapprochés.

Il estime que la commune est en zone rurale, que d’autres voisins disposent d’une basse-cour.

Ces éléments ne font l’objet d’aucune démonstration étant rappelé au demeurant que M. X se dit commerçant saisonnier, ne prétend nullement exercer une activité agricole.

Sa banalisation est contredite formellement par les témoignages produits, le constat d’huissier, le déplacement du maire qui établissent l’existence de nuisances sonores qui portent atteinte aux conditions de vie des résidents.

Ceux-ci sont pour certains privés de profiter de leur jardin ou obligés de fermer leur maison pour limiter l’impact du bruit sans pouvoir d’aillleurs le neutraliser.

Surtout, les nuisances portent atteinte à la santé du voisinage dans la mesure où le bruit génère des troubles du sommeil, des réveils précoces, perturbations relatées par plusieurs témoins.

Cette situation perdure depuis plusieurs années.

La proximité de la basse-cour des habitations, le défaut d’enfermement des animaux la nuit, le nombre des animaux qui excède de très loin un poulailler familial causent donc un trouble abusif de voisinage qui excède les inconvénients normaux qui doivent être tolérés.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il ordonné la cessation du trouble, ordonné l’enfermement des animaux dans des enclos adaptés.

La condamnation de M. X à une astreinte reste pleinement justifiée en l’absence d’amélioration décrite par les voisins, en l’absence de justification de réalisation et d’utilisation des enclos qui doivent permettre l’enfermement des animaux la nuit .

La cour relève que le mandat de vente produit n’est pas en soi une garantie du départ imminent de M. X.


  • Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre, 3 décembre 2019, RG n° 18/00024

 

Publicités

La facture de l’#avocate n’était pas excessive (14 heures à 180 €/h).

La décision concerne exclusivement le montant des honoraires de maître Clarisse Y, avocate au barreau de Chambéry.

Le premier président, saisi de la contestation d’une ordonnance de taxe, n’a en effet pas compétence pour porter une appréciation sur la qualité du travail accompli par l’avocat, ni sur le bien fondé des décisions rendues par les juridictions dans le litige à l’origine du recours à l’avocat.

La relation contractuelle entre M. X et l’avocate est régie par une convention d’honoraires qui a été signée par celui-ci le 9 février 2018.

Cette convention détaille précisément les prestations et leur coût, le taux horaire pour les prestations intellectuelles étant de 180 € HT.

Au regard des taux pratiqués dans le ressort, ce taux n’a rien d’excessif, d’autant plus que maître Y est une spécialiste reconnue de la procédure d’appel, laquelle est enserrée dans des délais stricts et diffère de la procédure de première instance.

M. X ne conteste pas ce taux horaire puisque c’est sur cette base qu’il calcule la somme qu’il estime être due.

Il conteste en revanche, le nombre d’heures facturées puisqu’il estime devoir déduire 8H30 de la facture établie sur une base de 14 heures de travail.

Monsieur X soutient que maître Y n’a pas étudié le dossier et s’est contenté de reproduire les conclusions de première instance.

Il ne peut être suivi sur cette position.

Il convient en effet de rappeler que le jugement frappé d’appel était un jugement d’incompétence au profit du tribunal administratif, le premier juge ayant estimé que les demandes de M. X s’analysaient en une contestation du permis de construire de son voisin. Or, ledit permis de construire a été annulé par le tribunal administratif le 28 décembre 2017, postérieurement à l’audience de plaidoirie devant le Tribunal de grande instance de Thonon les Bains, ce qui constituait un élément nouveau particulièrement important au soutien de la cause de M. X.

Unknown

L’assignation à jour fixe et les premières conclusions devant la Cour d’appel établies par l’avocate Y font référence à cet élément nouveau et à ses conséquences sur l’évolution de la procédure.

Elles ne pouvaient donc être établies sans une étude du dossier.

En outre, dans le cadre de la mise en état du dossier, maître Y a étudié les conclusions de l’intimée et établi de nouvelles conclusions le 6 décembre 2018 avec communication de 7 nouvelles pièces. L’avocate justifie aussi des messages adressés au conseiller de la mise en état démontrant qu’elle suivait très régulièrement le dossier.

Dans une procédure complexifiée par l’ancienneté du conflit et les griefs de M. X à l’encontre de la municipalité d’Allonzier la Caille, la facturation par l’avocate d’appel de 14 heures de travail n’est nullement excessif et correspond au travail effectué en ce compris la durée du rendez vous initial dont il est impossible, vu le contexte, qu’il n’ait duré que 20 minutes.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance de taxe en toutes ses dispositions et de rejeter la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Quant à la demande au titre d’un manque à gagner, elle est totalement irrecevable, à la fois parce qu’elle est sans lien avec l’objet du litige et parce qu’elle n’entre pas dans la compétence du premier président.


  • Cour d’appel de Chambéry, 1ère présidence taxes, 24 mars 2020, RG n° 20/0000

Condamnés pour avoir fait un petit dans le dos à l’#agent #immobilier

Dans le dernier mandat du 23 septembre 2015 qu’ils ont résilié le 11 janvier 2016, les consorts Z A et X-F G H se sont interdits de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur leur ayant été présenté par la société Bourbre Immobilier, agent immobilier, ou ayant visité les locaux avec elle.

Unknown

Le non respect de cette obligation est sanctionné par une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue, soit en l’espèce 18.000 EUR

Les consorts Z A et X-F G H ne contestent pas qu’après la résiliation du mandat de vente, ils ont vendu leur maison à M. C Y et Mme D E.

Or ces deux personnes ont le 10 octobre 2015 signé un bon de visite par lequel ils ont expressément reconnu avoir visité trois biens avec la société Bourbre Immobilier dont la maison des  consorts Z A et X-F G H située 26 chemin du Reuclat à Saint-Romain de Jalienas.

Dès lors les appelants peuvent, non sans mauvaise foi, argumenter à l’infini sur l’insuffisance de la société Bourbre Immobilier, la preuve est rapportée qu’ils ont directement traité avec un acquéreur qu’elle leur avait présenté, ce qui les expose au paiement de l’indemnité compensatrice prévue par le contrat.

C’est à bon droit que le tribunal les a condamnés au paiement de la somme de 18.000 EUR.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Il est alloué à la société Bourbre Immobilier contrainte de se défendre devant la cour la somme de 4.000 EUR au titre des frais irrépétibles.


  • Cour d’appel de Grenoble, 1ere chambre, 10 mars 2020, RG n° 18/01093

L’usufruitier a, seul, la qualité de bailleur

L’usufruitier a, seul, la qualité de bailleur. Dès lors, un congé délivré par l’usufruitier seul est valable.

En l’espèce, Mmes Claudine, Laurence et Anne G produisent aux débats l’acte notarié dressé le 25 juillet 1996 aux termes duquel Mme Claudine G a opté pour l’usufruit de la totalité de la succession de son époux, Maurice G, décédé le 20 juillet 1995. Il ressort sans ambiguïté de cet acte que Mme Claudine G est ainsi devenue la seule usufruitière des biens qui font l’objet de la location consentie à MM. Romuald et Gérard H et Mme Adeline H, ses deux filles étant concomitamment devenues nu-propriétaires des dits biens.

Le démembrement de la propriété conférant à l’un la qualité d’usufruitier et à l’autre la qualité de nu-propriétaire ne crée pas un état d’indivision. En l’occurrence, Laurence et Anne G sont devenues indivisément nu-propriétaires, mais aucune indivision n’a été créée entre elles et leur mère, Mme Claudine G.

images

Les éléments invoqués par MM. Romuald et Gérard H et Mme Adeline H pour soutenir que Mmes Laurence et Anne G seraient, par novation, devenues co-bailleresses avec leur mère sont insusceptibles de modifier les droits de propriété des parties. Une simple erreur sur le sens ou la portée du mot « indivision » et l’emploi de ce terme dans des courriers, sommations, assignations, conclusions ou dans un avenant à bail rural ne sont pas de nature à transformer un nu-propriétaire en propriétaire complet (réunissant entre ses mains les droits d’usufruit et de disposition).

Seul un acte de disposition (vente, donation, échange…) conclu entre Mmes Claudine, Laurence et Anne G., précisant expressément le transfert de droits réels opéré, aurait pu modifier la teneur de leurs droits de propriété. Or, l’intervention d’un tel acte, depuis l’option pour l’usufruit opéré en 1996 par Mme Claudine G, n’est ni prouvée ni même alléguée.

Le protocole d’accord signé le 15 décembre 2017 entre les parties, dont l’objet était de modifier à la marge l’assiette foncière du bail et d’autoriser la cession dudit bail au profit des trois enfants de Mme Françoise H, à savoir Romuald, Gérald et Adeline H, n’a pas opéré novation : c’est le même bail qui s’est poursuivi. Les termes de cet accord sont d’ailleurs parfaitement explicites à cet égard : « le bail en cours continuera au profit de …, le présent protocole d’accord vaut avenant au bail du 30 juin 1993 qui se poursuit jusqu’à son terme…, les autres conditions du bail du 30 juin 1993, non contradictoires avec celles du présent avenant, restent applicables…« .

Par conséquent, Mme Claudine G est devenue, lors du décès de son mari en 1995, la seule usufruitière des biens donnés à bail aux consorts H et cette situation n’a pas été modifiée depuis lors ; c’est donc valablement que Mme Claudine G a pu délivrer seule le congé pour reprise du 3 août 2018.


  • Cour d’appel de Nancy, 2e chambre civile, 2 avril 2020, RG n° 19/02347

La #banque Société Générale a manqué à son obligation de loyauté envers ses clients

Les époux B caractérisent la mauvaise foi de la Société Générale en se prévalant de la brutalité de la décision de résilier le contrat prise par la banque, de leur respect scrupuleux des échéances de remboursement de l’emprunt et du fait que la banque bénéficiait de la caution du Crédit Logement, garantie, selon eux, efficace du fait que la créance ne courait aucun risque et que la diminution de valeur de leur bien par la prise d’hypothèque ne constituait donc pas un danger, ajoutant qu’avisés de son intention de résilier le contrat, ils auraient pu chercher une solution de substitution avec la banque allemande.

Unknown

S’agissant de leur préjudice financier, ils exposent qu’ils ont déboursé 411.000 EUR pour acquérir le bien financé (dont 56.000 pour les « frais de notaire » et d’agence et 15.000 pour le mobilier repris, qu’ils l’ont revendu 585.000 EUR (dont 10.000 EUR pour le mobilier) et qu’après paiement des créances garanties par hypothèques et garanties (Trésor public, emprunt consenti par la société allemande LBS) et remboursement du Crédit logement, il ne leur est resté que 8.000 euros; qu’ils s’estiment par conséquent fondés à poursuivre, à titre principal, la paiement d’une somme indemnitaire de 411.000 euros, subsidiairement celle de 243.356,12 EUR correspondant au solde du prêt qu’ils devaient rembourser.

Ceci étant exposé, que la Société Générale ne peut être suivie en son argumentation selon laquelle elle a tiré les conséquences légitimes de sa découverte du montage financier élaboré à son insu par les époux B., à savoir : un prêt consenti par la Caisse d’Epargne à leur fils, au montant de 150.000 EUR avec prise d’hypothèque sur le bien acquis (non levée en novembre 2014) et un emprunt de 360.000 EUR souscrit par les époux B. auprès de la banque allemande, notamment destiné à rembourser leur fils, garanti par une autre inscription hypothécaire, ou encore en son argumentation selon laquelle elle ne disposait que d’une seule garantie, le cautionnement du Crédit Logement, et que le bien se trouvait déprécié par ces inscriptions.

En effet, il y a lieu de relever que la résiliation anticipée du contrat n’était contractuellement qu’une simple faculté, l’article 11 stipulant que « la Société Générale pourra exiger le remboursement … » et que les époux B. qui ont la charge de la preuve de la mauvaise foi sont fondés à se prévaloir de la brutalité de la rupture et d’une initiative dépourvue de raison sérieuse puisqu’il n’est pas contesté qu’ils s’acquittaient, sans aucun incident, du remboursement des échéances du prêt depuis deux ans, que la banque disposait d’un cautionnement dépourvu de risque, le Crédit logement s’étant d’ailleurs acquitté de son obligation trois semaines après la rupture litigieuse, et qu’il n’est nullement établi que la diminution de valeur du bien du fait de la constitution de droits réels a pu menacer le recouvrement de la créance de la banque.

Il s’en induit que les époux B. sont fondés à se prévaloir d’un manquement à l’obligation de loyauté qui doit présider à l’exécution du contrat imputable à faute à la Société Générale.


  • Cour d’appel, Versailles, 16e chambre, 19 mars 2020, RG n° 19/05427

Testament notarié nul parce que l’un des témoins n’était pas présent

Aux termes des art. 971 et 972 du Code civil, le testament par acte public est reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins. Si le testament est reçu par deux notaires, il leur est dicté par le testateur ; l’un de ces notaires l’écrit lui-même ou le fait écrire à la main ou mécaniquement.

S’il n’y a qu’un notaire, il doit également être dicté par le testateur ; le notaire l’écrit lui-même ou le fait écrire à la main ou mécaniquement.

Unknown

Dans tous les cas, il doit en être donné lecture au testateur.

Si le testament peut comporter une partie dactylographiée prérédigée et une partie manuscrite, la partie testamentaire proprement dite doit être dictée par le testateur en présence constante des témoins, depuis la dictée jusqu’à la clôture, après qu’il en ait été donné lecture.

Ensuite, aux termes de l’art. 1001 du Code civil, les formalités auxquelles les divers testaments sont assujettis doivent être observées à peine de nullité.

Enfin, l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de l’existence matérielle des faits que l’officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s’étant passés en sa présence dans l’exercice de ses fonctions.

En l’espèce, maître R-C S, notaire, a reçu le 5 novembre 2010, le testament de monsieur J X au domicile de l’intéressé en présence de deux témoins.

Après enquête diligentée par la cour, seul monsieur G X a conclu et a persisté dans ses demandes d’inscription de faux et de contestation de la validité du testament, faisant valoir que ni les conditions de forme ni les conditions de fond requises pour établir un testament authentique n’avaient été respectées par le notaire.

Il résulte effectivement de l’audition de madame N F réalisée par la cour que :

—  le second témoin présent lors de l’établissement du testament était Julio Busi et non L E, celle-ci étant pourtant mentionnée dans le testament,

—  maître R-C S s’est rendu au domicile du testateur sans secrétaire et sans ordinateur et n’a rien écrit sous la dictée de monsieur J X.

Le testament litigieux présente en outre comme seule partie manuscrite les identités et coordonnées des témoins, la partie testamentaire étant dactylographiée.

Ces éléments permettent à la cour de considérer qu’un seul des témoins mentionnés dans le testament était présent lors de la lecture et de la signature du testament, la présence de monsieur L E étant faussement indiquée dans l’acte.

En outre, le notaire n’a pas directement transcrit les dernières volontés du testateur, sur dictée de celui-ci et en présence des deux témoins, mais les a dactylographiées ou fait dactylographier avant de se rendre au domicile de M. J X.

Ces éléments caractérisent donc bien l’existence d’un faux, la mention portée par le notaire sur l’acte authentique selon laquelle « ce testament a été dactylographié par la notaire soussigné tel qu’il lui a été dicté par le testateur, puis le notaire soussigné l’a lu au testateur qui a déclaré le comprendre parfaitement et reconnaître qu’il exprime parfaitement et intégralement ses volontés, le tout en la présence réelle, simultanée et non interrompue des deux témoins sus-nommés » ne correspondant pas à la réalité des faits.

M. G X est donc bien-fondé en sa demande d’inscription de faux, la cour constatant en conséquence que le testament entaché de faux a été rédigé en violation des conditions prescrites par la loi et est nul.

Le jugement entrepris est infirmé en ce sens.


  • Cour d’appel de Rouen, 1re ch. civile, 13 novembre 2019, RG n° 17/00114

Après un #divorce, les époux peuvent-ils partager la communauté inégalement

Les époux ou ex-époux se mettent parfois d’accord pour partager la communauté ou leurs biens indivis de façon inégale et ce pour des raisons diverses.

Ce type de partage est déconseillé.

Le notaire peut être rendu responsable faute d’apporter la preuve de l’avertissement qu’il doit alors donner à l’époux défavorisé dans le partage. Il n’est pas sûr que la responsabilité du notaire soit couverte par une reconnaissance de conseil donné ou une consultation.

Lorsque le divorce par consentement mutuel faisait l’objet d’une homologation judiciaire, cette reconnaissance était cependant valable ; c’est bien moins certain alors que le divorce par consentement mutuel s’effectue sans intervention du juge.

Un partage inégal est un partage lésionnaire.

Pour apprécier la lésion, il convient de tenir compte, par exemple, de l’emprunt existant au jour de la dissolution, même s’il a été pris en charge par l’époux invoquant la lésion (Cass. 1re civ., 18 mars 2015, pourvoi n° 14-10.730).

La lésion de plus du quart n’entraîne plus la nullité du partage mais donne lieu à une action en complément de part (C. civ., art. 889 , réd. L. 23 juin 2006).

Lorsque le divorce par consentement mutuel est réalisé par acte d’avocats, l’absence d’homologation judiciaire ouvrela voie à un contentieux dont les effets sur le divorce sont difficiles à prévoir.

En conclusion, même si les époux ou ex le souhaitent, le partage inégal de la communauté va se heurter à l’opposition des professionnels du droit.

A lire sur le sujet :

PEUT-ON DEMANDER UN PARTAGE INÉGAL DES BIENS LORS D’UN DIVORCE ?

Le décret autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire : aussi inutile que tardif

Selon le décret publié au Journal officiel de ce jour :

Jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, le notaire instrumentaire peut, par dérogation aux dispositions de l’article 20 du décret du 26 novembre 1971 susvisé, établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées.

L’échange des informations nécessaires à l’établissement de l’acte et le recueil, par le notaire instrumentaire, du consentement ou de la déclaration de chaque partie ou personne concourant à l’acte s’effectuent au moyen d’un système de communication et de transmission de l’information garantissant l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu et agréé par le Conseil supérieur du notariat.

Le notaire instrumentaire recueille, simultanément avec le consentement ou la déclaration mentionnés au deuxième alinéa, la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l’acte au moyen d’un procédé de signature électronique qualifié répondant aux exigences du décret du 28 septembre 2017 susvisé.

L’acte est parfait lorsque le notaire instrumentaire y appose sa signature électronique sécurisée.

Unknown

Sur la portée du décret, on peut déjà s’interroger s’il s’applique aux actes solennels : donation, donation-partage, testament authentique, contrat de mariage, VEFA, vente à terme, etc. Je ne le pense pas.

Concernant son utilité pour les transactions immobilières en particulier, il est certain que les notaires ne pourront pas instrumenter s’ils ne disposent pas de toutes les pièces afférentes aux demandes préalables : certificat d’urbanisme, état hypothécaire HF, diagnostics, états datés du syndic, etc. – ce qui sera courant eu égard à la fermeture de la plupart des services – et si certaines formalités ne sont pas accomplies, comme la purge du droit de préemption ou du droit de rétractation, alors que les délais sont suspendus.

S’il n’était pas arrivé si tard, le texte aurait permis la régularisation des actes prêts à signer, mais après trois semaines, cela devient plus que douteux.

Et last but not least, le texte réglementaire ne sera réellement applicable qu’après la mise en oeuvre du système qu’il prévoit de communication et de transmission


  • Décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire

 

La maison vendue était pourrie, mais les clauses de l’acte du #notaire sauvent les vendeurs de la condamnation

L’art. 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand bien même il les aurait connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé aucune garantie.

Dans ce dernier cas, l’acheteur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive.

M. et Mme Y , acquéreurs, reprochent à la Sci du Cotteau d’avoir fait preuve de réticence dolosive en ne leur signalant pas le sinistre du 17 janvier 2006 et le comblement de la cavité.

La cour relève que selon l’expert l’origine de ces micro fissures – vices cachés – se trouve très probablement dans la faible qualité technique de la construction relevant d’un programme de réalisation de logement à très bas coût et d’une qualité constructive assez médiocre, associée à un sous sol dont la stabilité n’est pas garantie.

Or d’une part cette qualité médiocre de la construction ne pouvait être ignorée des acheteurs qui avaient visité l’immeuble.

Unknown

D’autre part, ils ne pouvaient pas non plus ignorer que le secteur avait été une zone de tranchées pendant la première guerre mondiale puisque l’acte de vente comprend une clause d’exclusion contractuelle en raison de l’état du sol et du sous-sol à raison de fouille, ou d’excavation et qu’y est annexé un extrait du plan local d’urbanisme au sujet de la zone dans laquelle est situé l’immeuble vendu précisant: « Il existe un risque diffus d’effondrement sur l’ensemble du territoire communal dû aux tranchées de la guerre 1914 1918. Ce risque est connu mais il ne fait l’objet d’aucun document officiel permettant de le localiser avec précision.». L’acte de vente précise que « les parties déclarent s’être personnellement informées auprès des services de l’urbanisme des contraintes liées à la localisation de l’immeuble à l’intérieur d’un plan de prévention ».

Il convient donc de considérer que M. et Mme Y étaient des acheteurs informés quant à la qualité de la construction et l’environnement dans lequel se trouvait l’immeuble qu’ils achetaient.

Selon M. AT,  « il est certain que le sinistre survenu en janvier 2006, l’effondrement du terrain sous l’angle sud-ouest de la maison, a déstabilisé celle-ci, en dégageant complètement une grande partie de la fondation sous la façade avant, provoquant l’apparition des premières fissures et l’amorce des nouvelles fissurations à venir ».

Il résulte du rapport d’expertise qu’en suite du sinistre du 17 janvier 2006, courant mars 2006, la Sci a fait procéder par l’entreprise Routière Morin au comblement de la sape apparue sous la maison et l’expert n’a formulé aucune réserve s’agissant de la qualité de ce comblement.

L’expert a conclu que les microfissures, constitutives des vices cachés étaient imperceptibles à des yeux non professionnels lors de la vente.

Dès lors en l’absence de toute nouvelle fissures affectant l’immeuble durant les 7 années écoulées entre le comblement et la vente de l’immeuble, la Sci a pu, en toute bonne foi estimer que le comblement qu’elle avait fait réaliser avait mis définitivement fin aux désordres et en toute bonne foi ne pas en mentionner l’existence. Elle ne pouvait en effet, en tant que particulier suspecter la survenance de nouveaux désordres.

La Sci du Cotteau étant vendeur de bonne foi, les anciens associés de la Sci sont donc recevables à invoquer la clause d’exonération et il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la clause d’exclusion ne pouvait être appliquée, que la garantie des vices cachés était applicable et de l’infirmer en toutes ses autres dispositions.

Il convient en conséquence de débouter M. et Mme Y de leur demande de résolution de la vente, ainsi que de leurs demandes en paiement.

Note. La clause d’exonération de la garantie des vices cachés est portée par les notaires, de façon systématique, dans tout acte de vente d’immeuble, alors que ni les vendeurs ni bien sûr les acquéreurs n’ont rien demandé et que les acquéreurs ne sont pas prévenus par le notaire du caractère catastrophique pour eux d’une telle clause.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 12 mars 2020, n° 18/01456

Sur la question des masques de protection contre le #COVID-19, la requête du Syndicat des médecins d’Aix-en-Provence est rejetée

L’émergence d’un nouveau coronavirus, responsable de la maladie à coronavirus 2019 ou covid-19, de caractère pathogène et particulièrement contagieux, a été qualifiée d’urgence de santé publique de portée internationale par l’Organisation mondiale de la santé le 30 janvier 2020, puis de pandémie le 11 mars 2020. La propagation du virus sur le territoire français a conduit le ministre des solidarités et de la santé puis le Premier ministre à prendre, à compter du 4 mars 2020, des mesures de plus en plus strictes destinées à réduire les risques de contagion. Le législateur, par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, a déclaré l’état d’urgence sanitaire pour une durée de deux mois à compter du 24 mars 2020.

Demande en référé

Le Syndicat des Médecins Aix et Région (SMAER) et autres soutiennent que les mesures prises par l’Etat, dans le cadre de l’épidémie de covid-19, sont insuffisantes en matière, en premier lieu, de mise à disposition de masques aux personnels soignants et à la population, en deuxième lieu, de mise en œuvre des tests de dépistage du coronavirus, et en troisième lieu, d’autorisation de recourir au traitement à base d’hydroxychloroquine. La carence caractérisée des autorités constitue ainsi, selon les requérants, une atteinte grave et manifestement illégale au droit à la vie, au droit de ne pas être soumis à des traitements inhumains ou dégradants, au droit à la protection de la santé, au droit de recevoir les traitements et les soins les plus appropriés à son état de santé, à la liberté d’entreprendre et à la liberté du commerce, ainsi qu’au principe de précaution. Pour faire cesser cette atteinte, les intéressés demandent qu’il soit enjoint à l’Etat de prendre toutes mesures utiles, en premier lieu, pour fournir des masques FFP2 et FFP3 aux médecins et professionnels de santé en veillant à leur information et des masques chirurgicaux aux malades et à la population générale, en deuxième lieu, pour procéder massivement à des tests de dépistage …

Les masques destinés aux professionnels de santé

S’agissant de l’approvisionnement en masques, il résulte de l’instruction, et en particulier des éléments présentés par le ministre des solidarités et de la santé lors de l’audience et non contestés, que lors du début de l’épidémie de covid-19, le stock d’Etat comportait 117 millions de masques anti-projections aussi dit chirurgicaux, qui ont avant tout pour fonction de protéger les personnes en contact avec les porteurs du masque, et aucun stock stratégique de masques dits FFP2, conçus plus spécifiquement pour protéger le porteur lui-même, ces deux types de masques ayant une durée d’usage limitée à quelques heures. Après des mesures visant à renforcer la production nationale et à procéder à l’importation de masques à partir des principaux pays fournisseurs, dont la Chine, le Premier ministre a pris les décrets des 3 et 13 mars 2020 relatif aux réquisitions nécessaires dans le cadre de la lutte contre le virus covid-19, dont les dispositions ont été reprises par le décret du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire. Ces réquisitions, qui sont applicables jusqu’au 31 mai 2020, portent sur les stocks de masques, notamment de type FFP2 détenus par toute personne morale de droit public ou de droit privé, et par ailleurs, de masques anti-projections détenus par les entreprises en assurant la fabrication ou la distribution. Grâce à ces mesures, à des dons ainsi qu’à la signature de plusieurs commandes portant sur plusieurs centaines de millions de masques, qui a été annoncée le 21 mars 2020 et dont les premières livraisons sont attendues prochainement, le gouvernement prévoit de disposer de 24 millions de masques par semaine avec une augmentation progressive de la capacité de production en France de 6 à 8 millions de masques par semaine, dont la moitié de masques FFP2 à partir d’avril. Enfin les ministères de l’économie et des armées soutiennent le développement, en vue d’une prochaine production par des entreprises industrielles française, d’une quarantaine de prototypes de nouveaux modèles de masques, y compris réutilisables.

S’agissant de la distribution des masques, il résulte de l’instruction qu’une stratégie de gestion et d’utilisation maîtrisée des masques a été mise en place à l’échelle nationale et a fait l’objet d’adaptations en fonction de l’évolution de l’épidémie. A ce jour, l’article 3 de l’arrêté du 23 mars 2020 prescrivant les mesures d’organisation et de fonctionnement du système de santé nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, fixe la liste des professionnels, notamment dans le domaine de la santé et de l’hébergement des personnes âgées, auxquels sont distribués gratuitement jusqu’au 15 avril 2020, par l’intermédiaire des officines de pharmacie, les boîtes de masques de protection issues du stock national. D’après les éléments fournis par le ministre des solidarités et de la santé, 70 millions de masques ont été distribués dans ce cadre depuis la dernière semaine de février, avec une répartition calculée, compte tenu du niveau des stocks, en fonction des besoins théoriques de chaque profession. Ainsi, lors de chacune des deux dernières semaines, chaque médecin ou infirmier de ville pouvait retirer 18 masques, conformément à l’information donnée par la liste de diffusion intitulée DGS-Urgent. Aucune carence caractérisée ne saurait ainsi être reprochée, à cet égard en l’état de l’instruction, à l’Etat en matière d’information des bénéficiaires.

Il est vrai, d’une part, qu’une partie seulement des masques qui sont mis à disposition des médecins et infirmiers de ville sont, à ce jour, de type FFP2, alors que ceux-ci sont nécessaires pour assurer une protection satisfaisante et doivent être changés au moins toutes les huit heures, et d’autre part, que la dotation de masques chirurgicaux est encore, quantitativement insuffisante, pour que ceux-ci soient aussi portés, à défaut, par les patients pris en charge. Toutefois, cette situation devrait connaître une nette amélioration au fil des jours et semaines à venir compte tenu des mesures évoquées plus haut. Il n’y a, ainsi et en tout état de cause, pas matière à prononcer les mesures que les requérants sollicitent et qui ne pourraient être utilement prises pour augmenter le volume de masques disponible à bref délai, ces mesures étant, au demeurant, pour certaines déjà mises en œuvre. Par ailleurs, la circonstance tirée de ce que, pour les masques dits FFP3, qui offrent une protection supérieure à celles des masques de type FFP2 mais sont surtout destinés au secteur du bâtiment, les réquisitions auxquelles ils sont également soumis en application du décret du 23 mars 2020 précité ne seraient pas respectées n’est pas, par elle-même, constitutive d’une carence caractérisée imputable à l’Etat.

Les masques destinés à la population

Le moyen tiré de l’existence d’une carence caractérisée dans la mise à disposition de masques destinés à la population n’est pas assorti des précisions permettant d’en apprécier le bienfondé, alors, au surplus, que le caractère limité des stocks disponibles implique, à ce jour, le maintien des réquisitions précitées relatives aux masques dits chirurgicaux, au bénéfice notamment des personnels de santé. Les conclusions aux fins d’injonction correspondantes ne peuvent, dès lors, en l’état de l’instruction, qu’être rejetées.

La requête du Syndicat des Médecins Aix et Région et autres est rejetée.


  • Conseil d’État, 28 mars 2020, req. n° 439726