Le vendeur de la maison tenu à la garantie décennale en raison du fuite au flexible de la baignoire

Le 23 juillet 2013, les époux X ont acquis des époux B C une maison d’habitation, située à Saint H I (Rhône) pour le prix de 248.000 EUR.

La maison est un pavillon de plein pied édifié par l’entreprise B C Frères pour la maçonnerie et livré brut le 30 novembre 2011 à M. B C, professionnel du bâtiment, qui a fait les travaux d’aménagement.

Le 20 octobre 2014, les époux X ont constaté d’importantes fuites au niveau de la salle de bains et ont informé leur assureur Filia-MAIF qui a mandaté l’entreprise AAD Phénix.

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Le 27 octobre 2014, l’entreprise AAD Phénix a diagnostiqué une fuite du flexible d’alimentation d’eau chaude de la baignoire et préconisé son changement intégral ainsi que l’assèchement des cloisons et du sol de la salle de bains.

M. B C, informé par les acquéreurs, a procédé lui-même au remplacement du flexible en novembre 2014 mais a refusé de financer les travaux consécutifs au dégât des eaux, chiffrés par l’expert mandaté par Filia-MAIF à 2.946,13 euros ttc outre 480,70 euros pour les frais de recherche de fuite.

En dépit de la réparation, une nouvelle fuite est survenue et le montant des réparations a été chiffré par Filia-MAIF à 5.175,50 EUR, soit 4.471,28 EUR vétusté déduite.

Filia-MAIF a versé à ses assurés une indemnité de 3.990,58 euros.

En octobre 2015, les époux X ont signalé à leur assureur un nouveau dégât des eaux.

Le 10 février 2016, l’entreprise AAD Phénix, de nouveau mandatée par Filia-MAIF, ne constate pas d’anomalie dans le réseau sanitaire mais préconise la reprise du placo-plâtre de la salle de bains pour le rendre hydrofuge, la reprise des joints silicone de l’évier de la cuisine et le remplacement du syphon de l’évier.

Un nouveau rapport d’expertise du 25 octobre 2016 chiffre les travaux à 5.879,06 EUR en valeur à neuf et recherche de fuite comprise, soit 5.060,23 EUR.

Le 24 novembre 2016, la Filia-MAIF a versé aux époux X une indemnité de 4.933,63 EUR.

Les réclamations adressées par l’assureur aux époux B C par courriers des 10 juin 2015, 14 septembre 2015, 16 janvier 2017, 8 mars 2017 et 20 juillet 2017 sont restées sans suite.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2017, les époux X, acquéreurs, et la SA Filia-MAIF ont fait assigner les époux B C à comparaître devant le Tribunal d’instance de Villefranche sur Saône pour les voir condamner au paiement de certaines sommes.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

Il résulte des dispositions des art. 1792 et 1792-1.2° du Code civil que la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, réputée constructeur de l’ouvrage, est présumée responsable des dommages qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Il ressort du rapport de l’entreprise AAD Phénix que le dégât des eaux trouve sa cause dans le percement du flexible d’alimentation d’eau chaude de la baignorire balnéo. Ce flexible étant masqué par le coffrage de la baignoire, la fuite a perduré en dégradant le doublage cloison, l’isolation en laine de verre et les plinthes carrelées dans une chambre.

Par ailleurs, les constatations du cabinet d’expertise Eurexo, mandaté par l’assureur le 25 mars 2015, dans son rapport du 19 mai 2015, ne sont pas contestées par les époux B C.

Etant précisé que la Filia-MAIF justifie que les époux B C ont été convoqués à une réunion d’expertise du 23 avril 2015 en versant aux débats l’accusé de réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signé à une date non précisée.

Le premier juge a relevé que ce flexible est détachable de la construction et a d’ailleurs été remplacé par M. B C. Il n’en constitue pas moins un élément d’équipement au sens des dispositions précitées et son percement a effectivement rendu l’ouvrage impropre à son usage par les écoulements d’eau qui ont progressivement dégradé les cloisons et l’isolation. L’humidité permanente qui en résulte rend effectivement le bâtiment impropre à sa destination.

Il importe peu que les dégâts causés par la fuite d’eau n’aient pas compromis la solidité de la construction. C’est par une erreur d’appréciation que le premier juge a écarté la responsabilité décennale du constructeur au motif que les dégradations induites par la fuite ont affecté des équipements, revêtements de sol et murs, dont la dégradation ne compromettait pas la solidité de l’ouvrage.

L’expert a déterminé un préjudice total de 4.694,80 EUR sur lequel l’assureur a versé aux époux X une indemnité de 3.990,58 EUR après déduction d’une somme de 15 % (704,22 EUR) au titre de la vétusté, selon quittance subrogatoire du 14 septembre 2015.

Il en résulte que la Filia-MAIF est fondée à réclamer aux époux B C paiement de la somme de 3.990,58 EUR dans le cadre de son action subrogatoire.

Le préjudice des époux X s’établit à 704,22 EUR au titre des frais de reprise restés à leur charge et 500 EUR en réparation de leur trouble de jouissance.


 

  • Cour d’appel de Lyon, 6e chambre, 19 décembre 2019, RG n° 18/06364

 

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Inutilité (encore) de la clause des actes notariés tendant à exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés

Par acte du 13 janvier 2012, M. D-E et Mme Y ont vendu une maison d’habitation à M. et Mme X.

Se plaignant de fissures et d’affaissement des planchers, ceux-ci ont, après expertise, assigné leurs vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés .

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Les vendeurs ont fait grief à l’arrêt d’appel de prononcer la résolution de la vente et d’ordonner la restitution du bien et du prix de vente .

Mais ayant retenu que les vendeurs avaient pu constater, du fait de leur présence dans les lieux depuis l’acquisition du bien en 2005, l’instabilité de l’immeuble en raison du caractère évolutif de fissures et de l’inclinaison anormale des planchers, et que cette évolution péjorative de ces désordres n’était pas décelable par les acquéreurs au moment de la vente, mais connu des vendeurs qui, de mauvaise foi, s’étaient abstenus de la révéler au moment de la vente, peu important leur ignorance de la cause des désordres, la cour d’appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que M. D-E et Mme Y étaient tenus de la garantie des vices cachés et que la résolution de la vente devait être prononcée, de sorte qu’elle a légalement justifié sa décision.

Dans cette affaire, les acquéreurs ont exercé l’action rédhibitoire (action en nullité de la vente) en présence d’une clause de l’acte de vente exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés. Cette clause est en général imposée par les notaires, sans qu’ils demandent l’avis des vendeurs ni des acquéreurs.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-19.140, rejet

Les arroseurs arrosés. Le CSN et l’ADSN s’opposent à la saisie de documents notariaux couverts par le secret professionnel alors que ces documents leur ont été transmis illégalement

Une ordonnance a été rendue par le Juge des libertés et de la détention (JLD) à l’appui d’une requête présentée suite à une demande d’enquête en date du 18 septembre 2017 relative aux pratiques susceptibles d’être relevées dans le secteur des prestations de service à destination des notaires signée par le rapporteur général de l’Autorité de la concurrence (ADLC), aux fins d’établir si lesdites entreprises, notamment celles titulaires d’un office notarial, et les organisations professionnelles visées à l’ordonnance, auraient mis en oeuvre des pratiques de nature à empêcher, restreindre ou fausser le jeu de la concurrence et/ ou auraient abusé d’une position dominante dans le secteur des prestations de services à destination des notaires, se livrant ainsi à des pratiques prohibées par le Code de commerce et le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (Ci – après TFUE)

  • Les opérations de visite et de saisie, autorisées par le JLD, se sont déroulées au Conseil supérieur du notariat (CSN), du 17 octobre 2017 à 9h34 au 18 octobre 2017 à 6h50, en présence du directeur général du Conseil supérieur du notariat, et occupant des lieux. Notamment, il était indiqué dans le PV que l’ouverture du scellé fermé provisoire et la suppression de documents couverts par les protections prévues par les textes interviendrait le 14 novembre 2017 à 9H dans les locaux du CSN.

Des réserves étaient émises par le CSN le 18 octobre 2017.

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Le 14 novembre 2017, une réunion était organisée dans les bureaux du CSN entre les enquêteurs de l’Autorité de la concurrence, monsieur Z occupant des lieux lors de la visite des 17 et 18 octobre en présence des avocats des requérants, ainsi que de S T, A , afin de procéder à l’élimination des documents dont le Conseil supérieur du notariat a estimé qu’ils relevaient de la protection accordée par l’art. 66-5 de la oi du 21 décembre 1971 modifiée et / ou comportant des éléments relevant du secret professionnel du notaire (article 3.4 du règlement national -règlement inter-cours) et dont la liste avait été transmise par courriels des 3 et 10 novembre 2017.

Le 15 novembre 2017, la réunion se poursuivait dans les bureaux du Conseil supérieur du notariat entre les enquêteurs de l’Autorité de la concurrence, monsieur Z occupant des lieux lors de la visite des 17 et 18 octobre en présence des avocats des requérants, ainsi que de U V, A , afin de continuer l’opération de restitution débutée la veille.

  • Les opérations de visite et de saisie se déroulaient à l’ADSN ,[…], ( sur CR du JLD du TGI d’Aix En Provence en date du 3 octobre 2017) , du 17 octobre 2017 à 9h30 à 22h20 (clôture du pv le 18 octobre 2017 à 2h55) ; il était indiqué dans le PV que l’ouverture du scellé fermé provisoire et la suppression de documents couverts par les protections prévues par les textes interviendrait le 14 novembre 2017 à 9H30 dans les locaux de l’ADSN.

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Le 14 novembre 2017, une réunion était organisée dans les bureaux de l’ADSN à Venelles entre les enquêteurs de l’Autorité de la concurrence, monsieur AH AI AJ, responsable des services généraux, et occupant des lieux lors de la visite du 17 en présence des avocats des requérants, ainsi que de AK AL A (après accord préalable du JLD d’Aix en Provence) , afin de procéder à l’élimination des documents dont l’ADSN a estimé qu’ils relevaient de la protection accordée par l’art. 66-5 de la loi du 21 décembre 1971 modifiée et / ou comportant des éléments relevant du secret professionnel du notaire (art. 3.4 du règlement national -règlement inter-cours) et dont la liste avait été transmise par courriels le 3 novembre 2017.

  • Les opérations de visite et de saisie se sont déroulées à l’ADSN , […], PARIS 8e du 17 octobre 2017 de 9h45 à 22h20 au 18 octobre 2017 à 2h30) , il était indiqué dans le PV que l’ouverture du scellé fermé provisoire et la suppression de documents couverts par les protections prévues par les textes interviendrait à partir du 14 novembre 2017, dans les locaux de l’ADSN.

Le 14 novembre 2017, une réunion était organisée dans les bureaux de l’ADSN à Paris 8e, entre les enquêteurs de l’Autorité de la concurrence, madame W AA, comptable et occupante des lieux lors de la visite des 17 et 18 octobre en présence des avocats des requérants, ainsi que de AB AC, A , afin de procéder à l’élimination des documents dont l’ADSN a estimé qu’ils relevaient de la protection accordée par l’art. 66-5 de la loi du 21 décembre 1971 modifiée et / ou comportant des éléments relevant du secret professionnel du notaire (article 3.4 du règlement national -règlement inter-cours) et dont la liste avait été transmise par courriels.

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La disposition de l’art. 226-13 du Code pénal sur le secret professionnel est général et absolue ; les règles qui y sont relatives doivent recevoir application, encore bien qu’il s’agisse d’un fait connu et dont la révélation ne serait pas de nature à profiter à des tiers (Cass. req., 17 juin 1927 : DH 1927, p. 433).

Elle s’applique soit que les faits appris sous le sceau du secret aient été confiés par des particuliers, soit que leur connaissance provienne de l’exercice d’une profession aux actes de laquelle la loi, dans un intérêt général d’ordre public, a imprimé le caractère confidentiel et secret, ce qui est bien le cas du notariat.

La notion de secret professionnel est entendue assez largement par les tribunaux. Ainsi, l’attestation délivrée par un notaire en vue d’être produite dans un procès qui révélait les propos d’un client lors d’une discussion sur une vente envisagée ne peut être retenue par le tribunal alors même que le notaire était intervenu comme négociateur de l’affaire (Cass. 1re civ., 18 juin 1985).

En l’espèce, la protection du secret professionnel des notaires ne pouvait être invoquée pour des visites et saisies opérées dans les locaux du CSN et de l’ADSN, qui ne sont pas des offices notariaux.

Mais la vraie interrogation porte sur la communication par des notaires au CSN et à l’ADSN de documents (actes ?) que ces derniers recinnaissent être couverts par le secret professionnel des notaires.

Le CSN est l’organisme représentatif de la profession notariale. Il n’a aucune des attributions réservées aux notaires.

L’ADSN (Association pour le développement du service notatrial) est, comme son nom l’indique, une association qui n’a aucune des attributions réservées aux notaires. C’est en fait un groupe de sociétés commerciales et d’associations, le groupe ADSN. L’association, elle-même contrôlée par le Conseil supérieur du notariat, n’a aucune des attributions réservées aux notaires. Elle a été créée par le notariat et dirigée par des notaires. pour concevoir et développer des outils et services spécifiques à destination des notaires de France.

La transmission au CSN et à l’ADSN par les offices notariaux de documents couverts par le secret professionnel des notaires a donc été faite en toute illégalité.

La Cour d’appel de Paris a validé les saisies aux termes d’un arrêt de décembre dernier.

A noter que 1er juin 2019, le Groupe ADSN s’est transformé « pour s’adapter aux nouveaux défis technologiques du notariat ».Tout en gardant le même cap depuis sa création en 1983, « avec la même boussole, celle de rapprocher les notaires de leurs clients », le Groupe dit prendre un nouveau tournant.

Les pratiques anti-concurrentielles du Conseil supérieur du #notariat combattues par l’ADLC et les autorités judiciaires. Vers la chute d’un empire

Le 29 septembre 2017, le Juge des libertés et de la détention (JLD) de Paris a rendu une décision en application des dispositions de l’art. L 450-4 du Code de commerce, suite à la requête de l’Autorité de la concurrence (ADLC) en date du 25 septembre 2017, accordant une ordonnance de visite et de saisie dans les locaux des sociétés suivantes :

—   Conseil supérieur du notariat (CSN) et les associations, sociétés et organisations professionnelles sises à la même adresse,

—   Association pour le développement du service notarial ADSN , et les associations, sociétés et organisations professionnelles sises à la même adresse,

—  Chambre interdépartementale des notaires du ressort de la Cour d’appel de Nancy,

Et de nombreux conseils régionaux de notaires, chambres de notaires et offices notariaux, dont la Société civile professionnelle J. D , M. X et R B, notaires associés, avec en particulier pour associé maître B, notaire.

Cette ordonnance était rendue à l’appui d’une requête présentée suite à une demande d’enquête en date du 18 septembre 2017 relative aux pratiques susceptibles d’être relevées dans le secteur des prestations de service à destination des notaires signée par Stanislas Martin, rapporteur général de l’Autorité de la concurrence (ADLC), aux fins d’établir si lesdites entreprises, notamment celles titulaires d’un office notarial , et les organisations professionnelles susvisées auraient mis en oeuvre des pratiques de nature à empêcher, restreindre ou fausser le jeu de la concurrence et/ ou auraient abusé d’une position dominante dans le secteur des prestations de services à destination des notaires, se livrant ainsi à des pratiques prohibées par les art. L 420-1 , 1°, 2°, 3° et 4° et L 420-2 du Code du commerce et 101 et 102 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE).

A l’appui de cette requête était jointe une liste de 60 pièces ou documents annexes.

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Rappel a été fait que la profession notariale est une profession juridique réglementée (art. 2 de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat), que l’activité des notaires est exercée pour partie en monopole et pour partie en concurrence avec d’autres professions (notamment négociation et expertises immobilières), que selon un avis de l’Autorité de la concurrence du 9 juin 2016, si les offices notariaux tirent une part modeste de leur chiffre d’affaires de la négociation mobilière, cette activité détarifée est désormais identifiée comme l’un des ressorts de croissance de la profession, que le président du CSN a en 2016 encouragé les offices notariaux à développer cette activité, que la profession notariale a souhaité développer une activité commerciale de fourniture de prestations de services aux notaires, en particulier pour accompagner le développement de l’activité de négociation et d’expertise immobilières des offices notariaux, qu’à cette fin elle a favorisé la création et le développement de l’association ADSN, dont l’objet statutaire est la fourniture de produits et de services visant à la « mise en oeuvre de tous moyens en vue de l’amélioration et du développement des services rendus et de la sécurité donnée par le notariat à sa clientèle, sous quelque forme que ce soit« .

Il ressortait des pièces que l’ADSN contrôlait 5 filiales dont elle est l’unique actionnaire (MIN. NOT, PUBLI.NOT, Y, CIL. NOT, A dont l’objet était notamment la gestion et la promotion de sites internet, l’animation d’un réseau immobilier, la gestion de la base de données PERVAL, la diffusion de documents et la publication de documents internes au notariat, la gestion de fichiers centraux de la profession, la gestion du service télé@ctes et de la mise en oeuvre des échanges dématérialisés entre offices notariaux, la fournitures de conseils aux offices pour leur stratégie de communication numérique et pour la maîtrise du risque informatique et libertés, l’intervention auprès de la CNIL), l’ADSN et ses filiales (le groupe ADSN) exercent des activités en monopole et des activités en concurrence avec d’autres entreprises (prestations de services utiles au développement de l’activité des offices notariaux en matière de négociation et d’expertise immobilière, publication de magazines, diffusion d’annonces immobilières, fournitures de logiciels, supports de communication …) et notamment avec la société NOTARIAT SERVICES et sa filiale S 2000 (désigné comme le groupe NOTARIAT SERVICES), spécialisées dans la fourniture des prestation de services aux notaires (éditions de magasines de communication concernant les activités des notaires et les biens immobiliers, diffusion d’annonces, édition du site internet « immonot.com » diffusion d’annonces immobilières en application de contrats de multidiffusion, gestion d’une plate forme informatique, logiciel de négociation immobilière et d’expertise immobilière…).

Dans le cadre de leur activité concurrentielle les filiales de l’ADSN disposent d’une position préférentielle pour établir et développer des relations commerciales avec la clientèle des notaires du fait de la proximité existant entre le groupe ADSN et la profession notariale, son conseil d’administration est composé d’anciens membres du bureau du CSN ou d’anciens présidents du CSN, le directeur général du CSN participe aux réunions du conseil d’administration, cette association entretient avec le CSN des liens étroits, cela pourrait lui permettre de détenir une position dominante sur certains marchés où elle exerce une activité concurrentielle.

Selon les enquêteurs de l’Autorité de la concurrence, le groupe ADSN ainsi que les instances notariales visées auraient mis en place des agissements illicites visant à préempter et à verrouiller l’accès au secteur des prestations de services à destination des notaires, au bénéfice de l’ADSN et de ses filiales, en tentant d’en exclure certains de leurs concurrents dont le groupe NOTARIAT SERVICES.

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Ainsi, en premier lieu, une confusion serait entretenue par l’ADSN et ses filiales entre elles et les instances officielles de la profession du notariat, lors d’intervention à l’égard d’instances notariales locales elle se prévalerait de son appartenance à la profession notariale et jetterait le doute sur les prestations fournies par des concurrents.

En deuxième lieu, des conseils régionaux et des chambres départementales ou interdépartementales de notaires ou certains de leurs représentants auraient incité leurs membres à mettre fin à leurs relations commerciales avec le groupe Notariat Services, pour favoriser le développement des filiales de l’ADSN (Conseil régional et chambres départementales), certaines instances auraient donné des instructions et consignes pour rompre toute relation commerciale avec le groupe NOTARIAT SERVICES, suivies d’effets.

En janvier 2014, AG-AH AI, PDG de NOTARIAT SERVICES, a écrit au Président du CSN (Pierre U V), pour attirer son attention sur la situation de rupture des relations commerciales que subissait son groupe du fait d’agissements précités ; la réponse a été apportée le 7 mai 2014 par le vice président de l’ADSN (MIN NOT) disant qu’il n’y avait aucune directive ou politique dans ce sens.

En troisième lieu, certaines instances notariales auraient obligé leurs membres à souscrire des offres de prestations de services auprès des filiales de l’ADSN en le liant dans certains cas à d’autres prestations de services, incitant ainsi les notaires à résilier des contrats conclus avec des concurrents de MIN NOT, tel que NOTARIAT SERVICES.

En quatrième lieu, les filiales de l’ADSN, en particulier MIN NOT commercialiseraient certaines prestations des notaires à des prix bas, inférieurs à leurs coûts, afin de favoriser artificiellement une baisse des prix de ces prestations pour évincer leurs concurrents du marché, tout en compensant ces pertes grâce aux ressources tirées d’activités exercées en monopole.

En cinquième lieu, REAL NOT, filiale de l’ADSN, profiterait du fait qu’elle gère le réseau informatique interne au service (réseau REAL), le serveur et les adresses de messagerie de l’ensemble des offices notariaux pour dégrader l’accès des études notariales à certains sites internet et le débit des sites de certains offices notariaux hébergés par des entreprises concurrentes.

En sixième lieu, MIN. NOT et le CSN chercheraient à limiter l’efficacité et l’utilité du logiciel d’expertise immobilière « immonotexpert » commercialisé par NOTARIAT SERVICES, en utilisant à mauvais escient les données de la base PERVAL qu’elle exploite, le CSN qui est seul habilité à délivré une reconnaissance TEGoVA permettant aux office d’avoir accès à un expert, refuserait de délivrer cette attestation aux offices qui utiliseraient le logiciel « immonotexpert », obligeant ainsi les offices à utiliser un logiciel commercialisé par MIN.NOT.

En septième lieu, MIN .NOT aurait utilisé la notoriété de la marque ‘immonot’ pour améliorer le référencement de son propre site immobilier sur Google et aurait refusé d’établir une passerelle permettant la multidiffusion d’annonces immobilières depuis son site vers le site « immonot.com », alors que l’établissement d’une passerelle en sens inverse avait recueilli l’accord du groupe NOTARIAT SERVICES.

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Le JLD de Paris indiquait que ces différents types de comportement, s’il sont avérés, risquaient de limiter l’accès au groupe NOTARIAT SERVICES au secteur des prestations de sergices destinées aux notaires, qu’il ne pourrait être exclu que ces comportements ne limitent l’accès d’autres entreprises concurrentes du groupe ADSN à ce secteur et que ces entreprises seraient ainsi privées des moyens d’exercer normalement leur activité, en raison de pratiques d’exclusion ou de pratiques discriminatoires, celles-ci étant mises en oeuvre par des instances notariales, des offices notariaux et par le groupe ADSN qui est susceptible d’occuper une position dominante sur certains marchés du secteur précité.

Le JLD indiquait que l’ensemble de ces agissements sembleraient constituer les premiers éléments d’un faisceau d’indices laissant présumer l’existence de comportements d’instances notariales, d’offices notariaux et du groupe ADSN, visant à verrouiller tout ou partie des marchés du secteur des services destinés aux notaires, que de tels comportements seraient susceptibles de limiter, fausser, voire anéantir le jeu de la concurrence dans le secteur considéré et de relever des pratiques prohibées par les art. L 420-1 , 1°, 2°, 3° et 4° et/ou L  420-2 du Code du commerce et 101 et 102 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE), que la portée des présomptions est suffisante au regard des qualifications prévues dans les articles précités, que la recherche de la preuve de ces pratiques apparaît justifiée.

Il estimait que l’énumération des agissements pour lesquels il existe des présomptions quant à un éventuel accord anticoncurrentiel et/ou un abus de position dominante n’est probablement pas exhaustive, ceux mentionnés dans la présente ordonnance n’étant que des illustrations de pratiques prohibées dont la preuve est recherchée dans le secteur concerné, que rien n’interdit de retenir comme éléments de présomptions des faits non prescrits des documents ou éléments d’information datant de plus de 5 ans.

Il estimait que le recours aux pouvoirs de l’art. L 450-4 du Code de commerce constituait le seul moyen d’atteindre l’objectif recherché et que les opérations de visite et de saisie n’apparaîtraient pas disproportionnées au regard de l’objectif à atteindre, il délivrait une ordonnance de visite et de saisie.

Il délivrait une commission rogatoire pour les opérations devant avoir lieu en dehors du ressort de sa juridiction aux JLD d’Aix En Provence, Nancy, Caen, Rennes, Besançon, Vesoul, […], Angers, Poitiers, Orléans, Beauvais et Annecy dans le ressort desquels lesdites opérations auraient lieu, les JLD désignés devant exercer le contrôle sur les opérations de visite et de saisie jusqu’à leur clôture, et désigner à cette fin les chefs de service de police ou de gendarmerie territorialement compétents pour nommer les OPJ.

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Par ordonnance du 10 octobre 2017, le JLD du TGI de Saint-Etienne désignait le chef de service territorialement compétent (Madame Z, commissaire, chef de la sûreté départementale de la Loire) pour nommer les OPJ pour assister aux opérations de visite et de saisie.

Les opérations de visite et de saisie se déroulaient dans les locaux de la Société civile professionnelle J. D , M. X et R B, notaires associés, titulaire d’un office notarial, […], […], le 17 octobre 2017 de 9H40 à 15H, en présence de R B, notaire, et occupant des lieux, qui désignait W AA en tant que représentant de l’occupant des lieux durant une partie de la visite.

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La Société civile professionnelle J. D , M. X et R B, notaires associés, titulaire d’un office notarial, interjetait appel de l’ordonnance du JLD de Paris du 29 septembre 2017 et formait un recours contre lesdites opérations de visite et de saisie. Le recours était enregistré à la Cour d’Appel le 31 octobre 2017.  L’affaire a été initialement audiencée pour être plaidée au fond à la date du 16 janvier 2019.

Le 19 décembre 2018, le Conseil supérieur du notariat, l’ADSN , les sociétés MIN. NOT, PUBLI.NOT, Y, CIL. NOT et A, ont déposé au greffe de la Cour d’Appel de Paris un mémoire destiné à formuler une question prioritaire de constitutionnalité.

Par ordonnance du 19 juin 2019, la Cour d’appel de Paris a dit n’y avoir lieu de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) à la Cour de Cassation et a renvoyé l’examen des affaires au fond à l’audience du mercredi 6 novembre 2019.

L’affaire a été plaidée le 6 novembre 2019 et mise en délibéré pour la décision être rendue le 11 décembre 2019.

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Il convient de relever que tous les moyens soulevés visent à contester l’implication de maitre B notaire et de la SCP D X B notaires associés, titulaires d’un office notarial, dans les faits de pratiques anticoncurentielles qui auraient été mises en oeuvre par l’ADSN et ses filiales, que ces moyens seront regroupés.

En effet, il ressort de l’ordonnance du JLD de Paris que le rapporteur de l’Autorité de la concurrence fait état d’éléments d’information selon lesquelles, les entreprises notamment celles titulaires d’un office notarial et les organisations professionnelles visées dans la requête auraient mis en oeuvre des pratiques de nature à empêcher , restreindre ou fausser le jeu de la concurrence ou aurait abusé d’une position dominante dans le secteur des prestations de services à destination des notaires, dans leur activité en concurrence avec d’autres professions.

Si le rôle de l’ADSN et de ses filiales est décrit de façon précise et prépondérante dans l’ordonnance, il n’en demeure pas moins que l’enquête en cours a démontré la nécessité d’ effectuer des visites domiciliaires et des saisies dans les locaux de diverses entreprises titulaires d’un office notarial et des organisations professionnelles, que la SCP D X B notaires associés, titulaires d’un office notarial dont fait partie maître B, entre dans cette catégorie visée dans l’ordonnance du JLD.

En ce qui concerne les indices permettant de présumer que la SCP, l’ADANOL ou maitre B ont pu se livrer à des pratiques illicites, il convient de préciser qu’il ressort des pièces que R B, alors président de l’association ADANOL, a pu donner des instructions aux membres de l’ADANOL lors d’une réunion en octobre 2012 pour rompre les relations commerciales avec NOTARIAT SERVICES, que ces éléments ont été corroborés par des commerciaux de NOTARIAT SERVICES travaillant dans des offices du département de la Loire, que le nouveau Président du groupement aurait donné des consignes en ce sens courant 2012 et 2013. Selon une pièce 8.9, il est fait état de deux compte-rendus qui contiennent des informations concordantes sur les directives qui ont été données aux notaires par les présidents de la chambre départementale des notaires de la Loire et de l’ADANOL.

Aux termes de la requête il est vraisemblable que les documents utiles à la preuve recherchée se trouvent dans les locaux de l’office notarial de R B qui parait avoir participé aux agissements suspectés lorsqu’il exerçait des fonctions importantes au sein de la chambre des notaires ou du conseil régional ou du groupement de négociation immobilière dont il dépendait, la SCP est ainsi visée en tant que lieu susceptible d’abriter des éléments matériels de preuve, de contenir des documents ou supports d’information en lien avec l’enquête.

Ainsi les pièces annexées à la requête de l’ADLC constituent des éléments d’information suffisants et pertinents justifiant des opérations de visite et saisie dans les locaux de la SCP D X B, notaires associés, titulaires d’un office notarial. Le JLD de Paris a retenu un faisceau d’indices permettant de suspecter maitre B d’avoir participé à la mise en oeuvre de pratiques anticoncurrentielles présumées, celui-ci étant désigné dans plusieurs annexes de l’ordonnance. Il est rappelé que l’ADLC n’a pas à justifier son choix de recourir à la procédure de l’art. L 450-4 du Code de commerce qui n’a pas de caractère subsidiaire par rapport aux autres procédures pouvant être utilisées (Cass crim. 4 mai 2017 N° 16-81061) .

En l’espèce les visites et saisies ordonnées n’ont aucun caractère disproportionné et ne portent pas atteinte à l’art. 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (CESDH).

Ces moyens sont rejetés.

Les opérations de visite et saisie menées dans les locaux de la SCP auraient du être menées par un magistrat et en présence d’un représentant de l’ordre des Notaires.

Mais il convient de rappeler que les opérations de visite et saisie menées le 17 octobre 2017 dans les locaux de la SCP AD D, AB X et R B sont intervenues dans le cadre de l’art. L 450-4 du Code de commerce qui ne prévoit ni la présence obligatoire d’un magistrat, ni la présence d’un membre du Conseil régional des Notaires, que l’art. 56-3 du Code de procédure pénale qui concerne les perquisitions dans le cadre d’une enquête pénale dans le cabinet d’un notaire n ‘est pas applicable en l’espèce.

L’art. L 450-4 du Code de commerce prévoit que les visites et saisies peuvent avoir lieu sur autorisation judiciaire du JLD, que les opérations se réalisent sous l’autorité et le contrôle de ce magistrat, que celui-ci peut se rendre dans les locaux pendant l’intervention.

Selon la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris et la jurisprudence de la Cour de cassation, (Cass crim du 21 mars 2018, N° 16-87193 ;Cass crim 27 juin 2012, QPC n° 12-90028), l’art. L 450-4 du Code de commerce offre des garanties suffisantes lors des visites et saisies effectuées sur autorisation du JLD dans les offices notariaux: un OPJ sollicité par l’occupant des lieux ou son conseil pour une question relative au respect du secret professionnel et des droits de la défense informe immédiatement le JLD qui tranche la difficulté soulevée.

La Cour de Cassation a refusé de renvoyer au Conseil Constitutionnel des questions prioritaires de constitutionnalité contestant la conformité de l’art. L 450-4 du Code de commerce à la Constitution, selon la Cour de cassation, les dispositions contestées de l’art. L 450-4 du Code de commerce assurent un contrôle effectif par le juge de la nécessité de chaque visite et lui donne les pouvoirs d’en suivre effectivement le cours, de régler les éventuels incidents et le cas échéant de mettre fin à la visite à tout moment, que les droits dont la méconnaissance est invoquée sont garantis, tout au long de la procédure, par l’intervention d’une juge judiciaire dont les décisions motivées sont soumises à un recours effectif, et à qui il appartient d’assurer la conciliation entre les droits et libertés visés dans la question et les nécessités de la lutte contre les pratiques anti-concurrentielles.

Ainsi, l’art. L 450-4 du Code de commerce, qui n’a jamais été remis en cause par la jurisprudence européenne, offre toutes les garanties nécessaires.

Ce moyen est rejeté.

En conséquence il y a lieu de confirmer l’ordonnance d’autorisation rendue le 29 septembre 2017 par le JLD du Tribunal de grande instance de Paris et de déclarer régulières les opérations de visite et saisies effectuées dans les locaux de la SCP D X B, notaires associés, titulaires d’un office notarial, […], en date du 17 octobre 2017.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – chambre 15, 11 décembre 2019, RG n° 17/20660

Un acte de #notoriété dressé sur les déclarations de salariés du #notaire est un acte inutile

Devant la cour d’appel, par l’intermédiaire de son avocat, maître B-C, notaire à Y, a interjeté appel, le 9 mai 2008, d’une ordonnance rendue le 10 avril 2008 par le Juge taxateur du Tribunal de Grande Instance de Soissons, déclarant que par sa faute, les actes dressés pour le compte des consorts H X sont nuls pour l’acte de notoriété du 26 septembre 2001 et inutiles pour les autres, qu’en conséquence elle n’avait droit à aucun émolument et la condamnant à payer aux consorts X une somme de 12.409 € retenue par devers elle, avec intérêts au taux légal, ainsi qu’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’art. 700 CPC et aux dépens.​

Sur l’acte de notoriété daté du 26 septembre 2001 :

Il résulte du propre aveu de maître B-C, notamment dans son courrier daté du 6 décembre 2001, portant le cachet de la poste du 7 décembre 2001, adressé aux consorts H X, qu’elle n’avait pas encore établi l’acte de notoriété à cette date.

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Au surplus, maître B-C a contrevenu aux dispositions de l’art. 3 du décret n°  71-941 du 26 novembre 1971 en ayant recours, pour attester de la dévolution successorale de madame X, à un clerc et à un notaire stagiaire de son étude, dont il est d’ailleurs contesté qu’ils aient réellement connu feue adame X, l’étude n’étant pas antérieurement chargée des affaires de la famille X.

En conséquence, il s’agit d’un acte dont l’utilité n’est pas établie.


  • Cour d’appel d’Amiens, 11 février 2009, RG n° 08/01944

Quand le vendeur a fait certains travaux (#rafistolage) et quand il connaissait les désordres, il doit la garantie des vices cachés

Par acte notarié du 29 juin 2011 conclu par l’entremise de la société MGL immobilier, M. Y a vendu à Mme Z une maison sise à Retzwiller, moyennant un prix de 132 000 euros.

Cette maison étant affectée de désordres, Mme Z a sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire, puis, après dépôt du rapport, a assigné son vendeur.

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L’expert judiciaire a constaté les désordres suivants, qui n’étaient pas apparents lors de la vente, mais connus du vendeur:

  • structure de l’immeuble: réapparition de fissures anciennes sur le pignon ouest et la façade sud, recouvertes lors d’une remise en peinture réalisée avant la vente,
  • couverture et charpente: défauts d’étanchéité résultant de ce que les tuiles ne sont pas jointives et ont fait l’objet de reprises sommaires avec du mastic, modification de la charpente pour agrandir la surface habitable (prolongation des pannes sans appuis structurels, mais de simples calages n’en assurant pas la stabilité),
  •  installation électrique: existence de ’bouts de fils’ simulant une mise à la terre des branchements en plafond,
  •  installation sanitaire: canalisations d’évacuation des eaux suivant un cheminement complexe et présentant des contre-pentes, à l’origine de bouchages, fissures sur le ballon d’eau chaude entraînant des fuites.

Ces désordres, dont certains avaient été volontairement dissimulés (fissures des façades, mise à la terre de l’installation électrique), ne pouvaient être décelés par l’acquéreur lors de la vente et ne lui ont été révélés que postérieurement.

S’agissant, en particulier, de l’installation électrique, si le diagnostic joint à l’actede vente mentionnait de nombreuses non-conformités, d’autres ont été découvertes par l’expert. C’est donc à juste titre que le tribunal a mis à la charge de M. Y F % (1 036 euros) du montant des travaux de réfection de cette installation (F 363,36 euros).

S’agissant des canalisations d’évacuation, si l’acquéreur avait été informé de la nécessité de réaliser le raccordement au réseau d’assainissement collectif, ceci ne concernait que la partie de l’installation extérieure à la maison et non la partie intérieure, emprisonnée dans le dallage et dont la conception entraînait des bouchages.

Les désordres susvisés étaient connus du vendeur, soit parce qu’il les avaient intentionnellement masqués, soit parce qu’il avait lui-même réalisé les travaux à l’origine de ces désordres (rafistolage de la couverture à l’aide de mastic, modification de la charpente pour augmenter la surface habitable, sans aucun respect des règles de l’art les plus élémentaires pour en assurer la stabilité), soit, enfin, parce que les désordres ne pouvaient passer inaperçus pour le vendeur, qui résidait dans la maison lors de la vente (bouchage des canalisations d’évacuation d’eau, défaut d’étanchéité du chauffe-eau).

En conséquence, Mme Z est fondée à invoquer, au titre de ces désordres, la garantie des vices cachés, et M. Y n’est, lui, pas fondé à invoquer la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente, inapplicable aux vices dont il avait connaissance.

Pour le surplus, la cour adopte les motifs du jugement déféré, qui sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. Y à payer à Mme Z la somme de 37. 874,38 euro, outre la TVA, au titre des travaux de réparation des désordres chiffrés par l’expert.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 20 décembre 2019, RG n° 17/02271

Un acte notarié n’a pas la valeur d’un jugement. Un créancier peut avoir plusieurs titres exécutoires.

L’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d’un jugement et aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance.

Par acte notariédu 23 octobre 2006, la société Lyonnaise de banque (la banque) a consenti à Mme B un prêt immobilier destiné à l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;  les échéances n’étant plus honorées, la banque a fait pratiquer, le 21 juin 2013, une saisie-attribution qui a été contestée devant le juge de l’exécution .

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Mme B, débitrice, a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la banque, alors selon le moyen soutenu par elle, que le créancier titulaire d’un titre exécutoire notarié pouvant interrompre le délai de prescription par l’engagement d’une mesure conservatoire ou d’une mesure d’exécution, la volonté du créancier d’interrompre le délai de prescription ne saurait justifier, en elle-même, l’introduction d’une action aux fins d’obtenir un second titre exécutoire ; qu’en rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la créance de la banque motif pris que la banque avait fait assigner Mme B le 2 mars 2011, soit moins de deux ans après le premier incident de paiement non régularisé, aux fins d’obtenir un second titre exécutoire en l’état notamment de l’incertitude de la validité de l’acte notarié qui constituait un titreexécutoire notarié, la cour d’appel a violé l’art. L. 137-2 du Code de la consommation .

Mais l’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d’un jugement et qu’aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance.

Le pourvoi est rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 1 mars 2017, pourvoi n° 15-28.012, rejet, publié au bulletin

 

 

Divorce entre des époux, tous deux avocats mais aux cabinets inégaux. La prestation compensatoire

Un jugement a prononcé le divorce de monsieur et madame, tous deux avocats, à leurs torts partagés et condamné le mari à payer à sa femme une certaine somme à titre de prestation compensatoire ;

Monsieur fait grief à l’arrêt d’appel de le condamner à payer à mdame une prestation compensatoire sous la forme d’un capital de 48. 600 euro net de droits, alors, selon le moyen soutenu par monsieur, que la prestation compensatoire, destinée à compenser la disparité dans les conditions de vie respectives des époux après la disparition du lien conjugal, est fixée selon les besoins de l’époux à qui elle est versée et les ressources de l’autre en tenant compte de la situation au moment du divorce et de l’évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.

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Que, pour allouer à madame une certaine somme à titre de prestation compensatoire, l’arrêt d’appel retient que la rupture du lien conjugal créé une disparité dans les conditions de vie respectives des parties, qui ont toutes deux une qualification professionnelle reconnue et des perspectives de développement de leur activité au regard de leur âge ; qu’en statuant ainsi, sans déduire des ressources de monsieur, la contribution à l’entretien et à l’éducation des trois enfants communs, qu’elle avait elle-même mise à sa charge, ni la contribution à l’entretien et à l’éducation de sa fille aînée, née d’un premier lit, la cour d’appel a violé les art. 270 et 271 du Code civil .

Mais après avoir mis en évidence la différence de niveau des revenus perçus par chacun des époux, tous deux avocats exerçant à titre libéral, au cours des deux dernières années, l’arrêt retient que, si monsieur, âgé de 51 ans, indique que la situation de son cabinet est précaire, en raison de sa dépendance à l’égard d’un client qui lui procure la moitié de son chiffre d’affaires, il est reconnu dans sa spécialité pour ses compétences professionnelles et bénéficiera d’une retraite sur laquelle il ne donne aucun élément d’information, tandis que, si les revenus de madame, âgée de 48 ans, devenue avocate en 2011 après avoir travaillé en qualité de juriste, sont peu importants actuellement, compte tenu de ses choix antérieurs, ce qui va réduire ses droits à retraite, elle sera également en mesure de retrouver une situation financière meilleure, au regard de son âge et de ses capacités ; il ajoute qu’au cours de la vie commune pendant le mariage, qui a duré neuf ans, madame a fait un choix professionnel pour se consacrer à l’éducation des enfants pendant trois ans, ce qui réduira d’autant ses droits à retraite.

Aayant apprécié souverainement les éléments produits aux débats, la cour d’appel a pu retenir l’existence d’une disparité créée par le divorce dans les situations respectives des époux, justifiant l’octroi d’une prestation compensatoire à la femme, sans prendre en considération la pension alimentaire mise à la charge du père pour l’entretien et l’éducation des trois enfants communs, et pour sa fille aînée, née d’un premier lit, qu’il n’avait pas invoquée au titre de ses charges.

Le pourvoi de monsieur est rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 17 octobre 2019, pourvoi n° 18-22.554, rejet, inédit

Le prêt demandé par l’acheteur de l’immeuble doit être conforme aux conditions du #compromis

Aux termes de l’art. 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce compte tenu de la date de conclusion du compromis de vente, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour financer l’achat d’un immeuble, il incombe à l’acquéreur de justifier qu’il a formé une demande de prêt conforme à toutes les stipulations de l’acte de vente.

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En l’espèce, M. Z et Mme A, les acquéreurs, ne démontrent pas avoir demandé un prêt au Crédit Lyonnais, aux conditions de montant, de durée, de taux d’intérêt et de garanties énoncées au compromis, alors que l’acte désignait expressément l’organisme bancaire auquel ils devaient s’adresser.

En effet, le seul courrier qu’ils produisent, émanant du Crédit Lyonnais, fait référence à un « dossier monté via la SCI Nevola avec une durée d’emprunt de maximum 15 ans », étant rappelé que la durée maximale devait être de 20 ans.

Ils ne rapportent pas non plus la preuve que le Crédit Lyonnais aurait, en tout état de cause, refusé le prêt, au motif que, par principe, aucun prêt sur une durée supérieure à 15 ans n’est accordé aux SCI.

S’ils prétendent, à hauteur de cour, courrier du 18 mai 2018 du directeur du Crédit Mutuel de Thann à l’appui, qu’ils avaient initialement sollicité cette banque pour obtenir un prêt conforme aux stipulations du compromis, en ce qui concerne le montant, la durée, et le taux d’intérêt, le fait qu’ils n’aient pas respecté la condition tenant à l’organisme bancaire sollicité suffit à les rendre responsable de la défaillance de la condition suspensive.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu que les acquéreurs avaient empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 20 décembre 2019, RG n° 18/02523

Contentieux autour d’arbres de plus de deux mètres situés à plus de deux mètres de la limite avec le voisin

M. C et Mme Z sont propriétaires d’une propriété voisine et mitoyenne avec celle de M. B et Mme X, propriétaires.

Se plaignant de ce qu’il n’a pu obtenir amiablement de ses voisins qu’ils étêtent les 5 conifères de haute futaie dont la présence a été constatée par l’expert de son assurance, M. C a saisi le Tribunal d’instance de Douai.

Par jugement rendu le 3 août 2016, le tribunal d’instance de Douai a débouté M. C de l’ensemble de ses demandes.

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En cause d’appel M. B conteste l’évaluation de la distance en observant qu’elle n’a pas été calculée à partir des limites de propriété.

Il convient cependant de relever que l’huissier précise que la mesure a été prise entre le grillage et le centre du tronc.

M. B ne justifie par aucune pièce que le grillage ne serait pas implanté à la limite de propriété, l’hypothèse selon laquelle la distance serait supérieure reviendrait d’ailleurs à considérer que le grillage est implanté sur la propriété B ce qui n’est pas allégué ni établi.

La cour retient donc que les 4 conifères sont hauts d’environ 15 mètres, que deux d’entre eux sont implantés à moins de 2 mètres de la limite de propriété et que les deux autres le sont à une distance supérieure à deux mètres.

  •  les deux arbres situés à moins de deux mètres:

Il résulte des dispositions de l’art. 671 du Code civil qu’il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations.

L’art. 672 ajoute le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l’article précédent, à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.

L’option entre élagage ou arrachage n’appartient pas au propriétaire du fonds voisin, qui est néanmoins fondé à solliciter l’application de ces textes sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice.

Le point de départ de la prescription trentenaire n’est pas la date à laquelle les arbres ont été plantés mais celle à laquelle ils ont dépassé la hauteur maximale des deux mètres.

Il appartient au propriétaire qui se prévaut de la prescription d’en apporter la preuve.

Pour s’opposer à l’arrachage des arbres, M. B invoque la prescription trentenaire. Il verse aux débats un document émanant de l’entreprise « Arbres Passions » qui atteste « être venu le 5 décembre 2015 voir les thuyas en limite de propriété avec la maison de M. et Mme C et que les arbres ont plus de 40 ans et ils ont été étêtés il y a environ 15 ans ».

Cependant ce document ne constitue nullement la preuve que les arbres dont s’agit avaient atteint une taille supérieure à 2 mètres depuis plus de 30 ans et il doit être relevé que la mention selon laquelle ils ont été étêtés il y a 15 ans indique le contraire.

M. B et Mme X sont propriétaires indivis du fonds. Leur procédure de divorce en cours et l’organisation de la séparation ne sont pas opposables aux tiers,

Il convient donc d’infirmer le jugement et de condamner M. B et Mme X propriétaires indivis du fonds sur lequel sont implantés les arbres, à arracher ou réduire à deux mètres de hauteur les deux conifères plantés à moins de deux mètres du fonds de M. et Mme C.

  •  les deux arbres situés à plus de deux mètres:

Aucune disposition n’imposant la limitation de la hauteur pour les arbres implantés au-delà de deux mètres de la limite de propriété, seul le troubleanormal de voisinage serait de nature à justifier l’élagage sollicité.

En application de la théorie du trouble anormal de voisinage, seul le trouble durable et suffisamment grave pour être insupportable au voisinage peut donner lieu à indemnisation.

Il convient donc de déterminer si la présence des deux arbres cause à M. C et Mme Z un trouble correspondant à ces deux critères.

M. C et Mme Z se plaignent de ce que les deux arbres les privent d’ensoleillement mais ne fournissent à la cour aucun élément sur l’orientation de leur terrasse, ne produisent aucun plan précis indiquant la position des arbres dont ils réclament l’élagage.

Ainsi la seule mention du procès verbal de constat qui indique « je me suis rendu sur place le 3 janvier 2017 à 12h où j’ai pu constater que l’ensemble des conifères faisaient de l’ombre sur la terrasse » ne prouve pas que les arbres situés à plus de 2 mètres et mesurant de plus de 12 mètres de haut se situant sur la propriété de M. B et et Mme X K pour leur propriété une perte d’ensoleillement qui dépasserait les inconvénients normaux du voisinage.

Aucun trouble anormal de voisinage n’étant établi par M. C et Mme Z, il convient donc, par substitution de motifs, de confirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande d’élagage à la hauteur de deux mètres des deux autres conifères.

  • S’agissant des branches:

Il résulte de l’art. 673 du Code civil que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper.

Le procès verbal de constat versé aux débats et les photographies qui y sont annexées établissent que l’ensemble des quatre conifères déborde sur la propriété de M. C et Mme Z sur une longueur de 10 m de long, le débord étant d’environ 2m de large.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de condamner M. B et Mme X, propriétaires indivis du fonds sur lequel sont implantés les arbres, de couper toutes les branches dépassant sur le fonds de M. C et Mme Z.

  • Sur l’astreinte:

Compte tenu de l’ancienneté du litige il convient d’ordonner que les condamnations soient exécutées dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, avec astreinte, passé ce délai, de 50 euro par semaine de retard.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 19 décembre 2019, RG n° 17/03851