Je vends. L’acquéreur propose que l’acte soit reçu par son #notaire, un copain …

Question. Je vends la maison hétitée de mes parents. L’acheteur me propose son notaire qui est un membre éloigné de sa famille et aussi un de ses meilleurs amis. Quels sont les risques pour nous ?

Elodie

Réponse. Malheureuse, surtout n’acceptez pas la proposition de votre acheteur. Prenez votre propre notaire et demandez lui d’intervenir et d’examiner avec vous le projet d’acte que le notaire de l’acquéreur rédigera.

Anaxagore_529-63952.jpg

Evitez en tout cas de prendre un notaire qui soit un copain de celui de votre acheteu

Vous pouvez aussi faire examiner le projet d’acte par un avocat spécialiste en droit immobilier, mais cela vous fera des frais. Le recours à un second notaire pour un acte de vente n’entraîne en revanche aucun frais supplémentaire.

L’acte sera reçu « en concours » par les deux notaires (1). C’est en principe le notaire de l’acquéreur qui « tient la plume », c’est-à-dire qui rédige l’acte avec les renseignements que votre notaire lui fournira. La responsabilité du notaire en concours est la même que celle du notaire rédacteur ; voir ici.

Si vous avez l’intention, comme je vous le conseille, de prendre votre propre notaire, ayez d’abord un entretien avec lui pour lui exposer votre situation et lui demander comment il comprend sa mission. Demandez aussi d’examiner avec lui le projet d’acte. Il faut en effet éviter de prendre un notaire qui ne sera là que pour prendre sa part d’émolument et qui ne vous assistera pas réellement.

(1) Le notaire admis à concourir à l’acte est dit « notaire en concours ». Il est nommé ainsi dans le préambule de l’acte qu’il paraphe et signe. Le ou les notaires admis à participer est ou sont dits « notaire(s) en participation ». Le concours et la participation ouvrent droit au partage de l’émolument propostionnel de l’acte de vente.

Publicités

FAQ. Consultation juridique et formules d’actes fournies par une #association avec l’assistance d’un #notaire.

Question. Ma copropriété est adhérente d’une association qui emploie, à plein temps, des juristes et elle nous facture, en plus de notre cotisation, la prestation d’un juriste/salarié pour nous « dire » la loi, avec l’aval d’un notaire, lors des assemblées générales des copropriétaires. Elle nous propose aussi, en collaboration avec un notaire et contre rémunération, l’écriture d’un règlement de copropriété ou des statuts d’une ASL. Cette association qui prévoie d’aider et d’assister ses adhérents, qui cotisent, à résoudre tous leurs problèmes ; ces suppléments sont-ils légaux, sinon ne correspondraient-ils pas à des consultations juridiques rémunérées hors du périmètre du droit ?

images.jpg

Réponse. Les associations ou fondations reconnues d’utilité publique, ainsi que les associations agréées de consommateurs, les associations agréées exerçant leur activité dans les domaines de la protection de la nature et de l’environnement et de l’amélioration du cadre de vie et du logement, les associations habilitées par la loi à exercer les droits de la partie civile devant la juridiction pénale, les associations familiales et leurs unions, les centres de gestion agréés, les groupements mutualistes, peuvent donner, mais à leurs seuls membres, des consultations juridiques relatives aux questions se rapportant directement à leur objet (art. 63 de la loi du 31 décembre 1971 modifiée).

Une réponse ministérielle du 7 septembre 2006 (Q. écrite n° 24328) est venue rappeler que l’art. 63 interdit toute activité de rédaction d’actes pour les associations.

Seules donc les associations visées par l’article 63 peuvent proposer à titre onéreux, mais seulement à leurs adhérents, des consultations juridiques en rapport avec leur objet, étant rappelé que l’information juridique et les consultations gratuites ou occasionnelles restent en dehors du champ d’application de la loi et sont donc licites.

Par ailleurs, un notaire ne peut partager ses émoluments ou honoraires avec quiconque. Et quiconque ne peut partager sa rémunération avec un notaire.

Le #notaire alsacien a été un peu léger quand il a reçu les procurations pour une mainlevée hypothécaire

Selon l’art. 64 de la loi du 1er juin 1924 (droit local Alsace-Moselle), les actes de mainlevée d’inscriptions hypothécaires doivent être passés sous forme authentique.

L’art. 37 du décret du 18 novembre 1924, applicable à la date des actes de mainlevée litigieux, dispose que la procuration à l’effet de donner mainlevée d’une inscription hypothécaire est donnée par acte authentique ou authentiquement légalisé.

Unknown.jpg

L’art. 39 du même décret énonce que la légalisation est effectuée par un notaire et qu’elle ne doit avoir lieu que si la signature a été donnée ou reconnue en présence du notaire.

Si la jurisprudence admet qu’il n’est pas nécessaire que la mention de légalisation fasse état de cette formalité, la preuve que celle-ci n’a pas été accomplie peut être rapportée et ce, par tout moyen et non pas nécessairement par inscription de faux, dès lors que la mention apposée sur l’acte par le notaire ne précise pas que la signature légalisée a été donnée ou reconnue en sa présence.

En l’occurrence, les mentions manuscrites portées sur chaque procuration par le créancier indiquent un lieu d’établissement erroné, et le notaire admet ne plus se souvenir des circonstances de leur établissement. Il est indifférent que le notaire ait pu rencontrer le mandant à l’occasion d’autres actes antérieurs à ceux qui sont en cause, dès lors qu’il devait, pour chaque acte légalisé par lui, faire établir ou reconnaître en sa présence la signature du mandant.

Par ailleurs, si ces procurations donnaient pouvoir au mandant de donner mainlevée des inscriptions hypothécaires, ceci n’était pas de nature à dispenser le notaire d’effectuer toute vérification quant à la régularité du paiement anticipé intervenu. Or, le notaire s’est contenté des informations fournis par le notaire rédacteur de l’acte de vente des immeubles hypothéqués. En outre, ces informations faisaient état d’un remboursement au mandataire, qui n’avait pourtant aucun pouvoir pour recevoir ces paiements et aucune mention d’un paiement libératoire n’était portée sur la copie exécutoire de chaque acte de prêt.

La responsabilité du notaire est donc engagée. Le préjudice éprouvé par le mandant consiste en l’impossibilité de recouvrer les sommes prêtées, en raison d’une part, de la perte des sûretés que constituaient les inscriptions hypothécaires, et d’autre part, de l’insolvabilité du mandataire. Par ailleurs, une action contre les emprunteurs, aléatoire dans la mesure ou ils ont acquitté les montants dont ils étaient redevables, n’était pas un préalable nécessaire à une action contre le notaire. En effet, la responsabilité du notaire ne présente pas un caractère subsidiaire. Le préjudice ne consiste donc pas en une perte de chance, mais en la perte de la créance de remboursement de chaque prêt, dont le prêteur avait l’assurance d’être payé en vertu des inscriptions hypothécaires dont il bénéficiait.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 8 décembre 2016 RG n° 15/02684

L’#huissier de justice ne peut retenir un droit proportionnel sur la prestation compensatoire qu’il a recouvrée

Mme X a mandaté la SCP Y, huissier de justice pour recouvrer le reliquat de la prestation compensatoire lui revenant à la suite de son divorce à hauteur de la somme de 25 000 euro, laquelle a été intégralement versée le 1er décembre 2014 ; elle a assigné l’huissier de justice pour contester l’application par ce dernier d’un droit proportionnel sur les sommes ainsi recouvrées.

Unknown.jpg

L’’huissier de justice a fait grief à l’arrêt d’appel de le condamner à restituer à Mme X la somme de 1.363,19 euro avec intérêts de droit à compter du 30 juillet 2015, alors, selon lui, que la prestation compensatoire en capital présente un caractère indemnitaire excluant son exonération du droit proportionnel dégressif dû par le créancier à l’huissier chargé de son recouvrement ; que la cour d’appel qui, pour condamner l’huissier de justice à restituer une somme à Mme X, a retenu que le caractère alimentaire de la prestation compensatoire primait son caractère indemnitaire, a violé les art. 10 et 11 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, applicables au litige.

Le pourvoir de la SCP huissier est rejeté.

Mais ayant d’abord rappelé que l’art. 11 – 2° du décret du 12 décembre 1996 prévoit que le droit proportionnel visé à l’art. 10 n’est pas dû lorsque le recouvrement est effectué sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance alimentaire, puis exactement retenu que la prestation compensatoire présentait un caractère mixte alimentaire et indemnitaire, la cour d’appel a jugé à bon droit que son recouvrement ne pouvait donner lieu au paiement au profit de l’huissier de justice d’un droit proportionnel dégressif.


  • Arrêt n° 1100 du 29 août 2019 (pourvoi n° 18-14.379) – Cour de cassation – Deuxième chambre civile

Quand une succession dure 30 ans, il faut certainement changer de #notaire

L’instance en partage a été introduite avant le 1er janvier 2007, de sorte qu’elle restait soumise aux dispositions applicables antérieurement à cette date en matière de partage successoral judiciaire. Aussi, le décret n° 2006-1805 du 23 décembre 2006, applicable aux indivisions existantes et aux successions ouvertes non encore partagées au 1er janvier 2007, ne s’applique pas au litige.

Ensuite, il résulte de l’ancien art. 969 du Code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, qu’au cas où plusieurs notaires ont été judiciairement commis pour procéder aux opérations de comptes liquidation et partage, ces mandataires de justice doivent procéder ensemble à ces opérations.

Par un arrêt d’appel de mai 2004, la cour a commis maître L et la SCP Y pour dresser conjointement un nouveau procès-verbal de partage.

Un état liquidatif de fin décembre 2011 a été établi par maître M., notaire et membre de la SCP L  L et M alors que celui-ci n’avait pas qualité pour y procéder au lieu et place de maître L et sans le concours de l’un des notaires membres de la SCP Y désignée. Ainsi, cet état liquidatif établi dans ces conditions ne peut servir de base au partage, sans qu’il y ait lieu pour l’appelante de prouver le grief que lui cause cette irrégularité de fond.

La SCP Y a été modifiée et n’est plus composée d’aucun des notaires précédemment désignés. Il apparaît que maître L n’exerce plus depuis 2007 et n’est plus membre de la SCP L L et M. Les notaires précédemment désignés n’étant pas en mesure de remplir leur mission, il convient de procéder à leur remplacement.

Afin de réduire les coûts dans une procédure qui dure depuis près de trente ans, la désignation d’un seul notaire apparaît suffisante. Aussi, il convient dès lors de désigner maître M, celui-ci ayant déjà une bonne connaissance du dossier et aucun grief sérieux n’étant formulé à son encontre, à l’effet d’établir un nouvel état liquidatif dans les conditions précédemment définies.


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 22 février 2016, RG N° 14/03496

Le juge peut réduire le montant de l’honoraire de l’#avocat prévu à la convention

Aux termes des dispositions de l’art. 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le contenu de la convention d’honoraires est soumis au droit commun des contrats, notamment à ses principes de liberté contractuelle et de force obligatoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que D A a signé le 14 mai 2017 une convention d’honoraires confiant à maître B C, avocat, mandat d’interjeter appel de la décision du juge des tutelles du Tribunal d’instance de Cannes du 11 avril 2017 le plaçant sous mesure de curatelle renforcée.

images

Contrairement à ce qu’affirme les appelants, il n’existe en réalité pas de question sur l’existence ou la validité du mandat confié à maître B C, la signature de la convention d’honoraires par D A n’étant pas contestée et l’acte d’appel de la décision du 11 avril 2017 ne nécessitant pas la présence du mandataire ; le fait que les appelants affirment que l’appel a été initié par maître B C et non par D A est contredit par la convention sus-dite ; quant à la question de la capacité de D A à signer cette convention, les appelants procédent également par affirmation sans démontrer ni l’ absence de discernement de D A le 14 mai 2017 ni l’existence d’un vice du consentement ayant pu l’amener à signer l’acte sus-dit.

Il s’agit donc d’apprécier le montant des honoraires forfaitaires réclamé par maître B C, soit 3.080 euro TTC, au regard de la convention sus-dite et des diligences réellement accomplies.

La convention signée par les parties le 14 mai 2017 prévoit que des honoraires à hauteur de 3.600 euro TTC seront versés à maître B C pour le suivi d’une procédure en appel contre la décision du juge des tutelles du 11 avril 2017 comprenant les diligences suivantes : déplacement à la cour, téléphone, courriers, copies, obtention copie de dossier, étude du dossier, pièces complémentaires, conclusions, audiences à Aix-en-Provence pour 17 heures à 180 euro TTC.

Le premier président n’a pas à statuer sur la pertinence ou non de l’appel, ce qui relèverait éventuellement de la responsabilité de l’avocat, mais à vérifier la réalité des diligences accomplies .

Maître B C a finalement facturé le 12 avril 2017 ses honoraires à la somme de 3.080 euro pour les diligences suivantes : « déplacement audience cour compris et suivi du dossier pendant la procédure d’appel ». Il n’est pas contesté que maître B C a bien interjeté appel de la décision du 11 avril 2017 (pièce 14) et a assisté D A à l’audience de la cour d’Aix-en-Provence le 14 décembre 2017 ( ce qui a nécessité un déplacement Nice-Aix-en-Provence) ; l’appel ne comporte toutefois pas de réelles difficultés juridiques et « les recherches de doctrine et de jurisprudence » ne sont pas justifiées.

En conséquence, l’ensemble des diligences accomplies, comprenant deux rendez-vous et le suivi du dossier en appel, ne correspond pas à 17 heures de travail mais à 10 heures de travail ; le montant des honoraires sera donc fixé à la somme de 10 heures x 180 euro TTC = 1.800 euro.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-11 op, 2 juillet 2019, RG n° 17/21147

Responsabilité du bailleur à l’égard de son locataire lorsque celui-ci subit des troubles de #voisinage causés par d’autres locataires ou par des tiers ?

Un parlementaire pose la question de la responsabilité du propriétaire bailleur à l’égard de son locataire lorsque celui-ci subit des troubles de voisinage causés par d’autres locataires ou des tiers.

images.jpg

Le ministre répond que le bailleur a obligation “de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée”, selon les dispositions du 3° de l’art. 1719 du Code civil. De même, lorsque le logement est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en application de l’article 6 de cette même loi, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Le bailleur doit donc faire cesser les troubles anormaux de voisinage dont son locataire serait victime. Comme dans l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 mars 2018 évoqué (Cass. 3e civ., n° 17-12.536), certaines cours d’appel ont pu chercher dans les diligences accomplies par le bailleur, pour faire cesser le trouble anormal causé par un autre de ses locataires, un moyen de l’exonérer de sa responsabilité.

La Cour de cassation rappelle à cette occasion que seul un cas de force majeure peut justifier l’exonération de la responsabilité du bailleur. Pour cette raison, le bailleur public n’ayant pas rempli son obligation de résultat, la Cour de cassation le condamne à rembourser au locataire les sommes et les frais d’avocats exposés dans le cadre de cette affaire. Lorsque l’auteur du trouble anormal de voisinage est un locataire, il a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, en application du b) de l’art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Dès lors, si le trouble persiste, son bailleur peut demander au juge la résiliation du contrat de location sur le fondement de l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Le bailleur est responsable à l’égard d’un locataire des troubles de voisinage causés par ses autres locataires, et plus généralement par toute personne avec laquelle il dispose d’un lien contractuel.

En revanche, il n’est pas responsable à l’égard du locataire pour les troubles causés par un tiers, selon l’art. 1725 du Code civil. Dès lors, il ne peut pas demander en justice la résiliation d’un contrat de location qu’il n’a pas signé et auquel il n’est pas partie. En revanche, le locataire, qui subit le trouble, peut directement assigner en justice la personne à l’origine du trouble anormal de voisinage, que cette personne soit locataire ou non du même bailleur, afin d’obtenir la cessation du trouble et le versement de dommages et intérêts. Le locataire peut alors se fonder sur le principe autonome selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, dégagé par la Cour de cassation dès 1844 et réaffirmé dans son arrêt du 19 novembre 1986 (Cass. 2e civ., n° 84-16.379).


  • Rép. min. n° 13320 ; J.O. A.N. 23 juillet 2019, p. 6892

 

Est-ce qu’un acte de #notaire peut avoir plusieurs dates ?

Question. Est-ce qu’il est normal et légal qu’un acte notarié ait plusieurs dates?

Réponse. Un acte notarié peut comporter plusieurs dates, sauf exception…

La situation est fréquente en pratique et n’est pas illégale bien entendu ; en effet, dans la majorité des cas, la validité des conventions n’est pas subordonnée au consentement simultané de toutes les parties et on peut penser qu’en disposant que tout acte notarié doit énoncer la date à laquelle est apposée chaque signature, l’art. 6, modifié, du décret du 26 nov. 1971, implique qu’un même acte peut avoir plusieurs dates, chacune de ces dates correspondant au jour précis où chaque partie a concrétisé son consentement en signant.

images.jpg

Pour répondre aux exigences de l’art. 6 du décret précité, les diverses dates doivent être séparément indiquées pour chaque partie et ce, afin que l’acte énonce exactement ce qui s’est passé dans les faits.

L’acte notarié qui comporte plusieurs dates n’est parfait qu’à sa dernière date. En conséquence, si l’une des parties devenait incapable dans l’intervalle séparant les deux dates, l’acte serait nul.

La convention serait également rompue par la mort de l’un des cocontractants.

Les différentes dates sont en général portées à la fin de l’acte (avec l’indication de la date à laquelle chaque partie et le notaire ont signé). Mais elles doivent aussi se trouver en première partie si l’acte est normalisé pour la formalité unique au service de la publicité foncière.

Il est fait exception à la règle selon laquelle l’acte peut comporter plusieurs dates, si l’on est en présence d’un contrat de mariage. L’art. 1394, 1er alinéa, du Code civil prescrit, en effet, « la présence et avec le consentement simultanés de toutes les personnes qui y sont parties ou de leurs mandataires » au contrat de mariage.

L’acte avait en réalité été passé en l’étude d’un autre #notaire : un faux entraînant la nullité

Par acte dit authentique du 14 juin 2006, reçu par Jean-René X, notaire à Salernes, Pierre Y a vendu un bien immobilier à la SCI Fréros.

Alléguant la vileté du prix, Pierre Y a assigné la société venderesse en nullité de la vente.

Devant la cour d’appel, Mme Z, venant aux droits de son père vendeur, décédé, a conclu à l’existence d’un vice du consentement du vendeur et, à titre subsidiaire, soutenu que l’acte authentique était un faux ; elle a, en outre, assigné la SCP notaire, dont Jean-René X, entre-temps décédé, était l’un des associés.

images.jpg

Après avoir constaté que l’acte authentique constatant la vente d’un bien immobilier mentionnait qu’il avait été dressé et signé en son office par un notaire, la cour d’appel qui relève que cet acte avait en réalité été passé en l’étude d’un autre notaire, habituellement chargé des intérêts du vendeur, qui énonce que ce dernier notaire, présent en qualité de représentant légal de la société civile immobilière, acheteur du bien, avait reconnu l’avoir rédigé et avait donc admis, sans pouvoir invoquer une simple erreur matérielle, l’existence de la fausse mention du lieu où l’acte avait été passé et qui retient que cette indication avait eu pour effet de dissimuler les conditions de préparation de l’acte litigieux, en violation du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 qui lui interdisait, en sa qualité de notaire, de recevoir un acte impliquant ses enfants, associés comme lui de la société civile immobilière, a décidé à bon droit que l’inscription de faux incidente dont elle était saisie était fondée et que l’acte litigieux ne pouvant subsister sous la forme d’un acte sous seing privé, la vente devait être annulée.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 17 juin 2015, RG n° 14-13.206, publié au bulletin

La dématérialisation des actes des #notaires est une énorme violation du secret professionnel ; la dématérialisation n’est pas la seule infraction

Le secret professionnel du notaire est général et absolu. Le Code pénal sanctionne lourdement sa violation : un an de prison et 15.000 euro d’amende (C. pén. art. 226-13.

—o—

Il résulte d’une délibération de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) du 12 juin 2014, n° 2014-243, portant adoption d’une normes implifiée relative aux traitements automatisés de données à caractère personnel mis en œuvre par les notaires aux fins de signature électronique, de dépôt et de conservation des actes authentiques sur support électronique au sein du Minutier central électronique des notaires de France (MICEN), notamment ce qui va suivre.

Unknown

Préalablement, il est rappelé que la CNIL est habilitée à établir des normes destinées à simplifier l’obligation de déclaration des traitements les plus courants dont la mise en œuvre, dans des conditions régulières, n’est pas susceptible de porter atteinte à la vie privée ou aux libertés.

Selon la CNIL, les traitements automatisés de données à caractère personnel mis en œuvre par les notaires à des fins de dématérialisation et de conservation des actes authentiques sur support électronique sont de ceux qui peuvent, sous certaines conditions, relever de cette définition.

Mais seuls peuvent faire l’objet d’un engagement de conformité par référence à la  norme simplifiée les traitements mis en œuvre par les offices notariaux et dont les finalités sont :

  •  l’élaboration des actes authentiques sur support électronique ;
  • le dépôt des actes authentiques sur support électronique au Minutier central électronique du notariat (MICEN) ;
  • la conservation par le MICEN des actes authentiques sur support électronique ;
    – la délivrance de copie des actes authentiques sur support électronique, réservée au seul notaire qui les détient.

La dématérialisation de l’acte authentique sur support électronique est établie par le notaire qui apporte à cette opération la même confidentialité que pour l’établissement d’un acte authentique papier.

L’acte dématérialisé devient authentique lorsque le notaire y appose sa signature électronique sécurisée.

Les données traitées ne peuvent pas être intégrées dans d’autres fichiers, ni faire l’objet d’interconnexions dans le cadre de la présente norme.

Le MICEN qui reçoit et conserve les actes n’est interconnecté à aucun autre système.

Or il résulte de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris (Pôle 5 – chambre 15, 19 juin 2019, RG n° 18/28150) que les offices notariaux, dépositaires de secrets concernant la situation et les désiderata de leurs clients, transmettents ces éléments à des entités distinctes, chargées de l’organisation de la profession ou de la défense de leurs intérêts, en violant ainsi à l’égard de leurs clients leur obligation générale et absolue au secret professionnel.

Les entités visées par la Cour d’appel sont, entre autres :

  • LE CONSEIL SUPERIEUR DU NOTARIAT (CSN)
  • L’ASSOCIATION POUR LE DEVELOPPEMENT DU SERVICE NOTARIAL (ADSN)
  • La SAS MIN.NOT, société commerciale,
  • La SAS CIL.NOT, société commerciale,

Ainsi que des Conseils régionaux et Chambres de notaires et de nombreuses sociétés commerciales autres que celles nommées plus haut.

Il faut ajouter audites entités les multiples bases de données immobilières auxquelles les notaires adhèrent, les sociétés commerciales (GENAPI, FIDUCIAL et autres) qui désormais rédigent pratiquement tous les actes notariés, ainsi que celles qui « archivent » les actes notariés (COMPUTYS et autres).

Pas de conclusion mais un constat : le secret professionnel que le notaire doit à ses clients n’existe plus : il est « partagé » avec des structures, professionnelles ou commerciales, et les données personnelles des clients se retrouvent sur un nombre énorme de bases de données.

Mais que faire ? Si l’on est client d’un notaire, saisir la CNIL.