Gonflé le #notaire qui « oublie » de vérifier la situation hypothécaire du bien vendu et qui fait appel de sa condamnation légitime !

Dans l’affaire qui va être relatée, la faute du notaire, due à son incompétence, était flagrante. La condamnation était inévitable. Mais, comme toujours, quand il est mis en face de sa responsabilité par la victime de sa faute, le notaire dit « mon assurance paiera ». Or l’assurance de la responsabilité civile des notaires (Société MMA, avec pour courtier « LA SECURITE NOUVELLE ») ne paie jamais spontanément. La victime se trouve alors contrainte d’engager une action judiciaire contre le notaire et son assureur, sur le fondement de l’art. 1240 du Code civil (précédemment art. 1382). Il en résulte des lenteurs, des tracas, des frais, car les avocats du notaire vont multiplier les escarmouches et voies de recours ; le but, décourager le plaignant et l’épuiser.

Mais alors où est-elle cette fameuse sécurité juridique prétendûment apportée par le notariat français ? Une telle affirmation relève de la communication fallacieuse, disons de la propagande.

Une solution au problème ainsi soulevé, problème récurrent, serait un système qui, à l’instar de l’assurance dommages-ouvrage en matière de contruction, permettrait le préfinancement de l’indemnisation du client victime de la faute d’un notaire.

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Mon exemple du jour.

Par acte du 15 décembre 2005 reçu par maître Z, notaire à Troyes, l’EPIC C Immobilier, un OPH, a fait l’acquisition pour un montant de 15.7 000 € d »un ensemble immobilier auprès de la SCI La Bucherie sis à Bouilly, […], cadastré […].

L’acte authentique fait mention de deux paragraphes intitulés «charges et conditions générales» et «situation hypothécaire» aux termes desquels un renseignement sommaire hors formalités délivré le 17 août 2005 et certifié à la date du 27 juillet 2005, en cours de renouvellement du chef de la partie venderesse ne relève aucune inscription.

L’intégralité du prix de vente a été versée au vendeur.

Par acte du 18 janvier 1989 reçu par un autre notaire que celui de la vente, K L, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne (devenue CRCAMCB) avait consenti à la société GHB un prêt de 3. 000 000 F (457. 300 €) avec la caution réelle de la SCI La Bucherie qui a fourni en garantie une hypothèque de premier rang sur l »immeuble susvisé.

L’inscription hypothécaire a été prise au bureau des hypothèques de Troyes le 14 février 1989 et a été renouvelée.

Par courrier du 31 octobre 2012, la CRCAMCB, non intégralement payée du solde du prêt garanti par l’inscription hypothécaire sur cet immeuble, a informé C Immobilier de sa décision d’engager une procédure de saisie immobilière sur l’immeuble susvisé suite à un jugement du Tribunal de grande instance (TGI) de Troyes du 11 mars 2011 qui avait retenu l’existence d’une faute civile du notaire.

Par courrier du 27 février 2013, la CRCAMCB a précisé qu’elle procéderait à la mainlevée de l’inscription d »hypothèque de premier rang sur l’immeuble contre paiement du prix de vente.

Dans ces conditions, C Immobilier a, par acte des 7 et 10 mai 2013, fait assigner le notaire  Z et la CRCAMCB devant le TGI de Troyes.

Par acte des 8 et 20 novembre 2013, maître Z a fait assigner en garantie les époux Y-I et les époux X en se prévalant de leur qualité de cautions solidaires et hypothécaires de l’emprunt souscrit par la société GHB ainsi que la SCI La Bucherie devant cette même juridiction.

Par jugement du 28 juillet 2016, le TGI de Troyes  a dit que maître Z avait commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil dans la mesure où il n’avait pas vérifié la situation hypothécaire du bien immobilier avant la vente et où il n’avait pas rempli ses obligations en cas d’existence de créanciers inscrits, le notaire ayant ainsi mis en échec l’exercice du droit de préférence et du droit de suite du créancier inscrit et dépossédé, dans le même temps, le tiers acquéreur de la possession dudit bien immobilier.

Le tribunal a ajouté que le préjudice subi par C Immobilier était certain et actuel dans la mesure où il allait être dépossédé de son bien par la procédure de saisie immobilière et de la valeur de celui-ci à hauteur du prix qu’il avait réglé pour son acquisition, après avoir rappelé que la SCI La Bucherie contestait la validité de son cautionnement. a condamné maître Z à payer à C Immobilier à titre de dommages et intérêts la somme de 157. 000 euro outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Par déclaration reçue le 26 août 2016 , la SCP notaire Z et E et maître Z, son notaire associé, ont relevé appel de la décision.

Devant la cour d’appel, les appelants n’ont pas vraiment contesté la faute notariale mais en revanche ils ont contesté la réalité du préjudice invoqué par l’EPIC C Immobilier. Ils soutenaient que le préjudice n’est pas certain, la CRCAM ayant simplement menacé l’EPIC C Immobilier d »une procédure de saisie immobilière sans jamais la diligenter.

Bien entendu, la Cour d’appel de Reims confirme le jugement rendu par le TGI de Troyes dans toutes ses dispositions et condamne le notaire et sa société à payer des sommes importantes au titre de l’article 700 CPC (remboursement des frais des autres parties).

Les notaires ne se sont pas pourvus en cassation.

Dans cette même affaire, noter que la vente « fautive » remonte à 2005, que l’assignation a été délivrée en 2013 et que l’arrêt de la cour est de 2017.


  • Cour d’appel de Reims, 1ere chambre sect. civile, 12 décembre 2017, RG n° 16/02412

 

 

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La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un #lotissement constitue une règle d’urbanisme

Par sa décision n° 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions de l’art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il y a lieu, pour l’application de l’art. L. 442-9 de ce code, de retenir, de la même façon, que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme.,,,

1) Eu égard tant à son objet qu’à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s’appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, et l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. Si une majorité de colotis avait demandé le maintien de cette règle, il en est allé de même à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.,,,

2) Toutefois, les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l’art. L. 442-9 du code de l’urbanisme ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code, ainsi que le prévoit son art. L. 442-12 s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point.


  • Conseil d’État, 1re et 4e chambres réunies, 24 juillet 2019, RG n° 430.362

Serait-ce – enfin – la fin des clauses de style venant du copier-coller dans les actes des #notaires ?

Il était fait grief à l’arrêt attaqué (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 9 novembre 2017) d’avoir dit que l’action des époux acquéreurs immobiliers contre leurs vendeurs est recevable aux motifs que « l’argument tiré d’une violation de la clause compromissoire figurant en page 12 de l’acte authentique est autant infondé ; en effet cette clause prévoyant le recours préalable à un conciliateur n’a pas été souscrite entre professionnels » ; sa rédaction elliptique en termes très généraux lui confère le statut de « clause de style » et l’absence totale de modalités de saisine du conciliateur la rend inapplicable, alors, selon les vendeurs,

  • que, d’une part, sous couvert d’interprétation, les juges ne peuvent altérer le sens clair et précis d’un contrat, ni modifier les obligations que les parties avaient librement acceptées ; qu’en estimant que la clause de « CONCILIATION CONVENTIONNELLE », figurant au contrat de vente et prévoyant qu’« en cas de litige, les parties conviennent préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend au conciliateur qui sera missionné par le président de la Chambre des notaires » (acte de vente, p. 12), constitue une clause compromissoire, quand cette clause claire et précise constitue pourtant une clause de conciliation conventionnelle puisqu’elle institue une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, la cour d’appel a méconnu le principe selon lequel juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause et violé l’art. 1192 du Code civil ;
  • que, d’autre part, la clause de conciliation préalable peut être souscrite dans un contrat conclu à des fins non professionnelles ; qu’en considérant, cependant en l’espèce, que la clause intitulé « CONCILIATION CONVENTIONNELLE » (acte de vente, p. 12) n’est pas valable, faute d’avoir été souscrite dans un contrat conclu à des fins professionnelles, la cour d’appel s’est déterminée par un motif inopérant et a violé l’art. 1192 du Code civil par refus d’application ainsi que l’article 2061 du Code civil, par fausse application ;
  • que, par ailleurs, la clause de « CONCILIATION CONVENTIONNELLE » figurant au contrat de vente prévoit qu’« en cas de litige, les parties conviennent préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend au conciliateur qui sera missionné par le président de la Chambre des notaires » (acte de vente, p. 12) ; qu’en retenant, pour refuser d’appliquer cette clause, que sa rédaction elliptique en termes très généraux lui confère le statut de clause de style et que l’absence totale de modalités de saisine du conciliateur la rend inapplicable, quand la clause de conciliation préalable n’a cependant pas à préciser les modalités de saisine du conciliateur, la cour d’appel a méconnu l’art. 1192 du Code civil ;
  • que, au surplus, sous couvert d’interprétation, les juges ne peuvent altérer le sens clair et précis d’un contrat, ni modifier les obligations que les parties avaient librement acceptées ; qu’en retenant, pour refuser d’appliquer la clause intitulée « conciliation conventionnelle » (acte de vente, p. 12), que la rédaction elliptique de la clause en termes très généraux lui confère le statut de clause de style et que l’absence totale de modalités de saisine du conciliateur la rend inapplicable, quand la clause de conciliation conventionnelle était pourtant claire et précise puisqu’elle prévoyait que le conciliateur « sera missionné par le président de la Chambre des notaires », la cour d’appel a méconnu le principe selon lequel juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause et violé l’art. 1192 du Code civil.

La Cour de cassation expose que M. et Mme P ont vendu à M. et Mme S une maison d’habitation ; qu’à la suite de l’apparition de fissures, ceux-ci ont assigné les vendeurs en nullité de la vente pour dol et en garantie des vices cachés ; que M. et Mme P ont appelé en garantie la société Cometra qui avait réalisé des travaux sur l’immeuble antérieurement à la vente et ont soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en oeuvre, par M. et Mme S, acquéreurs, de la clause (compromissoire)  portée sur l’acte de vente notarié.

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Les vendeurs ont soutenu les arguments plus haut rapportés.

Mais, ayant retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l’ambiguïté des termes de l’acte de vente rendait nécessaire, que la clause prévoyant le recours préalable à un conciliateur, rédigée de manière elliptique en termes très généraux, était une « clause de style« , la cour d’appel, qui n’a pas modifié l’objet du litige, a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, qu’il ne s’agissait pas d’une clause instituant une procédure de conciliation préalable et obligatoire, de sorte que M. et Mme P ne pouvaient pas invoquer l’irrecevabilité de la demande

Le pourvoi est rejeté.

Cette décision fait suites à d’autres allant dans le même sens (non-recours en cas de servitudes, exonération de la garantie des vices cachés, etc.). En particulier, la Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 6 novembre 2018, RG n° 16/01944, a jugé qu’une simple clause de style de l’acte notarié, selon laquelle aucun recours ne pourrait être exercé contre le vendeur du chef des servitudes, ne saurait l’exonérer des conséquences de la faute qu’il a commise en ne faisant pas mention sur l’acte d’une servitude dont il ne pouvait ignorer l’existence ; qu’aucune exclusion de garantie conventionnelle ne peut donc être opposée à l’acquéreur.


  • Cour de cassation, chambre civile 3, 11 juillet 2019, N° de pourvoi: 18-13.460, rejet, inédit

Ils ont vécu en union libre ; Victor a fait des travaux dans l’immeuble de Juliette (action de in rem verso)

Victor et Juliette ont vécu en union libre d’août 2010 à janvier 2012, date à laquelle ils se sont séparés après avoir vécu ensemble dans la maison dont Juliette s’était portée acquéreur à Orange au prix de 168. 000 € le 26 août 2010.

Par acte d’huissier du 4 juin 2014, Victor a fait assigner Juliette devant le Tribunal de grande instance de Carpentras afin d’obtenir sa condamnation, sur le fondement de l’enrichissement sans cause (action de in rem verso), à l’indemniser pour les travaux qu’il avait réalisés dans l’immeuble appartenant à Juliette et les diverses sommes réglées pour son compte.

En application des dispositions de l’ancien art. 1371 du Code civil applicable en l’espèce, l’action de in rem verso est recevable dès lors que celui qui l’intente allègue l’avantage qu’il aurait procuré sans cause, par un sacrifice ou un fait personnel, à celui contre lequel il agit, l’enrichissement du défendeur à l’action devant être corrélatif à l’appauvrissement du demandeur.

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L’enrichissement sans cause ne peut cependant être retenu lorsque l’appauvrissement est compensé par un intérêt personnel de l’appauvri.

Victor a fait valoir que Juliette s’est enrichie du fait de sa participation aux travaux de rénovation de la maison dont elle seule était propriétaire, les travaux ayant été financés par l’acquisition de matériaux par ses soins, par la réalisation de travaux personnels et par le financement des frais notariés corrélatifs à l’achat de la maison.

Mme conteste le financement des travaux par M. en soutenant que celui-ci avait créé une entreprise multiservices installée à son domicile et que les matériaux achetés n’avaient pas servi à la rénovation du bien immobilier acquis. Elle considère par ailleurs que l’appauvrissement de Victor n’était pas dépourvu de cause compte tenu de son hébergement à titre gracieux dans le domicile commun, sans contribution personnelle aux charges de la vie commune.

Contrairement aux affirmations de Mme, il entrait bien dans la mission de l’expert de décrire les travaux effectués par M.entre le 28 août 2010 et janvier 2012, de déterminer le coût des matériaux payés par M. et de la main-d’oeuvre des travaux réalisés par celui-ci ou confiés à des entreprises.

Dans le cadre de sa mission, l’expert a précisément listé l’ensemble des factures d’achat de matériaux en distinguant les achats postérieurs à la signature de l’acte authentique de vente le 25 août 2010 et les achats antérieurs ayant été effectués entre le 9 juin 2010 et le 25 août 2010, l’expert ayant pris soin de préciser l’objet des achats effectués. S’agissant de la réalisation des travaux par M., l’expert a procédé à une analyse détaillée de l’ensemble des travaux engagés dans les différentes piècesde la maison en ayant retenu la participation personnelle de Mme pour diminuer par deux le montant calculé par M. en considération de sa collaboration aux travaux de rénovation.

L’expert a ainsi mis en évidence l’ampleur des travaux engagés, lesquels ont été pour la plupart réalisés de manière exclusive par Victor et supposaient l’acquisition préalable de matériaux.

Il sera constaté que les dépenses engagées à ce titre l’ont été dans un délai de deux mois précédant la signature de l’acte authentique alors que le compromis de vente avait été signé au mois d’avril 2010, Victor justifiant également avoir souscrit un prêt personnel le 27 avril 2010 d’un montant de 26 .000 € lui ayant permis de financer les frais de notaire afférents à la vente d’un montant de 11 .750 € ainsi que les acquisitions de matériaux.

La réalité de l’appauvrissement de Victor est ainsi parfaitement établie pour un montant total de 42. 283,85 €.

L’indemnisation de l’enrichissement sans cause allégué ne peut qu’être fondé sur la réalité de l’appauvrissement et non sur la plus-value apportée à la maison chiffrée par l’expert à la somme de 33. 280 €.

S’agissant de la contribution aux charges de la vie commune, M. soutient avoir contribué à hauteur de la somme de 14. 050 € pour les seize mois de vie commune en ayant réglé les frais de notaire d’un montant de 11. 750 €, outre la somme de 1. 900 € au titre de paiement par chèques établis au profit de Mme, outre un chèque d’un montant de 400 € réglé par sa soeur pour le paiement de sa contribution personnelle à la taxe d’habitation.

De son côté, Juliette considère que Victor a insuffisamment contribué aux charges de la vie commune lesquelles se montaient selon elle à la somme de 27 .600 € calculée à hauteur de 1 150 euros par mois pendant deux ans, la somme incluant les frais de l’emprunt immobilier souscrit par Mme et les charges mensuelles du foyer.

C’est à tort que Mme exclut le financement des frais notariés réglés par M. de son calcul, cette somme ne pouvant qu’être incluse dans la participation personnelle de M. aux charges de la vie commune.

Le calcul de Mme est également erroné en ce qu’il porte sur une période de 24 mois alors que le couple n’a partagé la vie commune dans la maison d’habitation litigieuse que sur une période de 16 mois.

Le coût de la maison d’habitation et des charges afférentes était ainsi d’un montant total de 18.400 € sur la période considérée, cette somme devant cependant être divisée par deux, Victor ne devant nullement assumer seul le paiement de l’intégralité de ces frais

En justifiant d’une contribution d’un montant de 14 .050 € pour la même période, Victor justifie s’être parfaitement acquitté de son obligation de contribuer aux charges de la vie commune de sorte qu’il rapporte la preuve d’un enrichissement sans cause de Juliette à hauteur des frais engagés pour la rénovation de la maison.

Juliette est ainsi condamnée à lui payer la somme de 40. 808,02 €.


  • Cour d’appel de Nîmes, 1ère chambre, 1er août 2019, RG n° 18/00985

Il n’aurait pas dû transformer la villa louée en club libertin, surtout via AirBnb

Les époux L A, propriétaires-bailleurs, invoquent deux moyens à l’appui de leur demande de résiliation du bail:

—  la sous location de l’immeuble,

—  le non respect de la destination de l’immeuble.

Ces manquements sont réfutés par leur locataire qui invoque une machination pour obtenir son départ des lieux loués, avec la complicité de son ex-compagne qui se serait rapprochée des bailleurs.

La cour rappelle qu’aux termes de l’art. 1717 du Code civil, le preneur ne peut sous-louer ou céder son bail à un autre si cette faculté lui a été interdite.

Selon l’art. 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à l’amélioration des rapports locatifs, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Par ailleurs, en application de l’art. 1729 du Code civil, le bailleur peut, selon les circonstances, faire résilier le bail si le preneur n’use pas de la chose louée «raisonnablement » ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée.

Aux termes du paragraphe b) de l’art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, le bail conclu entre les époux et leur locataire ne contient aucune clause autorisant la sous-location.

Si celle-ci est niée par le locataire, de même que l’utilisation de la villa louée pour des activités étrangères à la destination des lieux, il ressort du procès-verbal de constat établi le 13 septembre 2017 par un huissier de justice, les éléments suivants:

— M.  B Z (le locataire) est inscrit sur le site AIRBNB, en tant que membre, depuis au moins décembre 2014; s’il a pu lui même bénéficier en tant que « guest » (invité) de ce réseau de location d’hébergements de tourisme entre particuliers, il apparaît également comme hôte, proposant la location de chambres privées ou chambres d’hôte, jusqu’à trois, à partir de 58 euros la nuit, au sein de la « Villa Lamour » correspondant à la villa donnée à bail par les époux N-A, comme l’indique sa localisation, la description des lieux et les photographies prises qui correspondent au bien loué;

—  Certaines des photographies jointes à l’offre de location comportent le commentaire suivant « un havre de paix dans les Landes… privé et naturiste … pour celles et ceux qui veulent »;

—  des prestations ou activités complémentaires tarifées sont proposées: petits- déjeuners, massages dans une cabane réservée à cet effet, shootings photos professionnels, ballades en quad, baptêmes en Audi R8, service de bar pour les personnes possédant la carte de membre au prix de 10 euros, un espace forêt privée, la possibilité de louer la totalité de la villa et de la transformer en espace naturiste privé;

—  la même villa apparaît sur les sites « NETECHANGISME.COM » et « WYYLD sous le nom ‘Villa Lamour’ et sous deux rubriques : « organisateur de soirées » et « hôtel chambre d’hôtes »;  l’icône relative à l’organisation de soirées, lorsque l’on clique dessus, fait apparaître une page d’accueil comportant un bandeau d’annonce qui fait figurer le slogan suivant à côté du logo de la Villa Lamour: « Naturiste ! Libertin! Sexy! Crazy! Erotique! Fun! » et la mention « soirées privées un samedi sur deux »; suivent des horaires d’ouverture et des coordonnées de courriel et de ligne téléphonique portable.

Les époux LA produisent également une attestation de l’ancienne compagne de M. B Z, datée du 22 août 2017, laquelle confirme que celui-ci sous-loue trois chambres du logement situé au […], lotissement de Laurède, et qu’il exploite au sein de la villa louée , sous la dénomination « Villa Lamour ou Beach Cafe » une activité commerciale de vente de diverses prestations et d’organisateur de soirées libertines.

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Les époux L A, les propriétaires, qui vivent au Maroc, ont par ailleurs été alertés par leurs anciens voisins, de la sous location par M. B Z, via le site AIRBNB, de chambres de la villa donnée à bail ainsi que de la tentative de B Z d’y ouvrir un club libertin. La lettre en forme de pétition adressée aux bailleurs mentionnait le constat que des après-midi et soirées animées et bruyantes s’y étaient tenues justifiant l’intervention des gendarmes.

Si M. B Z a lui même produit des attestations de voisins, connaissances et amis indiquant qu’ils n’ont rien constaté de tel, ces témoignages ne remettent pas en cause les constatations opérées par l’huissier qui établissent que la villa prise à bail était sous-louée dans le cadre d’une activité rémunérée de chambres privées ou chambres d’hôtes et donnait lieu à la fourniture de différentes prestations payantes en lien avec cet accueil.

Il s’agit bien là de manquements aux obligations qui pèsent sur le locataire en application notamment des art. 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, manquements qui justifient la résiliation du bail à la date du jugement de première instance qui est confirmé sur ce point.


  • Cour d’appel de Pau, 2e ch – section 1, 13 août 2019, RG n° 18/01134

Seul le bailleur peut se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre de #vente au locataire. Non-responsabilité du #notaire

Un congé pour vendre avait été délivré par le propriétaire bailleur à un locataire sans que ce dernier n’exerce son droit de préemption (loi de 1989). Par la suite, le bailleur avait consenti une promesse de vente à des tiers à un prix plus avantageux que celui mentionné dans le congé. En application de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui accorde dans ce cas un droit de préemption subsidiaire au locataire, le notaire avait notifié une nouvelle offre à ce dernier, qui l’avait cette fois acceptée. Conformément à la loi de 1989, le locataire, qui avait notifié son intention de recourir à un prêt, bénéficiait d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente à peine de nullité de plein droit de l’acceptation. Mais la vente au locataire avait été instrumentée alors que ce délai était expiré. Invoquant une fraude à leurs droits, les bénéficiaires de la promesse de vente évincés avaient alors assigné le notaire en dommages et intérêts.

Les bénéficiaires de la promesse de vente arguaient de la lettre de l’art. 15 II de la loi de 1989 qui précise que l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la vente rend l’acceptation du locataire nulle de plein droit. Selon eux, une fois le terme échu, la nullité devait s’appliquer automatiquement. Dès lors, la condition suspensive au terme de laquelle la vente était conclue sous la condition du non-exercice du droit de préemption du locataire se trouvait réalisée. Le notaire, qui ne l’ignorait pas, aurait dû refuser de concourir à l’acte de vente qui méconnaissait leurs droits.

La Cour de cassation retient que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre de vente. Elle en déduit que le notaire qui instrumente l’acte de vente requis par le bailleur après l’expiration du délai que sanctionne cette nullité relative ne commet pas de faute envers les bénéficiaires d’une promesse de vente évincés par l’exercice du droit de préemption du locataire.


  • Cour de cassation, 1re Ch. civ., 15 janvier 2015, pourvoi n° 14-11.019, FS-P+B

Texte intégral de l’arrêt

L’expert-comptable et la consultation juridique

La Selarl F E Y exerce la profession d’expert-comptable, profession règlementée.

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Il résulte des art. 54, 56 et 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 que les personnes exerçant une activité règlementée peuvent, dans les limites autorisées par la règlementation qui leur est applicable, donner des consultations juridiques relevant de leur activité principale et rédiger des actes sous seing privé qui constituent l’accessoire direct de la prestation fournie.

L’art. 2 de l’ordonnance n°45-2138 du 19 septembre 1945, en vigueur lors des faits, définit les fonctions de l’expert-comptable et dispose qu’il peut «aussi accompagner la création d’entreprise sous tous ses aspects comptables ou à finalité économique et financière», l’expert-comptable pouvant «assister, dans leurs démarches déclaratives à finalité fiscale, sociale et administrative, les personnes physiques qui leur ont confié les éléments justificatifs et comptables nécessaires auxdites démarches ».

L’art. 22 de cette ordonnance permet à l’expert-comptable d’« effectuer toutes études ou tous travaux d’ordre statistique, économique, administratif, ainsi que tous travaux et études à caractère administratif ou technique, dans le domaine social et fiscal».

La Selarl verse aux débats les fiches de synthèse relatives aux prestations dispensées dans le cadre des dossiers qui font l’objet des factures litigieuses.

Il en résulte que les prestations portent, comme l’a jugé à bon droit le tribunal, sur les incidences économiques et financières des projets, la participation à la mise en oeuvre de projets économiques, la conclusion d’accords de partenariat et que le conseil juridique est circonscrit à la rédaction d’un avant-projet de statut de société, à une recherche sur la législation financière et à une rencontre avec un avocat.

Les prestations de conseil juridique sont donc accessoires à la mission principale attribuée par la loi aux experts-comptables et confiée par M. X à la société E Y.

La Selarl F E Y était mandatée par M. X en qualité d’expert-comptable pour réaliser des prestations de conseil économique et financier dans ses projets de création d’entreprises, peu important qu’elle n’ait pas, en outre, été en charge de sa comptabilité; elle était donc en droit d’accomplir ces diligences de conseil juridique.

M. X ne verse aux débats aucune pièce d’où il résulterait que la société, ainsi autorisée, s’est livrée à des manoeuvres ou a fait un usage abusif de sa qualité d’expert-comptable afin de le déterminer à verser les honoraires réclamés.

Elle était donc fondée à réclamer ceux-ci.

Considérant que les factures litigieuses mentionnent le dossier concerné et précisent la date et le nombre d’heures de prestations ainsi que le coût horaire; elles récapitulent les sommes encore dues au titre de factures antérieures; elles sont régulières.

Considérant qu’elles sont signées par M. X avec la mention «bon pour accord».

Ces factures – étayées dans la présente procédure par des fiches de diligences et de temps – sont suffisamment probantes et justifient la demande principale de la société.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 22 juin 2018, RG n° 16/07774

Vente en viager par une dame de 94 ans requalifiée en donation. Faute du notaire

Madame A épouse Y a acquis le 10 septembre 2008, par acte authentique passé devant maître G, notaire, un immeuble appartenant à madame C, veuve Y, âgée de 94 ans, au prix de 110.000 € payé sous la forme d’une rente viagère mensuelle de 2.395,89 € jusqu’au décès du vendeur sur la base d’une espérance de vie de 4,24 années.

Mme C, qui avait elle-même acquis ce bien treize jours plus tôt, est décédée le 24 février 2009.

Mme A, acquéreur, a fait l’objet d’un redressement fiscal d’un montant de 65.105 €, l’administration fiscale considérant que l’acte de vente constituait une donation déguisée eu égard à l’âge avancé de la crédit-rentière dont l’état de santé était gravement altéré, au fait que la crédit-rentière était veuve et sans descendance directe et avait désigné Mme A comme légataire universelle par testament du 31 octobre 2006, qu’elle était domiciliée chez Mme A, que le bien immobilier vendu avait été acquis par Mme C concomitamment à la revente (13 jours auparavant), que l’actif successoral s’était révélé inférieur à sa valeur vénale, que la crédit-rentière disposait de ressources suffisantes pour satisfaire à ses besoins de la vie courante, compte tenu de sa situation de santé et que Mme A ne présentait pas une situation de fortune suffisante pour lui permettre de s’acquitter de la rente viagère annuelle.

Par acte d’huissier en date du 31 juillet 2013, Mme A a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse Me F-G pour le voir condamner à lui verser, sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil (devenu art. 1240), la somme de 65.105 €, outre les intérêts de 3.363,40 €.

L’affaire est arrivée devant la Cour d’appel de Toulouse.

La Cour rappelle que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui afin qu’ils produisent toutes les conséquences attendues ; il doit, notamment, vérifier les droits des parties sans avoir cependant à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont celui-ci a connaissance ni engager sa responsabilité lorsque le défaut de mise en garde sur les effets juridiques d’un acte est dépourvu de lien de causalité avec le préjudice allégué.

Une faute est caractérisée à l’encontre du notaire G.

Il est le rédacteur de l’acte authentique du 10 septembre 2008 portant vente par Mme C de son immeuble […] à Salies du Salat au profit de Mme A moyennant un prix intégralement converti en une rente viagère annuelle.

Il lui appartenait d’informer les parties du risque de requalification de l’opération par l’administration fiscale en donation déguisée qui, en raison des circonstances particulières de l’acte, n’était nullement hypothétique.

Il ne pouvait ignorer ce risque dès lors qu’il avait lui-même passé l’acte d’achat de cette maison par Mme C le 28 août 2008 soit 13 jours auparavant, qu’il connaissait son grand âge puisque sa date de naissance figure sur les actes, qu’il savait les liens d’affection unissant les parties puisqu’elles résidaient à la même adresse, qu’aucun ‘bouquet’ n’avait été prévu à l’acte ce qui était avantageux pour l’acquéreur dans ce contexte ni réserve d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation alors que la crédit-rentière ne disposait d’aucun autre bien lui permettant de se loger.

Le manquement à son devoir de professionnel d’éclairer les parties est avéré.

Sa responsabilité n’est pas pour autant engagée, en l’absence de lien de causalité entre la faute commise et le préjudice invoqué.

Mme A n’a jamais contesté le redressement fiscal opéré motivé par le fait que « la cession de ce bien presque sans contrepartie constitue une libéralité à votre profit. L’établissement d’un acte de vente plutôt que d’un acte de donation présentait pour vous un intérêt fiscal, les droits de mutation étant nettement plus élevés en matière de donation« .

L’opération critiquée n’est pas en elle-même source de préjudice financier pour Mme A puisqu’elle n’était pas en mesure d’éviter l’impact fiscal entraîné par cette vente ni de s’orienter vers des solutions alternatives plus avantageuses à ce titre.

En effet, Mme A n’établit pas que ses capacités financières lui permettaient de régler une partie substantielle du prix de vente sous forme de capital, seule de nature à éviter ou tout au moins à minimiser le risque de requalification.

Le relevé trimestriel de son contrat d’assurance vie versé aux débats, d’un montant de 69.391,18 €, est en date du 5 avril 2010 et donc bien postérieur à la vente litigieuse et au décès de Mme C dont elle était légataire universelle et la date de souscription de ce placement n’est pas indiquée, ce qui lui ôte toute pertinence ; le compte LEP existait déjà en 2007 mais le montant (5.014,99 €) du relevé en date du 17 novembre 2008, soit quelques semaines après la vente représentait moins de 5 % du prix de la maison ; sa pension de retraite au 1erseptembre 2008 (1.114,43 €) était de moitié inférieure au montant de la rente ; sa capacité d’emprunt était donc très réduite en septembre 2008.

La transmission de la propriété du bien au profit de Mme A, intention manifestée par les parties, ne pouvait s’envisager autrement que par donation ou, dans le futur, dans le cadre d’une succession testamentaire, ce qui ne permettait en aucun cas d’éluder ni même d’atténuer la charge fiscale, de sorte que même correctement informée et conseillée par le notaire, celle-ci aurait du s’acquitter, en toute hypothèse, d’une imposition au minimum égale à celle objet du redressement subi, étant souligné que, dans le cadre de la transaction intervenue le 9 juillet 2011, avec l’administration fiscale elle a été exonérée de toute pénalité.

En l’absence de préjudice indemnisable, Mme A doit être déboutée de son action en dommages et intérêts vis à vis du notaire.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 12 août 2019, RG n° 16/04063

#Avocat autorisé à donner des consultations juridiques en mairie

Par délibération du 15 décembre 2016, le conseil de l’ordre des avocats au barreau de Bastia a rejeté la demande de madame Y, avocat audit barreau, tendant à dispenser des consultations juridiques gratuites dans les locaux de la mairie de la commune de Santa-Lucia-di-Moriani ; la dame a formé un recours aux fins d’annulation de cette décision ; l’affaire s’est retrouvée devant la Cour de cassation.

Pour la Cour suprême, il résulte de la combinaison des art. 53 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, 6 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005, 3 bis et 56 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 que tout avocat régulièrement inscrit à un barreau peut donner des consultations juridiques gratuites en mairie, sans que l’exercice de cette activité soit subordonné à l’autorisation préalable du conseil de l’ordre ni que cet avocat soit tenu de démontrer l’existence d’un besoin particulier ou d’un intérêt public local. Il a l’obligation, à l’occasion de ces consultations et sous le contrôle du conseil de l’ordre, de respecter les principes essentiels qui gouvernent sa profession.

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Pan sur le bec du conseil de l’ordre des avocats de Bastia.

Sur le même sujet que ci-dessus : Les consultations juridiques gratuites à la Maison de justice et du droit ne font pas concurrence à l’avocat installé

Je ne suis qu'avocat retraité, mais je donne des conseils gratuits
sur mon blog renseignement juridique, une question de
droit par exemple, ou demande d'une décision judiciaire).

  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 5 juin 2019, RG n° 18-13.843, publié au bulletin

Vous qui avez acheté pour défiscaliser et qui avez été grugés, n’ayez aucune illusion, votre recours sera rejeté

La série de jugements et arrêts déboutant les acquéreurs en défiscalisation trompés se poursuit. Un exemple récent, parmi beaucoup d’autres, objet d’un arrêt de la Cour d’appel de Rouen.

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Les époux X, acquéreurs, estiment ne pas avoir eu une totale liberté de contracter, ils affirment que le notaire et la banque leur ont été imposés, qu’il avait été mis en place un partenariat entre le promoteur, la banque prêteuse et le notaire. Selon eux, la banque, qui finançait toute l’opération, connaissait parfaitement tous les éléments financiers, fonciers, économiques de l’opération, elle savait que le bien était situé dans une petite agglomération dépourvue de véritable marché locatif. Ils lui reprochent de leur avoir présenté l’opération comme étant dénuée de risque et la location comme acquise à un prix totalement déconnecté de la réalité du marché locatif, le bien vendu ayant été en outre fortement surévalué, de ne pas les avoir informés des risques de l’opération sur ce que serait leur situation en cas de retard de livraison ou d’absence de locataire, précisant que la construction du bien a été terminée avec cinq ans de retard et que le bien est difficilement louable.

Toutefois, ce n’est pas la banque qui leur a proposé l’opération et qui l’a montée mais leur conseiller en patrimoine. Le tribunal a justement retenu que les mêmes arguments avaient été soulevés devant le tribunal de grande instance d’Amiens pour demander l’annulation de contrat de la vente contre la société SCCV Sabine, promoteur de l’opération et contre la société Finaxiome, conseiller en patrimoine, la banque n’étant attraite à la procédure que parce que les époux X demandaient l’annulation du contrat de prêt comme conséquence de l’annulation du contrat de vente, aucune faute ou dol n’étant alors reprochés à la banque, ce n’est que lorsque les sociétés SCCV Sabine et Finaxiome ont fait l’objet d’une procédure collective que M. et Mme X se sont retournés contre la banque (l’action devant le Tribunal de grande instance d’Amiens a été radiée faute de mise en cause des mandataires) pour arguer des mêmes prétentions contre elle. Il n’est toutefois nullement démontré l’existence d’une opération conjointe entre le promoteur, la banque et le notaire, opération dans laquelle le Crédit Agricole aurait été partenaire à part entière en ayant connaissance des détails de l’opération, même si elle a financé quelques acquisitions sur les soixante et une ventes intervenues. Il n’est pas prouvé que la banque avait une connaissance particulière de la situation immobilière ou locative du lieu de situation du bien et elle ne peut en aucun cas être déclarée responsable du retard apporté à la livraison de l’immeuble. En conséquence, la demande d’annulation du contrat pour vice du consentement a été justement rejetée.


  • Cour d’appel de Rouen, Chambre de la proximité, 25 juillet 2019, RG n° 18/03036