Le vendeur dégrade l’immeuble vendu sous compromis avant la réitération par acte notarié

Par acte authentique en date du 2 juillet 2013, la Chambre de Commerce et d’Industrie du Havre a promis de vendre à Monsieur Z X un immeuble situé à Montivilliers, au prix de 850.000 euro, outre frais prévisionnels de 55.000 euro.

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La levée d’option par le bénéficiaire devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2014. La somme de 85.000 euro, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente, a été versée au notaire chargé de la réalisation de celle-ci.

Par acte sous signature privée du 24 juillet 2014, le délai de réalisation de la promesse de vente a été prorogé au 30 septembre 2014.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2014, Monsieur Z X a signifié à la CCI du HAVRE son refus de lever l’option, au motif que l’état des lieux réalisé avant signature de l’acte authentique avait fait apparaître de graves dégradationsaffectant le bien, l’ampleur des travaux de remise en état ne permettant pas une location des lieux dès le 1er octobre 2014, ce qui remettait en cause l’économie de l’opération.

En raison d’un désaccord entre les parties sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire de la promesse de vente, la somme de 85.000 euro a été consignée par le notaire à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par acte en date du 11 décembre 2014 Monsieur Z X a assigné la Chambre de Commerce et d’Industrie du Havre devant le TGI du Havre. Il a été relevé du jugement rendu le 16 mars 2017

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Aux termes de l’art. 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La promesse de vente prévoyait que l’indemnité d’immobilisation fixée à hauteur de 85.000 euro devrait être restituée au bénéficiaire « si l’une des conditions suspensives n’était pas réalisée et que l’acte de vente ne pouvait pas être régularisé ou si la non réalisation de la promesse résultait d’un fait imputable au promettant« .

Parmi les obligations mises à la charge du promettant, il était expressément et notamment prévu que celui-ci devait conserver et maintenir dans les lieux tous les éléments définis comme immeubles par destination et s’engageait jusqu’au jour de l’entrée en jouissance du bénéficiaire à conserver et entretenir l’immeuble et ses dépendances dans leur état actuel et à réparer les dégâts qui surviendraient.

Le bien immobilier devait en outre être libre de toute location ou occupation et débarrassé de tous meubles et objets mobiliers quelconques, le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

En l’espèce, des dégradations des locaux ont été constatées le 30 septembre 2014 par huissier et le montant des réparations se chiffre à la somme de 180.000 euro TTC suivant devis établi le 30 septembre 2014.

L’huissier a également constaté qu’une remorque était en cours de démontage sur le parking et que les locaux tant extérieurs qu’intérieurs n’avaient pas été complètement vidés.

En outre, Monsieur X justifie que plusieurs sociétés intéressées ont renoncé à louer les locaux, alors que la remise en état des lieux rendait impossible toute entrée à la date convenue du 1er octobre 2014.

Le premier juge a donc exactement retenu que la CCI du Havre avait manqué à ses obligations, que l’indemnité d’immobilisation versée devait être restituée au bénéficiaire et que les manquements imputables au promettant causaient un préjudice à Monsieur X pour défaut possible d’acquisition et d’exploitation des lieux justement évalué à un montant de 5.000 euro.

Si maître A- B, notaire au Havre et rédacteur de la promesse de vente, atteste lui-même dans plusieurs courriers avoir fait consigner la somme de 85.000 euro à la Caisse des Dépôts et Consignations, la cour constate que pas plus en appel qu’en première instance, la SCI BRAND INVESTISSEMENTS, substituée, et Monsieur Z X ne justifient être l’auteur du paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, soit 65.000 euro, étant précisé que la promesse de vente prévoyait un versement immédiat de 20.000 euro et le versement ultérieur du surplus de 65.000 euro.

Monsieur X n’a d’ailleurs pas sollicité la restitution de ce montant et la SCI BRAND INVESTISSEMENTS a été déclarée irrecevable à la réclamer.

La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné la restitution d’un montant limité à 20.000 euro sur l’indemnité de 85.000 euro versée et consignée.


  • Cour d’appel de Rouen, 1re ch. civile, 16 octobre 2019, RG n° 17/01587

 

 

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Le #notaire aurait dû se renseigner sur un éventuel pourvoi contre le PLU ; il doit indemniser les acheteurs

Le compromis du 22 avril 2011 ne comporte aucune information des acquéreurs sur le recours à l’encontre du PLU de la commune, alors qu’y sont annexés le permis d’aménager et l’ensemble des pièces administratives relatives au lotissement. Surabondamment, cette information n’a pas davantage été donnée aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique. Même si au moment du compromis, les époux X n’avaient entrepris aucune démarche en vue d’une construction immédiate, il ressort de leur choix d’acquérir un terrain faisant l’objet d’un permis d’aménager et inclus dans un lotissement que le caractère certain de la constructibilité du terrain était un élément substantiel de leur achat. Dès lors, à la date de la vente, en présence de documents annexés au compromis, laissant croire à la certitude du caractère constructible de leur parcelle, l’ignorance de l’aléa existant du fait d’un recours sur le PLU de la commune, a induit les époux X en erreur sur le caractère certain de la constructibilité du terrain.

Le jugement du 7 juillet 2011, annulant rétroactivement la délibération du 11 AD 2008 du conseil municipal d’urbanisme approuvant le PLU et le refus de permis de construire qui en a été la conséquence n’ont fait que concrétiser un risque qui existait antérieurement à la vente.

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Par suite, le jugement entrepris doit être infirmé et la vente réitérée par acte authentique du 20 mai 2011 sera annulée.

Mme Y, venderesse, n’est pas un professionnel de la vente immobilière, et même si le recours à l’encontre du PLU du 11 AD 2008 avait fait l’objet d’un article dans le journal local, elle pouvait de bonne foi, étant titulaire d’un permis d’aménager depuis l’année 2010, penser que ce recours serait sans effet sur la parcelle vendue. Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté époux X de leur demandes indemnitaires dirigées contre Mme Y.

Le notaire rédacteur d’un acte doit s’assurer de l’efficacité juridique de l’acte auquel il prête son concours. maître E est le rédacteur du compromis de vente comme de l’acte authentique, étant remarqué que la vente a été négociée en l’absence d’agent immobilier. En omettant de se renseigner sur la présence de recours à l’encontre du PLU de la commune, information qu’il aurait pu obtenir aisément des services de la mairie, le notaire rédacteur a commis un manquement à son obligation et engagé sa responsabilité à l’encontre de M. et Mme X, acquéreurs. La SCP E, notaire doit en conséquence indemniser les époux X du préjudice résultant de cette faute.

Le jugement entrepris est infirmé en ce qu’ils a débouté les époux X de ses demande à l’encontre de la SCP notaire.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 15 octobre 2019, RG n° 17/08431

La #piscine des voisins leur faisait de l’ombre ou alors ils étaient jaloux ; ils n’obtiennent pas la démolition

M.  X-F Y et Mme A Y sont propriétaires d’un fonds qui jouxte celui de M. C Z et Mme E Z, au sein du lotissement Victoria Park à Nice.

Se plaignant de la construction par ces derniers d’une piscine sans autorisation de l’association syndicale libre Victoria Park, les époux Y ont, par acte d’huissier délivré le 5 avril 2016, fait assigner leurs voisins devant le Tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir sous astreinte la démolition de cet ouvrage avec remise des lieux en conformité avec le permis de construire, le paiement de la somme de 10.000 € en application de l’art. 700 CPC outre les dépen.

Par jugement rendu le 8 décembre 2017, le tribunal a débouté les époux Y de leurs prétentions, les a condamnés aux dépens distraits conformément à l’art. 699 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’art. 700 de ce code.

Les époux Y ont régulièrement relevé appel, le 15 décembre 2017, de ce jugement en vue de son infirmation.

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Il convient liminairement de relever qu’il n’est pas discuté devant la cour que l’obtention par les époux Z d’une autorisation administrative pour l’édification de leur piscine ne saurait empêcher les époux Y d’en solliciter la démolition pour infractions au cahier des charges.

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A cet égard, les époux Y se prévalent en premier lieu, au stade de l’appel, d’une violation par les époux Z de l’article 4 du cahier des charges qui instituerait une servitude non aedificandi de 14 mètres de largeur à partir de la voie.

La lecture de ce texte ne permet nullement de confirmer l’exigence d’un tel recul, puisqu’est simplement imposée une « bande de terrain non aedificandi de : pour les avenues A trois mètres de chaque côté de ces voies qui ont six mètres de largeur, et deux mètres seulement de chaque côté dans la partie A qui a été portée à huit mètres de largeur, portant ainsi à douze mètres la largeur totale, y compris servitude« .

Ni le courrier du président du lotissement Victoria Park en date du 25 mai 1986 ni le rapport des services techniques de la vile établi le 7 août 1987 ne sont constitutifs d’une servitude non aedificandi de 14 mètres de large.

Pour leur part, les époux Z produisent un constat d’huissier dressé le 15 mai 2019 démontrant que la piscine litigieuse a été implantée conformément à la stipulation ci-dessus reproduite.

Il n’est pas par ailleurs allégué que cet ouvrage serait implanté dans la bande non aedificandi de 2,50 mètres de large de chaque côté des limites mitoyennes également imposée par l’article 4 du cahier des charges, de sorte que la jurisprudence citée par les époux Y est indifférente.

Ceux-ci doivent donc être déboutés de ce chef.

Ils évoquent également, en deuxième lieu, une violation de l’art. 678 du Code civil relatif aux vues sur la propriété de son voisin qui n’est toutefois nulement caractérisée.

Au soutien de leur appel, les époux Y maintiennent en troisième lieu que la piscine édifiée par les époux Z aurait dû être soumise à l’autorisation de l’association syndicale libre du lotissement Victoria Park.

Ils se prévalent pour ce faire de l’article 7 du cahier des charges du lotissement Victoria Park en date du 24 février 1931 qui stipule que « Les constructions devront être de bon goût, d’une décoration agréable. Les plans et élévations devront être soumis à l’approbation des vendeurs; il ne pourra être procédé à leur mise en oeuvre qu’après visa apposé sur ces plans« .

Ils invoquent également l’article 14 selon lequel ‘Les propriétaires ou leurs ayants-droit, qui viendront à construire, une fois la viabilité établie, devront, pour leurs constructions, se conformer aux instructions qui seront données par le président du syndicat.’

Contrairement à ce que soutiennent les époux Y ni les énonciations du cahier des charges ni les statuts de l’association syndicale libre (ASL) dénommée « syndicat de défense du lotissement Victoria Park » ne permettent de considérer que celle-ci vient aux droit des lotisseurs-vendeurs.

Le seul fait qu’elle ait pour objet d’assurer le respect du cahier des charges est en effet insuffisant pour que puisse être retenue une transmission de droits.

Par ailleurs s’il est établi que le conseil d’administration de l’association s’est vu soumettre des projets de construction pour approbation, il s’avère que les six procès-verbaux produits sur ce point sont circonscrits aux années soixante, de même que le compte rendu du président contenu au procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mars 1965.

Or, la piscine litigieuse a été construite en 2003 et ni les statuts de l’association syndicale libre ni le cahier des charges ayant valeur contractuelle n’imposent aux colotis une telle autorisation par ledit conseil.

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S’agissant du président du syndicat qui, suivant l’article 14 susdit, a le pouvoirde donner des instructions en matière de construction, il n’apparaît pas qu’il ait usé d’un tel pouvoir pour la piscine des époux Z ;  étant relevé que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les deux courriers du 25 mai 1986 ne contiennent aucunement autorisation par le président du projet de construction de leur villa par les époux Z.

En effet, le premier courrier contient le rappel de certaines règles de construction dans le lotissement et le second contient simplement une attestation selon laquelle les plans de la villa sont conformes au cahier des charges.

Dés lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, les époux Y doivent être déboutés de l’intégralité de leurs prétentions et le jugement entrepris est confirmé.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 3 octobre 2019, RGn° 17/22456

L’omission d’information de la conductrice sur la qualification des infractions et, partant, sur le nombre de points du permis dont le retrait était encouru, l’a privée de la garantie légale

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 14 septembre 2017 et le 16 novembre 2018, Mme J, représentée par maître Weckerlin,  avocat, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision référencée « 48 SI » du 7 juillet 2017 par laquelle le ministre de l’intérieur a constaté la perte de validité de son permis de conduire pour solde de points nul, ainsi que les décisions de retrait de points consécutives aux infractions constatées les 24 novembre 2010, 21 février 2012, 4 octobre 2012, 17 octobre 2014 et 22 et 23 novembre 2016, ayant concouru à ce solde nul ;

2°) d’enjoindre au ministre de l’intérieur de lui restituer son titre de conduite, assorti d’un capital de douze points, dans le délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 .000 euro au titre de l’art. L. 761-1 du Code de justice administrative.

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Elle soutient que :

—  les décisions portant retrait de points précédant l’envoi de la décision « 48 SI » invalidant son permis de conduire ne lui ont jamais été notifiées ;

 elle n’a pas reçu l’information préalable prévue par les dispositions des art. L. 223-3 et R. 223-3 du Code de la route pour l’ensemble des infractions commises ayant donné lieu aux décisions de retrait de points attaquées ;

–  la réalité de ces infractions ne peut être tenue pour établie, dès lors qu’elle n’a pas acquitté les amendes correspondantes.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 février 2018, le ministre de l’intérieur conclut au rejet de la requête de Mme J.

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Il résulte de l’instruction que les infractions commises les 22 et 23 novembre 2016 ont été constatées par radar automatique. Il ressort des mentions du relevé d’information intégral relatif au permis de conduire de Mme J. que ces infractions ont chacune fait l’objet de l’émission d’un titre exécutoire d’amende forfaitaire majorée, lequel établit la réalité des infractions en application des dispositions de l’art. L. 223-1 du Code la route. Toutefois, ces mentions ne permettent pas, à elles-seules et en l’absence, notamment, de production d’une attestation de paiement ou d’un bordereau de situation émanant du comptable public, d’établir que l’intéressée se serait acquittée des amendes forfaitaires correspondant aux infractions en cause.

Par suite, le ministre n’apporte pas la preuve que la requérante a reçu, à l’occasion des infractions des 22 et 23 novembre 2016, les informations requises par les dispositions des art. L. 223-3 et R. 223-3 du Code de la route. Si le ministre fait valoir que Mme J a pu bénéficier de ces informations à l’occasion de trois infractions antérieures récentes, pour des faits de même nature, constatées par radar automatique les 24 février 2015, 29 mars 2015 et 13 mai 2015, l’omission d’information de la requérante sur la qualification des infractions des 22 et 23 novembre 2016 et, partant, sur le nombre de points dont le retrait était encouru, l’a effectivement privée de la garantie instituée par la loi. Mme J est dès lors fondée à soutenir que les décisions par lesquelles le ministre a retiré un point et un point du capital de son permis de conduire, à la suite des infractions constatées les 22 et 23 novembre 2016, sont intervenues à l’issue d’une procédure irrégulière.

Il résulte de tout ce qui précède que cinq points retirés au permis de conduire de Mme J. l’ont été irrégulièrement et qu’ainsi, à la date du 7 juillet 2017, le solde de points de ce permis n’était pas nul.

Par suite, Mme J est fondée à demander l’annulation des retraits de trois points, un point et un point consécutifs aux infractions constatée le 24 novembre 2010 et les 22 et 23 novembre 2016 ainsi que, par voie de conséquence, de la décision ministérielle référencée « 48 SI » du 7 juillet 2017 constatant la perte de validité de son permis de conduire pour solde de points nul.


  • Tribunal administratif de Marseille, 5 décembre 2018, req. n° 1706428

Pour se faire payer 12.000 euro d’honoraires « libres » par des particuliers le #notaire n’avait qu’un délai de deux ans

Exposant avoir effectué des prestations entre 2007 et le 8 avril 2013 pour madame H A veuve Y et ses quatre enfants, D Y, H Y épouse X, F Y et G Y en vue de préparer la transmission et le partage des biens de Madame Y et exposant qu’au décès de cette dernière, survenu le 31 janvier 2018, les héritiers ont confié à un autre notaire le soin de régler la succession, maître Vincent B, membre de la SCP B N, a saisi le président du tribunal de grande instance de Saint Malo aux fins que ce dernier taxe ses honoraires à la somme de 10. 000 euro HT soit 12. 000 euro TTC.

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Par ordonnance du 28 mai 2018, rendue au visa des articles 713 et suivants du code de procédure civile, ce magistrat a fait droit à la demande.

La SCP B N, notaire a notifié cette ordonnance par lettre recommandée du 4 février 2019 (accusé de réception signé le 9 février 2019).

Par lettre recommandée adressée le 4 mars 2019, monsieur D Y, madame H Y épouse X, monsieur F Y et monsieur G Y ont formé un recours contre cette décision.

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Le débat a porté sur la prescription de l’action en payement des honoraires de la SCP B N, notaire.

Il ressort des pièces versées aux débats par la SCP B N  que cette dernière a été saisie en décembre 2007 par madame A veuve Y pour établir un acte de donation partage au profit de ses quatre enfants, les biens concernés provenant essentiellement de la communauté qu’elle formait avec son mari, monsieur D O Y, décédé en 1987 et pour le surplus de la succession non partagée de celui-ci.

Ce projet a été rendu complexe en raison notamment de l’existence d’une procédure collective ouverte du chef de l’un des enfants, le mandataire liquidateur ayant refusé de consentir à l’acte de donation partage, en raison du rapport d’un don manuel qu’il analysait en un prêt. Il s’est toutefois engagé à solliciter la clôture de la procédure collective si la succession de feu D O Y était liquidée et les droits de G Y dans la succession de son père lui étaient réglés (lettre du 5 janvier 2010).

La liquidation de la succession de monsieur Y père, étant un préalable, à la donation partage, le notaire s’y est consacré en 2010 et 2011. L’acte de partage de cette succession (qui a donné lieu à perception de frais de partage provisoirement estimés à la somme de 28 .000 euro dont 14 .679,81 eurs HT au titre des émolument) a été signé le 16 décembre 2011 et les fonds revenant à G Y réglés à maître C, liquidateur, le 19 décembre. La clôture de la procédure de liquidation judiciaire de monsieur G Y a été prononcée le 28 février 2012 (Bodacc du 13 mars 2012).

À la suite de cette clôture, madame H Y a relancé le notaire pour mener à bien le projet de donation partage. Il est établi que le notaire a reçu les parties le 23 janvier 2013, a procédé à une estimation des biens (lettre du 6 mars 2013) et a fait une proposition de partage (8 avril 2013) qui n’a pas été suivi d’effet, les consorts Y ayant renoncé à la donation partage, préférant attendre le décès de leur mère (comme le rappelle le notaire dans sa lettre du 21 février 2018).

Artificiellement, les requérants divisent ces différentes diligences en trois phases alors qu’il s’agit à l’évidence de la poursuite du même dessein, le souhait de madame H Y de procéder au partage de ses biens de son vivant, projet qui supposait, pour aboutir, que la succession de son défunt mari soit réglée afin de pouvoir clore la procédure de liquidation judiciaire ouverte du chef de l’un des enfants.

En revanche et à compter du mois de mai 2013 et jusqu’à son dessaisissementsurvenu en janvier 2018, la SCP B N ne justifie d’aucune diligence relative à la poursuite du projet de donation partage lequel était abandonné comme l’admet le notaire dans sa lettre précitée du 21 février 2018, en raison du choix des enfants.

Les consorts Y ont certes, à nouveau, fait appel à maître B les 20 juin et 7 juillet 2017, mais uniquement pour la rédaction de deux actes ponctuels sans lien avec ledit projet (rédaction d’une procuration générale et d’un mandat de protection future) et qui ont très vraisemblablement donné lieu à la perception des émoluments prévus par la loi. Il sera, en toute hypothèse observé que la rémunération afférente à ces deux actes n’est pas comprise dans la demande, limitée aux seules diligences effectuées entre 2007 et 2013.

La SCP B N a sollicité pour la première fois le règlement d’honoraires par lettre recommandée du 21 février 2018 et a saisi le juge taxateur le 3 avril suivant.

Le point de départ de la prescription de la créance d’honoraires du notaire doit être fixé au 1er mai 2013, soit quelques semaines après la date de la dernière diligence dont il est justifié, c’est à dire à la date à laquelle les consorts Y ont renoncé au projet de donation partage.

Le premier acte interruptif est la saisine du juge taxateur par lettre recommandée du 3 avril 2018.

Il convient de rappeler qu’en matière de rémunération des notaires, s’agissant de la prescription de l’action en payement, doit être opérée une distinction entre :

  •  les frais et émoluments, dont la prescription est régie par un texte particulier, la loi du 24  décembre 1894 (et plus particulièrement son article 1er),
  •  et les honoraires tels ceux qui étaient prévus par l’art. 4 du décret du 8 mars 1978 (aujourd’hui abrogé par le décret du 26 février 2016, mais applicable au présent litige eu égard à la date à laquelle les prestations ont été effectuées) dont la prescription est régie par les dispositions de droit commun (Cass. Civ. 2, 22 mars 2012, n° 10-26544).

La prescription applicable aux honoraires est donc la prescription quinquennale de l’art. 2224 du Code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008, sous réserve de l’application de la prescription biennale de l’art. L218-2 (anciennement L 137-2) du Code de la consommation résultant de la même loi, laquelle s’applique aux actions des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs.

Les consorts Y ayant incontestablement dans ce dossier la qualité de consommateurs et la SCP B N celle de professionnel, l’action en payement de ses honoraires est soumise à la prescription biennale du Code de la consommation.

La demande en taxation des honoraires ayant été présentée largement plus de deux ans après les dernières diligences effectuées, la prescription de la demande en payement des honoraires est acquise.


  • Cour d’appel de Rennes, Contestations honoraires, 14 octobre 2019, RG n° 19/01529

Malgré son grand âge, le locataire irascible est condamné à être expulsé

Par contrat du 25 juillet 2001, la SCI « Les Jardins d’Occitanie » a loué un appartement à M. Z Y.

Par acte du 4 janvier 2016, la SCI Les Jardins d’Occitanie a fait assigner Z Y aux fins de voir ordonner son expulsion sur le fondement de l’art. 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement rendu le 23 mai 2016 par le Tribunal d’Instance de Narbonne dit que Z Y a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux et prononce en conséquence la résolution du contrat de bail du 25 juillet 2001.

Le locataire a interjeté appel du jugement.

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La cour d’appel observe comme le premier juge qu’il résulte de plusieurs attestations rédigées par des témoins directs, toutes concordantes, la preuve du comportement agressif et injurieux de M. Z Y.

Notamment un agent d’entretien M. F-G H qui n’est pas subordonné à la SCI bailleresse mentionne notamment qu’il a croisé M. Z Y alors qu’il collait sur les portes des locataires une information sur l’intervention prochaine d’une entreprise : « il s’approche de moi, lève les bras et crie : « toi, limace rampante, ne t’avise plus jamais de coller un mot sur ma porte, où je vais porter plainte à la justice »’ », et que depuis il craint d’intervenir pour des travaux d’entretien.

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M. D E qui a accompagné avec sa voiture Z Y dans les locaux de la SCI pour payer le loyer de sa fille, témoigne qu’il a commencé à crier sur les trois personnes dans les bureaux, qu’il a arraché des mains d’une secrétaire un document et l’a menacé de sa canne, que depuis il menace de la mettre au tribunal et tente de manipuler son témoignage, alors qu’elle voulait seulement lui rendre service en raison de son âge.

La cour constate que le comportement irascible de M. Z Y est corroborée par les mentions immodérées imposées de sa main en marge d’une lettre que lui a adressée la SCI datée du 7 avril 2016.

Son âge, et sa prétendue faiblesse sans aucun document justificatif, ne sont pas de nature à excuser son comportement.

De plus, ce monsieur a cassé avec sa canne la vitre de voiture d’un automobiliste garé sur le parking en face de sa terrasse, après une très violente altercation avec ce dernier.

Par ces motifs partiellement ajoutés, le jugement est confirmé dans toutes ses dispositions, le caractère particulièrement violent, irascible et injurieux de l’appelant, que ne justifie nullement son âge avancé, motivant à suffisance la résiliation du bail ainsi que son expulsion des lieux loués.

Il est équitable de mettre à la charge de M. Z Y qui succombe dans son appel une part des frais non remboursables exposés par la SCI Les Jardins d’Occitanie, à hauteur de 1.000 €.


  • Cour d’appel de Montpellier, 1re chambre c, 20 novembre 2018, RG n° 16/04969

Source : doctrine.fr

Quels sont les frais de relance que le syndicat des copropriétaires peut recouvrer sur le copropriétaire défaillant

Suivant acte d’acquisition du 31 mai 2011, M. X Y est devenu propriétaire du lot n° 49 consistant en un appartement de type 3 dans le bâtiment G de l’immeuble « les pins de Valescure » soumis au statut de la copropriété, situé […], et détient à ce titre 114/10 000èmes des parties communes générales.

Par acte d’huissier délivré le 26 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la SARL Immobilière du Rastel d’Agay a fait assigner X Y devant le Tribunal d’instance de Fréjus afin d’obtenir sa condamnation, avec exécution provisoire à lui payer différentes charges et divers frais.

Par jugement réputé contradictoire du 9 mars 2018, le tribunal  a  débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

Le syndicat a relevé appel.

Il a obtenu satisfaction à propos des charges devant la juridiction d’appel.

Et sur la demande de frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cet article ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure, et non les frais qui entrent dans les dépens, ou ceux fixés au titre de l’art. 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat entend obtenir le paiement de :

—  180 € TTC pour les frais de syndic prévus au contrat,

—  176,36 € pour les frais d’huissier (commandement de payer du 23 janvier 2017), ce qui est justifié au regard des impayés renouvelés du copropriétaire et des relances simples antérieures.

Il en résulte que le syndicat est fondé à réclamer le remboursement de ces frais de relance, nécessaires au recouvrement de la créance.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 7 octobre 2019, RG n° 18/08774

La scélérate clause #notariée d’exonération de la garantie des vices cachés ne sert souvent à rien (château vendu infesté par la #mérule)

La SCI Château Gallo a acquis de l’association « Etoile de la mer Saint Martin », le 31 mars 2011, un bien immobilier dit le […] situé […]) au prix de 1.220.000 euro, l’entrée en jouissance étant reportée au 16 mai 2011 à l’exception de la poterne et de l’ancienne écurie pour lesquelles une entrée en jouissance immédiate était prévue.

A l’occasion de travaux réalisés par l’acquéreur dans le château après la vente, il a été découvert une infestation de mérule.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

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Aux termes de l’art. 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’art. 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vicesapparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’art. 1643 du Code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

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En l’espèce, une clause a été insérée à la page 22 de l’acte authentique (notarié) de vente, rédigée dans les termes suivants (comme d’habitude par le notaire qui certainement n’a demandé l’avis de personne): « l’acquéreur prendra l’immeuble […] dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés. […] Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier ».

Il convient tout d’abord d’indiquer que cette clause, claire et explicite, est parfaitement valable, contrairement à ce que soutient l’appelante.

Il n’est en outre pas contesté que l’association « Etoile de la mer Saint Martin », dont l’objet est de « promouvoir, soutenir et favoriser l’assistance et la bienfaisance par la promotion, le soutien et la formation de toute action à caractère social auprès de toute personne prise à titre individuel, familial ou collectif ainsi que toutes initiatives au service des intérêts matériels et moraux de ses adhérents« , n’est pas un professionnel de l’immobilier.

Seule la mauvaise foi de l’association peut lui rendre inopposable la clause de non-garantie contractuellement prévue, sous réserve que la SCI Château Gallo la démontre.

En l’espèce, l’expert a retenu dans ses conclusions un point délicat relatif aux travaux réalisés par l’entreprise C en 1996 pour le compte du nouveau propriétaire de l’époque, la SCI Etoile de la mer, travaux portant sur une zone de plafond qui s’est effondrée en 1996 et qui fait partie de l’actuelle zone infestée par la mérule.

Au cours des opérations d’expertise, monsieur A a démontré que l’entreprise C avait été confrontée lors des travaux de réfection en 1996 à des indices de la présence de champignons lignivores de type mérule et que des travaux curatifs des bois incluant le brossage des bois et leur injection avaient été réalisés par une personne physique ou morale non identifiée.

Or, le chaînon manquant a été découvert fortuitement par la SCI Château Gallo qui a produit les témoignages de messieurs X et Y, intervenus en 1996 pour le compte de la société Havraise de Menuiserie pour, le premier, réaliser les travaux curatifs de bois au château avec pose des injecteurs retrouvés par l’expert et les parties dans la zone infestée par la mérule en 2011 et le second, supervisé lesdits travaux, l’entreprise C n’ayant ni les compétences ni le matériel pour ce type de travaux.

Alors que si l’association soutient n’avoir jamais été informée de cette infestation de mérule en 1996, elle est néanmoins contredite tant par monsieur X qui indique que, pendant sa semaine de travail, il a rencontré plusieurs fois les propriétaires dirigeants de l’association religieuse et par monsieur Y qui précise avoir pris contact avec monsieur Z, président de l’association à la demande de B C pour la réalisation du devis et des travaux de traitement et l’avoir informé des conséquences possibles de cette infestation de mérule et, à titre préventif, de l’importance de supprimer toutes les entrées d’eau (cheminée ouverte et mal jointoyée, solin défectueux, etc.) et l’habillage par panneaux de tous ordres qui enfermeraient les solives.

Le devis daté du 8 avril 2016 et la facture établie le 25 avril 2016 à l’intention de monsieur Z par la société Havraise de menuiserie, qui font état des techniques de traitement par injection de 140 litres de « xylamon aqua if » viennent conforter les deux témoignages, dont l’association « Etoile de la mer Saint Martin « remet en cause la fiabilité sans motif valable.

Il ressort des pièces produites que monsieur Z était toujours présent au sein de l’association lorsque celle-ci a pris la dénomination en 2004 de l’association « Etoile de la mer Saint Martin » et que l’association avait bien connaissance de ces travaux de traitement de mérule effectués en 1996.

Ensuite, lors de la réalisation de travaux d’aménagement au rez-de-chaussée en juillet-août 2011 par la SCI Château Gallo, il a été mis à jour des indices d’une infestation par la mérule, infestation confirmée après notamment dégarnissage de murs et dépose de panneaux lambrissés.

L’expert judiciaire a de plus cité, parmi les causes de l’infestation mérulienne, les infiltrations d’eau depuis la souche de cheminée centrale ainsi que les infiltrations d’eau au niveau des murs.

Or la suppression des panneaux de tous ordres tout comme la suppression des entrées d’eau avait été conseillée par la société Havraise de Menuiserie à l’association lors du traitement curatif des bois en 1996.

Il convient de constater que l’association n’a pas suivi les préconisations de la société Havraise de Menuiserie, ce qui conduit la cour à dire, contrairement au premier juge et ce malgré l’écoulement de quinze années entre les travaux initiaux et la vente, que l’association venderesse n’a pas pris, à l’époque, les mesures de nature à remédier efficacement et totalement à l’infestation mérulienne, qu’elle ne pouvait donc se convaincre d’avoir mis définitivement fin aux désordres et qu’elle ne peut être en conséquence considérée comme un vendeur de bonne foi.

L’association « Etoile de la mer Saint Martin » ne peut donc valablement opposer la clause de non-garantie des vices cachés à son acquéreur.

La décision de première instance est en conséquence infirmée et l’association Etoile de la mer Saint Martin sera tenue de la garantie des vices cachés à l’égard de la SCI Château Gallo, l’acquéreur.


  • Cour d’appel de Rouen, 1ère ch. civile, 9 octobre 2019, n° 17/05158

Dis moi pas que c’est pas vrai ! Les #notaires ignoraient que l’acquéreur achetait pour défiscaliser en loi Malraux

Le 30 décembre 2008, M. X (l’acquéreur) a acquis de la SCI « Monnet Les Combles » un bien immobilier en vue de sa rénovation et de sa mise en location, et souscrit plusieurs prêts pour cette opération auprès de la société Banque patrimoine immobilier (la BPI), aux droits de laquelle se trouve la société Crédit immobilier de France développement (le CIF), de la société Le Crédit lyonnais (le Crédit lyonnais) et de la société Banque populaire du Nord (la BPN).

Se prévalant du fait que, malgré le versement de différentes sommes à des entreprises et à un architecte chargés de la réalisation des travaux, ces derniers n’avaient pas été entrepris, l’acquéreur a assigné en responsabilité et indemnisation la société civile professionnelle notariale, SCP Z et autres, notaire, qui avait dressé l’acte de vente, un acte descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble, la société civile professionnelle D, T et B, notaire, qui avait établi plusieurs actes de prêts et une procuration au nom de l’acquéreur lors de la vente, la société MMA, assureur de cette SCP, ainsi que le Crédit lyonnais, la BPI et la BPN.

–o–

L’acquéreur a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter ses demandes à l’égard de la SCP O et autres et de la SCP T et autre, notaires.

Ayant souverainement retenu qu’il n’était pas établi que les SCP avaient connaissance du but de défiscalisation de l’opération entreprise par M. X et que celui-ci n’avait pu en bénéficier et retenu que l’absence de mise en location des lots n’était pas imputable à un manquement à leur obligation de conseil mais au défaut de réalisation des travaux escomptés malgré le versement de sommes importantes d’argent aux entreprises concernées à l’initiative de l’intéressé, a pu écarter l’existence d’un lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices et en déduire que la responsabilité des SCP n’était pas engagée.

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Le pourvoi de l’acquéreur de ce chef est rejeté.

–o–

Au visa des art. L. 313-1 et L. 313-2 du Code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, ensemble l’art. R. 313-1 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2001-927 du 10 juin 2002 .

Pour ordonner l’annulation de la stipulation d’intérêts conventionnels prévue aux deux contrats de prêts consentis par la BPI, l’arrêt d’appel retient que les intérêts intercalaires n’ont pas été inclus dans le calcul du TEG, en violation des dispositions du premier de ces textes.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le TEG mentionné au contrat présentait un écart supérieur ou égal à la décimale avec le TEG réel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

—o–

Et au visa de l’art. 2224 du Code civil .

Pour déclarer irrecevables comme prescrites les actions intentées par M. X à l’encontre du Crédit lyonnais et de la BPI au titre de manquements à leurs devoirs de conseil et de mise en garde, l’arrêt relève que le point de départ de la prescription de cinq ans est fixé au jour de la conclusion du contrat et que les assignations ont été délivrées plus de cinq après la souscription des contrats .

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’acquéreur avait pu légitimement ignorer le dommage lors de la souscription des prêts litigieux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé .

–o–

Et enfin, au visa de l’art. 4 du Code de procédure civile.

Pour rejeter les demandes de l’acquéreur à l’égard de la BPN, l’arrêt d’appel relève que ce dernier avait librement choisi cet établissement, qu’il ne pouvait ignorer la nature de son engagement et les risques courus, qu’il est mal fondé à se prévaloir d’un manquement de la BPN à son devoir de mise en garde, qu’il s’est montré peu raisonnable d’avancer le coût des travaux, sans s’être assuré préalablement de la mise en place du chantier de rénovation, et que les mensualités des prêts ne le mettaient pas en situation d’endettement excessif.

En statuant ainsi, alors que l’acquéreur se prévalait aussi d’une faute commise par la BPN pour avoir débloqué les fonds empruntés entre les mains des entreprises chargées de la rénovation, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé .


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 octobre 2019, pourvoi n° 17-27.440, cassation partielle

Camard et autre Vs Artprice.com – reproduction et numérisation sans autorisation de catalogues et de photographies

Le 1er octobre 2019, la Cour d’appel de Paris (ôle 5 – chambre 1, n° 18/1460 a rendu un arrêt dans le litige opposant la maison de ventes aux enchères Camard et un photographe, d’une part, et la Soviété Artprice.com, d’autre part, après la cassation partielle de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 juin 2013.

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Ce dernier arrêt avait condamné Artprice.com, le leader mondial de l’information sur le marché de l’art, à verser 340 000 € à Camard et à un photographe  la somme de 650 000 €, pour la reproduction et la numérisation sans autorisation de catalogues et de photographies.

La Haute juridiction avait annulé la condamnation visant à indemniser le préjudice moral du photographe et les actes de parasitisme ainsi que la contrefaçon de la marque Camard.

Devant la cour de renvoi, la Cour de Paris leur a donné gain de cause contre Artprice.

Elle estimé qu’Artprice avait porté atteinte au droit de paternité du photographe en reproduisant ses photos sans son autorisation, y compris quand son nom était cité mais avec celui d’autres photographes. Elle a également reconnu que le site internet avait porté atteinte à l’intégrité de ses œuvres en recadrant certaines photos et en y apposant la mention « Artprice Catalogs Library ». La cour a, par ailleurs, estimé qu’Artprice avait commis des actes de parasitisme en reproduisant des clichés du photographe pour lesquels il ne réclamait pas de droit d’auteur mais dont il avait ainsi perdu la possibilité de les faire connaître auprès d’autres clients. Enfin, la cour de renvoi a jugé qu’Artprice avait commis un acte de contrefaçon en reproduisant la marque Camard. Pour la cour, il existe un risque de confusion dans l’esprit du public ne permettant pas de différencier les services des deux entreprises.

Extrait de l’arrêt,

Sur l’atteinte à l’intégrité des oeuvres

L’examen des pièces versées aux débats par M. X a permis la cour de constater que la société ARTPRICE a porté atteinte au droit de l’auteur au respect de ses oeuvres en recadrant 182 de ses photographies qui ont été reproduites dans la base de données litigieuse par découpage des catalogues des sociétés CAMARD et ARTCURIAL et en y ajoutant la mention ‘ARTPRICE CATALOGS LIBRARY’.

Si certaines photographies originales de M. X ont été recadrées par les maisons de ventes aux enchères avant leur reproduction sur leurs catalogues, ce qui ressort du procès-verbal de constat d’huissier produit par la société ARTPRICE (pièce 6), cette circonstance n’autorisait pas la société ARTPRICE à faire subir aux clichés un nouveau recadrage par rapport à ceux qui avaient été consentis par le photographe en vue de leur parution dans les catalogues des maisons de ventes. En reproduisant les photographies de M. X sur son site internet, découpées ou recadrées par rapport aux photographies telles que le photographe avait accepté de les faire publier dans les catalogues, et en y ajoutant de surcroît la mention ‘ARTPRICE CATALOGS LIBRARY’, la société ARTPRICE a porté atteinte au droit du photographe à l’intégrité de ces oeuvres.

La cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 100 .000 € le montant des dommages et intérêts devant réparer les atteintes portées au droit moral d’auteur de M. X, le jugement étant réformé en ce sens.

Source : doctrine.fr