Le devoir d’information et de conseil du #notaire rédacteur d’un acte authentique de prêt lui impose d’informer l’emprunteur sur les conséquences de la non-souscription d’une #assurance décès facultative proposée par le prêteur

Selon l’arrêt attaqué (Cour d’zppelAgen, 21 août 2018), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 22 février 2017, pourvoi n° 16-13.096), la société civile immobilière C, dont M. G Z était le gérant, a, suivant acte authentique reçu le 22 décembre 2000 par M. A (le notaire), contracté un emprunt bancaire.

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M. G Z est décédé le […], laissant pour lui succéder son épouse, Mme Y, leurs enfants B et C, ainsi qu’un fils d’une première union, D.

Imputant au notaire divers manquements à son devoir de conseil, notamment à l’occasion de la passation de cet acte, Mme Y et ses deux enfants (les consorts Z) l’ont assigné en responsabilité et indemnisation.

Les consorts Z ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter leur demande de condamnation de M. A à leur verser la somme de 33.0 177,14 EUR.

Pour rejeter la demande des consorts Z, l’arrêt de la cour d’appel retient, d’abord, qu’ils reprochent au notaire de n’avoir pas attiré l’attention de M. G Z sur les conséquences de la non-souscription d’une assurance facultative, ce qu’il leur appartient de prouver. Il relève, ensuite, que, s’il n’est pas écrit dans l’acte qu’une information a été donnée par le notaire sur les conséquences d’une non-souscription de l’assurance décès facultative, exiger un tel degré de précision revient à faire peser sur le notaire instrumentaire, non plus une obligation de conseil pour un acte donné, mais une obligation de mise en garde sur l’opportunité économique.

En statuant ainsi, alors que le devoir d’information et de conseil du notaire rédacteur d’un acte authentique de prêt lui impose d’informer l’emprunteur sur les conséquences de la non-souscription d’une assurance décès facultative proposée par le prêteur, la preuve de l’exécution de cette obligation lui incombant, la cour d’appel a violé l’art. 1382 du Code civil devenu l’art. 1240.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 8 janvier 2020, pourvoi n° 18-23.948, rejet
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Valérie, clerc aux actes courants, aurait traité son patron de #notaire de « sale con ». Son licenciement est annulé.

Mme Valérie D. a été engagée à compter du 6 janvier 2003 par maître S, notaire, au droit duquel se trouve la SCP Yannick G.- François M. depuis septembre 2009, en qualité de clerc aux actes courants.

Au dernier état de la relation contractuelle, la rémunération mensuelle brute de base de Mme Valérie D. était de 3.119 EUR.

Le 13 mai 2016, Valérie était convoquée à un entretien préalable en vue d’une sanction disciplinaire pour le 24 mai 2016.

A l’issue de la convocation, aucune sanction ne sera notifiée.

Le 26 janvier 2017, Valérie était convoquée à un entretien préalable en vue d’une sanction disciplinaire pouvant aller jusqu’à un licenciement pour le 7 février 2017.

Le 6 mars 2017, Valérie était licenciée pour cause réelle et sérieuse pour mésentente, comportement irrespectueux et perte de confiance.

Il lui était reproché des intrusions dans les données personnelles de ses collègues de travail, des consultations des données personnelles de ses employeurs, des refus d’exécuter des tâches rédactionnelles courantes et des insultes à l’égard de ses employeurs.

Contestant son licenciement, Valérie a saisi le conseil de prud’hommes d’Annemasse le 12 avril 2017.

Par jugement en date du16 octobre 2018, le conseil de prud’hommes d’Annemasse a condamné la SCP notaire à payer à Valérie la somme de 47.000 EUR à titre d’indemnité de licenciement sans cause réelle et sérieuse, …

Par déclaration reçue au greffe le 6 novembre 2018, la SCP notaire a interjeté appel de la décision.

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Devant la cour d’appel, Valérie a contesté avoir traité maître G. de « sale con' » fait qui ce serait produit « courant 2016 », et qui n’a fait l’objet d’aucune sanction immédiatement après avoir été prononcé, ou à tout le moins dans les deux mois de son prononcé.

Quant au fait du 12 décembre 2016, Valérie, qui a établi un organigramme, rapporte la preuve de ce qu’elle ne travaillait qu’avec maître .. Il y a avait une répartition des collaborateurs de l’étude entre les deux associés qui chacun organisait le travail des salariés sous sa resonsabilité comme il l’entendait. Cela résulte d’ailleurs d’un courrier de maître François M produit au dossier du 9 juin 2017 justifiant le licenciement et indiquant « j’ajoute que pour ma part les incidents se déroulant principalement dans un bâtiment distinct de celui où j’ai mon bureau, j’ignorais à quel point la situation était dramatique pour le personnel de l’étude« . De même, dans un courriel du 13 février 2017 adressé par maître G. à maître M qui se plaint de la surcharge de travail entraînée par le départ de Valérie. à laquelle il ne peut faire face seul, propose à maître M. des solutions dont celle de répartir les dossiers de Valérie entre ses collaborateurs et Maître M.

Dès lors lorsque le 12 décembre 2016, en fin de journée et alors que Valérie allait quitter l’étude, maître François M lui a demandé de s’occuper d’un dossier, Valérie l’a renvoyé à faire le point avec maître Yannick G.

Devant l’insistance de maître François M, son refus de laisser partir Valérie, cette dernière lui a simplement fait part du fait qu’elle ressentait son comportement comme anormal et qu’elle pensait qu’il avait bu. Maître G dans deux courriels du 8 février 2017 a confirmé à Valérie que maître M. était venu plusieurs fois en état d’ébriété et qu’il était alcoolique même si cela ne lui faisait pas plaisir d’être traité ainsi. La seule attestation produite par l’employeur sur l’incident du 12 décembre 2016 est celle de madame R qui ne fait que relater les faits et notamment les propos tenus par Valérie non contestés sans noter de comportement outrancier de sa part.

Valérie n’a pas eu un comportement fautif mais a réagi de manière vive et angoissée, à un comportement anomal et excessif de maître M.

Quant au comportement reproché à Valérie qui semait d’après l’employeur, la terreur parmi ces collègues, ce reproche n’est pas évoqué dans la lettre de licenciement. Sont produits aux débats un courriel de monsieur D. du 1er juillet 2012 (plus de 4 ans avant le licenciement), après son départ de l’étude où il traite Valérie de méchante, de diablesse.

Madame J témoigne ce que Valérie mettait une mauvaise ambiance au sein de l’étude, étant cependant précisé qu’elle a quitté l’étude en septembre 2016, profitant comme elle l’indique d’une belle opportunité professionnelle. Madame R se contente de relater l’incident du 12 décembre 2016 de manière neutre.

Valérie produit, quant à elle, des messages de soutien de la part de certaines de ses collègues de travail après son licenciement, adressés sur son téléphone portable et dont elle pouvait faire état.

Son travail était reconnu et apprécié au sein de la SCP Yannick G- François M comme en attestent les entretiens d’évaluation produits aux débats et le courriel de maître François M du 7 mars 2017 à maître G, reconnaissant à Valérie le mérite « d’au moins abattre du travail ».

Le jugement qui a dit le licenciement de Valérie sans cause réelle et sérieuse est confirmé.

Valérie avait 14 ans d’ancienneté au sein de la SCP Yannick G-François M et était âgée de 51 ans au moment de son licenciement.

Elle justifie avoir retrouvé des emplois en contrats à durée déterminée d’une durée de trois mois renouvelable en qualité d’adjoint administratif territorial au sein du service départemental d’incendie et de secours à compter du 23 octobre 2017, moyennant une rémunération mensuelle brut de 1.742,34 EUR, subissant une baisse importante de revenus.

La SCP notaire est condamnée à lui payer la somme de 36.000 EUR à titre de dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.


 

  • Cour d’appel de Chambéry, Chambre sociale, 7 Novembre 2019, RG  n° 18/02099

 

 

Faut-il démolir la maison qui empiète sur le passage objet d’une servitude ?

Il a été institué au profit d’une parcelle, propriété indivise, une servitude de passage, d’une largeur de huit mètres, grevant deux autres parcelles dont sont propriétaires un père et sa fille. Cette dernière a fait construire une maison d’habitation sur la parcelle en exécution d’un permis de construire. L’un des propriétaires indivis a assigné en référé cette dernière ainsi que son père, dont la parcelle est bordée d’une haie, en suppression des constructions, plantations et équipements empiétant sur l’assiette de la servitude.

La cour d’appel (Dijon, 10 juillet 2018) a ordonné la démolition de la construction.

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Appel a été relevé.

En retenant que, du fait de l’empiétement, le passage est réduit de moitié à hauteur du garage et qu’un déplacement de l’assiette de la servitude ne peut être imposé au propriétaire du fonds dominant que dans les conditions prévues à l‘art. 701, dernier alinéa, du Code civil, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mesure de démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile du propriétaire du fonds débiteur de la servitude, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Il se déduit de cette décision que, pour ordonner la démolition d’une construction empiétant sur l’assiette d’une servitude, le juge doit rechercher si cette dernière n’est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile du propriétaire du fonds servant.


 

  • Cour de cassation, 3e Ch. civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-25.113, cassation partielle, FS-P+B+I 

 

Les bons voeux de l’Autorité de la #concurrence aux syndicats et ordres professionnels.

Des thèmes nouveaux font leur apparition en 2020 dans la detérmination de ses objectifs et illustrent la volonté de l’Autorité de la concurrence de tenir compte des évolutions de l’économie en leur apportant une réponse adaptée. Elle s’intéressera en particulier :

… au respect par les associations, ordres et syndicats professionnels des règles de concurrence. L’Autorité publiera en 2020 une étude  consacrée à  l’application du droit de la concurrence à ces acteurs. Elle a choisi ce thème en prévision de l’entrée en vigueur de la directive ECN+, qui devra être transposée en 2020, et qui va conduire à exposer les associations, syndicats ou ordres professionnels à des sanctions beaucoup plus lourdes et dissuasives.  Cette étude permettra de faire de la pédagogie et de  mettre en garde les acteurs sur les comportements à risque.

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De façon plus générale,  l’Autorité entend promouvoir plus largement la conformité. A cet égard, elle animera à un groupe de travail spécifique dont l’objectif est d’identifier, avec les entreprises, les politiques les plus efficaces et les meilleures pratiques en matière de conformité.

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L’Autorité a constaté qu’au fil des années, certains syndicats ou associations professionnels, de même que des ordres professionnels, sont régulièrement associés à des infractions au droit de la concurrence, voire en sont les instigateurs (on peut citer notamment les affaires du transport par messageries en décembre 2015, le cartel du revêtement de sols en octobre 2017, et les sanctions prononcées en 2019 pour pratiques d’entente à l’égard de certaines instances ordinales des notaires et des architectes). L’Autorité continuera de faire de la détection de telles pratiques un axe prioritaire de ses investigations.

L’année 2020 marquera par ailleurs un changement très significatif avec la transposition de la directive n° 2019/1 dite ECN+, visant à doter  les  autorités  de  concurrence  des  États  membres des  moyens  de  mettre en  œuvre plus  efficacement les  règles de  concurrence et  à  garantir le  bon  fonctionnement du  marché intérieur. En effet, il résulte de cette directive que le régime applicable aux associations d’entreprises sera substantiellement durci. Alors que les sanctions prononcées par l’Autorité de la concurrence contre les associations ou syndicats professionnels ne pouvaient, jusqu’à aujourd’hui, dépasser un montant de 3 millions d’euros, avec la directive ECN +, les sanctions pourront  atteindre un montant correspondant au cumul de 10 % du chiffre d’affaires mondial de chaque entreprise membre du syndicat ou de l’association. Les sanctions prononcées à l’encontre des  syndicats, associations professionnelles ou ordres pourront donc à l’avenir être beaucoup plus dissuasives.

Afin d’anticiper sur ce nouvel état du droit, l’Autorité a lancé en 2019 un appel à contributions et publiera en 2020 une étude thématique sur l’application du droit de la concurrence aux syndicats et organismes professionnels, qui sera publiée dans la collection « Les Essentiels ». Cette étude aura notamment pour but de favoriser la conformité, en identifiant les pratiques qui peuvent tomber sous le coup du droit de la concurrence.

Texte intégral du communiqué

Comme une impression que le Conseil supérieur du notariat est en ligne de mire, en particulier ses activités commerciales via le groupe ADSN:ADNOV (prestations de service) et le groupe UNOFI (placements).

Le #notaire porte un passif de 1. 500 EUR dans la déclaration de #succession ; le passif réel est de 597. 989,14 EUR

Monsieur U Y est décédé le […], laissant pour lui succéder :

—  Monsieur  V Y aux droits duquel vient madame  R Z veuve Y,

—  Madame W Y, AA Y épouse B, AB Y, AC Y, AD Y,

— Madame  H K épouse X, L K, O K.

Aux termes d’un testament olographe du 15 février 2009 et d’un codicille du 9 août 2012, d’un testament olographe du 26 novembre 2011 et d’un testament authentique du 18 janvier 2013, monsieur U Y avait institué légataires à titre particulier ses héritiers ab intestat ainsi qu’AF AG, W X, AH AI veuve D, AO-U AP, AJ AK et la commune de Levignen.

Par déclaration de succession signée les 24 et 27 août 2013, monsieur E, notaire au sein de la SCP E, Colas et AM-AN a fait ressortir un actif brut de succession, après répartition des legs particuliers entre les légataires non héritiers ab intestat, de 222. 769,05 EUR et un passif de 1. 500 EUR, soit un actif net de succession de 221. 269,05 EUR.

Les héritiers ab intestat ont accepté purement et simplement la succession.

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En juin 2014, le notaire a fait état d’un passif plus important que prévu, soit 471. 243 EUR, ultérieurement porté à 597. 989,14 EUR.

Par actes des 6 novembre, 4 décembre et 9 décembre 2014, madame H K épouse X, L K et O K, d’une part, et madame W Y, AA Y épouse B, AB Y, AC Y, AD Y, d’autre part, ont assigné le notaire associé et la SCP notaire, les premiers en responsabilité et les seconds en annulation de l’acceptation de la succession. Suite au décès de son mari madame V Y, R Z est intervenue à l’instance.

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Par jugement du 7 novembre 2017, rectifié le 30 janvier 2018, le Tribunal de grande instance de Senlis a principalement  retenu la faute du notaire.

Le notaire a relevé appel. En cause d’appel il n’apporte aucune élément nouveau.

La cour d’appel confirme le jugement de première instance.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 7 janvier 2020, RG n° 18/01005

 

 

La nullité d’un #testament authentique (notarié) ne fait pas obstacle à sa requalification en testament international

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 25 novembre 2015, pourvoi n° 14-21.287, Bull. 2015, I, n° 300).

Monsieur U T est décédé le […] en laissant pour lui succéder ses deux enfants, E et J (les consorts T) qui se sont inscrits en faux contre le testament de leur père, reçu le 6 juin 2011 par maître V (le notaire), instituant légataire universelle madame N ; ceux-ci ont agi en annulation du testament contre cette dernière, qui par ailleurs a assigné le notaire en indemnisation .

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Les consorts T, les enfants donc, ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter l’intégralité de leurs demandes et de dire valable l’acte du 6 juin 2011 comme testament international, alors, selon le eux et en particulier que le testament authentique, nul faute d’avoir été rédigé par le notaire sous la dictée du testateur, ne peut valoir comme testament international que si les formalités prescrites par la Convention de Washington du 26 octobre 1973 ont été accomplies ; qu’en présence d’un acte déclaré faux, la preuve du respect desdites formalités ne peut résulter de l’acte lui-même ; que la cour d’appel a retenu que l’acte était conforme à la Convention de Washington imposant que le testateur déclare que le document est son testament et qu’il en connaît le contenu, dès lors qu’il comportait une mention suivant laquelle l’acte avait été lu au testateur ayant déclaré bien le comprendre et qu’il reflétait exactement sa volonté, mention approuvée par le testateur qui a signé l’acte après lecture par le notaire ; qu’en statuant ainsi, tout en constatant que le notaire avait faussement mentionné avoir rédigé le testament sous la dictée du testateur, ce dont il s’évinçait que l’acte avait été pré-rédigé et qu’aucun crédit ne pouvait donc être accordé à la mention prétendant relater les déclarations verbales du testateur, rédigée avant même que le testateur ne prenne la parole, la cour d’appel a violé l’art. 1318 du Code civil en sa rédaction ancienne applicable à la cause, ensemble l’art. 4 de la loi uniforme annexée à la Convention de Washington du 26 octobre 1973, rendue applicable en France par la loi n° 94-320 du 25 avril 1994 et le décret d’application n° 94-990 du 8 novembre 1994.

Mais attendu qu’après avoir relevé que l’acte litigieux avait été établi en présence de deux témoins et d’une personne habilitée, le notaire, qui en avait donné lecture, et que le testateur avait déclaré reconnaître qu’il exprimait ses volontés et l’avait signé, avec les témoins et le notaire, la cour d’appel, hors toute dénaturation et sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l’ensemble des formalités prescrites par la Convention de Washington avaient été accomplies, de sorte que le testament du 6 juin 2011, nul comme acte authentique, valait en tant que testament international.

Le pourvoi des enfants est rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 29 mai 2019, pourvoi n° 18-10.298, rejet, inédit

Sur le testament international, voir : Faire un testament international sur le site de l’Office notarial de Baillargues

Manque indéniable de sérieux et de rigueur dans la tenue de sa comptabilité du #notaire qui perd le chèque de sa cliente

Madame X a conclu une promesse de vente le 30 mars 1989 avec l’indivision Swatton- Tarrazi relativement à un appartement à Marseille au prix de 80’000 fr.

La signature de l’acte authentique a été retardée jusqu’à l’issue donnée à différentes difficultés qui se sont poursuivies jusqu’en 2011.

Par une décision en date du 11 octobre 2011, le Tribunal de grande instance de Marseille a constaté que la vente était parfaite au jour de la signature du compromis , mais a rejeté la demande de Mme X en constatation de la vente par jugement, a rejeté les demandes des vendeurs en caducité du compromis, en expulsion, et au titre d’une indemnité d’occupation.

Maître Y qui avait été déjà sollicité avant ledit jugement pour établir l’acte authentique de vente (courrier du conseil des vendeurs du 9 juillet 2008 au demeurant resté sans répose de sa part jusqu’en janvier 2009) a alors été recontacté aux mêmes fins.

Il n’a cependant alors pas retrouvé trace du paiement constitué par un chèque de banque de 80 .000 F, établi le 24 mars 1994 par la Caisse d’épargne à la demande de madame X, au nom du notaire, envoyé le 5 avril 1994 à celui-ci par le conseil des vendeurs, lequel l’avait lui même préalablement reçu du conseil de madame X (courrier officiel du 29 mars 1994).

Madame X ne disposait pour sa part que de l’avis de débit de son compte à la Caisse d’épargne au jour de l’émission du chèque.

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L’ instance a été introduite par une assignation du 29 novembre 2016, madame X réclamant la restitution de la somme de 12.195,92 EUR, outre des dommages et intérêts à la Caisse d’épargne et au notaire.

Dans le jugement attaqué, le tribunal a considéré qu’il n’était pas démontré que le notaire avait reçu le courrier du 5 avril 1994 contenant le chèque, que par ailleurs, sa responsabilité était cependant engagée car il avait été saisi d’une demande pour réitérer la vente et s’était montré négligent dans la gestion du dossier en ayant attendu cinq ans avant de solliciter la Caisse des dépôts et consignations et car il n’avait pas répondu aux demandes des vendeurs et de l’acheteur ;  la demande de restitution des fonds n’était pas prescrite à l’égard de la banque car l’obligation de la Caisse d’épargne, en sa qualité de dépositaire des fonds, a cessé au moment de l’émission du chèque de banque, sauf à ce que ce chèque n’ait pas été encaissé, ce qui est l’objet du présent litige et en l’absence de démonstration de l’encaissement de ce chèque, la banque n’était pas fondée à opposer la prescription, la fin du contrat de dépôt n’étant pas établie.

Au soutien de son appel, la Caisse d’épargne soulève d’abord l’irrecevabilité de la demande comme prescrite, faisant valoir que seule, la prescription quinquennale est applicable et qu’elle n’est plus dépositaire des fonds depuis l’émission du chèque ; que le Tribunal de grande instance de Marseille n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations car il relève que le 24 mars 1994, la banque a établi le chèque, que ce chèque a été remis à madame X et qu’il en déduit à tort qu’elle serait demeurée dépositaire faute de démonstration de l’encaissement ; cette motivation est contraire à la notion d’émission de chèque ;  madame X a mis en circulation le chèque,’elle s’en est dessaisie au profit du notaire et l’émission traduit le dessaisissement au profit du bénéficiaire, la Cour de cassation considérant que le chèque est émis au moment où le tireur s’en défait au profit du bénéficiaire.

Sur le fond, elle expose que le chèque ayant été mis en circulation, elle n’est plus dépositaire de la somme et n’est donc plus tenue d’aucune obligation de restitution et qu’elle n’avait pas non plus d’obligation d’information sur l’encaissement ou non encaissement du chèque.

En revanche, madame X a fait preuve de négligence en ce qui concerne ses propres diligences.

Madame X souligne essentiellement que le chèque litigieux est un chèque de banque, qu’il a donc été émis sur un compte interne à la banque après avoir été débité de son propre compte et qu’en conséquence, la banque est la seule en mesure de savoir si ce chèque a été débité au profit de son bénéficiaire, maître Y ; elle avait l’obligation de l’informer du non encaissement et en cas de non encaissement, l’obligation de lui restituer la somme correspondante ;  le tribunal a exactement retenu qu’en sa qualité de dépositaire, elle ne pouvait opposer aucune prescription.

Le notaire affirme en substance que rien ne démontre que « le courrier de maître Z du 5 avril 1994 du conseil des vendeurs avait été reçu en son temps par l’étude » et qu’il n’est pas établi que le chèque a été crédité sur le compte du notaire à la Caisse des dépôts et consignations ; que le débit du compte de madame X ne signifie pas que le notaire a encaissé le chèque; qu’il ne peut lui être imposé de rapporter la preuve négative de ce qu’il n’a pas encaissé le chèque; qu’il n’a pas commis de faute dans la gestion du dossier; que madame X ne justifie pas d’un préjudice en lien causal avec sa faute car il a restitué le dépôt de garantie dès juin 1991 et qu’elle n’a repris contact avec son étude que 17 ans après; qu’il lui appartenait pour réitérer la vente de payer le prix avec au besoin le recours à un prêt.

La responsabilité du notaire, qui est en premier lieu examinée, conduit la cour à retenir les éléments suivants :

Dans le courrier en réponse que le notaire a envoyé en janvier 2009 au conseil des vendeurs, après que le président de la chambre eut été saisi, les courriers qui lui avaient été antérieurement adressés en 2008 étant restés sans réponse, il écrit simplement à propos du sort donné à ce chèque qu’il a dû faire l’objet d’un versement sur le livre de grande consignation.

L’analyse de ces propos permet de retenir qu’il ne contestait alors pas avoir reçu le chèque, de sorte que malgré ses dénégations actuelles, il sera considéré qu’ayant réceptionné le chèque en suite de son envoi par le conseil des vendeurs, il s’est cependant trouvé dans l’incapacité de justifier de ce qu’il en était advenu en son étude.

S’il ne peut effectivement être jugé que le débit du chèque du compte de madame X ne démontre pas que le notaire l’aurait encaissé puisqu’il s’agit d’un chèque de banque, il demeure que le notaire s’est donc trouvé dans l’incapacité de justifier du sort donné à ce chèque, qu’il a en outre produit, au titre des éléments comptables du dossier, une seule fiche qui s’arrête en 1991 et qu’il a par ailleurs également reconnu, dans ce même courrier de janvier 2009, qu’il devait procéder à des recherches auprès de la Caisse des dépôts et consignations et sur « les microfiches » à raison de sa propre gestion et désorganisation à la suite de la mise en place de différents logiciels.

Ces éléments et observations caractérisent ainsi suffisamment l’existence de la faute du notaire quant à la tenue de sa comptabilité, étant de surcroît observé que ses recherches n’ont jamais procuré d’information, ni sur l’existence d’un compte ouvert relativement à la vente X à la Caisse des dépôts et consignations, ni sur les mouvements suceptibles d’avoir été enregistrés relativement au chèque.

Cette situation qui relève d’un manque indéniable de sérieux et de rigueur dans la tenue de sa comptabilité, a privé Mme X de l’entier bénéfice de la somme de 80 .000 F, soit pour honorer la transaction, soit pour la récupérer en cas d’échec de la transaction.

Le notaire sera donc déclaré fautif et responsable du préjudice ainsi causé, qui est un préjudice entier.

Il devra, en conséquence, indemniser madame X par le versement de la somme correspondant au montant du chèque.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 7 janvier 2020, RG n° 18/01912

Le devoir de conseil du #notaire implique qu’il s’immisce dans les affaires de famille des parties à l’acte qu’il reçoit

Suivant acte authentique reçu le 30 décembre 2008 par monsieur Z, notaire, M. X a vendu à monsieur Alain Y un bien immobilier, avec réserve à son profit d’un droit d’usage et d’habitation, moyennant le versement d’une rente annuelle viagère ; par acte du même jour, reçu également par le notaire, il lui a consenti une donation, avec réserve à son profit d’un droit d’usage, portant sur la moitié en pleine propriété d’un ensemble immobilier lui appartenant en indivision avec sa fille ; reprochant au notaire d’avoir manqué à son obligation de conseil, M. X, le vendeur, l’a assigné en responsabilité.

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Monsieur X a développé de multiples griefs à l’encontre du notaire Z. puisqu’il lui a reproché de ne pas l’avoir rencontré et de ne pas lui avoir envoyé le projet avant la signature des actes, d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne l’avertissant pas du prix très inférieur prix du marché, en ne lui conseillant pas de prévoir un bouquet, d’avoir évalué le bien à 61.000 € dans l’acte pour le versement des droits fiscaux alors qu’il valait 85.000 € en 2010 après baisse de l’immobilier par rapport à 2008, d’avoir laissé les charges de l’immeuble à sa charge sauf les grosses réparations pour lesquelles il était prévu qu’il ne pouvait contraindre l’acquéreur à les faire, de s’être rendu à son domicile pour signer l’acte, ce qui l’a mis en confiance alors qu’il était affaibli par la maladie, et de ne pas l’avoir informé que l’acte de donation était contraire aux intérêts de sa fille qui bénéficiait lors d’une vente d’un droit de préemption en vertu de l’art. 815-14 du Code civil, mais non pour une donation.

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l’art. 1382, devenu 1240 du Code civil.

Pour écarter la responsabilité du notaire et rejeter la demande indemnitaire de M. X, l’arrêt d’appel retient qu’il ne peut être reproché à celui-ci de ne pas avoir conseillé la mention d’un bouquet, en sus des rentes mensuelles, dès lors que la possibilité de stipuler un bouquet est connue de tous et que le notaire avait pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé de ne pas en prévoir, les modalités de la vente étant leur affaire.

En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à écarter le manquement du notaire à son devoir de conseil, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et  pour statuer comme il le fait, après avoir relevé que M. X reprochait au notaire de ne pas l’avoir informé que la donation était contraire aux intérêts de sa fille, qui, en cas de vente, aurait bénéficié d’un droit de préemption en application de l’art. 815-14 du Code civil, l’arrêt de la cour d’appel énonce que la décision de faire donation d’un bien à un ami, au détriment des enfants du donateur, relève d’un choix de ce dernier et qu’il n’appartient pas au notaire de s’immiscer dans les affaires de famille des parties.

En se déterminant ainsi, par des motifs inopérants au regard des obligations du notaire, tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets des actes qu’il établit, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.


  • Cour de cassation, 1re chambre civile, 3 mai 2018, pourvoi n° 16-20.419, cassation partielle

Les « instances » notariales fâchées avec le droit de la concurrence

Dans l’instance opposant l’Autorité de la Concurrence (ADLC) à l’Association pour le Développement du Service Notarial (ADSN), instance ayant fait l’objet d’arrêts de la Cour d’appel de Paris durant le mois de décembre dernier, on relève en particulier :

Certaines instances notariales auraient obligé leurs membres à souscrire des offres de prestations de services auprès des filiales de l’ADSN en le liant dans certains cas à d’autres prestations de services, incitant ainsi les notaires à résilier des contrats conclus avec des concurrents de MIN NOT, tel que NOTARIAT SERVICE.

Les filiales de l’ADSN, en particulier MIN NOT commercialiseraient certaines prestations des services à des prix bas, inférieurs à leurs coûts, afin de favoriser artificiellement une baisse des prix de ces prestations pour évincer leurs concurrents du marché, tout en compensant ces pertes grâce aux ressources tirées d’activités exercées en monopole (monopole des notaires).

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REAL NOT, filiale de l’ADSN, profiterait du fait qu’elle gère le réseau informatique interne au notariat (réseau REAL), le serveur et les adresses de messagerie de l’ensemble des offices notariaux pour dégrader l’accès des études notariales à certains sites internet et le débit des sites de certains offices notariaux hébergés par des entreprises concurrentes.

 

Précisions :

  • L’ADSN et ses filiales sont possédées, dirigées et contrôlées par le Conseil supérieur du notariat (CSN), en infraction avec les textes de son statut (ordonnance de 1945).
  • La Cour d’appel de Paris a validé les perquisitions et les saisies effectuées aux sièges du CSN, de l’ADSN et de ses filiales, de nombreux conseils régionaux et chambres de notaires, ainsi que de certains offices notariaux et qui ont permis de mettre la main sur les documents justifiant les constats de l’ADLC.

 

Pas de restauration rapide dans un immeuble en #copropriété destiné à l’habitation bourgeoise

Le règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise qui permet l’exercice d’une activité commerciale dans les locaux du rez-de-chaussée mais proscrit tout établissement qui par le bruit, les odeurs ou émanations pourrait nuire aux voisins.

C’est par une exacte analyse des pièces versées aux débats et par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que l’exercice de l’activité de restauration rapide sur place et à emporter de la socété 4F, locataire, avec des horaires d’ouverture nocturnes, était source non seulement de nuisances sonores et olfactives mais également de gêne aux occupants, notamment par l’occupation des parties communes et la dégradation de l’environnement de l’immeuble, contrevenant à la clause d’occupation bourgeoise du règlement de copropriété.

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Il ressort en outre du rapport d’expertise que la hotte d’extraction des fumées a été raccordée par un conduit métallique d’une section de 315 mm au conduit maçonné de l’immeuble, non prévu à cet effet et qui ne permet pas une évacuation efficace des fumées en raison de l’insuffisance de son diamètre (160mm) et de l’importance de la partie horizontale du conduit métallique de rejet ; que le plafond est perforé au-dessus de la hotte de la cuisine, qu’il ne respecte pas la réglementation coupe-feu de sorte qu’il ne présente pas les garanties de sécurité attendues.

L’expert conclut qu’il existe un risque d’incendie par défaut de ventilation de la cuisine et que les odeurs stagnent en dessous des appartements du premier étage dont certaines pièces ne peuvent plus être occupées normalement.

Enfin, la société 4F, qui a la charge de la preuve, ne justifie pas avoir fait vérifier que le conduit maçonné sur lequel elle a raccordé son installation était étanche, alors qu’il n’est pas tubé. Elle ne produit aucun justificatif de la conformité de son installation aux normes de sécurité, se prévalant d’un contrôle d’une entreprise de ramonage attestant de la bonne vacuité du « conduit de cuisine » dépourvu de valeur probante à cet égard.

Les troubles ainsi générés constituent des troubles collectifs dont le syndicat des copropriétaires est fondé à demander qu’il y soit mis un terme.

Il ne saurait être imposé aux copropriétaires d’accepter l’exécution de travaux sur les parties communes afin de permettre l’exercice de l’activité litigieuse de sorte que la société 4F n’est pas fondée à se prévaloir, nonobstant son coût modéré, de la solution préconisée par l’expert consistant à créer une évacuation en façade de la cour de l’immeuble.

C’est également à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande de résiliation du bail sur le fondement de l’art. 1166 ancien du Code civil et qu’il a ordonné l’expulsion de la société 4F.


  • Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile b, 17 décembre 2019, RG n° 18/06950