La cour d’appel subodore un copier-coller « amélioré » dans l’acte notarié et le #notaire n’a pas effectué les vérifications minimales en matière d’#urbanisme

Selon acte authentique du 26 janvier 2012 reçu par maître D, notaire associé, monsieur Y et madame Z ont acquis de madame B épouse X une parcelle de terrain cadastrée section […] ca, sur laquelle est construite une maison d’habitation,  au prix de 170. 000 €, située à […].

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Cet acte mentionne en particulier :

—  que le bien autrefois à usage de garage, a fait l’objet d’un permis de construire délivré par la mairie de Roquevaire le 25 septembre 1991 pour la création de pièces à usage d’habitation,

—  que le bien a fait l’objet d’une demande de permis de construire concernant la fermeture d’une terrasse, le changement de la porte du garage en fenêtre et changement de destination du garage, demande qui a fait l’objet d’un sursis à statuer par la mairie de Roquevaire le 15 février 2005, et que le vendeur à réaliser les travaux sans confirmer sa demande de permis.

Après leur acquisition, les acheteurs se sont rapprochés des services de l’urbanisme de la commune de Roquevaire pour régulariser le dit permis de construire, ce qui n’a pas été possible.

Le 24 juin 2014, les acquéreurs ont assigné la société civile professionnelle de notaire …, laquelle a dénoncé cette assignation à la venderesse. Les deux procédures ont été jointes.

Monsieur Y et madame Z, acquéreurs, ont sollicité la condamnation solidaire de madame B, venderesse, et de la SCP notaire à leur payer la somme de 161. 988 € en réparation de leur préjudice, outre un article 700 du CPC de 3.000 €.

La SCP notaire et le notaire associé ont conclu au débouté des demandeurs.

Sur la faute du notaire

Les notaires ont l’obligation d’assurer la sécurité juridique des actes qu’ils établissent.

Dès lors qu’il y avait un permis de construire à la validité douteuse, le notaire avait l’obligation non seulement d’attirer l’attention de l’acheteur sur les difficultés envisageables, mais avant tout de s’assurer que les informations qui lui étaient fournies par la venderesse, étaient exactes et complètes, afin qu’ils puissent fournir une information éclairée à l’acheteur.

Le rapprochement entre les mentions dans l’acte sous signature privée et dans l’acte notarié ci-dessus reprises, qui laisse subodorer un copier-coller amélioré, et les précisions fournies par le maire de Roquevaire telles que déjà exposées, démontrent que maître D, notaire, n’a pas effectué les vérifications minimales qui s’imposaient. Dès lors, la formule de style dans l’acte authentique selon laquelle « l’acquéreur reconnaît en avoir parfaite connaissance et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur, ni le notaire soussigné » est privée de tout emport.

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Maître D n’ayant pas fourni un conseil éclairé à Monsieur Y et Madame Z, acquéreurs, il a commis un manquement à ses obligations qui engage la responsabilité de la SCP notaire à laquelle il appartient.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 20 juin 2019, RG n° 17/21699
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Nullité du #legs consenti aux « handicapés bretons »

Madame S mariée avec M. Z sous le régime de la séparation de biens, est décédée le 12 janvier 2006 sans laisser d’héritier réservataire.

Saisi par M. Z, le mari, au visa des art. 757- 2 et 757- 3 du Code civil, le Tribunal de grande instance (TGI) de Paris a, par jugement du 15 avril 2010, ordonné qu’il ssera procédé par le Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires de Paris avec faculté de délégation, aux opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Madame S, en exécution de son testament du 23 novembre 1999, revu le 25 octobre 2000.

Par ordonnance du 13 février 2000, le juge des référés du TGI de Paris a autorisé M. Z à mettre en vente l’appartement situé 2 avenue J Doumer à Paris-16e et dit que les fonds de la vente seront consignés en l’étude de maître Gourret, notaire associé .

Par acte d’huissier en date des 5, 6, 7, 9, 14 et 27 septembre 2011, M. Z a fait assigner les légataires devant le TGI de Paris afin de voir constater que l’association « Les Handicapés Bretons » , l’une des légataires n’existe pas et par conséquent constater la nullité du legs à elle consenti.

Le tribunal rappelle qu’il est de jurisprudence constante qu’un legs accordé à un bénéficiaire non identifiable est nul .

Il ressort des pièces du dossier que madame S a souhaité léguer son bien immobilier situé 2 avenue J Doumer à Paris à concurrence de «  1/3 pour les handicapés Bretons », sans plus de précisions .

Il existe de nombreuses associations en Bretagne prenant en charge des handicapés. Aucune d’entre elles n’a pour dénomination «  Les Handicapés Bretons ».

Une association intitulée : «  Lattitude 22 »  s’est manifestée auprès du notaire se prétendant bénéficiaire du legs .

Mais force est de constater que cette association n’existait pas à la date à laquelle la de cujus a rédigé son testament .

Il y a lieu au vu de ces éléments de déclarer nul le legs litigieux et de dire en conséquence qu’il accroîtra la part de chacun des héritiers à concurrence de ses droits.


  • Tribunal de grande instance de Paris, 2e chambre 2e section, 21 septembre 2012, RG n° 11/14788

Une association catholique perd son procès contre Blakdivine, société de courtage adultérin

La Confédération Nationale des Associations Familiales Catholiques (CNAFC), association reconnue d’utilité publique, est une confédération nationale d’associations familiales agréée comme association de consommateurs et au titre de la représentation des usagers dans les établissements de santé.

La société Blackdivine de droit américain est éditrice du site de rencontres en ligne www.Gleeden.com, créé en décembre 2009.

Expliquant qu’être partie du constat que 30% des personnes inscrites sur les sites de rencontres «  classiques » ne sont en réalité pas célibataires et mentent sur leur statut marital, Gleeden.com estime répondre à une demande en proposant un site où les membres peuvent assumer sans hypocrisie leur désir de rencontres.

Le site Gleeden compte un million de membres en France.

La CNAFC estime que les contrats conclus entre la société Blackdivine et les utilisateurs du site Gleeden sont fondés sur une cause illicite et qu’il doit lui être ordonné de cesser de faire référence à l’infidélité dans ses publicités et ordonné de diffuser ses conditions commerciales et ses mesures de protection de données personnelles.

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Par acte du 22 janvier 2015, la CNAFC a fait assigner la société Blackdivine devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de faire juger nuls les contrats au motif qu’il sont fondés sur une cause illicite, faire interdire sous astreinte les publicités faisant référence à l’infidélité, faire ordonner à la société Blackdivine de diffuser ses conditions commerciales, contrats et condition de protection des données, et de la faire condamner à des dommages et intérêts, article 700 CPC et dépens.

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La cour d’appel saisie relève que la CNAFC soutient en premier lieu que le recours au courtage adultérin est illicite en application de l’art. 212 du Code civil qui dispose : «  les époux se doivent mutuellement fidélité, secours, assistance  », au motif que l’adultère est une faute civile comme l’ont jugé de nombreuses décisions de cour d’appel, le seul fait pour un homme marié ou une femme mariée de s’inscrire sur un site de rencontres constituant un manquement grave et renouvelé aux obligations du mariage justifiant l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil (devenu l’art. 1240), que l’objet même de l’activité de BlackDivine par son site Gleeden.com et la cause des contrats passés avec les utilisateurs est d’inciter à la violation d’une obligation légale (excluant les adultères consentis) en proposant même des astuces pour dissimuler les adultères et en donnant des moyens de « tromper » son conjoint (Le Figaro, 8 septembre 2014) .

Mais, pour la Cour de Paris,  si l’adultère constitue une faute civile au visa de l’art. 212 précité il n’en demeure pas moins que cette faute ne peut être invoquée que par un des époux contre l’autre dans le cadre d’une procédure de divorce ; l’obligation de fidélité qui est une obligation du mariage n’est pas une obligation relevant de l’ordre public de direction qui ne supporte aucune dérogation car il peut souffrir certaines exceptions (consentement mutuel des époux, excusée par l’infidélité de l’autre époux, etc.). C’est donc à juste titre que les premiers juges ont jugé qu’elle relevait d’un ordre public de protection dont ne peuvent se prévaloir que les époux. La CNAFC ne peut donc se prévaloir de la violation du devoir de fidélité qui serait promue par le site Gleeden pour faire cesser toute communication commerciale par le biais de ce site de la société BlackDivine. Le jugement de première instance sera confirmé de chef .

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Par ailleurs, la CNAFC soutient que la publicité effectuée par BlackDivine de son activité sur son site et sur son blog est illicite car elle viole les règles inhérentes à la publicité elle-même, le site web étant un support publicitaire, telles que celles édictées par les art. 1 et 4 du code ICC (Code consolidé de la chambre de commerce internationale sur les pratiques de publicité et de communication commerciales) qui disposent : «  Toute communication de marketing doit se conformer aux lois, être décente, loyale et véridique. Toute communication de marketing doit être conçue avec un juste sens de la responsabilité sociale et professionnelle et doit être conforme aux principes de la concurrence loyale telle qu’ils sont généralement admis dans les relations commerciales. Aucune communication ne doit être de nature à dégrader la confiance que le public doit pouvoir porter au marketing« . et « la communication commerciale ne doit pas sembler cautionner ou encourager des comportements violents, illicites ou antisociaux » en faisant la promotion ou en semblant le faire, d’un comportement illicite et antisocial, la liberté d’expression et la liberté du commerce et de l’industrie ne pouvant faire obstacle aux dispositions spéciales invoquées, la décision rendue par le jury de déontologie publicitaire le 6 décembre 2013 qui n’est pas une juridiction n’étant pas pertinente et la Convention européenne des droits de l’homme prévoyant la possibilité de dérogation dans son art. 10 alinéa 2.

Mais, pour la Cour, la CNAFC ne démontre pas en quoi l’infidélité, qui n’est pas un agissement illicite, comme il a été dit auparavant, dont la publicité de Gleeden ferait la promotion, constituerait un comportement violent, illicite ou antisocial ; cette publicité a été validée par le jury de déontologie publicitaire dans sa décision du 6 décembre 2013 qui a considéré: « ces publicités ne proposent aucune photo qui pourrait être considérée comme indécente, ni d’incitation au mensonge ou à la du^licité contrairement à ce que soutiennent les plaignants mais utilisent des évocations, des jeux de mots ou des phrases à double sens qui suggère et la possibilité d’utiliser le service offert par le site Gleeden, tout un chacun étant libre de se sentir concerné ou pas par cette proposition commerciale. Par ailleurs les slogans ainsi libellés avec ambiguïté ne peuvent être compris avant un certain âge de maturité enfantine. Ils n’utilisent aucun vocabulaire qui pourrait, par lui-même, choquer les enfants » ;  si cette décision n’émane pas d’une autorité judiciaire mais administrative, il n’en demeure pas moins que cet avis peut donner lieu à des sanctions. Il convient donc de rejeter ce chef de demande .

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Enfin, la CNAFC soutient que la communication de BlackDivine viole les dispositions du décret du 27 mars 1992 dont l’art. 5 qui dispose: «  La publicité ne doit contenir aucun élément de nature à choquer les convictions religieuses, philosophiques ou politiques des téléspectateurs » car elle est de nature à choquer à la fois les convictions religieuses, philosophiques ou politiques des téléspectateurs en mettant en cause un pilier fondateur de l’union et en faisant la promotion de l’adultère, du non-respect de la parole donnée, de la tromperie, de la duplicité et du mépris de l’autre et en faisant référence explicite aux liens du mariage « Gleeden, le site de rencontre extra-conjugale pensé par des femmes ».

La société BlackDivine soutient que le moyen fondé sur l’art. 5 du décret du 27 mars 1992 qui vise la publicité télévisuelle est une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable en application de l’art. 564 du Code de procédure civile, mais que l’invocation dudit article constitue un moyen nouveau et non une demande nouvelle non prohibée à hauteur d’appel, alors que la CNAFC sollicitait déjà devant les premiers juges d’ordonner à BlackDivine de faire référence de quelque manière que ce soit, directe ou indirecte, à l’infidélité dans le cadre de ses publicités, sur quelque support que ce soit et, notamment, sur toute campagne d’affichage, que cette demande est donc recevable.

La cour dit qu’il ne peut être contesté que la société BlackDivine a communiqué à partir d’avril 2017 par le biais de la télévision, mais l’art. 2 du décret du 27 mars 1992 ne s’applique qu’aux éditeurs de services de télévision, ce que la société BlackDivine n’est pas ; la CNAFC ne peut donc l’évoquer ; sa demande doit donc être déboutée. En  outre, sur le fond, si cette publicité vante «  l’amanturière » «  la femme mariée s’accordant le droit de vivre sa vie avec passion« , ou se termine par le message « Gleeden, la rencontre extra-conjugale pensée par des femmes« , en application de l’art. 10 de la convention européenne des droits de l’homme qui dispose : «  Toute personne a droit à la liberté d’expression. Ce droit comprend la liberté d’opinion et la liberté de recevoir ou de communiquer des informations ou des idées sans qu’il puisse y avoir ingérence d’autorités publiques et sans considération de frontière », et même si ce message publicitaire (communication commerciale) qui fait partie du champ d’application de la protection accordée par l’art.10, paragraphe 1, de la ladite convention , s’adresse aux femmes mariées et promeut des rencontres extra-conjugales et pourrait choquer les convictions religieuses de certains spectateurs en faisant la promotion de l’adultère au sein de couples mariés, il n’en demeure pas moins que l’interdire serait une atteinte disproportionnée à la liberté d’expression qui occupe une place éminente dans une société démocratique. En conséquence, il convient de rejeter la demande de la CNAFC.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – chambre 11, 17 mai 2019, RG n° 17/04642

Quand la rupture de #fiançailles est fautive

Si les fiançailles peuvent, en principe, être rompues librement, en ce qu’elles précèdent le mariage, qui seul constitue un engagement définitif, les circonstances de la rupture peuvent être fautives et ouvrir droit à réparation pour celui des fiancés qui la subit, conformément à l’art. 1382 ancien du Code civil, devenu 1240.

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En l’espèce, il est constant que la rupture est intervenue à l’initiative de Kévin seulement 23 jours avant le mariage, alors que les fiançailles remontaient à près de huit mois, qu’elles avaient été mûrement réfléchies, ayant été précédées d’une relation de deux années, et que les fiancés avaient acquis, depuis près d’un mois, une maison en indivision dans la perspective de s’y installer.

Si Kévin se posait des questions sur son mariage avec Sabrina « depuis un long moment », il lui appartenait, à tout le moins, de faire différer l’achat envisagé et de ne pas laisser sa fiancée engager des frais importants pour la cérémonie.

Il ne démontre pas qu’il ait évoqué avec Sabrina une possible rupture ou même ses questionnements, avant la date de celle-ci, ni qu’il ait tenté de retarder leur achat immobilier ou l’ait incitée à réduire les dépenses importantes qu’elle exposait en vue du mariage.

Il ressort, au contraire, des attestations produites par Sabrina et de son état de choc post-traumatique, selon certificat médical du lendemain de la rupture, que celle-ci a été brutale et ‘a pris tout le monde au dépourvu’.

Kévin n’établit pas non plus que Sabrina ait changé de comportement en fin de période de fiançailles, ce qui justifierait la rupture tardive. Les trois attestations produites ne sont pas probantes, ne faisant pour l’essentiel que reprendre les dires de Kévin sur le comportement prétendu de sa fiancée.

Au contraire, Sabrina rapporte la preuve de ce que lui-même a entretenu une autre relation juste avant la rupture, dont elle n’avait alors pas connaissance, et produit un sms du mois de décembre 2013, selon lequel Kévin indique lui-même à son ex-fiancée « tu n’y es pour rien, tout est de ma faute… j’ai tout gâché… tout cela pour une histoire de tentation« .

La tentative de suicide qu’il invoque, à supposer qu’elle ait existé, serait bien postérieure; en effet, il produit un certificat d’hospitalisation du 16 au 17 janvier 2014 et une attestation de M. Hubert, selon laquelle, le soir du 19 janvier 2014, son ami est venu à son domicile en larmes, en tenant « des propos suicidaires », ayant découvert que son ex-fiancée avait une relation avec un autre homme, alors qu’elle lui promettait une nouvelle idylle.

Le fait que cette rupture aurait été judicieuse selon lui, compte tenu de ce qui s’est produit postérieurement, lorsqu’il a tenté de renouer avec Sabrina, est sans incidence sur le caractère fautif des circonstances de la rupture ; celles-ci ont d’ailleurs nécessairement influé sur les relations ultérieures entre les parties, lesquelles ne sont donc pas révélatrices de ce qui se serait passé si le couple s’était marié.

Pour la Cour de Colmar, c’est donc à juste titre que le premier juge a retenu une faute de Kévin au vu des circonstances de la rupture.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 3 mai 2019, n° 17/03733

Les incroyables bourdes et lenteurs d’une #notaire lors du règlement fiscal d’une #succession

Début février 2010, M. Quentin a été informé de ce qu’il avait été désigné légataire universel des biens composant la succession de Mme veuve Martial, décédée le […]. La défunte était essentiellement propriétaire d’un bien immobilier situé à Pénestin dans le Morbihan.

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Par lettre du 5 mai 2010, l’office notarial Basoche, saisie par M. Quentin pour le règlement de la succession, lui adressait les éléments du compte de la succession, faisant ressortir des droits de succession s’élevant à 202.045 euro et lui indiquait que les droits de mutation par décès (droits de succession) devaient être acquittés dans les 6 mois du décès.

Le 7 mars 2011, le centre des impôts de Vannes I écvrivait à M. Quentin qu’il avait l’obligation de produire une déclaration de succession au plus tard le 29 juillet 2010, que ce document ne lui avait pas été adressé et le mettait en demeure de le produire dans un délai de 90 jours.

Le 30 mars 2011, M. Quentin écrivait à maître Cécile, notaire associée au sein de l’office notarial Basoche, qu’elle n’avait toujours pas envoyé au centre des impôts l’acompte de 25.000 euro ni n’avait adressé la déclaration de succession accompagnée d’une demande d’étalement du paiement des droits de succession sur 5 ans comme il avait été convenu.

Le 6 avril 2011, maître Cécile répondait à M. X que le versement d’un acompte de 25.000 euro sur le paiement des droits de succession avait été effectué et que « si vous les souhaitez, il pourra être déclaré à l’administration dans la déclaration de succession, l’estimation qui avait été donnée par l’agence Century 21, d’un montant de 280.000 euros de la maison avec jardin (‘) ».

La déclaration de succession était signée le 18 avril 2011.

Le 9 mai 2011, le service des impôts de Vannes retournait à l’étude notariale le dossier de déclaration de succession, afin de rectifier l’erreur de 762,24 euro contenue dans le montant de la part revenant à M. Quentin entraînant une modification du montant des droits dus et d’adresser le livret de famille à titre de justificatif de réduction pour enfants. Le service des impôts ajoutait que la majoration et les pénalités de retard (soit 18.088 euro plus 6.512 euro) dus à raison du dépôt de la déclaration de succession en avril 2011 devront être payés avant l’accord du paiement fractionné.

Le 23 mai 2013, le service des impôts adressait au légataire une proposition de rectification avec taxation d’office, lui indiquant qu’à la suite du décès de la testatrice, il avait l’obligation de souscrire et de faire enregistrer au plus tard le 1er août 2010 une déclaration de succession, que malgré sa mise en demeure du 7 mars 2011, M. Quentin n’avait pas déposé la déclaration de succession et qu’il s’était trouvé dès lors en situation de taxation d’office.

Par lettre du 5 juin 2013, la notaire Cécile écrivait au impôts qu’elle n’avait pas reçu leur lettre du 9 mai 2011 et leur envoyait la déclaration de succession modifiée. Elle ajoutait que le légataire M. Quentin essayait de vendre un immeuble situé à Gondreville dans l’Oise depuis plusieurs mois, dont le prix lui permettrait de régler l’ensemble des droits mais qu’il n’avait reçu aucune proposition et demandait aux impôts de reconsidérer la taxation d’office.

Le 7 juin 2013, la notaire envoyait une déclaration de succession rectifiée.

Le 11 juin 2013, le service des impôts ramenait les droits précédemment notifiés de 205 .893 à 156.186 euro, les pénalités appliquées de 82.357 à 62.474 euro, produisant des intérêts de retard de 22.141 euro.

Par une nouvelle lettre du 1er octobre 2013, la notaire écrivait à nouveau au service des impôts que le dépôt tardif était dû au fait que l’héritier était dans l’incapacité de régler le montant important des droits exigibles même de façon fractionnée.

Le 7 février 2014, un dégrèvement de 31.237 euro sur les pénalités était accordé.

Contrairement à ce que soutient la notaire, la lettre envoyée le 5 mai 2010 au légataire ne satisfaisait pas au devoir de conseil du notaire puisqu’elle n’informait pas son client de l’obligation de déposer la déclaration de succession dans le délai de 6 mois suivant le décès mais se contentait de faire état du paiement des droits de succession dans ce même délai.

Après le 5 mai 2010, plus aucune lettre n’est envoyée jusqu’à celle du 7 mars 2011 du service des impôts, démontrant ainsi que la notaire s’est abstenue de toute diligence dans le suivi et l’instruction du dossier pendant près d’une année, que notamment, aucune déclaration de succession à titre provisoire n’a été déposée, dans l’attente du retour, qui aura lieu le 14 mars 2011, des recherches généalogiques confiées à la société Coutot Roehrig.

Le 4 avril 2011, la notaire Cécile s’est contentée d’envoyer aux impôts un acompte sur les droits de succession sans joindre la déclaration de succession, proposant deux jours plus tard de façon plus que laconique à M. Quentin de déclarer la valeur d’évaluation de l’immeuble faite par l’agent immobilier.

Ensuite, la notaire a soutenu n’avoir jamais reçu le retour de la déclaration de succession des impôts, en vue de sa rectification.

A supposer exacte cette affirmation, il demeure que le contrôleur principal des impôts, du service de la fiscalité immobilière de Vannes, certifie par courriel du 17 décembre 2015 adressé au conseil de M. Quentin que le service avait relancé l’étude notariale par téléphone le 13 décembre 2012 et en mars 2013, avant d’adresser la proposition de rectification.

Malgré ces rappels téléphoniques, que l’étude notariale ne peut sérieusement contester avoir reçus, aucune diligence n’a été effectuée jusqu’à la taxation d’office du légataire universel.

Ainsi qu’il l’explique en bas de la page 2 de la taxation d’office du 23 mai 2013, c’est en raison de l’absence de dépôt de la déclaration de succession dans les 6 mois du décès et du défaut de dépôt de la déclaration de succession rectifiée après mise en demeure du 9 mars 2011, que le service des impôts a procédé à cette taxation d’office.

C’est uniquement dans les lettres de réclamation qu’elle adresse au service des impôts en juin et octobre 2013 que la notaire évoque l’impécuniosité de son client. Aucune lettre ou document quelconque échangé entre le notaire et son client ne font état de l’impossibilité par ce dernier de s’acquitter les droits de succession ni même n’évoquent l’échelonnement précis du règlement qui pourrait être sollicité et aurait dû être demandé en un tel cas.

M. Quentin conteste cette impécuniosité et produit deux attestations de personnes, dont l’une de son fils, indiquant qu’elles pouvaient l’aider financièrement pour payer les droits de succession.

La preuve de l’impossibilité pour M. Quentin de régler ces droits grâce à l’échelonnement qui aurait pu lui être accordé n’est pas rapportée.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites par les parties que c’est l’absence de déclaration de succession dans le délai prescrit à laquelle s’est ajoutée l’absence de rectification en temps utile de la déclaration de succession erronée, qui est à l’origine de la taxation d’office.

Les manquements caractérisés et répétés de la notaire à son devoir de conseil et de diligence tout au long du règlement de la succession sont constitutifs d’une faute qui est à l’origine d’une perte de chance du légataire de ne pas subir de taxation d’office comprenant des pénalités et intérêts de retard puis une saisie sur sa retraite et un préjudice moral.

En réparation de la perte de chance de ne pas subir de tels préjudices, la cour d’appel lui accorde une somme de 50.000 euro.

La demande d’intérêts au taux légal sera rejetée, la somme allouée l’étant à titre de dommages et intérêts que la cour fixe, ces dommages et intérêts réparant la perte de chance née de la faute de la notaire.

L’équité conduit la cour à faire droit à la demande du légataire fondée l’art. 700 du Code de procédure civile, à hauteur de la somme de 5 .000 euro.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 9 juillet 2019, RG n° 17/04421

Les frais et émoluments de l’#attestation immobilière notariée après décès. L’impôt de la mort.

Je vous invite à lire un article de Muriel Suquet-Cozic, diplômée notaire, chargée d’enseignement notarial, in SOLUTION NOTAIRE, n° 25 de 2019 :  « Partage dans les dix mois du décès et dispense d’attestation de propriété immobilière« .

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Dans cet article, l’auteure répond à cette question :

« Dans le cadre du règlement d’une succession comprenant des immeubles, un notaire a établi un acte de partage entre les héritiers. Il entendait se prévaloir de cet acte pour éviter la publication d’une attestation de propriété immobilière mais le partage n’a pu être signé qu’au cours du onzième mois après le décès. Le partage peut-il être publié en l’état ? »

Elle rappelle que la publication d’une attestation de propriété immobilière n’est pas exigée si un acte de partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires est dressé et publié dans les dix mois du décès (Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 art. 29, al. 4).

Pour arriver à la conclusion :

« Au cas d’espèce, il nous semble donc possible de publier directement un partage sans attestation de propriété immobilière préalable, quand bien même le délai de dix mois serait légèrement dépassé.
Sur le fond, il n’existe pas d’obstacle à procéder de la sorte ni technique (le partage contient toutes les informations nécessaires à l’annotation du fichier), ni juridique (la publication du partage produira à l’égard des tiers les mêmes effets que la publication de l’attestation elle-même, même au-delà des dix mois).
Le succès de l’opération dépendra uniquement de la tolérance du service de la publicité foncière – à l’instar de la tolérance dont le législateur fait preuve lui-même lorsque le partage est présenté dans les dix premiers mois du décès – qui prend discrétionnairement la décision d’opposer ou non un refus lorsqu’un cas d’ouverture existe. Or, qui dit tolérance dit parcimonie
« .

Cette conclusion-réponse appelle de ma part les deux observations suivantes :

1.- Est-il imaginable que le chef du service de la publicité foncière (SPF), dans la situation de l’espèce, accepte le partage « valant attestation immobilière » et renonce ainsi à la perception au profit de l’Etat de la taxe de publicité foincière (TPF) et de la contribution de sécurité immobilière (CSI) ? Le ferait-il, assurément, il commettrait une faute.

2.- Est-il imaginable que le notaire de la succession lui aussi renonce à la perception des émoluments liés à l’acte d’attestation immobilière ? Je pense qu’aucun notaire se priverait ainsi d’une rémunération conséquente.

Exemple. Un père de famille marié a construit la maison familiale après avoir acheté le terrain. Il décède. A son décès, l’immeuble, seul actif immobilier, a une valeur de 200.000 EUR. Sa veuve décide de procéder à une donation-partage de l’immeuble au bénéfice de ses deux enfants. Malheureusement, la veuve et les enfants laissent passer de quelques semaines le délai de dix mois à compter du décès. Le notaire leur dit qu’en raison du dépassemen de délai, l’attestation notariée immobilière est indispensable.

Pour cette attestation, le notaire perçoit :

– un émolument proportionnel de 1.511 EUR

– des émoluments de formalités de 620 EUR

Au total : 2.131 EUR

La mise à disposition de mentions légales sur un site ou un blog est une obligation sanctionnée pénalement

L’éditeur de tout site internet est tenu de fournir aux internautes des informations relatives à sa personne. L’article 6, III, de la Loi pour la confiance dans l’économie numérique (LCEN) impose notamment à tout éditeur de site de fournir les informations suivantes :

  • S’il s’agit de personnes physiques, leurs nom, prénoms, domicile et numéro de téléphone et, si elles sont assujetties aux formalités d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, le numéro de leur inscription ;
  • S’il s’agit de personnes morales, leur dénomination ou leur raison sociale et leur siège social, leur numéro de téléphone et, s’il s’agit d’entreprises assujetties aux formalités d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, le numéro de leur inscription, leur capital social, l’adresse de leur siège social ;
  • Le nom du directeur ou du codirecteur de la publication et, le cas échéant, celui du responsable de la rédaction au sens de l’article 93-2 de la loi n° 82-652 du 29 juillet 1982 précitée ;
  • Le nom, la dénomination ou la raison sociale et l’adresse et le numéro de téléphone du prestataire mentionné au 2 du I.

En vertu de l’article 6, VI, 2 de la LCEN, est puni d’un an d’emprisonnement et de 75.000 euro d’amende le fait, pour une personne physique ou le dirigeant de droit ou de fait d’une personne morale exerçant l’activité définie au III, de ne pas avoir respecté les prescriptions de ce même article.

Ainsi, la non mise à disposition du public d’information identifiant l’éditeur d’un service de communication au public en ligne est une infraction qui a déjà été appliquée par les juridictions et dont un récent jugement en confirme une nouvelle fois l’application.

Une première application ressort d’un jugement de la 17e chambre correctionnelle du Tribunal de grande instance de Paris qui a, le 11 juillet 2014, condamné les éditeurs d’un site internet sur ce fondement.

Dans cette affaire, une société avait constaté la publication d’un commentaire dénigrant à son encontre sur le site internet « notetonentreprise.com ». Elle avait alors présenté une requête aux fins d’identification de l’auteur du commentaire, et de suppression du commentaire, et obtenu une ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Paris faisant droit à ses demandes. Cependant, et faute de mentions légales publiées sur le site internet, ladite ordonnance n’avait jamais pu être exécuté.

La société dénigrée avait alors déposé entre les mains du procureur de la République de Paris une « plainte pour site internet non-conforme, défaut de mentions légales et pour défaut de réponse par l’éditeur du site à la demande d’une autorité judiciaire ».

L’enquête préliminaire ayant abouti à l’identification des éditeurs du site internet en question et le tribunal a reconnu les prévenus coupables du délit prévu et réprimé par l’art. 6, III, 1 et VI, 2 pour avoir omis de mettre à disposition du public dans un standard ouvert les données d’identification de l’éditeur, du directeur de la publication et de l’hébergeur.

Le tribunal a condamné les prévenus à une peine d’amende et à dédommager la partie civile pour le préjudice d’image subi.

La question des clés pour déterminer la jouissance privative de l’immeuble indivis

Conformément à l’art. 815-9 du Code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

La jouissance privative d’un immeuble indivis est caractérisée par l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose. A cet égard, la détention des clés de la porte d’entrée de l’immeuble, lorsqu’elle permet à l’un des coïndivisaires d’avoir seul la libre disposition du bien indivis, est constitutive d’une jouissance privative et exclusive, et ce même en l’absence d’occupation effective des lieux. En revanche, l’indemnité n’est pas due si l’occupation de l’immeuble par un indivisaire n’exclut pas la même occupation par ses coïndivisaires.

Dans cette  affaire, une première réquisition de mise en vente de l’immeuble a été signée par les parties en 2010, le notaire ayant reçu une copie des clés aux fins notamment de faire visiter le bien. D’autres mandats ont ensuite été présentés à Mme J E qui a refusé de les signer sans expliquer les raisons de son refus. Ils supposaient la remise concomitante d’un double des clés de l’immeuble aux agents immobiliers concernés laquelle contredisait l’appropriation reprochée aux intimées.

Ayant le 22 avril 2013 déposé une requête en ce sens, Mme Z E a obtenu l’autorisation de faire constater par huissier les conditions d’utilisation du bien immobilier indivis sis à Erquy. Il ressort du dit constat qu’elle pensait obtenir du notaire les clés du logement, ce qui démontre qu’à cette date, elle croyait pouvoir y accéder à son gré, le fait de ne pas l’avoir fait relevant seulement d’un choix personnel. Le 18 juillet 2013, l’huissier requis par elle a constaté que la serrure avait été changée, que l’immeuble était fermé et inhabité, la fourniture d’eau et d’électricité n’ayant pas été coupée, le mobilier le garnissant étant dépourvu de valeur et partiellement rangé dans des cartons de déménagement laissés sur place et le jardin à l’abandon. L’absence d’occupation du logement depuis le décès de Mme E était confirmée par les voisins.

Les consommations d’énergie invoquées, au demeurant très modiques, n’établissent pas l’existence d’une jouissance privative exclusive de la maison d’habitation par deux des filles des de cujus, celles-ci exposant qu’elles ont fait installer un système de minuterie pour faire croire à l’occupation de la maison et écarter ainsi toute tentation d’intrusion. Elles justifient également avoir demandé au notaire, le 26 mai 2014, d’avertir leur soeur de ce qu’elles allaient entreprendre des travaux de nettoyage du jardin, témoignant ainsi de leur volonté de ne pas s’approprier ce bien.

Mme Z E tire néanmoins argument de ce que les clés de l’immeuble remises au notaire n’ouvraient plus l’immeuble, celles-ci ayant été changées sans dit-elle l’en avertir, pour en déduire que ses deux soeurs avaient l’usage exclusif de l’immeuble et devraient donc une indemnité d’occupation.

Mais il ressort des pièces produites que si Mme X a, par mesure de sécurité, fait changer les serrures de la porte d’entrée de la maison le 15 juin 2011, Mme J E n’a jamais sollicité le double de ces clés, refusant au contraire tout contact avec ses soeurs y compris pour participer à l’entretien du bien indivis qui leur incombait à toutes trois. Elle ne peut prétendre avoir été empêchée d’accéder au logement avant la date du constat d’huissier, puisqu’elle avait le sentiment de pouvoir y pénétrer mais n’en avait jamais manifesté le souhait. En effet, elle ne justifie pas avoir antérieurement sollicité du notaire la remise des dites clés, ni d’ailleurs demandé à ses soeurs de lui donner une copie des nouvelles clés de l’immeuble, lorsqu’elle a tardivement pris connaissance du changement intervenu, lequel était motivé non pas par une volonté de porter atteinte à son droit de jouissance mais seulement par le souci de préserver l’intérêt de l’indivision. Sa prétention, manifestement motivée par une intention de nuire à ses deux soeurs alors que les pièces du dossier révèlent qu’elle a délibérément par son inaction, rendu impossible la cession amiable du bien qui aurait dû intervenir depuis longtemps, sera en conséquence rejetée.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 25 juin 2019, RG n° 17/04469

Le regard vient buter sur un mur en béton brut : trouble anormal de voisinage

M. et Mme Y occupent depuis 1968 et sont devenus propriétaires d’une maison individuelle à Noeux le Mines dont le jardin est situé en contrebas de la propriété acquise en 2014 par M. et Mme X qui ont fait édifier un mur de soutènement de 3m50 de haut surmonté d’un grillage pour combler le talus bordant leur terrain.

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Dénonçant un trouble anormal de voisinage créé par ce haut mur, M. et Mme Y ont obtenu en référé une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. B puis, au vu du rapport déposé le 26 janvier 2016, ont assigné leurs voisins aux fins de démolition et d’indemnisation.

C’est dans ces conditions qu’est intervenu le jugement dont il a été relevé appel qui a fait droit à leur demande estimant caractérisé le trouble anormal de voisinage créé par ce mur, dénaturant les lieux sur le plan esthétique et provoquant des désordres.

Les pièces communiquées (photographies, constat d’huissier et rapport d’expertise judiciaire) établissent que le jardin de M. et Mme Y situé plein sud et auparavant bordé d’un talus, propriété de la commune, que les riverains avaient agrémenté de plantes et fleurs, se trouve désormais bordé d’un mur de plaques de béton de 3m50 de haut, surmonté d’un grillage, qui plonge une partie de la journée dans l’ombre le jardin potager et le jardin d’agrément de M. et Mme Y, créant ainsi une perte substantielle d’ensoleillement et un préjudice esthétique indéniable en ce que le regard vient buter sur ce mur de béton brut que M. et Mme X n’ont jamais pris la peine d’agrémenter de plantes retombantes pour en cacher la laideur, les époux Y justifiant que sont aujourd’hui visibles des coulées de terre noirâtres.

L’expert judiciaire s’étonne d’ailleurs que M. et Mme X aient obtenu leur permis de construire alors que le PLU de Noeux-les Mines interdit les clôtures pleines ou de plaques de béton et une hauteur de clôture supérieure à 1m50 en limite séparative.

D’autre part, cette construction, qui s’est accompagnée d’un apport substantiel de terres, a provoqué une déformation du sol, significative selon l’expert judiciaire, d’un affaissement du mur de soutènement, provoquant une remontée du sol côté Y dont le muret penche désormais, des désordres aux dallettes de leur allée ainsi qu’à leur portillon (qui ne ferme plus).

L’expert judiciaire indique que ce mur, malgré le déversement relevé et bien qu’il n’ait pas été réalisé dans les règles de l’art, ne présente pas actuellement de risque d’effondrement et ne devrait plus bouger « sans qu’on puisse en être totalement sûr dans la durée ».

La cour estime donc, comme le premier juge, caractérisé le trouble anormal de voisinage subi par les époux Y .

Sur les mesures réparatrices, la cour estime excessive la mesure de démolition ordonnée par le tribunal dans la mesure où M. et Mme X ont acquis un terrain dont environ le quart était constitué du talus antérieur dont ils avaient eu l’assurance par le lotisseur qu’il pourrait être remblayé jusqu’en limite de propriété ce qu’a confirmé l’obtention de leur permis de construire.

La démolition du mur et le rétablissement du talus les priveraient donc d’une substantielle partie de leur propriété et impacteraient par ailleurs d’autres riverains qui ne sont pas dans la cause puisque les photographies montrent que ce mur jouxte également les parcelles 96 et 95.

La proposition de l’expert judiciaire à laquelle adhèrent M. et Mme X de supprimer leur grillage surplombant ce mur, de diminuer la hauteur des terres derrière le mur sur environ un mètre en y apportant un drainage pour éviter les concentrations d’eau par ruissellement et d’ajouter des plantes retombantes pour « habiller » le mur sera donc entérinée.

Quant à l’indemnisation de M. et Mme Y,

M. et Mme Y dont les photographies anciennes montraient un jardin très investi, agrémenté de fleurs, le tout dans un environnement champêtre, subissent du fait de cette construction, de la perte substantielle d’ensoleillement du jardin et de cette présence d’un haut mur en bordure immédiate de leur propriété un préjudice moral et financier qui sera indemnisé à hauteur de 12 .000 euro.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne M. et Mme X à indemniser leurs voisins des dommages occasionnés à leurs ouvrages pour 2. 640 euro.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 1 section 2, 25 juillet 2019, n° 18/02805

Nullité du #testament conjonctif et rejet de la demande d’#attribution au titre « des bons soins » à ses parents

Sur la validité du testament

Mme H Z, la fille héritière pour partie, s’appuyant sur le testament olographe établi le 23 août 1994 demande à se voir attribuer hors part la maison de Soulié, sans toutefois répondre devant la cour à la question de la validité du testament.

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A cet égard, le testament olographe est rédigé comme suit :

« Nous soussignés donnent, après leur mort à leur fille H Z, la maison d’habitation du Soulié en compensation des soins qu’elle donne à ces parents« .

Ce testament porte deux signatures, or aux termes de l’art. 968 du Code civil,  un testament ne pourra être fait dans un même acte par deux personnes, soit au profit d’un tiers, soit à titre de dispositions réciproques et mutuelles’.

Par suite, c’est à raison que le premier juge a estimé que le dit testament conjonctif ne pouvait recevoir application.

Un testament se rédige seul.

Sur la demande au titre des bons soins à ses parents

Mme H Z sollicite à défaut de se voir attribuer hors part la maison de Le Soulié une somme de 40.000 € au titre des bons soins apportés à sa mère et 78.983,09 € s’agissant de son père.

Elle fait valoir qu’après avoir pris soin de sa mère, elle s’est occupé de son père qu’elle a fait les allers retours les week-ends Montpellier/Capdenac (600 Km) pour l’aider, qu’elle a pris son père à son domicile à Montpellier les mois d’hiver de 1995 à 1997, avant de l’héberger, de sorte que l’indivision lui est redevable du coût de ses déplacements, d’un forfit journalier de nourriture, de 50 % du coût de son loyer, mais aussi d’une participation aux charges diverses ( Eau, électricité, gaz… ).

Les intimés rappellent que leur soeur a fait transporter leur mère au CHU de Figeac puis sur celui de Montpellier sans même les avertir et leu demande leur avis, les mettant devant le fait accompli, qu’elle dit avoir hébergé leur père à compter du 1er juin 1998, alors qu’handicapé, il était en fauteuil roulant et qu’H Z vit au deuxième étage sans ascenseur.

Il n’est pas raisonnable de dire qu’H Z ne justifie pas de la prise en charge de ses parents, sachant que les intimés sont bien en peine de justifier des bon soins qu’ils ont pu leur apporter à la fin de leur vie.

Pour autant, il résulte du procès-verbal de difficulté établi par le notaire qu’il ne restait notamment sur les comptes de M. C Z, le défunt, au jour de son décès, qu’une somme de 1.497,40 euro sur le compte Crédit agricole et 485,86 € sur le livret A n° 00164586869, alors que selon l’expert ce dernier disposait de revenus imposables au titre de l’année 1996 de 18.580,94 euro, de sorte qu’il s’excipe de ce solde modeste, que M. Z a nécessaire contribué à sa prise en charge, qu’il n’est pas démontré dans ces conditions que celle de Mme H Z excède la dette aliment que doit un descendant à un ascendant, ce d’autant à titre surabondant, que Mme H Z ne s’explique pas sur certaines dépenses extraitent du compte de C Z, le père, dont il n’est pas démontré qu’elles aient été faites dans son intérêt (Dessanges coiffure, voyage Havas.. ).


  • Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, 22 juillet 2019, n° 16/01631