Le locataire peut-il donner son congé par SMS ?

La loi qui ne prévoit aucune sanction en cas d’irrespect du formalisme légal du congé, quand le congé émane du locataire.

Le bail avait été conclu par l’intermédiaire d’une agence immobilière, mais cette agence par la suite n’a pas géré la location.

Le locataire avait eu comme unique interlocuteur le frère de la propriétaire bailleresse. Il avait envoyé son congé au frère, mais la propriétaire a contesté.

La Cour d’appel (Paris, 3e ch., 13 septembre 2018, RG n° 16/0579) a décidé que la locataire pouvait se prévaloir d’un mandat apparent de gestion locative confié au frère de la bailleresse. Cette dernière résidant en Afrique, n’avait pas donné son adresse personnelle au bail, mais celle de son frère. Elle ne s’était jamais manifestée personnellement dans les relations contractuelles mais avait au contraire laissé son frère gérer la location, lequel avait encaissé les loyers, délivré les quittances et régularisé les charges. Il s’était également impliqué dans la gestion des suites d’un sinistre. Toutes ces circonstances concordantes autorisaient la locataire à ne pas vérifier les limites des pouvoirs du mandataire et à légitimer l’envoi du congé à ce dernier.

Le preneur avait envoyé son congé par lettre recommandée comme l’autorise la loi. Mais ce congé était revenu « non réclamé » à l’expéditeur, comme un second congé réitéré quelques temps plus tard. Si ces congés délivrés par courrier postal n’ont pu produire ses effets, les juges ont estimé que la restitution des clés de l’appartement dans un courrier suivi un mois plus tard, dont le mandataire a accusé réception par SMS, la locataire ayant confirmé par le même moyen son congé, vaut congé opposable au propriétaire et fait courir à compter de cette date un préavis de trois mois.

Unknown.jpg

Le SMS vaut donc congé pour les juges de la cour d’appel qui considèrent que les formes requises par la loi sont seulement destinées à permettre d’établir que le bailleur a bien eu connaissance du congé, ce qui était le cas, et qui appliquent en conséquence l’art. 114 du Code de procédure civile.

Publicités

Chute de la locataire due au verglas ; le propriétaire est-il responsable ?

Un propriétaire bailleur peut être responsable d’un accident physique causé au locataire, en particulier suite à une chute, mais ce n’est pas systématique : tout dépend des circonstances et de la cause de la chute.

Il faut déjà rappeler que le bailleur n’est pas tenu d’une obligation de résultat quant à la sécurité des locataires.

Dans cette affaire jugée par la Cour d’appel de Riom (3e ch., 10 octobre 2018, RG n° 17/00830), il a été constaté que suite à d’importantes chutes de neige, une locataire était tombée sur le dos sur le parking de la résidence en raison du verglas. Elle soutenait que cette chute avait pour origine un manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de sécurité.

La locataire a argué de l’art.  1719 du Code civil, selon lequel le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et qu’il lui incombe notamment à ce titre, dans le cadre d’un bail d’habitation d’un appartement au sein d’un immeuble collectif, d’assurer l’entretien des chemins communs d’accès aux entrées de l’immeuble de façon à offrir une sécurité suffisante lors d’une utilisation ordinaire. Cet entretien usuel comprend certainement l’obligation de déneiger, et de prendre toutes mesures nécessaires pour éviter les chutes.

Unknown

Mais, pour la Cour de Riom, l’obligation de sécurité qui pèse sur le bailleur n’est qu’une obligation de moyen nécessitant la démonstration par la victime d’une faute à l’origine du dommage et qui ne dispense pas pour autant le locataire de prendre les précautions élémentaires pour assurer également sa sécurité. Or, en l’espèce, il était démontré que le bailleur avait fait preuve de diligence en faisant intervenir à plusieurs reprises une société afin d’assurer les prestations de déneigement. Il ne saurait être exigé plus du bailleur qui, selon les juges « ne peut se voir demander d’assurer à toute heure du jour et de la nuit, une chaussée et un accès secs, exempts de toute contrainte climatique partout et en tout lieu de la propriété, chacun devant s’adapter aux intempéries épisodiques habituelles pour chaque saison ».

La crèche du gamin d’Amélie relève du Code de la consommation

Le 2 avril 2013, Amélie a conclu avec la société Garderieland qui exploite une crèche, un contrat d’accueil de son enfant Léandro.

Par acte du 28 juin 2016, la société Garderieland a assigné Amélie devant le Tribunal d’instance de Bourgoin Jallieu pour obtenir le paiement de la somme de 5’675,88 euro au titre de ses factures.

Assignée dans les formes de l’art. 659 du Code de procédure civile, Amélie n’a pas comparu.

Par jugement du 8 novembre 2016, le tribunal a condamné Amélie à payer à la société Garderieland, avec exécution provisoire, la somme de 5’675,88 euro au titre des factures impayées et celle de 150 euros au titre des frais irrépétibles.

Amélie a relevé appel le 10 mars 2017.

Elle a demandé à la cour de dire le jugement nul et de nul effet. Subsidiairement, elle a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes de la société Garderieland et réclame 1’500 euro à titre de dommages-intérêts et 3’000 euro au titre des frais irrépétibles.

Son argumentation a été : les activités de la société Garderieland sont régies par le Code de la consommation et la demande est prescrite sur le fondement de l’article L 218-2 du code de la consommation puisqu’elle a attendu le 28 juin 2016 pour agir en paiement de factures éditées entre le 13 octobre 2013 et le 31 mai 2014.

images

Amélie a été suivie par la cour d’appel (Grenoble, Chambre civile 1, 4 décembre 2018, N° 17/01316) :

Le contrat d’accueil d’enfant conclu avec la crèche relève des dispositions de l’art. L. 218-2 du Code de la consommation en vertu desquelles l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. En effet, ce texte, de portée générale, a vocation à s’appliquer en l’espèce où la cliente revendique à bon droit sa qualité de consommateur vis-à-vis de la crèche, qui est un professionnel lui ayant fourni un service.

Le fait que l’activité de la crèche soit par ailleurs réglementée par le Code de la santé publique n’est pas exclusif de l’application du Code de la consommation.

Ainsi, dès lors que la crèche agit pour obtenir le paiement de factures émises le 31 mars 2014, le 30 avril 2014 et le 31 mai 2014, l’assignation délivrée le 28 juin 2016 est intervenue plus de deux ans après l’émission de la dernière facture de sorte que la demande est prescrite.

Débauche de caméras dans une copropriété horizontale. Cele fait penser à un film américain

Najib et Anne-Catherine sont propriétaires dans une petite copropriété horizontale composée de deux lots.

Les autres copropriétaires sont Paul et Odile, époux,

Claude et Michèle, Michel et Sylvaine, propriétaires voisins, ont un droit de passage sur la copropriété.

Se plaignant de ce que Paul et Odile ont fait installer 6 caméras, 5 fixes et une sphérique balayant le passage, les autres copropriétaires et les voisins ont fait assigner en référé lesdits époux pour les voir condamner à les retirer.

Unknown.jpg

Le référé donnant satisfaction aux plaignants a fait l’objet d’un appel. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Chambre 1 C, 20 septembre 2018, RG n° 17/13248) a statué dans ce sens :

Le juge des référés a le pouvoir d’ordonner le retrait des caméras de vidéo-surveillance installées par un copropriétaire, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, cette situation constitue un trouble manifestement illicite.

En effet, les caméras ont certes été installées sur les parties privatives mais certaines sont orientées sur les parties communes comme cela résulte du constat d’huissier et des photographies produites. Il importe peu que toutes les caméras n’enregistrent pas et que certaines ne font que filmer, l’atteinte à la vie privée est caractérisée puisque chacun est en droit de pouvoir emprunter un passage lui permettant de rentrer chez lui sans être systématiquement filmé.

En outre, il ne faut pas confondre droit au respect de la vie privée et droit à l’image de l’art. 226-1 alinéa 2 du Code pénal qui, lui, exige expressément l’enregistrement ou la fixation de l’image pour que la culpabilité soit établie sur le terrain du défaut de respect de la vie privée alors que tel n’est pas le cas de l’art. 9 du Code civil.

L’ordonnance de référé est confirmée et les cinastes amateurs sont condamnés à payer à leurs voisins la somme globale de 3’000 euro sur le fondement de l’art. 700 CPC.

La conformité des travaux doit être contestée dans le délai ; après c’est trop tard

Si l’autorité administrative ne réagit pas dans les trois ou cinq mois de la réception de la déclaration d’achèvement des travaux, elle ne peut plus contester la conformité des travaux au permis de construire ou à la déclaration de travaux (Code de l’urbanisme, art. R. 462-6).

Ainsi que le juge le Conseil d’État (C.E., 26 nov. 2018, req. n° 411.991), saisi par le propriétaire, si celui-ci envisage de faire de nouveaux travaux, il ne peut plus être tenu de présenter une demande de permis ou une déclaration portant non seulement sur le projet, mais également sur les éléments de la construction existante qui méconnaîtraient l’autorisation précédemment obtenue ou la déclaration antérieurement déposée.

Il y a donc exception au principe selon lequel toute construction édifiée sans les autorisations d’urbanisme requises doit être régularisée lors de la réalisation de nouveaux travaux.

L’exception est bien sûr exclue, comme le précise la Cour de cassation, dans les situations de fraude.

Condamnation (une de plus) du notaire qui dépose tardivement une déclaration de succession

La personne décède le 16 juin 2007. Elle laisse pour lui succéder une légataire. La déclaration de succession n’ayant été enregistrée que le 22 février 2012, l’administration fiscale réclame la somme de 122’118 EUR pour paiement tardif. La légataire recherche la responsabilité du notaire. La Cour d’appel de Paris condamne le notaire à lui verser 98’000 EUR à titre de dommages et intérêts.

Unknown

Pour en décider ainsi, la Cour de Paris (30 octobre 2018, RGT n° 15/17521) relève que le notaire a manqué à son obligation de déposer la déclaration de succession dans les délais légaux et à celle d’informer la légataire des conséquences fiscales d’un dépôt tardif de la déclaration et du retard dans le paiement des droits de mutation.

Elle dit aussi que le notaire a manqué de diligences dans la vente d’un bien immobilier et des valeurs mobilières dont dépendait la succession, alors qu’il disposait dès novembre 2009 des fonds nécessaires pour acquitter les droits de succession

Tenu d’une obligation de conseil le notaire doit avertir ses clients, héritiers, des sanctions liées au dépôt tardif de la déclaration. Il doit leur proposer le versement d’un acompte pour éviter les pénalités.

Impératif délai de deux mois pour contester une AG de copropriétaires

La SCCV Arc-en-Ciel est propriétaire de lots au sein de la résidence « Clair de dunes » située […]. Elle a fait édifier un ensemble immobilier à usage d’habitation au sein de cette résidence.

Les copropriétaires de la résidence « Clair de dunes » ont été convoqués à une assemblée générale extraordinaire devant se réunir le 5 juillet 2013, ayant notamment pour objet de voir désigner un expert judiciaire au titre de la garantie décennale des constructeurs de l’ensemble immobilier édifié par la SCCV Arc-en-ciel.

Par acte du 20 janvier 2014, la SCCV Arc-en-ciel a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Clair de dunes devant le tribunal de grande instance de Dunkerque à l’effet d’obtenir, pour défaut de convocation, l’annulation de cette assemblée générale extraordinaire (AGE) du 5 juillet 2013 et de l’assemblée générale ordinaire (AGO) du 16 novembre 2013, subsidiairement, l’annulation de la résolution n° 3 de l’AGE du 5 juillet 2013 et la résolution n° 21 de l’AGO du 16 novembre 2013.

La société copropriétaire requérante est déchue de son droit de contester l’assemblée litigieuse du 5 juillet 2013. S’il est vrai qu’il n’est pas justifié de sa convocation régulière à l’assemblée générale extraordinaire, il n’en demeure pas moins qu’elle a reçu notification du procès-verbal de cette assemblée. Faute d’avoir engagé son action dans les deux mois de cette notification, son action est prescrite. Il en est d’autant plus ainsi que la copropriétaire requérante ne justifie pas avoir notifié son changement d’adresse, le syndic n’ayant pas à rechercher la nouvelle adresse de son copropriétaire

La demande de nullité de l’assemblée générale ordinaire du 16 novembre 2013 est bien fondée, sans que la démonstration d’un grief ne soit requise. Le syndic ne justifie pas avoir régulièrement convoqué la copropriétaire requérante, qui ne s’est pas davantage vue notifier le procès-verbal de l’assemblée. Le seul fait qu’elle ait été représentée lors de l’assemblée et ait voté sans émettre de protestations ne suffit pas à établir qu’une convocation conforme a été émise.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, 15 novembre 2018, RG N° 17/04651

Un contrat de mariage chez le notaire, comment ça se passe ?

Les juridictions ont vu arriver devant elles, ces dernières années, des personnes se plaignant de ne pas avoir été informées par leur notaire sur les conséquences du contrat de mariage que ledit notaire leur a soumis ou même de n’avoir reçu aucune information. Plusieurs plaintes ont été suivies d’une condamnation du notaire, sur le fondement de la responsabilité de droit commun (actuel art. 1240 du Code civil).

A chaque procès, il a été reproché au notaire d’avoir utilisé une formule toute faite et, en toute hypothèse, inadaptée à la situation des futurs époux.

Mes voisins viennent de m’exposer comment leur fils Patrick et sa copine Maud ont été reçus à l’office notarial du coin pour se renseigner sur les différents régimes matrimoniaux et, le cas échéant, établir un contrat de mariage.

Patrick et Maud ont obtenu un rendez-vous chez le notaire (il leur a fallu quand même attendre 15 jours). Au jour convenu, ils ont été reçus par une notaire salariée de l’office notarial (notaire salariée veut dire notaire sous-payée aux ordres des notaires associés de l’étude).

L’entretien a duré 12 minutes.

Patrick a expliqué qu’il finissait ses études de kiné et qu’il pensait s’installer, Maud, de son  côté a dit à la notaire qu’elle était employée commerciale. Tous deux ont précisé qu’ils n’avaient jamais été mariés auparavant. La notaire salariée, après avoir pris leurs renseignements d’état-civil, leur a dit : « C’est la séparation de biens qui vous convient, prenons rendez-vous pour la signature du contrat, quand aura lieu le mariage ?« .

Les futurs époux se sont rendus à l’étude notariale, aux jour et heure fixés. La personne à l’accueil les a guidés vers la « salle de signature » : une grande table, des chaises, un écran plat au mur. Est arrivé un mec, Patrick et Maud ont pensé que c’était un notaire, lequel a tripoté un clavier qui a fait se dérouler sur l’écran un texte ; « votre contrat de mariage » a dit le mec, « lisez bien« , puis « Vous êtes d’accord, pas de question alors signez sur cette tablette ! »

Le rendez-vous a duré 15 minutes.

Avant d’entrer en « salle de signature », Patrick et Maud ont été dirigés vers la « comptabilité de l’étude », où ils ont payé les frais : 452 EUR.

contrat-mariagef

Patrick vient de recevoir une copie authentique du contrat. Les mentions marginales du haut à gauche de la première page révèlent qu’il s’agit d’un acte produit avec le progiciel de formulaire des actes notariés de la Société GenApi.

Ainsi la notaire salariée, elle-même ou par l’intermédiaire d’une secrétaire, en réalité une dactylo au SMIC, a entré sur son terminal  les coordonnées des futurs époux, choisi la case « contrat de mariage », puis celle « séparation de biens », enfin celle « Aucune condition particulière ».

Le traitement de l’acte a duré au plus 7 minutes.

Dont acte.

Et voilà comment les notaires français qui n’ont que le souci de la propre rentabilité de leur activité bouzillent toute la vie d’un couple par un régime et des clauses non adaptées à leur situation.

Funérarium transformé en habitation. Vendeurs ayant modifié le système d’assainissement

Aux termes d’un acte notarié de vente en date du 29 décembre 2010, M. et Mme H ont vendu à M. R et Mme D un immeuble sis […] pour le prix de 95’000 euro.

Il est stipulé dans l’acte que l’immeuble était à l’usage de funérarium et que les acquéreurs feraient leur affaire personnelle des autorisations obligatoires conformément à la législation en vigueur pour modifier la destination actuelle « Chambre funéraire » en immeuble à usage d’habitation, sans recours contre le vendeur.

Il est également stipulé à l’acte que l’acquéreur prenait le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’avait vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Il est indiqué que le vendeur déclare que le bien n’est pas desservi par un réseau d’assainissement communal mais précise qu’il est raccordé à un système d’assainissement individuel de type fosse septique.

Il est mentionné que le vendeur a obtenu une autorisation d’installation de fosse septique le 16 mars 1992 ainsi que l’atteste une lettre du 16 mars 1992 et un certificat de conformité des travaux exécutés pour ladite installation délivré le 19 août 1992, copies des lettres étant demeurées annexées à l’acte et que ce réseau d’assainissement a fait l’objet d’un nouveau contrôle par la communauté de communes du pays courvillois dont le rapport en date du 11 février 2008 a déclaré conforme l’installation concernée ainsi qu’il résulte d’une lettre de la mairie de Billancelles en date du 4 octobre 2010 demeurée annexée à l’acte avec le rapport de visite du 16 janvier 2007 duquel il résulte notamment : la présence d’un regard de collecte, accessible, la séparation des eaux usées et des eaux pluviales et la mention « eaux pluviales : raccordées rejet dans le fossé ».

Les acquéreurs ont entrepris d’importants travaux afin de transformer le funérarium acheté en immeuble à usage d’habitation.

L’existence de vices cachés doit être appréciée au regard de la vente d’un bien affecté non à l’habitation mais à un funérarium. Le vice caché ne peut donc résider dans la nécessité de remettre en état l’installation au regard des normes applicables à un immeuble d’habitation. Toutefois, que, même à destination de funérarium, le bien était soumis à une règlementation précise concernant son assainissement. L’acte de vente et les documents annexés énonçaient que le réseau était conforme à cette règlementation et, notamment, que les eaux usées et les eaux pluviales étaient séparées. Or, tel n’était pas le cas, en l’espèce.

Compte tenu de leur nature, les désordres relevés sont nécessairement antérieurs à la vente, les travaux réalisés par les acquéreurs ne pouvant les avoir créés ; ils affectent un élément essentiel de l’immeuble soit son réseau d’assainissement ; ils étaient cachés, les documents annexés faisant au contraire état de la conformité du réseau d’assainissement aux normes en vigueur ; ils sont tels qu’ils constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil, leur connaissance par les acquéreurs les ayant amenés à obtenir un moindre prix. Les vendeurs qui ont eux-mêmes procédé à l’installation du réseau d’assainissement, ne peuvent opposer la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente ; ils sont donc tenus à indemniser les acquéreurs des dommages causés par ces vices cachés.


Les notaires usent et abusent dans leurs actes de la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés et, malgré une jurisprudence bien établie, ils omettent systétiquement de prévenir l’acquéreur des conséquences d’une telle clause.

Les notaires perpétuent ainsi une pratique néfaste pour l’acquéreur remontant au 19e siècle. Heureusement, le droit moderne de la consommation et les magistrats veillent à ce que la clause litigieuse reste dans des limites strictes et corrigent les notaires qui font passer l’intérêt du vendeur avant celui de l’acquéreur ou qui, par bêtise, incluent une clause venant de formulaires pourris.

Quand un notaire est interrogé sur cette pratique il répond en général que « ça toujours été comme ça ! »


  • Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 2 novembre 2018, RG N° 17/01790

Un legs d’usufruit seul peut excéder la quotité disponible : le notaire aurait dû le savoir

Le 26 février 2009, Pierre, veuf et vivant en union libre avec Bernadette,  a établi un testament en la forme authentique reçu par le notaire S, par lequel il a légué à sa compagne l’usufruit viager d’un appartement sis […] ainsi que la jouissance de l’ensemble des meubles et appareils ménagers se trouvant dans ledit appartement au jour de son décès.

Le 10 mars 2009, Pierre a conclu un PACS avec Bernadette.

Pierre est décédé le 1er novembre 2009, laissant pour lui succéder les trois enfants issus de son mariage.

En présence de trois enfants, la quotité disponible est du quart de la succession.

Unknown

Le notaire, rédacteur du testament, a manqué à son obligation d’information et de conseil.

En effet, le testateur entendait conférer l’usufruit viager de son appartement à sa compagne ; or ce bien représentait la quasi-totalité de l’actif successoral. Dans ces conditions, le notaire devait attirer l’attention du testateur sur le risque que les héritiers sollicitent l’application de l’art.917 du Code civil relatif à la protection de la quotité disponible, et ne fassent échec à sa volonté de garantir le cadre de vie de sa compagne sa vie durant, ainsi que sur la possibilité d’éviter ce risque en introduisant dans le testament une clause écartant l’application de ces dispositions qui ne sont pas d’ordre public.

Le notaire ne justifie pas de cette information, ni d’ailleurs d’avoir proposé une autre solution, telle qu’un mariage avec sa compagne. Il importe peu que les dispositions testamentaires ouvrent au légataire la faculté de louer le bien, laquelle est inhérente à l’usufruit, ni qu’il se soit vu accorder un droit de préférence en cas de vente du bien, ce qui ne fait que confirmer la volonté du testateur d’assurer l’usage viager du bien au légataire. Le préjudice de la compagne s’analyse en une perte de chance de conserver l’usufruit qui lui avait été légué. Compte tenu des aléas affectant non seulement la volonté du testateur d’exclure l’application de l’art. 917 du Code civil, mais surtout la capacité du légataire d’acquitter l’indemnité de réduction, la perte de chance peut être évaluée à 80 %.

La légataire ne justifie d’aucun préjudice financier, puisqu’un accord a pu être trouvé avec les héritiers afin de lui permettre de résider dans l’appartement sans contrepartie durant plus de 7 ans. En outre, elle va percevoir une somme de 40’000 euro, laquelle, compte tenu de son âge, à savoir 84 ans, lui permettra de se loger sinon jusqu’à la fin de ses jours, du moins pendant une période d’au minimum six ans dans des conditions équivalentes en considération de la valeur locative de l’appartement de 500 euro. Il en est d’autant plus ainsi que la légataire ne démontre pas qu’il aurait été en mesure d’acquitter l’indemnité de réduction d’un montant de 15’089 euro. La situation de la légataire n’en ressort donc pas moins favorable. En revanche, son préjudice moral est incontestable, puisqu’elle a dû quitter l’appartement où il vivait, et où elle devait résider sa vie durant. Ce préjudice peut être évalué à 15’000 euro. Le notaire doit donc être condamné à hauteur de 12’000 euro.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 26 octobre 2018, RG N° 17/01142