La mainlevée de l’inscription d’un acte soumis à tort à la publicité foncière peut-elle être ordonnée ?

Ayant retenu qu’une sommation délivrée à un notaire d’avoir à convoquer le maire d’une commune afin qu’il signe un contrat d’échange de parcelles, qui ne se rattachait à aucune action en justice, n’entrait pas dans la catégorie des actes énumérés par l’art. 710-1 du Code civil pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière et que l’urgence était caractérisée par l’atteinte portée au droit de la commune de disposer de son domaine privé, une cour d’appel en a exactement déduit que la demande de mainlevée de la publication de cette sommation au service de la publicité foncière pouvait être examinée en référé.

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Ayant relevé que, si les litiges avaient la même origine, leur objet était différent et que, si la société ayant fait délivrer la sommation évoquait au fond la publication de celle-ci, elle n’en tirait aucun droit particulier, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que le juge des référés était compétent en dépit de la saisine du juge de la mise en état.

La sanction de la publication d’un acte qui n’est pas susceptible de faire l’objet d’une mention à la publicité foncière ne réside pas dans sa mainlevée ou sa radiation, mais dans la publication d’une décision jugeant qu’elle ne peut produire aucun effet. Dès lors, doit-être cassé l’arrêt qui, pour accueillir la demande de mainlevée de la publication de la sommation d’huissier de justice, retient que celle-ci ne se rattachait à aucune action en justice et n’entrait pas dans la catégorie des actes énumérés à l’art. 710-1 du code civil pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière de sorte que la mainlevée de sa publication devait être ordonnée


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 juin 2017, pourvoi n° 16-12.817, cassation partielle, publié au bulletin

 

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Le nominalisme monétaire est le principe du rapport successoral

Conformément à l’art. 922 du code civil, les biens donnés par le défunt sont pris en compte « d’après leur état à l’époque de la donation et leur valeur à l’ouverture de la succession ».

S’agissant de la donation d’une somme d’argent, que l’art. 860-1 du code civil dispose que le «rapport’ est égal à son montant» mais que toutefois, si elle a servi à acquérir un bien le rapport est dû de la valeur de ce bien dans les conditions prévues à l’art. 860 du Code civil.

Le nominalisme monétaire est ainsi le principe.

Il appartient donc à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve que les fonds donnés ont permis d’acquérir un bien.

Mme C ne justifie pas d’un tel remploi ; elle ne verse aux débats aucune pièce d’où il pourrait résulter un commencement de preuve que les consorts X ont acquis un bien avec le produit de ces donations.

Sa demande sera donc rejetée et le jugement confirmé.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 2 juillet 2019, RG n° 18/00395

Assurances-vie au bénéfice de sa copine pour qu’elle ne le quitte pas

En présence de polices d’assurance sur la vie désignant comme bénéficiaires la maîtresse du souscripteur décédé « ou les ayants-droit » de celle-ci, les juges du fond peuvent décider que l’ensemble de ces désignations est frappé de nullité, pour cause immorale, et que dès lors, les capitaux stipulés font partie de la succession du défunt, conformément à l’art. 66, dernier alinéa, de la loi du 13 juillet 1930, après avoir apprécié souverainement que c’est pour décider cette femme à poursuivre des relations adultères que l’assuré l’avait désignée comme bénéficiaire, et après avoir rejeté l’allégation d’une obligation naturelle qu’il se serait reconnu à l’égard de l’un des enfants de cette femme, d’ailleurs non désigné directement, qui était né pendant leur vie commune, mais n’était pas désavoué par le mari.

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Monsieur X, titulaire de deux polices d’assurance-vie souscrites par son employeur auprès de la Caisse nationale d’assurances en cas de décès et du Secours-Vie, avait désigné comme bénéficiaire, dans la première, sa maîtresse, dame Y, dans la seconde, ladite dame « ou ses ayants-droit ».

Au décès de monsieur, sa veuve prévint les assureurs qu’elle faisait opposition au payement des capitaux stipulés entre les mains de qui que ce fut ; le Secours-Vie paya cependant dame Y et que la Caisse nationale sursit à tout payement.

Mdame veuve, ayant, tant en son nom personnel que comme tutrice naturelle et légale de ses deux enfants mineurs, poursuivi la nullité, pour cause immorale et illicite, des stipulations souscrites en faveur de dame Y, il a été fait grief à l’arrêt d’appel infirmatif attaqué d’avoir accueilli sa demande et décidé que les capitaux assurés profiteraient à la succession de X, alors que les contrats ne prenant effet qu’au décès du stipulant ne pouvaient avoir pour cause la poursuite de relations coupables, qu’il n’a pas été répondu aux conclusions soutenant que les libéralités litigieuses étaient licites comme ayant pour objet la réparation d’un préjudice et qu’à tout le moins, un des contrats devait bénéficier « aux ayants-droit » de dame Y – donc à sa fille – et ne pouvait, à l’égard de celle-ci, procéder d’une cause immorale.

Mais la Cour d’appel, statuant au vu de documents qu’elle a analysés, a souverainement apprécié que « c’est pour décider dame Y – plus jeune que lui de plus de vingt ans – à demeurer auprès de lui et à poursuivre des relations adultères que X l’a désignée comme bénéficiaire des deux contrats » ; elle a ainsi écarté nécessairement le moyen pris d’un préjudice à réparer ; elle a, de même, rejeté l’allégation d’une obligation naturelle à l’égard « de la jeune Z (non désignée directement comme bénéficiaire) née pendant la vie commune des époux Z et non désavouée par A« . En l’état de ces constatations, elle a pu décider que l’ensemble des désignations était frappé de nullité pour cause immorale et que dès lors, en l’absence de bénéficiaire désigné, les capitaux stipulés faisaient partie de la succession du contractant, conformément à l’art. 66 de la loi du 13 juillet 1930.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 8 octobre 1957, pourvoi 57-02072 et suivant, rejet

Notariat français : pas de véritable statut, mais des ambiguïtés

J’ai plaisir à ressortir cet article que j’ai écrit le 23 février 2010 et publié sur mon site d’alors (JURISPRUDENTES). L’intérêt d’une nouvelle mise en ligne, pour l’essentiel, est la démonstration que depuis 2010, bien peu de choses ont changé le statut du notariat, nonobstant la loi Croissance dite loi Macron de 2015 et l’intégration au Code civil du prétendu monopole des notaires sur le fichier immobilier. Mais les lecteurs en jugeront.

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La querelle sur le monopole des notaires pour la réception des actes authentiques du droit privé et pour la publication de ces actes au bureau des hypothèques est l’occasion de s’interroger sur les textes fondateurs du notariat qui seraient encore en vigueur. Il est tout aussi intéressant de rechercher les textes autorisant certaines des activités actuelles des notaires en France.

Le texte fondateur

Le texte à l’origine de l’institution fut la loi du 24 ventôse an XI de la République, en particulier son article 1er.

Après l’abolition de la vénalité des charges publiques s’était posée la question du remboursement des charges, pour tous les offices, en particulier à la suite de la loi des 29 septembre et 6 octobre 1791. Cette dernière loi abolit la vénalité et le caractère héréditaire des offices de notaires qui deviennent alors des fonctionnaires dénommés « notaires publics ». Il n’y a plus de distinction entre eux et chaque notaire a le droit d’exercer dans tout le département où il réside. Le législateur de 1791, conscient des inconvénients du trop grand nombre de notaires, affirma la nécessité de le réduire. Le rapporteur de la loi devait déclarer qu’à défaut les notaires ne constitueraient « plus l’élite des citoyens probes et instruits, mais un rassemblement d’hommes médiocrement éclairés… et trop rarement employés pour être satisfaits d’un légitime salaire… » (Amiaud, Traité formulaire du notariat, V° Notaires, p. 515). La compétence des nouveaux notaires devait être assurée par un concours public qui devait être organisé dans chaque département. Pour concourir il fallait, entre autres conditions, justifier d’un certificat de civisme et d’un stage de huit années. Des mesures transitoires et le remboursement des notaires en place étaient prévus.

Les fonctions notariales sont alors détachées des tribunaux mais le notariat dépend du ministère de la justice (L. 19 brumaire an IV, 10 nov. 1795) et les notaires doivent déposer un double de leur répertoire au greffe du tribunal du lieu de leur office (L. 16 floréal an IV, 6 mai 1796). Ces dernières dispositions sont toujours applicables.

En dehors de ces deux dernières dispositions la loi de Ventôse an XI définit le professionnel et le statut de la profession, mais de nombreux articles ont été modifiés depuis, en particulier l’article 1er remplacé par l’article 1erde l’ordonnance de 1945 plus loin citée (les différences ne sont toutefois pas sensibles).

En 1939, le Gouvernement a entrepris et mené près de leur terme les études nécessaires pour introduire dans la législation des réformes demandées depuis plusieurs années en particulier par les associations de notaires – bien d’autres professions étaient concernées -, afin de compléter leur statut professionnel.

L’autorité de fait, en 1941 et en 1942, publia une série de textes qui réalisa les réformes ainsi envisagées, mais en les modifiant pour se réserver, tout au moins à titre temporaire, le droit de désigner les représentants des professions et pour refuser aux officiers ministériels le droit de se grouper en associations professionnelles.

En 1945 des ordonnances ont été publiées avec pour objet, conformément aux voeux manifestés par les intéressés, de valider la réforme ainsi intervenue, mais en recourant à l’élection comme mode unique de désignation, et en rétablissant le droit d’association. En outre, les différents statuts ont été coordonnés et complétés sur les points dont l’expérience avait montré la nécessité.

L’article 1er de ce texte, abrogeant la disposition correspondante de la loi de Ventôse, a le mérite de la clarté :

« Les notaires sont les officiers publics, établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions. »

Il s’agit du seul texte fondateur en vigueur aujourd’hui.

Les notaires sont délégués par l’Etat pour remplir une fonction qu’il leur demande qu’elle soit accomplie pour le compte des parties privées.

C’est à tort que l’on voit dans le texte cité plus haut la concession de prérogatives de la puissance publique ou une délégation de l’autorité publique. La Cour de cassation l’a rappelé avec vigueur (Chambre crim., 22 juin 1999, pourvoi n° 98-83.514 : un notaire, qui n’est pas investi de prérogatives de puissance publique, n’a pas la qualité d’agent de l’autorité publique). Le notaire n’a pas le pouvoir de contraindre qui appartient aux seuls agents de l’autorité publique.

L’arrêt rappelé plus haut a été rendu à propos de diffamation. La règle est la même, sinon encore plus rigoureuse, s’agissant du droit de rectification. Les tribunaux écartent les notaires du droit de rectification car ils ne sont pas des dépositaires de l’autorité publique (Cass. crim., 15 juin 1883). Seuls sont concernés les « agents investis dans une mesure quelconque d’une portion de l’autorité publique » et non « les personnes qui ne participent pas à cette autorité bien qu’un intérêt public s’attache à cette fonction » (Cass. Ch. réunies, 29 déc. 1898 : DP 1899, 1, p. 493). Ainsi, faute de prérogatives de puissance publique, les notaires ne peuvent revendiquer la qualité d’agents de l’autorité publique.

La distinction est primordiale car s’il ne se rattache pas à l’autorité publique, le notaire doit être soumis aux règles de la concurrence, comme il n’est pas en droit d’invoquer à son profit un numerus clausus.

Le statut, tel qu’il est vu par la Commission européenne

Si, comme je viens de l’écrire, l’exploitation de l’office public de notaire est en général assimilée à l’exercice d’une mission de service public, elle ne se rattache pas à une activité d’exercice de l’autorité publique.

Or, selon l’article 45 du Traité CE : sont « exceptées de l’application du (…) chapitre [relatif au libre établissement et à la libre prestation de services] les activités participant dans cet État, même à titre occasionnel, à l’exercice de l’autorité publique ».

La Commission européenne affirme que le notaire n’exerce pas d’acte d’autorité au nom de l’État (Commission européenne, 12 oct. 2006, IP/06/1385). La Commission s’appuie sur le fait que « le notaire ne peut imposer de décision à l’encontre de la volonté des parties qu’il conseille » : aussi, « il ne tranche pas et n’exerce donc pas d’actes d’autorité au nom de l’État ». C’est la mission d’authentification des actes qui est considérée comme supposant la détention par l’officier ministériel d’une parcelle de souveraineté et relevant d’une délégation de la puissance publique. Or, il est d’évidence qu’il ne s’agit pas là, pour le notaire, d’une mission qui le conduise à exercer un pouvoir de décision.

Si l’on estime que l’exploitation d’un office public ne relève pas de l’exercice de l’autorité publique, rien ne doit sérieusement exclure la libéralisation des fonctions d’officier ministériel. Tel est le sens de la démarche initiée par la Commission européenne, à l’égard de la profession de notaire et en particulier sa saisine de la Cour de justice des communautés européennes. Par ces démarche et saisine, la Commission de Bruxelles entend rappeler la nécessité de respecter le principe de non-discrimination, en ce qui concerne la nationalité des candidats à l’accès, en France aux fonctions de notaires, au besoin imposer ce respect.

Ce ne sont pas les aspirants à la fonction de notaire qui se plaindront d’une reconnaissance judiciaire du bien-fondé de la requête de la Commission, comme ce ne sont pas les clients des études notariales qui se plaindront d’une application de toute les règles du droit de la consommation et de la concurrence aux notaires.

Le chemin sera encore long, mais dès 1989, le ministre français des affaires européennes répondait à un parlementaire que l’article 55 du traité de Rome excepte de l’application des dispositions concernant la liberté d’établissement les activités participant dans un Etat membre, même à titre occasionnel, a l’exercice de l’autorité publique. En ce qui concerne les activités comprises dans le monopole notarial, qui se caractérisent par une délégation partielle de souveraineté de l’Etat pour assurer le service public de l’authenticité des conventions et de la preuve, l’article 55 semble exclure toute ouverture a des non-nationaux. Cette réserve ne semble pas devoir s’appliquer cependant a toutes les activités exercées concurremment avec d’autres professions et qui restent soumises a la concurrence, éventuellement même de professionnels non nationaux (J.O. A.N, 19 juin 1989).

Vénalité de la charge de notaire

« La France est le seul pays où règne la vénalité des offices. Elle n’existe nulle part ailleurs. Toutes les autres nations estiment que les fonctions publiques ne doivent pas s’acheter, pas plus que les offices dans l’armée, ni les places de judicature… Dans l’ancien droit, la vénalité des offices s’explique, elle était partout ; dans le nouveau droit, rien ne la justifie ni ne l’explique. C’est une monstruosité. » (Raoul de la Grasserie, 1898).

Napoléon (loi de Ventôse an XI – 1803) a redonné une base juridique à l’institution notariale que la Révolution avait supprimée. L’article 91 de la loi de finances du 28 avril 1816 rétablit de facto le droit pour le notaire de transmettre son office, sous le couvert non d’une cession d’office mais sous celui de la cession du droit de présentation de son successeur.

Avant la Révolution, la vénalité des charges remplissait les coffres de l’Etat. La Restauration a permis au notaire se retirant de remplir son propre coffre.

Le système institué en 1816 et qui n’a pas changé depuis, s’il est quelque peu ambigu, est très favorable aux notaires. L’Etat attribue aux notaires un monopole, fixe le tarif de ses services, le protège des hasards du marché et en particulier de la concurrence, et lui permet d’invoquer la qualité d’officier public tout en l’autorisant à faire des actes de commerce, comme la négociation immobilière, le tout avec un contrôle minimal.

C’est un privilège immense accordé par l’Etat et l’on comprend que, pour les notaires, il est essentiel de ne rien changer à leur statut, ni dans le sens de l’intégration dans la fonction publique ni dans celui de leur soumission aux règles de la concurrence.

Mais si l’on peut comprendre que l’Etat encourage que des profits personnels soient tirés de l’exécution d’obligations publiques, il est plus difficile d’admettre que l’Etat ne s’oppose pas à l’enrichissement des notaires par l’exercice d’activités ne relevant pas du monopole (chapitre infra sur la négociation immobilière), et encore plus difficile de concevoir que les notaires puissent vendre une clientèle qu’ils tiennent de leur statut d’officiers publics. Sur ce dernier point, il faut cesser de jouer avec les mots : le notaire démissionnaire ne cède pas un droit de présentation à son successeur, il vend à ce dernier un fonds de clientèle dont le prix est fonction des produits réalisés durant les dernières années de son exploitation.

Le notariat pourra-t-il continuer le grand écart entre le monopole avec la sécurité d’un statut public et les bénéfices du privé ? Rien n’est moins certain.

Supprimer la vénalité des offices sous son déguisement du droit de présentation d’un successeur à l’agrément de « Sa Majesté » (loi de 1816), c’est permettre, à défaut de suppression du tarif obligatoire pour les actes du monopole (D. n° 78-262 du 8 mars 1978), une diminution des émoluments fixés par ce tarif, les notaires et, en particulier, les jeunes notaires, n’ayant plus les chargées liées à l’achat des offices.

Il n’existe pas de monopole notarial d’accès au fichier immobilier

Il ne va être question ici que des publications aux bureaux des hypothèques et non des inscriptions et saisies.

L’article 32 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié par l’article 186 du décret n° 85-1388 du 27 décembre 1985 précise qui doit effectuer la publicité foncière d’un acte ou décision judiciaire.

Pour que la disposition qui rend la publicité foncière obligatoire soit appliquée sans défaillance, la loi en a chargé l’officier public ou ministériel ou le fonctionnaire qui a dressé l’acte assujetti à cette publicité. Les notaires, avoués, huissiers, greffiers et autorités administratives sont tenus de faire publier, dans les délais prescrits, et indépendamment de la volonté des parties, les actes ou décisions judiciaires, autres que les attestations notariées, dressées par eux ou avec leur concours. Ainsi les parties à un acte ne peuvent pas dispenser l’autorité qui a reçu l’acte de ne pas publier au bureau des hypothèques si le décret précité prévoit la formalité.

Concernant les attestations notariées après décès, les notaires doivent les faire publier lorsqu’ils ont été requis par les parties de les dresser ; ils ont, de même, l’obligation de faire publier tout acte qu’ils ont été requis d’établir au regard de la dévolution de tout ou partie d’une succession et pour l’établissement desquels les parties leur ont fourni les renseignements et justifications utiles.

Les officiers et autorités ont une « présomption légale de mandat » qui fait qu’ils sont tenus de faire procéder à la publicité des actes qu’ils reçoivent. Tout manquement à cette obligation entraînerait la responsabilité de l’officier public vis-à-vis de ses clients, outre les sanctions dont il sera question plus loin et sans préjudice également de sanctions disciplinaires, le cas échéant. Cette responsabilité constitue la contrepartie de ce quasi-monopole dont bénéficient les officiers publics pour la réception des actes de publicité. Spécialement, le notaire qui aurait omis de faire publier une vente serait responsable des conséquences d’une hypothèque inscrite longtemps après la vente par un créancier de l’ancien propriétaire (CA Lyon, 1re chambre civ., 27 avril 1976).

La formalité doit être requise par la personne qui en a la charge et doit être réalisée dans un délai maximum de deux mois après la signature. Cette formalité rend l’opération immobilière réalisée opposable aux tiers (créanciers du vendeur par exemple). Une fois la vente publiée, aucune charge (hypothèque, privilège) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu au nom du précédent propriétaire.

À l’occasion de cette formalité, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont acquittés ; le requérant doit donc disposer de la provision nécessaire. Le cas échéant, les garanties demandées à l’occasion de la vente (privilège du vendeur ou du prêteur de deniers) sont inscrites.

L’accès à la publicité foncière n’est donc pas réservée aux seuls notaires. Cet accès est lié au caractère de l’acte. Un huissier de justice qui délivre une assignation devant être soumise, de façon obligatoire ou facultative s’il en est requis, à la publicité foncière, doit effectuer la formalité. Le greffier et l’avocat doivent de même faire publier la décision judiciaire qui, par exemple, constate une vente immobilière. De même aussi le préfet ou le maire qui a reçu un acte en la forme administrative portant sur un immeuble de l’Etat ou de la Commune est tenu de faire publier.

Le monopole existe mais au profit des autorités publiques et officiers publics et ministériels qui disposent tous d’une « présomption légale de mandat » pour faire procéder à la publicité foncière des décisions qu’ils prennent ou des actes qu’ils reçoivent. Concernant l’office public ou ministériel tout manquement à cette obligation entraînerait sa responsabilité vis-à-vis des personnes concernées, outre des sanctions pénales des sanctions disciplinaires, le cas échéant. Cette responsabilité constitue la contrepartie du monopole dont bénéficient les officiers publics et ministériels pour la réception des actes susceptibles de publicité foncière.

Par ailleurs, il faut rappeler que le service de la publicité foncière est un service public. Les professionnels et les particuliers ont la possibilité, à coût réduit, d’obtenir des bureaux des hypothèques des renseignements sur toutes les opérations inscrites au fichier immobilier : état hypothécaire, copie de fiche de propriétaire, copie de fiche d’immeuble ou encore copie de documents (même antérieurs au 1er janvier 1956, date à laquelle la réforme de la publicité foncière est entrée en vigueur).

La négociation notariale est illégale

On ne peut à la fois être officier public et pratiquer, directement ou indirectement, sous quelque forme que ce soit, une activité commerciale.

Aussi, après l’ordonnance de 1945, est intervenu le décret n° 45-0117 du 19 décembre 1945 portant règlement d’administration publique pour l’application du statut du notariat (J.O. du 22 déc. 1945, rectificatif du 17 janv. 1946), avec cet article 13 (modifié par le décret n° 64-742 du 20 juill. 1964, art. 1er) :

« Il est interdit aux notaires, soit par eux-mêmes, soit par personnes interposées, soit directement, soit indirectement :
- 1° De se livrer à aucune spéculation de bourse ou opération de commerce, banque, escompte et courtage ;
- 2° De s’immiscer dans l’administration d’aucune société ou entreprise de commerce ou d’industrie ;
- 3° De faire des spéculations relatives à l’acquisition et à la revente des immeubles, à la cession des créances, droits successifs, actions industrielles et autres droits incorporels ;
- 4° De s’intéresser dans aucune affaire pour laquelle ils prêtent leur ministère ;
- 5° De recevoir ou conserver des fonds, à charge d’en servir l’intérêt ;
- 6° De se constituer garants ou cautions, à quelque titre que ce soit, des prêts à la négociation desquels ils auraient participé, comme aussi de ceux dont les actes seraient dressés par eux ou avec leur participation ;
- 7° De se servir de prête-nom en aucune circonstance même pour des actes autres que ceux désignés ci-dessus ;
- 8° De consentir avec leurs deniers personnels des prêts qui ne seraient pas constatés par acte authentique ;
- 9° De contracter pour leur propre compte aucun emprunt par souscription de billet sous seing privé.
 »

Aux termes de l’article 2, alinéa 2, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet sur l’entremise dans l’immobilier, les dispositions de celle-ci ne sont pas applicables aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité. Et selon l’article 95, alinéa 1er, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (modifié par D. n° 2002-642, 29 avr. 2002), « les dispositions règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne sont pas applicables, pour les opérations qu’ils sont régulièrement habilités à réaliser dans le cadre de la règlementation de leur profession, aux notaires, aux avoués, aux avocats, aux huissiers de justice, aux géomètres-experts, aux administrateurs judiciaires ».

Ainsi la loi Hoguet est venue excepter de son application les activités de négociation immobilière pratiquées par les notaires, mais interdites en vertu de l’article 13 rappelé plus haut du décret de 1945. Le décret du 20 juillet 1972 fait état d’opérations d’entremise que les notaires sont régulièrement habilités à réaliser ; or il n’existe aucune disposition permettant aux notaires de déroger à l’interdiction de l’article 13 du décret de 1945.

La loi Hoguet et son décret d’application ont reconnu une activité commerciale pratiquée par les notaires depuis les années 60 et sur laquelle les autorités fermaient les yeux.

En pratique, si, en vertu de l’article 95 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, les notaires échappent à l’application des dispositions règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, il est permis implicitement à ces officiers publics d’exercer, à titre accessoire, une activité de négociation portant sur des biens à vendre ou à louer. Cette activité d’entremise des notaires est encadrée par le décret n° 78-26 du 8 mars 1978 (tarif de l’émolument de négociation) et par l’arrêté du Garde des Sceaux du 27 mai 1982 portant approbation d’une annexe au règlement intérieur du Conseil supérieur du notariat relative aux règles en matière de négociation de biens à vendre ou à louer, sous la condition qu’elle soit accessoire à leur activité principale.

Des requêtes contentieuses tendant à l’annulation d’une décision du 10 février 1997 par laquelle le ministre de la justice avait refusé d’abroger son arrêté précité ont été rejetées par le Conseil d’État, celui-ci jugeant que le règlement intérieur considéré pouvait valablement définir les conditions dans lesquelles les notaires exerçaient, à titre purement accessoire, des activités de négociations immobilières, pratiquées à l’occasion ou en vue de la réception d’un acte (CE, 23 févr. 2000, Fédération nationale de l’immobilier et a., pourvois n° 187.054 et n° 188.312).

Exercée dans ces conditions-là, l’activité de négociation immobilière des notaires est considérée, au grand regret des organisations professionnelles d’intermédiaires immobiliers, comme ne portant pas atteinte au principe de la libre concurrence (Rép. min. n° 36278 : J.O. A.N. Q 11 nov. 1996, p. 5921 ; RD imm. 1998, p. 121 ; CE, 23 févr. 2000, préc. ; CA Chambéry, 5 juin 2001 ; Cass. 1re civ., 27 mai 2003, pourvoi n° 00-16435 : rejet du pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble qui avait débouté la Chambre régionale des professionnels immobiliers Rhône-Alpes de sa demande tendant à faire constater et sanctionner le fait que différentes publicités effectuées par la Chambre départementale des notaires de l’Isère étaient contraires au statut des notaires et constitutives de concurrence déloyale à l’égard de la profession des agents immobiliers).

En conclusion, il n’existe aucun texte permettant à un notaire de pratiquer une activité commerciale mais un texte règlementaire (décret du 8 mars 1978) encadre la négociation immobilière que pratique les notaires.

La Cour d’appel de Mons (Belgique, pays avec un droit très proche du droit français), par un arrêt du 15 juin 2009, a condamné un notaire de Feluy à cesser dans les huit jours ses activités immobilières, considérant qu’elles portaient atteinte aux usages honnêtes en matière commerciale et aux intérêts professionnels des agents immobiliers ; cet arrêt ne se réfère pas au droit communautaire mais rappelle que l’activité de négociation des notaires en matière immobilière s’appuyait de manière précaire sur l’évolution de la pratique notariale alors qu’il n’existe pas d’usage constant et reconnu qui permettrait en toute impunité au notaire de procéder de manière systématique à une activité de négociation immobilière. La situation est identique en France où l’activité de négociation immobilière résulte d’une pratique plus ou moins ancienne, le gouvernement n’étant intervenu que pour encadrer la pratique.

Cette modeste étude se poursuivra avec un dernier chapitre :

Forces probante et exécutoire conférées par le notaire

Puis avec une synthèse sur la fragilité de l’institution au regard des textes.

Et déjà une première conclusion empruntée à Walter Schwartz, correspondant du Guardian en France : « Pour acheter ou vendre une maison, il faut obligatoirement passer par un notaire. Ce témoin arrogant, satisfait de lui-même, constitue une relique qui s’attache aux siècles passés. Il est la manifestation la plus patente des retards de la société française. Dans une transaction, il représente souvent les deux parties, plus le gouvernement. En fait il ne représente personne correctement, sauf lui-même. »

P. Redoutey, avocat

Sources : 

- Site LegiFrance
- Site de l’Office notarial de Baillargues (http://www.onb-france.com)
- Les Notaires. Les pouvoirs d’une corporation. Ezra N. Suleiman, Seuil
- Enquête sur les notaires, Marcel Gay, Stock
- Le Notariat Français, Jean Rioufol et Françoise Rico, PUF

 

Rappel : le texte qui précède a été écrit et publié en 2010.

Sérieuse piste en faveur du caractère inopérant de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés dont les #notaires raffolent

La SCI NEMILIA, acquéreur, fonde son action en visant à la fois la responsabilité civile pour vice caché, qui est autonome par rapport aux actions rédhibitoire et estimatoire, et qui est prévue par l’art. 1645 du Code civil; elle se fonde aussi sur la responsabilité civile contractuelle générale de l’art. 1147 du Code civil. Elle vise la faute commise par le vendeur consistant à ne pas avoir donné une connaissance complète et loyale de l’état de l’immeuble.

L’art. 1147 du Code civil a été remplacé par l’art. 1231-1 du même code. Selon le texte  le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

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La vente, par acte notarié, a bien été conclue en l’état et elle est assortie d’une clause de non garantie des vices cachés ; la SCI NEMILIA a, en connaissance de cause, acquis un immeuble vétuste à un prix qui en tient nécessairement compte ; l’acte mentionne certes deux réparations à faire, mais passe totalement sous silence le passé de l’immeuble, dont l’expert démontre qu’il est lourd ; la loyauté, qui, selon le code civil, doit présider à la conclusion et à l’exécution des contrats, exigeait que la SAS CAP DIFFUSION, venderesse, prît soin, au cas d’espèce, de signaler la multiplicité des interventions qu’elles avait requises de la SARL TGA pendant toute la période de 18 mois durant lesquelles ont duré leurs relations contractuelles ; la SAS CAP DIFFUSION aurait du fournir toutes les piècescontractuelles concernant toutes ces interventions, essentiellement l’ensemble des bons d’intervention ; elle aurait du aussi fournir les factures des réparations financées en 2011, en supplément des simples prestations d’entretien courant ; elle ne pouvait se contenter, ainsi qu’elle l’a fait, de se borner à révéler l’existence de deux chéneaux déficients lors de la vente sans révéler l’étendue exacte des difficultés rencontrées.

L’acquéreur n’a pas commis de faute ; il avait la possibilité certes de faire intervenir le technicien de son choix, mais il ne s’agissait que d’une faculté, et il ne pouvait présumer la mauvaise foi de son cocontractant derrière l’apparence de loyauté créée par la reconnaissance de certains défauts ainsi que par la promesse d’interventions pour y mettre fin à court terme. Par son importance et les perturbations qu’il engendre, ce vice qui a été caché lors de la vente, rend l’immeuble impropre à sa destination.

La cour fait siens les motifs du premier juge qui a démontré que le vendeur connaissait le vice qu’il a caché à l’acquéreur, ce qui l’oblige à en réparer les conséquences dommageables de l’exposition à ce risque qui s’est réalisé. La clause de non garantie des vices cachés a donc justement été écartée par le premier juge en raison de cette réticence délibérée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la Société CAP DIFFUSION, venderesse, pour avoir caché la véritable étendue des défauts de l’immeuble, et qui, même pour une vente stipulée en l’état, aboutissent à le rendre impropre à sa destination en perturbant l’activité économique en temps de pluie.


  • Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 5 juillet 2019, RG n° 18/00165

Après un changement de régime matrimonial (#communauté universelle avec attribution intégrale à l’époux survivant) : circulez, il n’y a rien à voir !

Dans le régime de la communauté universelle (qui suppose un contrat de mariage notarié), l’ensemble des biens meubles ou immeubles, présents et à venir, acquis par les époux ou reçus par eux par donation ou succession avant ou pendant le mariage sont mis en commun. Une exception: ne font pas partie de cette communauté les biens propres par nature (vêtements, bijoux, mais aussi action en réparation de dommage corporel ou moral…).

A la dissolution du mariage, le patrimoine est partagé par moitié entre le conjoint survivant et les héritiers de la personne décédée.

Mais, le plus souvent, le notaire propose d’adjoindre à ce régime de communauté universelle une clause d’attribution de l’intégralité de la communauté au conjoint survivant (sans reprise des apports et capitaux tombés dans la communauté du chef du conjoint décédé). Ainsi, lors du premier décès, le conjoint devient seul propriétaire de la totalité des biens du couple. Les enfants ne recevront leur part qu’au second décès. Cette attribution de la communauté au conjoint survivant nécessite peu de formalités. Il n’y a pas lieu de rédiger une déclaration de succession. Le notaire doit simplement établir une attestation immobilière afin d’inscrire au service de la publicité foncière qui tient le fichier immobilier la propriété du (ou des) immeuble au nom du seul survivant.

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Mme F G et M. I A se sont mariés le […] sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. De cette union sont nés notamment Mme X A et M. J A.

Au terme d’un acte notarié du 11 juin 1997, homologué par le TGI de Paris le 24 avril 1998, les époux A ont changé de régime matrimonial au profit de la communauté universelle de biens avec attribution de la communauté au conjoint survivant, sans reprise des apports et capitaux tombés dans la communauté du chef du conjoint décédé.

M. A, qui exerçait une activité de marchand d’art, est décédé le 11 janvier 2008.

Ayant constaté que son père avait créé pour gérer son patrimoine, diverses sociétés à l’étranger gérées par une société fiduciaire, la société C DE D SA et n’ayant pas de précisions sur la consistance de ce patrimoine, Madame X A a, par acte d’huissier du 25 avril 2018, fait assigner sa mère, Mme F A, et son frère, M. J A, devant le juge des référés du TGI de Paris aux fins, au visa de l’art. 145 du Code de procédure civile, en particulier de leur faire injonction sous astreinte de communiquer toutes informations sur les structures mises en place à l’étranger, notamment au Liechtenstein, au Panama, en Suisse et en Asie, détenant le patrimoine mobilier et financier de Feu I A et de Mme F A, et notamment sur les ayant-droits économiques de ces structures, les comptes bancaires dont elles sont titulaires, la composition et l’origine de leur patrimoine mobilier et financier, et en communiquant les pièces justificatives.

Par ordonnance en date du 31 juillet 2018 le juge des référés du TGI de Paris a débouté Mme X A de l’ensemble de ses demandes .

Par déclaration en date du 1er août 2018, Mme X A a relevé appel de cette décision.

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Aux termes de l’art. 145 du code précité, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requêteou en référé.

L’existence d’un motif légitime suppose que les faits dont la preuve est recherchée sont de nature à avoir une influence sur la solution d’un litige, c’est-à-dire qu’ils doivent avoir un lien suffisant et apparemment bien fondé avec un litige futur.

En l’espèce, quand bien même Mme X A produit certains documents dont il ressort qu’au moins une partie du patrimoine de son père a été confiée à une société fiduciaire, ayant elle-même constitué diverses sociétés ayant leur siège social à l’étranger, ce patrimoine a été depuis le décès de celui-ci, et par l’effet du changement de régime matrimonial homologué en 1998, transmis universellement à sa mère, Mme F A, laquelle peut décider seule de la gestion dudit patrimoine jusqu’à son décès.

Dès lors, Mme X A n’est pas légitime à vouloir ordonner la mise en oeuvre de mesures d’investigation portant sur ce patrimoine, dont la consistance peut en tout état de cause encore être en toute légalité modifiée au gré des actes d’administration et de disposition décidés par sa mère, Mme F A qui en est le titulaire exclusif.

La seule ignorance par Mme X A de la consistance exacte de ce patrimoine, ou la seule circonstance qu’une partie de ce patrimoine est gérée par des sociétés ayant leur siège à l’étranger, voire même via le recours à de trusts, ne suffit pas légitimer un inventaire alors même que la succession de Mme F A n’est pas ouverte.

Ainsi, Mme X A ne justifie pas d’un motif légitime à vouloir, dès à présent, conserver la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, qui est à ce jour hypothétique.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance du premier juge et de débouter Mme X A de son appel.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 8, 5 juillet 2019, RG n° 18/19434

Le #notaire ne peut cumuler #émolument et #honoraire dit libre

M. D, notaire associé de la SCP notariale aujourd’hui dénommée Haussmann Notaires à Paris a été dessaisi du dossier par lettre du 24 février 2015 envoyée par les consorts Y, les héritiers dans une succession. Le notaire a adressé à la succession trois notes d’honoraires : une première datée du 5 mars 2015, pour une somme de 225 000 € TTC (187 500 € HT), une deuxième, datée du 1er juin 2015, pour une somme de 10 620 € TTC ( 8 850 € HT) et une troisième, datée du 12 novembre 2015 pour une somme de 4 320 € TTC (3 600 € TTC).

Les consorts héritiers n’ayant pas honoré les deux premières notes d’honoraires, le notaire a déposé, le 5 juin 2015, une requête en taxation d’honoraires non tarifés, enregistrée au greffe du TGI de Paris.

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Appel a été relevé de l’ordonnance de taxe.

L’art. 4 du décret du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, texte alors en vigueur, dit que les notaires sont rémunérés pour les services rendus dans l’exercice des activités non prévues au titre des émoluments et compatibles avec la fonction notariale par des honoraires fixés d’un commun accord avec les parties ou, à défaut, par le juge chargé de la taxation ; s’il est précisé que sont notamment rémunérées selon ces dispositions, les consultations données par les notaires, cela n’est pas limitatif.

En droit, sont donc susceptibles de donner lieu à des honoraires sur le fondement de l’art. 4 du décret du 8 mars 1978 les services compatibles avec la fonction notariale et non déjà rémunérés par un émolument, lequel prévoit, par principe, aux termes de l’art. 2 du décret précité, la rémunération forfaitaire de tous les travaux relatifs à l’élaboration et à la rédaction de l’acte, ainsi que l’accomplissement des formalités.

La note d’honoraires du 5 mars 2015 concerne les diligences effectuées par le notaire jusqu’à son dessaisissement. Cette note précise toutefois que la prestation spécifique de tri et paiement des factures successorales dont les honoraires ont été annoncés par courrier du 1er octobre 2014 et approuvée par les héritiers n’est pas comprise. Cette note est faite, en outre, indépendamment de la transmission du dossier au confrère qui lui a succédé pour régler la succession.

La note d’honoraire du 5 mars 2015 est un relevé purement horaire du temps consacré à la succession, indiquant un taux horaire de 350 € HT pour les collaboratrices du notaire et de 500 € HT pour le notaire.

Le notaire fait valoir que si cette note d’honoraires présente de manière globale le temps passé dans le traitement de la succession, les conclusions détaillent les diligences dont le serveur informatique de l’étude a gardé la trace, afin de justifier du bien fondé de la demande de taxation. Il souligne que cette liste n’est pas exhaustive dans la mesure où elle ne pourrait refléter ni l’étude des documents soumis à l’étude, ni les très nombreux et quotidiens entretiens téléphoniques liés à la gestion du dossier ou à la réunion des documents nécessaires, ni à la préparation des différents actes rédigés par l’étude ou des réunions qui ont été tenues. Le notaire affirme que le caractère immatériel du travail d’analyse effectué dans cette importante et difficile succession ne permettrait pas de rapporter la preuve matérielle de chaque minute passée sur le dossier. Le notaire considère néanmoins que tant le projet de déclaration de patrimoine que les différents documents remis aux hériiers après le dessaisissement de l’étude ainsi que la liste de tous les documents traités informatiquement par l’étude constitueraient un faisceau d’indices probant démontrant l’importance du travail réalisé.

Toutefois, si l’ordonnance entreprise a taxé les sommes dues au titre de cette note à hauteur de son entier montant, sur le fondement de l’art. 4, il est néanmoins établi, ainsi que le font valoir les consorts Y, que celui-ci comprend des heures facturées pour des actes rémunérés par un émolument, s’agissant en particulier de l’acte de notoriété et des actes d’inventaire.

Il s’en déduit que l’ordonnance entreprise doit être infirmée.

Les honoraires dus à la SCP Haussmann Notaires pour le règlement de la succession sont taxés à la somme de 32 200 € HT soit 38 640 € TTC au total.

La règle du non-cumul (art. 4 précité) est reprise après la 
réforme du tarif des notaires issue de la loi Macron, par un texte 
désormais codifié au Code de commerce. Sur le sujet, voir :

Rémunération du #notaire : distinguer entre émolument tarifé et honoraire libre

  • Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 7, 21 juin 2019, n° 16/11425

Le #notaire d’une opération immobilière a passé les actes de vente avec une fausse attestation d’assurance DO

La SNC FONCICAST, dont le gérant était D F, a entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, sur la commune de la SEYNE des ALPES une opération de construction d’une résidence de tourisme comportant 35 chalets avec bâtiment d’accueil, piscine, espaces verts, voiries et parkings, successivement appelée Chantemerle, puis les Balcons du Grand Puy.

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Le maître de l’ouvrage ne justifie d’aucune souscription d’un contrat d’assurance C.N.R. (constructeur non réalisateur) ou dommages-ouvrage.

Le permis de construire a été délivré le 27 mai 2005.

La déclaration d’ouverture du chantier est du 25 août 2005 à effet au 22 août 2005.

Une garantie d’achèvement a été souscrite le 23. août 2005, auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance Provence Alpes Corse, actuellement S.A. CEPAC.

Les actes de vente ont été établis entre le 27 septembre 2005 et le 30 décembre 2005 par Maître A D U, notaire associé de la SCP D D U, assurée auprès des MMA.

Dans ces actes, il était fait référence à une police d’assurance dommages ouvrage souscrite auprès de la SA AXA FRANCE IARD, qui en réalité n’a pas été souscrite.

Selon document daté du 4 janvier 2006, établi à l’entête de la SA SUD ETUDES ENGINEERING et destiné à l’étude notariale D, cette société attestait de l’achèvement des travaux.

Par la suite, cette « attestation » fit l’objet de contestations aux motifs, d’une part, que ce n’était pas la SA SUD ETUDES ENGINEERING qui l’aurait établie, mais le maître de l’ouvrage, pour obtenir un règlement anticipé des acquéreurs contraire à l’échéancier légal, d’autre part, qu’à cette date, les travaux n’étaient pas achevés.

Les acquéreurs des chalets ont assigné le notaire de l’opération en particulier en raison de l’absence d’assurance dommages-ouvrage (DO).

Le notaire a relevé appel de la décision de première instance.

Alors qu’il est chargé d’assurer l’efficacité des actes qu’il établit, qu’il ne disposait ici que d’une simple attestation de demande de souscription d’une assurance DO par le maître de l’ouvrage, et non d’une attestation d’assurance, en indiquant à tort dans les actes de vente qu’il a établis pour cette opération immobilière, que le promoteur vendeur avait souscrit une assurance D.O. auprès d’un assureur dûment identifié, le notaire rédacteur des actes de vente a commis une faute, en laissant supposer aux acquéreurs qu’en cas de sinistre affectant leurs chalets, les dommages relevant de cette assurance pourraient être pris en charge.

Ainsi, sa responsabilité est engagée à leur encontre, ce qu’avec raison a décidé le premier juge.

Etant responsable, il devra donc indemniser les acquéreurs.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-4, 6 juin 2019, RG n° 15/06904

 

Une comparse signe les actes notariés à la place de sa femme. Le #notaire ne voit pas la tromperie

Les époux Z-X, d’origine cambodgienne et de nationalité française, se sont mariés à Lyon le 8 novembre 1996 sans contrat de mariage préalable.

Suivant acte authentique reçu le 19 septembre 2006 par maître B, notaire à LYON, avec le concours de maître R, notaire à …, ils ont acquis de la SARL FONCIERE DE L’ETANG un bien immobilier sis […]). Cet acte portait également prêt par le CRÉDIT MUTUEL aux époux acquéreurs de la somme de 185’ 000 EUR suivant une offre de prêt acceptée le 12 juillet 2006.

Le 2 mai 2012, Mme Z a introduit une procédure en divorce.

Les échéances du prêt n’étant plus honorées, le CRÉDIT MUTUEL a engagé une procédure de saisie immobilière et par jugement du 3 décembre 2012, le juge de l’exécution (JEX) a ordonné la vente forcée de la maison située à Dardilly. Ce jugement a été signifié à madame Z épouse X le 20 décembre 2012.

Le 3 mai 2012, madame Z a régularisé une inscription de faux contre cet acte, contestant l’avoir signé, qu’elle a dénoncée à monsieur X, au CRÉDIT MUTUEL, à la SELARL MJ SYNERGIE, liquidateur judiciaire de la société FONCIERE DE L’ETANG, et au notaire B, par actes d’huissier des 30, 31 mai et 5 juin 2013 portant également assignation devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de nullité de l’acte et d’indemnisation de son préjudice.

Concernant la nullité de l’acte du 18 septembre 2006

C’est par une exacte analyse du rapport de l’expert et par de justes et pertinents motifs que le premier juge a retenu que l’acte du 18 septembre 2006 n’avait pas été signé par madame Z et qu’il a prononcé la nullité de l’acte de vente et de l’acte de prêt immobilier qui en constituait l’accessoire.

Le jugement doit en conséquence être confirmé sur ce point et en ce qu’il a débouté le CRÉDIT MUTUEL de ses demandes dirigées contre madame Z

Concernant la réponsabilité du notaire

Selon l’art. 1382 (devenu 1240) du Code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d’un notaire ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux est apportée.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte à l’établissement duquel il prête son concours. A ce titre et en application de l’art. 5 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, il doit vérifier l’identité des parties en se faisant communiquer tous documents justificatifs utiles. Sa responsabilité n’est toutefois engagée que si, au terme des vérifications requises, l’usurpation d’identité aurait normalement dû être décelée. Elle doit au contraire être écartée en l’absence de tout élément de nature à éveiller les soupçons du professionnel.

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En l’espèce, le notaire B justifie s’être fait communiquer la carte d’identité de madame Z dont il a produit la copie qu’il avait conservée au dossier. Aucun élément n’est fourni permettant d’affirmer que l’examen de la photographie figurant sur cette carte d’identité aurait dû l’amener à avoir un doute sur l’identité de la personne présente devant lui. Monsieur X, instigateur de la tromperie, avait tout intérêt à ce que celle-ci ne soit pas décelée ce dont on peut déduire qu’il avait pris soin de choisir une comparse ayant une ressemblance physique avec madame Z.

Une expertise en écriture ayant été nécessaire pour déterminer que madame Z n’était pas l’auteur des signatures portées sur l’acte et l’expert ayant conclu qu’il s’agissait de signatures « habilement imitées », il ne saurait être reproché au notaire de n’avoir pas décelé l’absence de ressemblance des signatures apposées sur l’acte par rapport à celle figurant sur la pièce d’identité.

Il en résulte que la faute du notaire n’est pas établie et que madame Z et le CRÉDIT MUTUEL doivent être déboutés de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre le notaire B.


  • Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 2 juillet 2019, n° 18/01314

Prise de vue aérienne de la propriété des voisins

La prise de vue aérienne de la propriété privée des appelants sans leur accord, constitue à l’évidence une atteinte à leur vie privée et ce même si elle n’en montre pas ses occupants.

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Ces photographies ne sont nullement indispensables à l’exercice du droit de la preuve des intimés dans la mesure où le juge avait, par décision avant dire droit, ordonné une mesure de consultation confiée à un huissier de justice avec pour mission de dresser un état détaillé de la propriété des appelants en décrivant les constructions, aménagements et travaux en cours.

Les intimés ne peuvent dès lors justifier du caractère indispensable à la preuve judiciaire et proportionné au but poursuivi de la production aux débats d’éléments portant atteinte à la vie privée. Il s’ensuit que ces deux prises de vue aériennes de la propriété des appelants sans leur autorisation doivent être écartées des débats.


  • Cour d’appel, Paris, Pôle 1, chambre 3, 15 mai 2019 – RG n° 18/26775