Foire aux questions (FAQ)

FAQ. Pourquoi les frais de donation d’une maison par des parents à leur fille sont si élevés ?

Les frais très élevés d’une donation entre parents et enfants

Question.

J’ai consulté pour connaître les frais d’un acte de donation à d’une maison appartenant à mes parents à mon profit. J’ai une soeur et mes parents ne m’ont jamais rien donné.

Je n’ai pas encore la réponse du notaire.

Pouvez-vous me donner votre propre évaluation en pourcentage ?

Réponse.

Pour vous donner un chiffre il faudrait connnaître la valeur de la maison, savoir s’il y a une réserve d’usufruit par les donateurs et, dans l’affirmative, préciser les âges respectifs de vos parents.

La particularité d’un tel acte c’est que le notaire considère qu’il y a deux donations, une par votre père, l’autre par votre mère. Comme le tarif des notaires est dégressif, on revient à la base pour chaque donation et cela augmente la rémunération du notaire constituée principalemen d’émoluments proportionnels par tranches.

Vous trouverez sur plusieurs sites un calcul de frais pour une donation d’un bien immobilier de 100 000 EUR.

Une autre particularité est que le notaire, en cas de réserve d’usufruit, perçoit ses émoluments sur la valeur de la pleine propriété de l’immeuble et non sur la nue-propriété donnée. Ainsi le notaire touche des émoluments sur un bien qui n’est pas donné : l’usufruit.

Revenant à l’exemple d’un bien donné évalué 100.000 EUR, si l’usufruit vaut 4/10°, le droit immobilier donné vaut 60.000 EUR, mais le notaire perçoit sa rémunération, en vertu du tarif et des commentaires dudit tarif, comme s’il y avait deux donations de 50.000 EUR.

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FAQ. Condition pour que le testament notarié risquant d’être annulé soit validé comme testament international ?

Question

Mon frère a fait un testament devant notaire, au bénéfice de ses nièces et neveux, ainsi que d’autres personnes.

Ce testament est attaqué par la veuve de mon frère qui prétend que son mari a recopié un projet rédigé à l’avance par le notaire.

Pensez-vous, au cas d’annulation, que les bénéficiaires du testament puissent invoquer la validité des dispositions en tant que testament international ?

Réponse

Le testament authentique (notarié) nul est susceptible d’être validé comme testament international si chaque feuillet est paraphé par le testateur.

En effet un testament authentique nul peut être validé comme testament en la forme internationale si chaque page est paraphée, l’apposition de ces initiales remplissant l’obligation de signer les feuillets requise par la Convention de Washington.

Ainsi un testament authentique a été déclaré nul, le notaire ayant préparé à l’avance un document qu’il a fait signer par le testateur sans recueillir la dictée de ses volontés lors du rendez-vous. La légataire a tenté de sauver la validité de l’acte en demandant sa requalification en testament international. La cour d’appel la déboute car le testateur n’a signé que la dernière page de l’acte, les autres pages comportant seulement ses initiales. Or, « chaque feuillet d’un testament international doit être signé par le testateur » (Loi uniforme annexée à la Convention de Washington du 26 octobre 1973, art. 6 § 2).

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel. L’annulation d’un testament authentique pour non-respect de son formalisme (C. civ. art. 971 à 975) ne fait pas obstacle à la validité de l’acte en tant que testament international dès lors que les formalités prescrites par la Convention de Washington du 26 octobre 1973 ont été accomplies. L’obligation de signer chaque feuillet du testament est satisfaite par l’apposition du paraphe (ou des initiales) visé par l’art. 14 alinéa 4 du décret 71-94 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

La Cour de cassation confirme ainsi la jurisprudence selon laquelle un testament authentique nul peut être transformé en un testament en la forme internationale, dès lors que les formalités prescrites par la Convention de Washington du 26 octobre 1973 ont été accomplies (Cass. 1re civ. 12 juin 2014, pourvoi n° 13-18.383).

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FAQ. Le #notaire ne devait-il pas vérifier la procuration sous signature privée ?

Question

Il m’arrive une curieuse histoire.

J’ai acheté un terrain voisin du mien. Après le compromis de vente, le notaire s’est aperçu que mon vendeur, lors d’un partage, avait consenti un pacte de préférence à son frère. Le notaire a dit à mon vendeur que son frère devait renoncer à son droit de préférence.

Le jour de l’acte notarié le vendeur a apporté une procuration de son frère au profit d’un clerc de l’étude et portant sur la renonciation au pacte de préférence.

Quelques jours après, j’ai rencontré le frère qui m’a dit ne pas avoir renoncé à son droit.

Le notaire ne devait-il pas vérifier la signature sur le SSP ?

Christiane

Réponse

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 6 janvier 1994  (1), confirmé par un arrêt du 20 janvier 1998, le notaire est tenu de vérifier l’exactitude de la signature portée sur une procuration.

Le notaire, en raison de sa fonction sécuritaire, est tenu en tant que rédacteur d’actes de procéder, préalablement à la signature, à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Il doit vérifier la sincérité de la signature portée sur la procuration en se faisant communiquer les éléments de comparaison, s’il ne les a pas en son étude.

Parmi les éléments, en premier la carte d’identité de la personne qui a donné procuration, carte revêtue de la signature du titulaire.

Il peut aussi demander que la signature soit certifiée conforme par le maire du domicile du mandant.

(1) Extrait de l’arrêt :

Attendu que pour rejeter cette demande la cour d’appel retient que le notaire, responsable des seuls actes de son ministère, n’est pas tenu d’authentifier les actes sous seing privé qui lui sont remis en tant qu’accessoires des actes qu’il reçoit, que lui imposer une vérification de signature, laquelle n’est possible que dans le cas d’une personne comparante, conduirait nécessairement à exclure l’utilisation de la procuration par acte sous seing privé ;

Attendu qu’en se déterminant ainsi, alors que le notaire doit, quand une partie est représentée par un mandataire, vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur une procurationsous seing privé, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

L’arrêt (cassation) de confirmation dit que le notaire est tenu, quand une partie est représentée par un mandataire, de vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur la procuration sous seing privé qui lui est présentée et qu’il doit, à cette fin, se faire communiquer des éléments de comparaison qui lui permettent de prendre parti sur ce point.

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FAQ. Faut-il liquider les reprises et récompenses dans une déclaration de succession ?

Question

J’ai perdu mon père durant l’été. Un notaire, celui de famille, règle la succession.Ma mère est usufruitière et j’ai une soeur. J’ai lu qu’il pouvait y avoir intérêt à liquider les indemnités entre époux et avec la communauté. Mon père a hérité d’une belle maison de ses parents, mais ce sont mes propres parents qui ont payé la soulte et les frais.J’ai donc demandé au notaire de faire un compte des indemnités (reprises et récompenses). Le clerc me répond que c’est inutile et que son logiciel ne le prévoit pas.

Qu’en pensez-vous ?

Réponse

Je pense déjà que vous avez eu tort de confier la rédaction de la déclaration de succession à un notaire, si cette déclaration est susceptible de donner lieu à des droits de mutation par décès. J’ai souvent écrit qu’une déclaration de succession est une formalité trop importante pour être confiée à un notaire.

En second lieu, je pense que le logiciel de votre notaire est très con, autant que le clerc qui vous a fait cette réponse. En effet, la liquidation des reprises et récompenses permet souvent de réduire l’actif taxable.

En effet, de l’actif de succession, il est déduit le montant des récompenses dues à la communauté (montant de la soulte et des frais réévalués conformément aux dispositions de l’art. 1469, 3e alinéa du Code civil : Elle (la récompense) ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Si le bien acquis, conservé ou amélioré a été aliéné avant la liquidation, le profit est évalué au jour de l’aliénation ; si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, le profit est évalué sur ce nouveau bien. »

Comme ce même montant de la récompense est ajouté à la communauté, la base taxable est diminuée de moitié de la récompense.

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FAQ. Est-ce que je peux exiger de mon #notaire qu’il fasse un devis précis pour l’acte que je lui demande ?

Question

Ma fille va se marier. Avec son futur, ils sont convenus de faire un contrat de mariage avec adoption du régime de la séparation de biens. Comme ils ne connaissent pas de notaire, je leur ai conseillé de prendre notre notaire de famille. J’ai donc téléphoné à ce dernier pour lui demander un devis des frais. Il me répond en me donnant une somme, mais précise qu’il s’agit d’une provision et qu’un « état de frais » détaillé sera remis aux contractants après l’acte. Pour ne pas avoir de suprise, j’ai exigé de connaître le montant exact ; le notaire ne répond pas.

Est-ce qu’il existe un texte notarial qui permette cette pratique de demander une provision au lieu de fournir un devis ?

Merci de votre réponse.

Réponse

La pratique de la demande de provision sur frais est très ancienne et a pu – quoique … – se justifier au temps où les actes étaient faits sur papier timbré. Donc une pratique d’un autre temps …

Aujourd’hui, depuis la  simplification du tarif et l’informatisation des études, il n’existe aucune justification d’une demande de provision, alors que les frais de presque tous les actes notariés peuvent être chiffrés exactement à l’avance. C’est particulièrement vrai pour un contrat de mariage de séparation de biens pure et simple pour lequel les frais comprennent :

  • le droit d’enregistrement de 125 €
  • l’émolument fixe du notaire d’un montant de 230,79 € TTC
  • les frais (émoluments) de copie et de certificat que le notaire connaît, s’agissant d’un acte simple.

A titre documentaire, si le notaire vous a mentionné le montant de la provision, pouvez-vous m’en indiquer le montant ; je le mettrai en suite de cette réponse.

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