FAQ

Formulaire de demande au bas de la page

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FAQ. Présence physique du notaire pendant toute la séance de signature de l’acte.

Question.

Clerc sans qualification particulière, j’avais l’usage de procéder à la lecture des actes sans procéder à leur signature qui était ensuite réalisée par le notaire de l’étude ainsi que le recueil de signatures.

Ce jour, un notaire (en visio) m’a dit  qu’il imposait que ce soit le notaire qui reçoive le rendez-vous du début à la fin et ne m’a pas laissé faire la lecture de l’acte.

A-t-il raison ?

Réponse.

Oui.

L’acte authentique doit être reçu par le notaire lui-même, à peine de nullité, c’est-à-dire que le notaire doit recevoir les parties, assister à la lecture de l’acte, s’il ne la donne pas lui-même ou assister à la lecture de l’acte par les parties elles-mêmes et recevoir en personne les signatures de ces dernières. À défaut de cette formalité, l’acte serait privé d’authenticité (Cass. req., 16 avr. 1845 : DP 1845, 1, p. 293. – Cass. crim., 2 déc. 1943 : Sem. jur. 1944, II, 2720).

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FAQ. Vente d’une maison comportant des vices. Discussion « amiable » avec l’assureur du notaire

Question.

Exposé : En aidant son client à masquer une fraude fiscale, travaux agrandissement de la maison sans autorisation administrative, travaux exécutés en dépit des règles de l’art, le notaire du vendeur s’est abstenu de remettre le permis de construire et le certificat de conformité. La désignation du bien a été limitée à « une maison ». Aucune autre mention descriptive que ce soit en terme de m2 ou nombre de pièces afin de ne pas alerter les services fiscaux et éviter un redressement. Les travaux d’agrandissement ont été réalisés -10 ans avant la vente. Après 10 années de procédure pour vices cachés, un jugement qui interpelle, le juge a considéré que le vendeur ignorait la fragilité de la maison et n’a pas statué sur ses manœuvres dolosives. La maison a été démolie avec nouvelle construction.

Mon notaire a accepté l’ouverture d’un dossier sinistre, MMA tente de trouver des arguments pour faire valoir l’absence de lien de causalité avec le préjudice subi. Si le permis de construire et le dossier des travaux (récupérés lors de la procédure judiciaire) m’avaient été communiqué avant la signature de l’acte, tout aurait été révélé. (Combles non aménageables, agrandissement par modification de la structure, sans autorisation préalable, sans étude technique, …) Préjudice : perte de la garantie décennale, démolition et reconstruction de la maison achetée, perte de jouissance etc… Puis-je connaitre votre avis sur le lien de causalité à mettre en évidence entre la faute, le défaut d’information de la part du notaire et le préjudice subi.

Avec mes remerciements

Réponse.

Vous semblez penser que le notaire vous fait une grosse faveur en acceptant l’ouverture d’un dossier sinistre auprès de son assureur MMA. Grave erreur ! L’assureur maintenant va essayer de gagner du temps et il va vous opposer des arguments très juridiques tendant à s’opposer à votre demande. In fine MMA ne vous proposera rien.

Vous devriez envisager d’engager une action devant le tribunal judiciaire contre le notaire fautif sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Vous auriez alors le choix soit d’invoquer un préjudice actuel, direct et certain, soit d’arguer d’une perte de chance. La seconde démarche devrait faciliter la fourniture de la preuve du lien de causalité entre la faute et votre préjudice ou l’évaluation de la perte de chance.

En exécution de son devoir d’information et de conseil, le notaire devait tout particulièrement attirer votre attention sur les risques encourus en raison de la non-remise du permis de construire ayant acquis un caractère définitif et du certificat de conformité du bien immobilier vendu, mais aussi vous informer de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente relative à la construction destinée à être rehaussée.

Cette obligation de conseil et d’information est générale et absolue. Elle s’applique à tout immeuble vendu à des fins de construction ou de travaux conséquents et plus généralement à tout bien doté de droits à construire en application des documents et règlements d’urbanisme en vigueur à la date de signature de l’acte notarié.

J’ajoute à ce que vous écrivez en m’interrogeant sur la présence d’une éventuelle clause d’exonération de garantie des vices cachés par le vendeur. Si le notaire a inclus une telle clause, sans votre accord et sans avoir attiré votre attention sur les conséquences de cette disposition, il a commis une faute liée au préjudice subi ou à la perte de chance résultant du fait que vous auriez refuser de contracter.

En effet le notaire ne peut à l’évidence être déclaré responsable, que s’il existe un lien de cause à effet, entre la faute qu’il commet et le préjudice subi par son client. La jurisprudence est, sur ce point, constante (Cass. 1re civ., 8 févr. 2017, n° 15-29.077. – Et, en sens inverse : Cass. 1re civ., 25 janv. 2017, n° 15-25.642 : « il n’est pas établi que la carence dans l’obtention de l’autorisation du juge ait été causée par la faute » du notaire – Cass. com., 27 juin 2018, n° 16-26.360  : « M. X… était déterminé à réaliser l’acquisition en dépit du risque d’éviction qui le menaçait, de sorte que le préjudice invoqué était dépourvu de lien de causalité avec le manquement reproché »).

L’exigence d’une relation causale directe entre la faute notariale et le préjudice est un argument souvent invoqué par les notaires pour s’exonérer de leur responsabilité ou pour en partager les conséquences : la responsabilité du notaire ne peut, en effet, être retenue lorsque le préjudice ne provient pas de sa faute.

C’est ainsi qu’un notaire commet une faute évidente, lorsqu’il omet de lever un état hypothécaire avant d’authentifier un acte de prêt. Il en va de même, lorsque le prêt n’est pas remboursé à l’échéance, parce que l’hypothèque prise pour le garantir ne vient pas en rang utile, en raison de la présence d’autres inscriptions hypothécaires d’un rang préférable.

En revanche, il n’est pas certain que la faute de négligence commise par le notaire soit en relation directe de cause à effet, avec le préjudice subi par le prêteur, car tout dépend du moment où les fonds prêtés ont été remis à l’emprunteur. La relation causale est en effet rompue, lorsque le prêteur a remis les fonds à l’emprunteur, avant l’intervention du notaire. Il ne sert plus à rien, dans ce cas, de lever un état hypothécaire et d’apprendre que la garantie fournie est rendue inefficace par la présence d’hypothèques antérieures, dont le montant dépasse la valeur du bien sur lequel elles portent. La relation de cause à effet avec le dommage se trouve alors, non plus dans la faute du notaire, mais dans celle du client victime (Cass. 1re civ., 19 janv. 1994, n° 92-10.492 : Bull. civ. 1994, I, n° 29).

Pour résumer, vous, acquéreur, n’auriez pas contracté si vous aviez été informé de la situation réelle de la maison vendue au regard de la règle d’urbanisme ; vous avez donc perdu une chance de ne pas contracter et ainsi d’éviter le préjudice important subi.

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FAQ. Demande par un indivisaire que soit ordonnée la vente des biens en indivision par adjudication

Question.

Bonjour,
Dans le jugement d’une plainte pour recel successoral est précisé que le notaire désigné pour la liquidation de la succession devra à la première demande de l’un des héritiers établir un procès-verbal de difficulté permettant la saisine du tribunal afin que soit ordonnée la vente des biens par adjudication.
Question :
A qui cette demande doit-elle être adressée ?
– au notaire nommé par le tribunal
– et / ou au tribunal

Réponse.

Bonjour

Au notaire commis.

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FAQ. Pas d’assainissement collectif dans la maison vendue ?

Question.

Le 8 septembre 2021, j’ai signé pour l’achat d’une maison qui m’a été vendue comme étant raccordée au réseau d’assainissement des eaux usées. Le diagnostic a été réalisé par une société spécialisée le 6 septembre 2021. Il fait état d’une non conformité pour cause de végétation et de regards bouchés mais n’indique pas que la maison n’est pas raccordée. Le diagnostiqueur a effectué son contrôle en moins de 10 minutes d’après l’agent immobilier présent.
Après recherche du système d’assainissement de la maison, il s’avère qu’elle n’est absolument pas raccordée et qu’une fosse septique était uniquement reliée aux wc. L’acte de vente ne fait pas état de l’existence de cette fosse septique.
J’ai du faire effectuer les travaux de raccordement pour pouvoir emménager dans ma maison. Quels recours ais-je contre le vendeur et contre le notaire qui a rédigé l’acte qui stipule à plusieurs reprises que la maison est raccordée et que les tuyaux du tout à l’égout sont sous la terrasse, alors qu’après vérification il n’y a aucun tuyau ?
Merci de votre aide

Réponse.

Vous ne précisez pas si l’avant-contrat (compromis) contient ou non une clause d’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés.

Je présume que c’est le cas et que votre vendeur ne garantit pas les vices cachés. Il y serait cependant tenu, nonobstant une clause d’exonération, s’il est un professionnel de l’immobilier ou de la construction ou si vous avez la preuve qu’il connaissait la situation relative à l’assainissement.

Mais plutôt que l’action en garantie des vices cachés, vous pourriez envisager l’action en délivrance d’un bien vendu conforme.

L’article 1604 du Code civil dispose que : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

En conséquence, le vendeur doit mettre l’immeuble vendu à la disposition de l’acheteur.

Mais il en résulte également que le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acheteur la chose vendue, ses accessoires et ses fruits.

Ainsi, l’immeuble « livré » doit être conforme aux stipulations contractuelles. J’ai bien noté qu’à plusieurs reprises il est écrit sur les documents et actes que l’immeuble qui vous a été vendu est raccordé au tout-à-l’égout.

Il doit donc bien évidemment s’agir de délivrer le « bien promis », tel qu’il a été identifié au contrat avec ses caractéristiques propres.

De plus, le bien vendu doit être délivré dans l’état où il se trouvait lors de la vente : s’il y a eu un avant-contrat préalable (par exemple un compromis de vente), le vendeur devra remettre le bien dans l’état où il se trouvait à la signature du compromis.

Votre avocat vous conseillera certainement de faire intervenir au préalable un expert qui, nommé par le président du TJ, réalisera contradictoirement l’expertise du système d’assainissement de la maison. Et aussi de tenter d’obtenir un arrangement amiable (après l’expertise).

Concernant une éventuelle responsabilité du notaire (article 1240 du Code civil), je pense qu’elle ne pourra pas aboutir car le notaire n’est pas tenu de se rendre sur place pour vérifier l’état du bien vendu (Cf. jurisprudence récente). Il en serait autrement si le notaire avait mal interprété les documents mis en sa possession.

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FAQ. Point de départ de garantie des vices cachés ?

Question.

Bonjour,
Suite à la vente d’une maison il y a quelques années, je suis attaqué par les acquéreurs pour vice caché (6 ans après la vente) car j’aurais occulté la déclaration du sinistre (déclaration faite en mairie et à l’assureur) et les travaux ayant étés engagés par l’assureur sur ce bien. L’agence immobilière et le notaire au faite de ce sinistre, pour ce dernier à omis de le signifier dans l’acte de vente, tout en l’ayant clairement exprimé devant l’assemblée lors de la signature de l’acte.
L’article 1641 a été rejeté par le juge qui indique que le délai de prescription commence à partir de la découverte du vice par les propriétaires et l’expertise associée, et non pas au départ de la vente du bien (garantie décennal de 5 ans).
Quel recours est possible pour basculer le jugement de la prescriptions du vice caché à la vente du bien et non à la découverte du vice « caché » ?
D’avance merci.

Réponse.

Bonjour.

J’ai bien du mal à comprendre votre problème. Il semble que vous confondiez garantie biennale des vices cachés, garantie décennale du constructeur, garantie quinquennale (action en responsabilité).

L’article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est de jurisprudence constante que la découverte du vice s’entend de la connaissance certaine par le vendeur de son existence.

Dans une espèce proche de celle que vous connaissez (Cour d’appel, Dijon, 2e chambre civile, 26 Octobre 2017 – n° 15/00406), il a été constaté que les dysfonctionnements du foyer (foyer fermé à granulés) sont survenus peu après sa première mise en chauffe en octobre 2006.

Toutefois, pendant plusieurs mois, et jusqu’au mois d’avril 2008, M. G. de F. puis un représentant du fabricant du foyer sont intervenus à de nombreuses reprises au domicile des époux C., vendeurs, pour tenter de solutionner les difficultés rencontrées, ce qui était à l’évidence de nature à entretenir chez ceux-ci un doute quant à l’imputabilité des dysfonctionnements, lesquels pouvaient provenir, outre d’un vice du foyer lui-même, d’une mauvaise installation, ainsi que la conviction qu’il était remédié au désordre.

Dans ces conditions, seul le rapport de l’expertise amiable réalisée par le biais de l’assureur des époux C. est de nature à avoir permis aux intéressés d’acquérir la certitude de l’imputabilité des dysfonctionnements à la persistance d’un vice affectant le foyer.

Par ailleurs, l’article 1641 du Code civil dispose : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

La mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés suppose l’existence, au jour de la vente, d’un vice apparu antérieurement à cette dernière, caché lors de la vente, inhérent à son objet, et le rendant impropre à son usage.

Ce critère est donc celui de l’existence d’un vice antérieur à la vente et plus précisément au transfert de propriété. Passé ce transfert de propriété, l’acquéreur supporte les risques consécutifs à ce dernier, y compris l’apparition d’un vice sur l’immeuble objet de la vente.

Pour que l’antériorité du vice soit retenue, il suffit que l’existence de ce dernier ait été en germe, au jour de la vente. Si cela ne pose que peu de difficultés lorsqu’il s’agit d’un défaut de fabrication ou de conception de la chose comme par exemple le défaut de fabrication d’un matériau, cela sera beaucoup plus délicat à démontrer quand le vice prendra l’apparence d’une dégradation ou d’une détérioration.

La charge de la preuve incombe en la matière à l’acquéreur. Celui-ci pourra, au besoin, saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire afin que la cause du dommage soit identifiée et datée.

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FAQ. Avocat obligatoire pour engager la responsabilité d’un professionnel du droit ?

Question.

Faut-il que je passe par un avocat pour engager judiciairement la responsabilité d’un professionnel du droit (notaire …) ?

Réponse.

Le droit d’accès du justiciable au juge est un droit fondamental à caractère constitutionnel et conventionnel , sa violation est d’autant plus caractérisée que l‘action en responsabilité civile professionnelle qu’ils souhaitent engager relève du ministère obligatoire d‘avocat prévu par l’article 4 alinéa 1 de la Loi du 31 décembre 1971.

Le nouvel article 760 du code de procédure civile pose le principe suivant lequel les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire et que la constitution de l’avocat emporte élection de domicile. Les cas où les parties en sont dispensées sont énumérés à l’article 761 du code de procédure civile.

Ce dernier texte prévoit l’exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10.000 EUR ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10.000 EUR. Le montant de la demande est apprécié conformément aux dispositions des articles 35 à 37.

Nul ne peut, s’il n’est avocat, assister ou représenter les parties, postuler et plaider devant les juridictions et les organismes juridictionnels ou disciplinaires de quelque nature que ce soit, sous réserve des dispositions régissant les avocats au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation.

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FAQ. Déshériter certains de mes enfants ?

Question.

Est-ce que je peux déshériter certains de mes enfants au profit de mon aîné ?

J’ai trois enfants. Un garçon, l’aîné, avec qui j’ai de bons rapports, deux filles que je vois de moins en moins.

Je voudrais que, après moi, mes quelques biens reviennent à l’aîné quitte à indemniser ses soeurs.

En lisant des articles de votre site, j’ai cru comprendre que c’était possible. Pouvez-vous me le confirmer et comment faire? Quelles conséquences?

Réponse.

Cette réponse est oui.

Vous devez faire un testament, notarié (authentique) de préférence et ce pour éviter quelques formalités au décès inhérentes au testament sous signature privée (olographe). Aux termes de ce testament, vous déclarerez instituer votre fils légataire universel.

A votre décès, le notaire ouvrira le testament et fera les actes (notoriété, attestation notariée si vous avez des immeubles et rédigera la déclaration de succession pour le fisc. Votre fils devra veiller à ce que le notaire ne fasse pas de conneries et indique bien, dans tous les actes, qu’en qualité de légataire universel, vous êtes le seul ayant droit.

Ces formalités faites, votre fils pourra disposer de tous les biens, les louer, les vendre, etc.

Si vos filles demandent à être indemnisées en argent et non en biens, elles devront soit engager une action en réduction devant le tribunal judiciaire, soit trouver un accord amiable avec leur frère aux fins de cette indemnisation.

Le montant de l’indemnisation sera pour chacune des deux soeurs de la valeur d’un quart des biens nets que vous laisserez. Votre fils propriétaire de tous les biens devra donc une indemnité égale à moitié de leur valeur (un quart en qualité d’enfant réservataire, un quart de quotité disponible).

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FAQ. Se protéger de la clause notariée d’exonération de la garantie des vices cachés imposée par le notaire, quand on est l’acquéreur.

Question.

Je viens d’acheter une maison à la campagne par acte notarié après un compromis sous seing privé. Je crains que le sol soit instable et d’avoir des problèmes dans les années ou même les mois qui viennent. Je me suis renseignée auprès d’une avocate à qui j’ai remis mon titre de propriété. L’avocate me dit que je ne peux rien faire car j’ai signé pour accepter une clause dispensant mon vendeur de toute garantie relative aux vices cachés de la maison. Est-ce que vraiment je suis dépourvue de tout recours ?

Réponse.

Contre le vendeur, il sera difficile de faire jouer la garantie des vices cachés, compte tenu de la renonciation que vous avez signée. Assurez-vous toutefois si la dérogation se trouvait bien dans la sphère excluant la vente par un professionnel de l’immobilier, par un vendeur par ailleurs constructeur ou par un vendeur de mauvaise foi.

En revanche, vous pourriez éventuellement demander l’indemnisation de votre préjudice – le coût des travaux de remise en état – par le notaire s’il a commis une faute.

Vérifiez d’abord si le compromis de vente comporte cette clause d’exonération de garantie. Si non, le notaire n’avait pas à modifier vos conventions en stipulant la clause dans l’acte authentique. Le faisant néanmoins, il engage sa responsabilité quasi-délictuelle.

Par ailleurs, il résulte de la jurisprudence et en particulier d’un arrêt de la Cour d’appel de Lyon (6 mars 2018, RG 16/09620) une limite à la renonciation de l’acquéreur en jugeant que la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente du bien immobilier est engagée, s’il n’a pas personnellement informé l’acquéreur sur les conséquences juridiques de la clause, dérogatoire au droit commun, de non-garantie. Certes, l’acquéreur, vous-même, ne pourra pas plus qu’avant obtenir la nullité de la vente ou la réduction du prix, mais il pourra être indemnisé par le notaire du préjudice résultant de l’inclusion de la clause dans le contrat de vente, si ledit notaire ne l’a pas informé, avant la vente, de la portée de cette clause.

Ainsi l’acheteur doit exprimer, en préalable à la signature de tout acte de vente comportant la clause précitée, sa volonté expresse de dispenser le vendeur de lui fournir la garantie des vices cachés susceptibles d’affecter le bien immobilier vendu et sa reconnaissance que le notaire l’a informé des conséquences juridiques de la dispense dont s’agit. Un acheteur normalement constitué ne devrait pas signer une telle décharge.

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FAQ. Pourquoi les frais de donation d’une maison par des parents à leur fille sont si élevés ?

Les frais très élevés d’une donation entre parents et enfants

Question.

J’ai consulté pour connaître les frais d’un acte de donation à d’une maison appartenant à mes parents à mon profit. J’ai une soeur et mes parents ne m’ont jamais rien donné.

Je n’ai pas encore la réponse du notaire.

Pouvez-vous me donner votre propre évaluation en pourcentage ?

Réponse.

Pour vous donner un chiffre il faudrait connaître la valeur de la maison, savoir s’il y a une réserve d’usufruit par les donateurs et, dans l’affirmative, préciser les âges respectifs de vos parents.

La particularité d’un tel acte c’est que le notaire considère qu’il y a deux donations, une par votre père, l’autre par votre mère. Comme le tarif des notaires est dégressif, on revient à la base pour chaque donation et cela augmente la rémunération du notaire constituée principalement d’émoluments proportionnels par tranches.

Vous trouverez sur plusieurs sites un calcul de frais pour une donation d’un bien immobilier de 100 000 EUR.

Une autre particularité est que le notaire, en cas de réserve d’usufruit, perçoit ses émoluments sur la valeur de la pleine propriété de l’immeuble et non sur la nue-propriété donnée. Ainsi le notaire touche des émoluments sur un bien qui n’est pas donné : l’usufruit.

Revenant à l’exemple d’un bien donné évalué 100.000 EUR, si l’usufruit vaut 4/10°, le droit immobilier donné vaut 60.000 EUR, mais le notaire perçoit sa rémunération, en vertu du tarif et des commentaires dudit tarif, comme s’il y avait deux donations de 50.000 EUR.

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FAQ. Condition pour que le testament notarié risquant d’être annulé soit validé comme testament international ?

Question

Mon frère a fait un testament devant notaire, au bénéfice de ses nièces et neveux, ainsi que d’autres personnes.

Ce testament est attaqué par la veuve de mon frère qui prétend que son mari a recopié un projet rédigé à l’avance par le notaire.

Pensez-vous, au cas d’annulation, que les bénéficiaires du testament puissent invoquer la validité des dispositions en tant que testament international ?

Réponse

Le testament authentique (notarié) nul est susceptible d’être validé comme testament international si chaque feuillet est paraphé par le testateur.

En effet un testament authentique nul peut être validé comme testament en la forme internationale si chaque page est paraphée, l’apposition de ces initiales remplissant l’obligation de signer les feuillets requise par la Convention de Washington.

Ainsi un testament authentique a été déclaré nul, le notaire ayant préparé à l’avance un document qu’il a fait signer par le testateur sans recueillir la dictée de ses volontés lors du rendez-vous. La légataire a tenté de sauver la validité de l’acte en demandant sa requalification en testament international. La cour d’appel la déboute car le testateur n’a signé que la dernière page de l’acte, les autres pages comportant seulement ses initiales. Or, « chaque feuillet d’un testament international doit être signé par le testateur » (Loi uniforme annexée à la Convention de Washington du 26 octobre 1973, art. 6 § 2).

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel. L’annulation d’un testament authentique pour non-respect de son formalisme (C. civ. art. 971 à 975) ne fait pas obstacle à la validité de l’acte en tant que testament international dès lors que les formalités prescrites par la Convention de Washington du 26 octobre 1973 ont été accomplies. L’obligation de signer chaque feuillet du testament est satisfaite par l’apposition du paraphe (ou des initiales) visé par l’art. 14 alinéa 4 du décret 71-94 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

La Cour de cassation confirme ainsi la jurisprudence selon laquelle un testament authentique nul peut être transformé en un testament en la forme internationale, dès lors que les formalités prescrites par la Convention de Washington du 26 octobre 1973 ont été accomplies (Cass. 1re civ. 12 juin 2014, pourvoi n° 13-18.383).

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FAQ. Le #notaire ne devait-il pas vérifier la procuration sous signature privée ?

Question

Il m’arrive une curieuse histoire.

J’ai acheté un terrain voisin du mien. Après le compromis de vente, le notaire s’est aperçu que mon vendeur, lors d’un partage, avait consenti un pacte de préférence à son frère. Le notaire a dit à mon vendeur que son frère devait renoncer à son droit de préférence.

Le jour de l’acte notarié le vendeur a apporté une procuration de son frère au profit d’un clerc de l’étude et portant sur la renonciation au pacte de préférence.

Quelques jours après, j’ai rencontré le frère qui m’a dit ne pas avoir renoncé à son droit.

Le notaire ne devait-il pas vérifier la signature sur le SSP ?

Christiane

Réponse

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 6 janvier 1994  (1), confirmé par un arrêt du 20 janvier 1998, le notaire est tenu de vérifier l’exactitude de la signature portée sur une procuration.

Le notaire, en raison de sa fonction sécuritaire, est tenu en tant que rédacteur d’actes de procéder, préalablement à la signature, à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Il doit vérifier la sincérité de la signature portée sur la procuration en se faisant communiquer les éléments de comparaison, s’il ne les a pas en son étude.

Parmi les éléments, en premier la carte d’identité de la personne qui a donné procuration, carte revêtue de la signature du titulaire.

Il peut aussi demander que la signature soit certifiée conforme par le maire du domicile du mandant.

(1) Extrait de l’arrêt :

Attendu que pour rejeter cette demande la cour d’appel retient que le notaire, responsable des seuls actes de son ministère, n’est pas tenu d’authentifier les actes sous seing privé qui lui sont remis en tant qu’accessoires des actes qu’il reçoit, que lui imposer une vérification de signature, laquelle n’est possible que dans le cas d’une personne comparante, conduirait nécessairement à exclure l’utilisation de la procuration par acte sous seing privé ;

Attendu qu’en se déterminant ainsi, alors que le notaire doit, quand une partie est représentée par un mandataire, vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur une procuration sous seing privé, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

L’arrêt (cassation) de confirmation dit que le notaire est tenu, quand une partie est représentée par un mandataire, de vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur la procuration sous seing privé qui lui est présentée et qu’il doit, à cette fin, se faire communiquer des éléments de comparaison qui lui permettent de prendre parti sur ce point.

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FAQ. Faut-il liquider les reprises et récompenses dans une déclaration de succession ?

Question

J’ai perdu mon père durant l’été. Un notaire, celui de famille, règle la succession.Ma mère est usufruitière et j’ai une soeur. J’ai lu qu’il pouvait y avoir intérêt à liquider les indemnités entre époux et avec la communauté. Mon père a hérité d’une belle maison de ses parents, mais ce sont mes propres parents qui ont payé la soulte et les frais.J’ai donc demandé au notaire de faire un compte des indemnités (reprises et récompenses). Le clerc me répond que c’est inutile et que son logiciel ne le prévoit pas.

Qu’en pensez-vous ?

Réponse

Je pense déjà que vous avez eu tort de confier la rédaction de la déclaration de succession à un notaire, si cette déclaration est susceptible de donner lieu à des droits de mutation par décès. J’ai souvent écrit qu’une déclaration de succession est une formalité trop importante pour être confiée à un notaire.

En second lieu, je pense que le logiciel de votre notaire est très con, autant que le clerc qui vous a fait cette réponse. En effet, la liquidation des reprises et récompenses permet souvent de réduire l’actif taxable.

En effet, de l’actif de succession, il est déduit le montant des récompenses dues à la communauté (montant de la soulte et des frais réévalués conformément aux dispositions de l’art. 1469, 3e alinéa du Code civil : Elle (la récompense) ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. Si le bien acquis, conservé ou amélioré a été aliéné avant la liquidation, le profit est évalué au jour de l’aliénation ; si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, le profit est évalué sur ce nouveau bien.

Comme ce même montant de la récompense est ajouté à la communauté, la base taxable est diminuée de moitié de la récompense.

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FAQ. Est-ce que je peux exiger de mon #notaire qu’il fasse un devis précis pour l’acte que je lui demande ?

Question

Ma fille va se marier. Avec son futur, ils sont convenus de faire un contrat de mariage avec adoption du régime de la séparation de biens. Comme ils ne connaissent pas de notaire, je leur ai conseillé de prendre notre notaire de famille. J’ai donc téléphoné à ce dernier pour lui demander un devis des frais. Il me répond en me donnant une somme, mais précise qu’il s’agit d’une provision et qu’un « état de frais » détaillé sera remis aux contractants après l’acte. Pour ne pas avoir de surprise, j’ai exigé de connaître le montant exact ; le notaire ne répond pas.

Est-ce qu’il existe un texte notarial qui permette cette pratique de demander une provision au lieu de fournir un devis ?

Merci de votre réponse.

Réponse

La pratique de la demande de provision sur frais est très ancienne et a pu – quoique … – se justifier au temps où les actes étaient faits sur papier timbré. Donc une pratique d’un autre temps …

Aujourd’hui, depuis la  simplification du tarif et l’informatisation des études, il n’existe aucune justification d’une demande de provision, alors que les frais de presque tous les actes notariés peuvent être chiffrés exactement à l’avance. C’est particulièrement vrai pour un contrat de mariage de séparation de biens pure et simple pour lequel les frais comprennent :

  • le droit d’enregistrement de 125 €
  • l’émolument fixe du notaire d’un montant de 230,79 € TTC
  • les frais (émoluments) de copie et de certificat que le notaire connaît, s’agissant d’un acte simple.

A titre documentaire, si le notaire vous a mentionné le montant de la provision, pouvez-vous m’en indiquer le montant ; je le mettrai en suite de cette réponse.

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