Monsieur D X est décédé le 8 août 1994, laissant pour lui succéder son épouse commune en biens, Mme Y, et ses deux enfants C et Z ; des difficultés sont survenues lors des opérations de partage judiciaire de la communauté et de la succession, dans laquelle Mme Y dispose de droits légaux d’un quart en usufruit .

1/ Au visa de l’art. 545 du Code civil .

Selon ce texte, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité .

L’arrêt renvoie les parties devant un notaire afin que celui-ci rédige un acte de partage en nature de différentes parcelles conformément à un tableau établi par Mme X et prévoyant l’échange de la parcelle dénommée « Les trois noyers » cadastrée ZK numéros 4 et 5, appartenant à M. X contre un bien qui dépendait de la communauté ayant existé entre M. D X et Mme Y .

En statuant ainsi, alors qu’elle constatait le refus de M. X de consentir à cet échange, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

2/ Au visa de l’art. 815 du Code civil  :

Il n’y a pas d’indivision quant à la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire qui sont titulaires de droits différents et indépendants l’un de l’autre .

L’arrêt renvoie les parties devant un notaire afin que celui-ci rédige un acte de partage en nature de différentes parcelles conformément à un tableau établi par Mme X et prévoyant l’attribution à Mme Y d’une partie de la parcelle cadastrée ZK 51 et ZK 73 .

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations et énonciations que Mme Y n’avait que des droits en usufruit sur cette parcelle, la cour d’appel a violé le texte susvisé .

3/ Au visa de l’art. 840-1 du Code civil .

Selon ce texte, lorsque plusieurs indivisions existent exclusivement entre les mêmes personnes, qu’elles portent sur les mêmes biens ou sur des biens différents, un partage unique peut intervenir .

L’arrêt d’appel renvoie les parties devant un notaire afin que celui-ci rédige un acte de partage en nature de différentes parcelles conformément à un tableau établi par Mme X .

En statuant ainsi, alors qu’il ressortait de ses constatations et énonciations que ce tableau procédait à l’échange de biens dépendant, d’une part, de la communauté ayant existé entre Mme Y et D X, d’autre part, de la succession de ce dernier, ce dont il résultait qu’il procédait à un partage en nature unique portant sur deux indivisions entre des personnes différentes, la cour d’appel a violé le texte susvisé .

4/ Et au visa de l’art. 826 du Code civil .

Il résulte de ce texte qu’à défaut d’entente entre les héritiers, les lots faits en vue d’un partage doivent être obligatoirement tirés au sort, et qu’en dehors des cas limitativement énumérés par la loi, il ne peut être procédé au moyen d’attributions .

Pour homologuer le projet de partage en nature de différentes parcelles établi par Mme X, l’arrêt d’appel retient que celui-ci est plus respectueux de l’équilibre des droits des parties, dans la mesure où il limite la soulte de M. X .

En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que M. X s’opposait à la répartition des lots prévue par ce projet, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

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• Cour de cassation, Chambre civile 1, 17 octobre 2019, RG n° 18-23.689, cassation partielle

Le 22 novembre 2011, M. D Z, agriculteur retraité, a vendu plusieurs terrains à la communauté du Grand Auch afin de construire une zone commerciale.

Le 9 décembre 2011, M. D Z a remis à M. A Y, le fils de son ancienne compagne, un chèque de 30. 000 euro.

Par acte sous seing privé du 1er mars 2014, A Y et sa compagne H I ont signé avec les époux Massette un compromis de vente pour l’acquisition d’un terrain à bâtir au prix de 20 .000,00 euro, hors frais.

Par acte du 27 mai 2014, monsieur D Z a fait délivrer à monsieur Y une sommation interpellative afin de procéder au remboursement de la somme de 30. 000 euro.

Monsieur A Y a fait savoir à l’huissier de justice mandaté qu’il considérait que la somme remise était un don manuel. Par la suite, il n’a pas procédé au remboursement demandé.

Par acte du 7 décembre 2016, D Z a fait assigner A Y devant le Tribunal de grande instance de Tarbes aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 30. 000 euro.

Par jugement du 12 avril 2018, le tribunal de grande instance de Tarbes a notamment condamné monsieur A Y à payer à monsieur D Z la somme de 30. 000 euro avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2014 .

Appel a été relevé.

–o–

Devant la cour, monsieur A Y soutient que le chèque de 30 .000 euro lui a été remis dans une enveloppe lors d’un repas de famille, le jour de son anniversaire, à titre de don et qu’il n’est nullement tenu de restituer cette somme.

Monsieur D Z fait valoir, au contraire, que cette somme a été remise à monsieur A Y, à titre de prêt, pour lui permettre de constituer un apport et d’obtenir un crédit dans la perspective de l’acquisition d’un bien immobilier. Il explique qu’après dix ans de séparation, son ex compagne, madame J K, a repris contact avec lui. Très attaché à celle-ci et à ses enfants , il a accepté de les aider en leur accordant divers prêts. Selon acte notarié du 9 décembre 2011, il a prêté la somme de 140 .135 euro au frère de A, B, pour permettre à celui-ci de débloquer une situation de conflit avec son associé. Cette somme a depuis été remboursée. Le même jour, date de l’anniversaire de A, et sollicité par ce dernier, il a accepté de lui remettre le chèque de 30 .000 euro.

Il a également remis deux chèques de 5.000 euro et 15. 000 euro à madame J K.

Il est de jurisprudence que le don manuel d’une somme d’argent peut être fait au moyen de la remise d’un chèque qui réalise la tradition par le dessaisissement irrévocable du tireur au profit du bénéficiaire qui acquiert immédiatement la propriété de la provision.

Ce transfert de la provision au bénéficiaire du chèque qui prétend avoir reçu la somme correspondante à titre de don manuel, crée une présomption en ce sens, qu’il appartient à celui qui réclame le remboursement de la somme remise de combattre en rapportant la preuve de l’absence d’intention libérale.

Aux termes de l’art. 1892 du Code civil, le prêt de consommation est un contrat par lequel l’une des parties livre à l’autre une certaine quantité de choses qui ne se consomment que par l’usage, à la charge par cette dernière de lui en rendre autant de même espèce et qualité.

En application de l’art. 1315 du  Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’art. 1353 nouveau, il incombe à celui qui invoque un prêt de rapporter la preuve, non seulement de la remise des fonds, s’agissant d’un contrat réel, mais aussi de l’obligation de restitution contractée par celui qui les a reçus.

La remise des fonds ne pose pas ici de difficulté puisque qu’elle est admise de part et d’autre.

Sur le terrain de la preuve légalement admissible, l’obligation de restitution doit, sauf dispense légale, être prouvée par écrit pour toute somme supérieure à 1.500 euro, la preuve étant libre pour les sommes inférieures à ce montant, par application de l’art. 1341 du Code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’art. 1359 nouveau.

En l’espèce, les conditions d’application de la dispense de preuve littérale prévue à l’art. 1348 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu l’art. 1360 nouveau, ne sont pas réunies dès lors qu’il est établi que monsieur D Z pouvait, comme il l’a fait pour le prêt, certes d’un montant plus important, accordé à B Y, le 9 décembre 2011, se ménager une preuve littérale du prêt allégué.

Monsieur D Z invoque en effet une impossibilité morale de ce procurer un écrit au constat que la somme dont le remboursement est réclamé a été remise au fils de son ex compagne avec laquelle il venait de renouer des liens, après 10 ans de séparation; que des sentiments d’affection et de confiance existaient entre eux ; le chèque a été remis au cours d’un repas au restaurant le jour de l’anniversaire de A Y.

A cet égard, il convient de relever que monsieur D Z tire argument du constat que l’acte notarié établissant le prêt accordé à B Y est du même jour que la remise du chèque de 30.000 euro à A Y, pour en conclure qu’il n’avait aucune raison de traiter différemment les deux frères, en donnant de l’argent à l’un et en accordant un prêt à l’autre, alors qu’il les plaçaient sur un pied d’égalité, omettant, cependant, de mentionner que le prêt consenti à B Y l’a été moyennant un taux d’intérêt de 3%, alors que le prêt contesté était, selon lui, remboursable sans intérêt.

L’argument de l’égalité de traitement entre les deux frères n’est donc pas pertinent et les éléments factuels développés par monsieur D Z ne permettent pas d’établir l’impossibilité morale de se procurer un écrit.

En application de l’art. 1347 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, constitue un commencement de preuve par écrit, tout acte par écrit qui émane de celui contre lequel la demande est formée et qui rend vraisemblable le fait allégué. En l’absence de preuve littérale, il revient au demandeur qui rapporte un commencement de preuve par écrit de le parfaire par d’autres éléments, tels que témoignages ou indices.

En l’espèce, ne constitue pas un commencement de preuve par écrit les réponses mentionnées par l’huissier ayant délivré le 27 mai 2014 à monsieur A Y une sommation interpellative d’avoir à « indiquer s’il est en mesure de rembourser immédiatement la somme de 30.000 euro et, à défaut, le ou les délais qui lui sont nécessaires« .

Au demeurant la réponse donnée par A Y à l’huissier, ne rend nullement vraisemblable le prêt allégué puisqu’il s’est contenté de déclarer: « cette somme m’a été remise le 9 décembre 2011 lors d’un repas de famille, à l’occasion de mon anniversaire, au restaurant… j’ai d’abord refusé, mais M Z a insisté, disant qu’il tenait à faire de cadeau et qu’il n’avait pas besoin d’argent… Je considère que c’est un don et non un prêt« .

Le fait que monsieur A Y ait conservé une copie du chèque litigieux, qu’il a produite au cours de la première instance, ne saurait constituer non plus un commencement de preuve par écrit, dans la mesure où ne peut faire preuve du prêt, le chèque établi par le prétendu prêteur au prétendu emprunteur, à défaut d’émaner de celui contre lequel la demande est formée.

En l’absence de commencement de preuve par écrit de l’obligation de restitution alléguée, il n’y pas lieu d’examiner les attestations produites par monsieur D Z au soutien de sa demande, lesquelles au demeurant se bornent à relater les explications fournies par l’intimé aux témoins.

En conséquence, monsieur D Z qui ne rapporte pas la preuve d’un prêt doit être débouté de sa demande en remboursement de la somme de 30.000 euro.

Le jugement est en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

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• Cour d’appel de Pau, 2e ch – section 1, 21 octobre 2019, RG n° 18/01618

Par acte sous signature privée du 10 mars 2009, M. et Mme X ont vendu à M. A des bâtiments à usage d’habitation, dépendances et terrain attenant ; par acte sous signature privée du 22 octobre 2009, M. A a vendu aux consorts B-D, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire, une parcelle de terrain à bâtir à détacher de la propriété.

Par acte authentique du 28 octobre 2009, dressé par M. Z, avec la participation de Mme L-M, notaires, M. A et M. et Mme X ont réitéré leurs consentements à la vente.

La parcelle étant inconstructible, les consorts B-D n’ont pas réitéré la vente.

Soutenant que le notaire Z avait manqué à ses obligations, M. A l’a assigné en responsabilité, ainsi que son assureur, les Mutuelles du Mans assurances IARD ; ceux-ci ont formé un recours contre M. et Mme X, qui ont eux-mêmes appelé en garantie Mme L-M.

M. et Mme X ont fait grief à l’arrêt d’appel d’accueillir la demande de garantie de M. Z et des Mutuelles du Mans assurances IARD.

Mais ayant relevé que, lors de leur acquisition de la parcelle AM 89 le 26 juin 2007, M. et Mme X avaient été destinataires d’un certificat établi par un géomètre mentionnant qu’ils s’engageaient à produire l’ensemble des documents mettant en évidence la non-constructibilité de cette parcelle par épuisement de la surface hors œuvre nette lors de toute vente ultérieure conclue dans la période de dix ans suivant la division, le 10 mai 2007, d’une parcelle AM 53 dont elle était issue et retenu que M. et Mme X, conscients de l’importance de l’information contenue dans le document et de la nécessité d’en faire part à tout éventuel acquéreur, avaient commis une faute lors de la revente de ce bien à M. A moins de deux ans plus tard, la cour d’appel a pu déduire que le manquement des vendeurs à leur obligation d’information avait contribué, comme la faute de leur notaire qui n’avait pas fait figurer ces informations dans la promesse de vente puis dans l’acte authentique qu’elle recevait en participation, au préjudice de M. A.

Le pourvoi est rejeté de ce chef.

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• Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 octobre 2019, RG n° 18-21.181

Par contrat de bail du 9 juin 2015, la société civile immobilière Foncière Elliac a donné à bail à M. et Mme X, par l’intermédiaire de la société Crédit Foncier Immobilier, aux droits de laquelle vient la société G H, un appartement de 132 mètres carrés avec un jardin donnant sur l'[…], dépendant d’un immeuble sis […].

Les époux X ont restitué le logement le 29 juillet 2016.

Par acte d’huissier de justice des 5 et 6 septembre 2016, les époux X ont assigné leur ancienne bailleresse et la société G H, qui assurait la gérance de l’appartement, devant le tribunal d’instance du 17e arrondissement de Paris, en indemnisation, pour l’essentiel, des préjudices de jouissance et moral qu’ils estimaient avoir subis du fait de l’état de l’appartement et en remboursement des frais de déménagement qu’ils avaient exposés en urgence.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2017, le tribunal d’instance a notamment  condamné in solidum les sociétés bailleresse et gérante à payer aux époux X une indemnité de 8. 500 euro, en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Appel a été relevé.

–o–

Les art. 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 contraignent le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. La possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent constitue pour le Conseil Constitutionnel un objectif de valeur constitutionnelle (décision 2000- 436 DC du 7 décembre 2000) et l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public (Cass. 3e Civ, 15 décembre 2004, n° 02-20.614).

Les textes précités font également peser sur le bailleur une obligation de délivrer un local en bon état d’usage, de faire les réparations nécessaires, et d’assurer au preneur une jouissance paisible, en garantissant le preneur des vices ou défauts de la chose louée. Le bailleur ne peut se décharger de son obligation de délivrance d’un logementdécent par une clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes (Cass. 3e Civ, 3 février 2010, n°08-21.205). Le seul fait que le locataire ait pris les lieux en l’état ne décharge pas non plus le bailleur de son obligation (3e Civ, 2 février2010, n° 09-12.691). Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650). Pareillement l’obligation pesant sur le bailleur d’assurer à son locataire une jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 29 avril 2009, n°08-12.261, Cervello c/Gerardin) ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass. 3e civ., 5 janvier 2010, n° 08-21.140, Mokhtari c/ Doux).

L’indemnisation du préjudice pour troubles de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas subordonnée à une mise en demeure (Cass Civ 3e 4 juin 2014, n°13-12.314 ). Si, en revanche, le bailleur a manqué à son obligation d’entretien, le preneur ne pourra obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application de l’article 1146 du code civil qui prévoit que les dommages-intérêts ne sont dus qu’à compter de la mise en demeure (Cass. 3e Civ, 29 avril 2009, n° 08-12.261).

Le non-respect de normes de décence ou le manquement par le bailleur à son obligation d’entretien ou de réparation et d’assurer une jouissance paisible à son locataire justifient une indemnisation du préjudice en résultant.

Par ailleurs, le professionnel de la gestion locative représentant du bailleur à l’égard du locataire et non contractuellement lié à ce dernier, peut voir sa responsabilité engagée à l’égard du preneur, mais encore faut-il que le preneur caractérise une faute distincte du mandataire et effective à son égard.

En l’espèce, les époux X reprochent à leur bailleresse d’avoir manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent, et de leur permettre de jouir paisiblement des lieux qui leur avaient été donnés à bail. Ils font, en outre, grief à la société G H, gestionnaire du bien, d’avoir commis une faute en laissant perdurer cette situation, sans prendre les mesures appropriées pour y porter remède.

En premier lieu (il y avait d’autres grifs non relatés ici), les époux X se plaignent d’une « invasion de souris » qui les auraient contraints à quitter précipitamment leur logement, leur propriétaire et son mandataire n’ayant rien fait pour mettre un terme au trouble important qui en résultait.

Il résulte des pièces de la procédure que les époux X ont déploré, par courrier électronique du 29 juillet 2015 adressé à la société Crédit Foncier Immobilier, gestionnaire de l’appartement, la présence d’une souris dans leur appartement et que, presque un an plus tard, le 6 mai 2016, ils ont signalé au nouveau gestionnaire, qu’ils trouvaient régulièrement des souris dans le jardin, dont l’une s’était introduite dans leur appartement. La société de dératisation  a par ailleurs informé le gestionnaire que l’intervention chez les époux X avait permis de confirmer la présence de souris, qui auraient pénétré dans le logement « par l’angle du mur sous l’évier de la cuisine », des « traces de souris » ayant été localisées sous les meubles de la cuisine et qu’il suffisait, pour régler le problème, d’obstruer avec du ciment le jour entre les tuyaux d’évacuation, passé un délai de quinze jours nécessaire pour permettre aux souris d’ingérer les appâts souricides placés dans le logement.

Si ces éléments confirment la présence d’au moins une souris dans le logement, ils ne caractérisent pas, en revanche, l’infestation dont se plaignent les époux X, qui relève davantage, au vu des pièces communiquées du phantasme que de la réalité vécue, et les époux X échouent à démontrer que la présence de rongeurs dans leur appartement aurait excédé celle courante et occasionnelle dans les vieux immeubles en rez-de-jardin de la capitale, même de très bon standing  –  les souris ne se préoccupant ni du standing de l’immeuble ni du montant des loyers acquittés par leurs hôtes -, et susceptible d’être anéantie par la prompte intervention d’une société de dératisation, ou même, par la seule présence d’un chat, fut-il d’emprunt.

L’indécence du logement, la nécessité de déménager en urgence, le trouble de jouissance invoqué ne sont pas établis.

Il en va de même de la faute imputée au mandataire, qui a répondu aux doléances des époux X, en faisant intervenir immédiatement et à deux reprises la société AAN, puis la société Carpe Domi pour obstruer le jour entre les tuyaux d’évacuation se trouvant sous l’évier de la cuisine.

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• Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 3, 18 octobre 2019, RG n° 17/12890

La demande de monsieur Ex ne peut être fondée que sur la seule action en restitution pour enrichissement sans cause (action de in rem verso).

Cette action ne peut toutefois concerner que des frais exceptionnels engagés par monsieur au profit de madame, excédant, par leur ampleur, sa participation normale aux dépenses de la vie courante, et ne pouvant être considérés comme une contrepartie des avantages dont il a profité durant la vie commune, ni comme la manifestation d’une intention libérale au profit de sa concubine.

Ainsi, les dépenses exposées concernant l’appartement de la rue du Père Wresinski afin de financer les travaux de rénovation, l’achat de la cuisine, les frais de copropriété et le paiement des taxes foncières des années 2009 et 2010 n’étaient pas d’une importance exceptionnelle et relevaient de la participation normale de monsieur aux dépenses de la vie courante, ces dépenses, destinées à mettre l’appartement en état d’être loué et à acquitter les taxes incombant aux bailleurs, constituant également la contrepartie de ce que les revenus locatifs étaient versés sur le compte joint du couple.

En revanche, en procédant, postérieurement au 12 mars 2009, au règlement des mensualités de remboursement du prêt contracté par madame pour l’acquisition de l’appartement de la rue Louveau, monsieur s’est appauvri afin d’enrichir le patrimoine de sa concubine dans des conditions excédant sa participation normale aux dépenses de la vie courante, sans bénéficier de contreparties et sans que son intention libérale soit établie.

Il résulte à cet égard des pièces produites que monsieur et madame avaient un compte commun auprès de la Banque populaire de l’Ouest, et que les mensualités de 642,65 € du prêt contracté pour l’acquisition de cet appartement étaient prélevées sur ce compte.

Il ressort d’autre part des extraits du compte que celui-ci était notamment alimenté de manière habituelle par le salaire de monsieur.

Celui-ci est donc fondé à obtenir le remboursement des échéances du prêt postérieures au 12 mars 2009, et non couvertes par les loyers encaissés, soit la somme de 2. 452,50 €

Madame est par conséquent condamnée à payer à monsieur cette somme.

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• Cour d’appel de Rennes, 2ème chambre, 18 octobre 2019, RG n° 16/05407

La promesse de vente contient différentes conditions suspensives et prévoit qu’elle sera caduque si ces conditions ne sont pas réalisées dans un délai de dix mois à compter de sa date.

Pour la cour d’appel, il est constant que la dernière condition suspensive a été réalisée dans ce délai.

La promesse prévoit en outre qu’après réalisation des conditions suspensives, l’acte sera reçu par les notaires choisis par les parties « au plus tard dans le délai de vingt (20) jours après réalisation de toutes les conditions, respectivement renonciation auxdites conditions par l’acquéreur »; la clause pénale figurant dans l’acte stipule que  si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer les présentes par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, à titre de clause pénale, d’une indemnité ixée à cinq pour cent (5 %) du prix de vente ; une autre clause de l’acte prévoit en outre que « le montant de l’acompte restera acquis de plein droit au vendeur à titre de dommages-intérêts d’immobilisation forfaitairement fixée, pour l’indemniser dupréjudice qu’il subirait au cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées dans le délai ci-après fixé, l’acquéreur refuserait de signer l’acte authentique, nonobstant la sommation à lui délivrée par le vendeur, ou encore si l’acquéreur empêche l’accomplissement de l’une des conditions suspensives par sa faute ou sa négligence, et sans préjudice pour le vendeur de la faculté de demander enjustice la condamnation de l’acquéreur à signer l’acte authentique ou la constatation de la mutation intervenue ou dommages-intérêts complémentaires » .

Il est aussi constant que toutes les conditions suspensives ont été réalisées dans le délai prévu par la promesse ;  si l’acte prévoit que la signature de l’acte authentique devra intervenir dans le délai de vingt jours après réalisation de toutes les conditions, il n’est pas stipulé que ce délai constitue un terme dont la survenance entraînerait, en application d’une disposition expresse de la promesse, l’extinction de celle-ci, le contrat prévoyant au contraire que si une partie refuse de signer l’acte authentique une fois toutes les conditions suspensives réalisées, l’autre partie pourra lui réclamer le paiement de dommages-intérêts fixés à 5 % du prix de vente, le vendeur pouvant, après sommation délivrée à l’acquéreur de signer l’acte authentique, conserver le montant de l’acompte à titre d’indemnité d’immobilisation tout en conservant la possibilité de demander l’exécution forcée de la promesse.

Le notaire de la société Soginfo, venderesse, ayant fait sommation à la société Imoclaire, acquéreur, envoyée au notaire de celle-ci, de signer l’acte de vente le 13 mars 2014 et la société Imoclaire n’ayant pas déféré à cette sommation, il y a lieu de prononcer la résolution de la promesse et de condamner la société Imoclaire à payer à la société Soginfo le paiement d’une indemnité égale à 5 % du prix de vente, soit la somme de 11. 000 euro.

Au titre de l’indemnisation du préjudice causé par l’immobilisation du bien, la société Soginfo, venderesse, est également fondée à conserver l’acompte de 22 .000 euro conformément à la clause prévue par la promesse.

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• Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 18 octobre 2019, RG n° 18/28110

M. Z, acquéreur sous condition, sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande visant au prononcé de la nullité de la promesse au motif qu’il résulte des dispositions de l’art. L312-16 du Code de la consommation et de l’art. 1172 du Code civil ancien que toute promesse de vente contenant une condition suspensive impossible ou illicite doit être jugée nulle et qu’en l’espèce, la clause «conditions suspensives» qui l’oblige à déposer une demande de prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de la promesse ayant pour conséquence d’accroître et d’aggraver les obligations mises à sa charge, elle doit être jugée nulle et rend nulle dans son ensemble la promesse du 6 mars 2015 en vertu des dispositions de l’art. 1304-1 du Code civil.

M. X et Mme Y,  le vendeurs, soutiennent qu’ils n’ont jamais fondé leur demande sur le non-respect de la clause à laquelle fait référence l’article L. 312-16 du code de la consommation qui prévoit que la validité de la condition suspensive en cas de prêt bancaire ne peut être inférieure à un mois, qu’en l’espèce la promesse signée ne vient nullement contrarier cette disposition étant donné que la promesse a été signée le 6 mars 2015 et que la condition suspensive devait être réalisée le 13 mai 2015, soit plus de deux mois.

L’art.  L 312-16 du Code de la consommation (ancien) dans sa version applicable au litige dispose que :

« Lorsque l’acte mentionné à l’article L312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature ou s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partieou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.».

L’ancien article 1172 du code civil dispose que : « Toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes m’urs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. ».

En l’espèce la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2015, conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt, précise, pour l’application de cette condition, les caractéristiques des offres de prêt devant être obtenues soit un montant maximum de la somme empruntée de 345. 000 euro et une durée de remboursement de 17 ans; la promesse fixe également les obligations suivantes à la charge du bénéficiaire :

—  déposer le ou les dossiers de demandes de prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte,

—  justifier du dépôt de ces demandes à première demande,

—  informer le promettant de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt, au plus tard le 13 mai 2015.

La condition de dépôt d’une demande de prêt dans un délai d’un mois n’a pas pour effet, contrairement à ce qui est soutenu par M. Z, d’accroître et d’aggraver les obligations mises à sa charge telles qu’elles résultent des dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation (ancien) qui dispose que la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte.

Les dispositions de cet article qui prévoient que la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte impliquent nécessairement que le bénéficiaire ait présenté une ou plusieurs demandes de prêt avant ce délai et, pour établir qu’il a rempli son obligation à ce titre, qu’il soit en mesure d’en justifier.

En l’espèce les dispositions de la promesse de vente qui requièrent du bénéficiaire de justifier de sa demande de prêt dans le délai d’un mois, le délai d’obtention de prêt ayant été porté à deux mois et huit jours, ne constituent donc pas une aggravation des obligations mises à la charge du bénéficiaire telles qu’elles résultent des dispositions du code de la consommation dès lors qu’elles augmentent la durée du délai d’obtention de prêt par rapport à la durée légale et que cette augmentation bénéficie l’acquéreur,

En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2016 de ce chef.

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• Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 18 octobre 2019, RG n° 18/01668

Les époux Y-X et Mme A B sont respectivement propriétaires de parcelles bâties contiguës situées au Cap d’Antibes. Faisant valoir que deux pins d’Alep situés sur le fonds B empiétaient leur parcelle et leur causaient diverses nuisances, les époux Y-X ont obtenu en référé le 5 janvier 2016 la désignation de l’expert judiciaire G Z, qui a déposé son rapport le 15 juillet 2016. En lecture de ses conclusions, ils ont fait assigner Mme A B devant le tribunal d’instance d’Antibes en abattage de ces pins et paiement de dommages-intérêts ; selon jugement contradictoire du 23 novembre 2017, cette juridiction a constaté l’existence d’un trouble anormal de voisinage causé par le pin d’Alep n°1 .

Si l’art. 544 du Code civil confère le droit de jouir de la manière la plus absolue  des choses dont on est propriétaire, leur usage ne peut s’exercer en contrariété des lois et règlements, ni être source pour la propriété d’autrui, bénéficiant des mêmes prérogatives, d’un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ; l’anormalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut. S’agissant d’un régime de responsabilité autonome, fondé sur un fait objectif à l’exclusion de toute faute ou négligence, les dispositions de l’art. 1382 ancien du Code civil, aujourd’hui 1240, lui sont inapplicables.

Le litige est déféré à la cour d’appel dans les mêmes termes qu’en première instance, Mme A B ayant fait abattre de sa propre initiative le pin d’Alep n° 2 antérieurement au jugement (M^me A B a fait procéder de son propre chef à l’abattage du pin n° 2 et à l’élagage du pin n°1 avant l’introduction de l’instance) et reprend un argumentaire similaire à celui soutenu devant le tribunal qui y a répondu de manière exhaustive. En effet :

—  le pin d’une hauteur de 22 à 24 mètres pour un diamètre de 75 centimètres, implanté à 2,50 mètre de la limite séparative surplombe « de 6-7m environ » le toit de la propriété Y-X,

—  nonobstant plusieurs élagages, sa « couronne assez développée » présente un poids important en tête,

—  le couple de basculement est compensé par un enracinement où la roche mère affleure et ne permet qu’un développement partiel des racines dans le sol entre les roches ou dans leurs anfractuosités éventuelles,

—  il existe un risque de rupture du tronc ou de certaines grosses branches suite à un fort coup de vent, tronc et branches pouvant de surcroît être affaiblis par des attaques de champignons ou parasites lignivores,

—  une « petite attaque de pourridié » est constatée par l’expert judiciaire au niveau du sol,

—  dans son rapport précité de 2013, l’ONF explique que le champignon ayant colonisé et fragilisé le pin n°2 rendant nécessaire son abattage est rebelle à tout traitement ; or les deux pins étaient proches,

—  ce même rapport note que l’exposition au vent est « majeure » ; l’appelante admet elle-même, dans le dire à expert de son conseil, que lors des deux visites des lieux « le mistral soufflait effectivement très fort comme c’est le cas de très nombreux jours de l’année sur le cap d’Antibes»,

—  en 2018, des arbres similaires sont tombés dans le voisinage immédiat des parties suite à des coups de vent après rupture du tronc, événements corroborés par l’expert judiciaire évoquant les « accidents qui se sont déjà produits » ( cf pièces n° 31 et 32 du dossier des intimés),

—  les dallages et la toiture de l’habitation Y-X sont régulièrement dégradés par des chutes conséquentes d’aiguilles et de résine compromettant l’usage de la piscine et obligeant les intimés à faire procéder à des décapages et nettoyages tout aussi réguliers par des entreprises spécialisées en raison de la proximité immédiate et du surplomb du pin litigieux (cf constat d’huissier et ses photographies annexes du 28 août 2015),

—  Mme A B produit en cause d’appel une autorisation d’abattage d’un pin d’Alep de l’architecte des bâtiments de France datée du 6 décembre 2016 soit antérieure de près de trois années ; il en résulte l’absence d’interdictiond’abattage de principe et la proposition judicieuse d’une nouvelle plantation «plus au centre de la parcelle », à l’évidence de nature à faire cesser le trouble dénoncé.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la preuve d’un trouble anormal de voisinage était rapportée et qu’en raison du danger réel de fracture et chute de l’arbre par vents forts soufflant régulièrement dans les lieux, il convenait de l’abattre pour y mettre un terme ; c’est avec la même pertinence qu’il a retenuque le préjudice moral des époux Y-X était caractérisé par cette crainte constamment renouvelée lors de ces épisodes climatiques. S’agissant du préjudice matériel, celui-ci est justifié par la production des factures de nettoyage dont la teneur n’est pas contestée.

En conséquence le jugement mérite confirmation de l’ensemble de ses dispositions..

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• Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 17 octobre 2019, n° 18/00579

Le 11 juillet 2012, reprochant à la SCP AC, C Q et A, titulaire d’un office notarial, chargée de la succession, de ne pas avoir déposé la déclaration de succession de leur oncle dans les délais, et d’avoir été ainsi la cause du paiement de la somme de 136.775 € à titre de pénalités fiscales, les consorts B l’ont assignée en responsabilité civile professionnelle et indemnisation devant le Tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ainsi que Mme D C, notaire associé.

Dans leurs dernières conclusions, les consorts B demandent la condamnation des défendeurs à leur payer les sommes de 136.775 € et de 38.975 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié au paiement des pénalités dues à l’administration et des honoraires liés à la procédure fiscale. Ils réclament également le paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’art. 700 du Code de procédure civile.

–o–

Le notaire chargé de procéder au règlement d’une succession est tenu d’informer ses clients sur les formalités qui doivent être accomplies et sur les risques de pénalités fiscales qui s’attachent à l’inexécution de l’obligation de souscrire une déclaration de succession dans les délais prévus par l’art. 641 du Code général des impôts, qui prévoient que les héritiers disposent d’un délai de six mois, à compter du jour du décès, pour souscrire une déclaration de succession.

M N est décédé le […] et la déclaration de succession n’a été établie que le 28 juin 2008, après que les héritiers ont été mis en demeure par l’administration fiscale de procéder à cette formalité le 28 septembre 2005 et le 5 mars 2008, postérieurement à l’expiration du délai.

La liquidation de la succession était complexe et le notaire a accompli des diligences pour procéder au règlement de celle-ci, indiquant par lettre du 13 mai 2004 ne pouvoir établir un aperçu complet de l’actif et des charges de la succession, demandant certaines informations et le retour de pouvoirs pour débloquer les fonds et procédant au versement d’un acompte de 735.000 € le 25 juin 2004 et d’un acompte de 1.185.000 € le 1er juillet 2004.

Le notaire a également demandé le 6 mars 2006 l’octroi d’un délai supplémentaire auprès de l’administration fiscale et a ensuite demandé la remise gracieuse des pénalités de retard.

Toutefois, le notaire ne justifie pas avoir spécialement informé ses clients de la possibilité de déposer une déclaration de succession partielle ou provisoire dans l’attente de l’estimation définitive des biens et les avoir avertis des sanctions encourues au titre de la méconnaissance du délai prévu par l’art. 641 précité.

A cet égard, il convient d’observer qu’à la date à laquelle les héritiers ont reçu la mise en demeure de l’administration fiscale, le délai de six mois pour déposer la déclaration de succession était expiré sans que le notaire les eût personnellement avertis des sanctions encourues au titre de la méconnaissance de ce délai et que les acomptes de 735.000 € et de 1.185.000 € ont été versés après l’expiration du délai.

Il résulte de ce qui précède que le notaire a ainsi manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’art. 1382 du Code civil (devenu l’art. 1240)..

Les consorts Bexposent qu’ils ont payé la somme de 136.775 € à titre de pénalités et celle de 38.975 € au titre des honoraires liés à la procédure fiscale.

Ils observent que les pénalités dues s’élevaient initialement à la somme de 736.000 € mais qu’à la suite de la saisine du comité du contentieux fiscal, l’administration fiscale a réduit le montant des pénalités à la somme de 136.775 €. …

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• Tribunal de grande instance de Paris, 1re chambre responsabilité des professionnels du droit, 3 juillet 2014, RG n° 12/10263

Les parties conviennent qu’il est dû à maitre C D, notaire, au titre des actes tarifés accomplis par le notaire pour parvenir au règlement de la succession de madame E F veuve Y les sommes suivantes:

• 347,32 euro pour le dépôt du testament,
• 139,13 euro pour l’acte de notoriété,
• 224,83 euro pour l’inventaire,
• 2 940 euro pour les honoraire d’expertise immobilière.
• 29,20 euro pour l’interrogation du fichier ADSN
• soit un total de 3 680,46 euro.

Maitre C D sollicite en outre des honoraires non tarifés de 2.000 euro hors taxes au titre de la récolte d’information, de l’analyse des informations reçues, de la saisie informatique de l’ensemble des biens immobiliers et de la réponse aux mails reçus de madame Y et de divers organismes .

Cependant, selon l’art R 444-13 du Code de commerce,

I.- Il est interdit aux professionnels mentionnés au premier alinéa de l’article L. 444-1 de demander ou de percevoir en raison des prestations soumises aux tarifs une somme autre que celles fixées par ces tarifs.

II.- Il leur est également interdit de demander ou de percevoir en raison des prestations mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 444-1 une somme en dehors des honoraires stipulés dans la convention d’honoraires prévue par ce texte.

III. – Ces professionnels ont droit au remboursement des sommes dues à des tiers et payées ou avancées par eux pour le compte, selon le cas, du client ou du débiteur.

Il en résulte que faute de convention d’honoraires, maître C D, notaire, n’est pas en droit de solliciter des honoraires pour ces diligences ci dessus énumérées qui ne figurent pas dans le tarif des notaires.

Maitre C D sollicite également les sommes de 1.600 euro et de 2. 400 euro hors taxes au titre de la rédaction de l’attestation immobilière et de la déclaration de succession.

Ces deux actes se trouvent effectivement au tarif des notaires mais ils n’ont pas été signés par madame Y, celle ci ayant confié le règlement de la succession de sa mère à un autre notaire.

Il en résulte qu’il s’agit d’actes imparfaits au sens de l’art. 3 alinéa 5 du décret du 78-262 du 8 mars 1978, selon lequel un émolument de moitié est dû au notaire pour les actes imparfaits sur lesquels fait défaut la signature de l’une ou de l’autre des parties.

Cependant ce décret a été abrogé par l’article 10 du décret du 26 février 2016. Il n’est plu possible à un notaire de percevoir des honoraires pour ces actes imparfaits.

Il en résulte que les honoraires de maitre C D ne peuvent être fixés qu’à la somme de 3 680,46 euros et que l’ordonnance doit être infirmée.

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• Cour d’appel d’Orléans, Chambre des taxes, 31 octobre 2018, RG n° 18/00827