Après la nullité du contrat de vente d’une installation #photovoltaïque, l’organisme financier prêteur est condamné à ne pas être remboursé du crédit

Décision des plus intéressantes, alors que les contentieux « photovoltaïques » se multiplient.

Il en ressort déjà que l’achat d’un kit photovoltaïque n’est pas un acte de commerce.

Et surtout que le prêteur engage sa responsabilité s’il ne s’assure pas que le vendeur de l’installation photovoltaïque agit dans le respect des règles en vigueur. En effet, est constitutif d’une faute de nature à priver la banque de pouvoir réclamer le remboursement du crédit, si cette dernière débloque les fonds sans vérifier si le bon de commande du matériel financé a été établi en toute légalité.

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Le 10 février 2020, la Cour d’appel de Colmar (Chambre 3a, RG n°20/079) a statué sur un litige portant notamment sur la compétence des juridictions judiciaires pour connaître des litiges photovoltaïques et la mise en jeu de la responsabilité du prêteur dans le cadre d’un crédit affecté.

Unknown

Suivant bon de commande en date du 22 décembre 2016, un particulier, monsieur X, a commandé auprès de la société « Neo Concept et Reno » la fourniture et l’installation de douze panneaux photovoltaïques en toiture de sa maison et d’un ballon thermodynamique au prix de 21.500 EUR financé au moyen d’une offre de crédit affecté proposée par la société Cofidis.

Le 14 janvier 2017, a été rédigée et signée une attestation de livraison et d’installation portant demande de financement. Après avoir reçu en date du 27 janvier 2017 une lettre de la sociétés Cofidis lui transmettant l’échéancier du prêt, l’acquéreur a, par lettre du 8 février 2017, demandé à la société Cofidis la résiliation du contrat dénonçant avoir été victime de « faux en écriture et signature » et a déposé plainte auprès du commissariat de police de Strasbourg en expliquant qu’il n’avait jamais signé le contrat de crédit ni eu l’intention de recourir à un prêt.

Par acte d’huissier du 8 mars 2017, l’acquéreur a fait assigner la Sarl Neo Concept Et Reno et la société Cofidis devant le tribunal d’instance de Strasbourg aux fins de voir prononcer l’annulation des contrats de vente et de crédit, ainsi que condamner le vendeur à reprendre le matériel.

Par jugement du 29 juin 2017, le Tribunal d’instance de Strasbourg a rejeté l’exception d’incompétence, a prononcé la nullité du contrat de vente et consécutivement la nullité du contrat de prêt, condamné le vendeur à remettre en état la toiture de l’acquéreur et à reprendre à ses frais l’ensemble des matériels livrés et posés à son domicile, aux frais de la société.

Cofidis a interjeté appel du jugement.

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Sur l’application au litige des règles du Code de la consommation

La décision déférée, qui a rejeté l’exception d’incompétence et appliqué à la convention des parties les dispositions du Code de la consommation, repose sur des motifs pertinents que la cour adopte.

Unknown

Il suffit d’ajouter que, quand bien même l’installation litigieuse était pour partie destinée à la revente de l’énergie à Erdf (le ballon thermodynamique étant destiné à la production d’eau chaude strictement personnelle à M. X), cela ne faisait pas pour autant de l’activité marginale pour laquelle les panneaux photovoltaïques ont été commandés par un simple particulier, manifestement démarché à domicile, un acte de commerce par nature alors que l’objet de la convention est de permettre à ce particulier qui n’exerce pas en qualité de commerçant (en l’espèce M. X est fonctionnaire territorial) d’effectuer un acte profitable à l’environnement par l’installation de douze panneaux photovoltaïques sur le toit de sa maison avec l’espérance de réduire ses dépenses énergétiques en couvrant le coût de sa propre consommation d’énergie par la revente de sa faible production à l’opérateur Erdf.

En outre, les contrats conclus, que ce soit le contrat de vente ou le contrat de crédit accessoire à la vente ne comporte aucune disposition stipulant de manière expresse et dépourvue d’ambiguïté la destination professionnelle du prêt, lequel ne présentait aucune caractéristique de ceux que le Code de la consommation exclut du champ d’application de ses dispositions.

En tout état de cause, les parties étaient libres de considérer les acquéreurs emprunteurs comme des consommateurs au sens du code de la consommation et de soumettre leurs conventions aux dispositions, plus favorables aux particuliers, du Code de la consommation, ce qu’elles ont manifestement et sans ambiguïté entendu faire, puisque les contrats se réfèrent tous deux expressément et exclusivement aux différentes dispositions régissant le crédit à la consommation tant en ce qui concerne les règles gouvernant la formation du contrat et notamment les règles relatives au contrat conclu hors établissement que celles régissant son exécution ainsi que le traitement des éventuels litiges.

La décision déférée mérite donc confirmation en ce qu’elle a retenu la compétence du tribunal d’instance et l’application au litige des règles du Code de la consommation.

Sur la nullité du contrat

Le contrat ayant été signé le 22 décembre 2016, c’est à tort que le premier juge comme d’ailleurs la société Cofidis encore à hauteur d’appel se sont référés aux dispositions des anciens art. L 121-21 à 23 du Code de la consommation.

En vertu de l’art. L 221-9 du Code de la consommation, dans sa version applicable au  litige, le professionnel fournit aux consommateurs un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement ;  ce contrat comprend toutes les informations prévues à l’art. L 221-5. Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l’art. L 221-5.

L’art. L 221-5 dispose que préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de service, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

  • 1° les informations prévues aux articles L 111-1 et L 112-2,
  • 2° lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai, les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’État,
  • 6° les informations relatives aux coordonnées du professionnel, le cas échéant au coût de l’utilisation, de la technique de communication à distance, à l’existence de code de bonne conduite, le cas échéant aux cautions et garanties, aux modalités de résiliation, au mode de règlement des litiges et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixées par décret en Conseil d’État.

L’art. L 111-1, dans sa version applicable au litige, prévoit que le professionnel communique au consommateur de manière lisible et compréhensible les informations suivantes :

  • 1° les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte-tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;
  • 2° le prix du bien ou du service en application des articles L 112-1 à L 112-4,
  • 3° en l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date où le délai auquel le professionnel s’engage à livrer le bien ou à exécuter la prestation de service,
  • 4° les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphonique et électronique et à ses activités, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte,
  • 5° s’il y a lieu, les informations relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l’existence et modalités de mise en ‘uvre des garanties et aux autres conditions contractuelles,
  • 6° la possibilité de recourir un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre IV.

L’art. L 111-2 dispose pour sa part que le professionnel doit communiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations complémentaires relatives à ses coordonnées, à son activité de prestations de services et autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d’État.

Ce décret, reproduit à l’art. R 111-2, oblige en son 9° le professionnel à communiquer son éventuelle garantie financière ou assurance de responsabilité professionnelle qu’il a souscrite, les coordonnées de son assureur de son garant ainsi que la couverture géographique du contrat ou de l’engagement.

L’article L 242-1 du Code de la consommation édicte que les dispositions de l’art. L 221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

En l’espèce, le bon de commande numéro 2652HM conclu entre la société Néo Concept et Monsieur X le 22 décembre 2016 indique qu’il est vendu une installation de panneaux solaires photovoltaïques comprenant douze panneaux monocristallins à haut rendement certifié CE et NF de 250 Wc, de marque Hanwens ou équivalent d’une puissance globale de 3000 Wc, que les frais de raccordement Erdf sont à la charge de Néo Concept à hauteur de 1.000 EUR, que les démarches pour obtenir le contrat d’obligation d’achat Erdf pendant vingt ans sont à la charge de Néo Concept comme les démarches pour obtenir l’attestation du Consuel et les démarches administratives et mairie.

Il est également prévu la vente d’un d’ « un ballon thermodynamique eau chaude sanitaire d’un volume 260 » .

Sous la rubrique « tarif et conditions de paiement » est indiqué le prix soit: 21.500 EUR ttc.

La date de livraison/ travaux est fixée à quarante-cinq jours à compter la signature du bon de commande.

M. X argue de la nullité du contrat de vente au motif que l’indication du tarif individuel de chaque matériel (coût unitaire d’un panneau photovoltaïque et de chacun de ses accessoires : onduleur, kit d’injection, coffret de protection, disjoncteur et parafoudre, la marque exacte des panneaux photovoltaïques, les délais de livraison, les délais d’exécution des services (démarches administratives), le numéro individuel d’identification de tva, l’information du droit de recourir à un médiateur ainsi que les coordonnées de celui-ci, l’information sur la garantie financière du vendeur, son assurance de responsabilité professionnelle, les coordonnées de son assureur ou de son garant ainsi que la couverture géographique du contrat ou de l’engagement, la durée ou la date durant laquelle les pièces détachées indispensables à l’utilisation des panneaux photovoltaïques et leurs accessoires sont disponibles sur le marché, font défaut dans le bon de commande.

S’il y a lieu de considérer, contrairement à ce qui est soutenu, que le bon de commande renseigne suffisamment le consommateur en ce qui concerne le prix global de l’installation des panneaux photovoltaïques sans avoir à préciser le détail de tous les matériels mis en oeuvre, s’il a lieu de considérer que l’indication de la marque est suffisante et d’ailleurs M. X ne prétend pas qu’il lui a été livré un matériel d’une marque différente de celle portée sur le bon de commande par mention manuscrite, s’il y a lieu encore de considérer que les délais de livraison et d’exécution de la prestation de services sont bien mentionnés, force est de constater que, alors que l’installation de panneaux photovoltaïques en toiture d’une habitation relève d’une activité qui touche à l’intégrité du bâti, le bon de commande ne comporte aucune mention relative à l’assurance décennale et /ou professionnelle du vendeur ni ne prévoit la possibilité de recourir à un médiateur de la consommation.

La nullité est donc bien encourue mais cette nullité relative est susceptible de confirmation s’il est prouvé que celui qui se prévaut de la nullité a eu connaissance du vice et a eu l’intention de le réparer.

Pour soutenir que M. X connaissait les vices affectant le bon de commande, la société Cofidis fait valoir qu’il a reconnu avoir pris connaissance des art. L 121- 17 à L 121-18-2 du Code de la consommation applicables lors de la vente à domicile.

Cependant, les textes reproduits en annexe du bon de commande n’étaient pas ceux applicables à la relation des parties. Certes si l’art. L 121-17 ancien, reproduit dans le bon de commande, reprenait à peu près les dispositions de l’art. L 221-5 nouveau, il n’en demeure pas moins que d’une part, l’énoncé dudit article est imprimé en paquet sans aucune respiration, ce qui en rend la lecture mal aisée et surtout, force d’autre part est de constater qu’il n’est donné aucune connaissance du texte des art. L 111-1 et L 111-2 du Code de la consommation non plus que de celui édictant la nullité du contrat en cas de violation des dispositions de l’art. L 121-17.

Il se déduit nécessairement de ces énonciations que la sociétés Cofidis n’établit en rien que M.  X avait connaissance des vices affectant le contrat ni a fortiori a eu l’intention de les réparer et que partant, il y a lieu de prononcer la nullité du bon de commande.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a prononcé la nullité du bon de commande et consécutivement celle du contrat de crédit affecté.

Sur la faute de la banque

Il est de règle jurisprudentielle maintes fois réaffirmée que commet une faute le prêteur qui s’abstient, avant de verser les fonds empruntés de vérifier la régularité du contrat principal et qu’ainsi en versant les fonds au vendeur sans procéder préalablement aux vérifications nécessaires qui lui auraient permis de constater que le contrat de vente était affecté d’une cause de nullité, la banque commet une faute qui la prive de sa créance de restitution.

L’appelante (Cofidis) doit donc être déboutée de sa demande non seulement tendant à voir condamner l’adversaire à payer normalement les échéances du prêt jusqu’au parfait remboursement de la totalité de sa créance mais aussi de sa demande en remboursement du capital prêté de 21.500 EUR.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 3 a, 10 février 2020, RG n° 17/03390

 

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Appartement vendu sur plan, obtenir une provision en cas de désordres pour les travaux de reprise et autres préjudices

Selon l’art. 809 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. et Mme X sollicitent l’indemnisation provisionnelle des préjudices matériels et immatériels résultant des désordres de nature décennale affectant l’appartement qu’ils ont acquis de la société Kaufman et Broad.

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Ces désordes sont de deux ordres :

  •  une insuffisance d’isolation de l’appartement à l’origine d’importantes difficultés de chauffage,
  • un défaut d’étanchéité du bac de douches équipant leur salle de bains.

Insuffisance de chauffage :

M. Le Z, expert, a conclu, après la réalisation d’une étude thermique, à la réalité de l’insuffisance des températures relevées dans l’appartement.

Ces désordres ont pour origine plusieurs causes :

— un défaut d’étanchéité à l’air généré par un mauvais calfeutrement des menuiseries extérieures,

— un défaut d’isolation entre l’appartement et les locaux périphériques non chauffés (cloisons extérieures et plancher situé au dessus du sous-sol du bâtiment),

— une absence d’isolation des tuyauteries de chauffage placées sur les pré-dalles constituant le plancher.

Défaut d’étanchéité du bac à douches :

L’expert a constaté que les joints de la douche laissaient passer l’eau avec pour conséquence un décollement des carreaux de carrelage.

Ce désordre trouve son origine dans une mauvaise mise en oeuvre du raccordement du revêtement de sol avec le bac à douches (absence ou délitement des joints) dont les mouvements, dûs à un mauvais calage, génèrent des infiltrations.

L’expert considère que ces infiltrations empêchent l’usage du bac à douches.

Le premier juge a rappelé à bon droit, au visa de l’article 1646-1 du code civil, que la société Kaufman et Broad était tenue envers les acquéreurs, en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire, d’une responsabilité de plein droit des désordres de nature décennale dans les conditions prévues par l’article 1792 du code civil.

L’impropriété à destination résultant des désordres dont M. et Mme X demandent réparation n’est pas contestable au regard des conclusions de l’expert et n’est remise en cause ni par la société Kaufman et Broad, ni par son assureur.

La société Kaufman et Broad conclut d’ailleurs à la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a retenu le caractère non sérieusement contestable de sa responsabilité de plein droit envers M. et Mme X et la société Axa N n’émet aucune observation sur la mobilisation de sa garantie d’assureur CNR.

La cour adopte par conséquent la motivation par laquelle le premier juge a fixé la provision allouée à M. et Mme X, au titre des travaux de reprise, en se fondant sur l’évaluation proposée par l’expert, laquelle ne fait l’objet d’aucune critique. Le premier juge est notamment approuvé en ce qu’il a retenu la nécessité de faire appel à un maître d’oeuvre pour assurer la conduite et la coordination entre les différentes entreprises devant intervenir pour l’exécution des travaux de reprise.

S’agissant des préjudices consécutifs, l’obligation de libérer l’appartement le temps nécessaire à l’exécution des travaux de reprise n’est pas sérieusement contestable de sorte que l’indemnité provisionnelle allouée par le premier juge est confirmée tant en son montant qu’en son principe.

Enfin, c’est par une motivation précise et pertinente adoptée par la cour, que le premier juge a caractérisé le caractère non sérieusement contestable du préjudice moral allégué par M. et Mme X. Cette disposition est également confirmée.

L’indexation de la provision allouée est également justifiée en ce qu’elle doit permettre aux victimes des dommages de faire effectivement procéder aux travaux de reprise nécessaires à la réparation de leur préjudice. Elle n’est donc pas sérieusement contestable au regard de l’année écoulée entre le dépôt du rapport d’expertise et la date de la décision critiquée.


  • Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 23 janvier 2020, RG n° 19/02437

Le #notaire ne savait pas que la note de renseignements d’urbanisme c’est du pipeau ; il est condamné pour ne pas avoir renseigné utilement l’acquéreur

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée de l’acte dressé dont il est également tenu d’assurer par ailleurs la validité, l’efficacité et la sécurité juridique.

Dans le cadre de cette obligation, il doit procéder à des vérifications et à des recherches sur la situation et les caractéristiques des biens concernés et il lui appartient notamment d’informer précisément les parties sur la situation administrative des immeubles en sollicitant un certificat d’urbanisme pour s’assurer que les règles d’urbanisme applicables permettront la réalisation du projet envisagé par le client.

Le certificat d’urbanisme s’analysant cependant comme un acte d’information n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction, le notaire se doit d’attirer en outre l’attention des acquéreurs sur la vérification de la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme.

En l’espèce, M. X considère que le notaire a manqué à son obligation de conseil en s’abstenant de l’informer des restrictions imposées par le plan local d’urbanisme adopté le 6 décembre 2007 interdisant toute construction nouvelle au regard de la situation du terrain en zone U2 correspondant à une zone de quadrillage hydro géomorphologique faisant obstacle au projet d’édification d’une maison à usage d’habitation dans le cadre d’un investissement locatif dont le notaire avait précisément connaissance.

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M. X produit l’acte de vente dressé par le même notaire le 22 juin 2005 portant sur l’acquisition d’un terrain à bâtir constituant le lot n° 4 du lotissement « Clos Broussous », rapportant ainsi la preuve de la connaissance par le notaire de la finalité de son nouveau projet immobilier s’inscrivant dans la continuité de la précédente opération réalisée.

Le notaire rétorque qu’il a procédé aux vérifications nécessaires en ayant sollicité auprès de la mairie une demande de renseignements le 7 décembre 2010 et qu’il n’a commis aucune faute dans la mesure où le terrain était constructible au jour de la vente.

En l’espèce, il ressort de l’acte dressé le 20 décembre 2010 que le bien a été désigné comme un terrain à bâtir permettant l’édification d’une surface développée hors d’oeuvre nette de 251 m² sans qu’aucune restriction n’ait été visée.

S’agissant des dispositions relatives à l’urbanisme, le notaire a visé dans l’acte une note de renseignements d’urbanisme informelle délivrée par la mairie de Sauve le 14 décembre 2010 annexée à l’acte et paraphée par les parties.

Il ressort de l’examen de ce document qu’il a été indiqué que le terrain se situait en zone U2 du plan local d’urbanisme avec la précision qu’il s’agissait d’un « terrain sous quadrillage géomorphologique. Eaux de ruissellement à prendre en compte. Vide sanitaire de 0,90 préconisé« .

Le notaire ne saurait se dégager de sa responsabilité au moyen tiré de ce que ce document ne mentionnait pas expressément d’obstacle à la construction alors qu’il lui appartenait de se renseigner précisément et de compléter les informations communiquées dans le cadre d’une simple note qualifiée d’informelle.

Il est clairement établi par l’arrêté municipal du 23 mars 2012 que le permis de construire sollicité par M. X a été refusé en application du plan local d’urbanisme approuvé le 6 décembre 2007 aux motifs que les dispositions applicables à la zone U2 du règlement précisent que dans les parties à risque d’inondation recouvertes d’une trame quadrillées, seules s’appliquent les possibilités d’extension des constructions existantes.

Il est ainsi établi que si la parcelle était qualifiée à juste titre de terrain à bâtir au jour de la vente, sa localisation au sein du plan local d’urbanisme emportait des restrictions spécifiques à la construction avec l’interdiction de procéder à l’édification de constructions nouvelles.

Il appartenait au notaire dans le cadre de son devoir de conseil, de solliciter des informations complémentaires afférentes au plan local d’urbanisme et d’attirer l’attention de M. X sur la limitation du caractère constructible du terrain acquis.

M. X justifie que les limites imposées par le PLU approuvé le 6 décembre 2007 n’ont finalement été levées qu’au terme d’une procédure de modification simplifiée du PLU, laquelle a été mise en oeuvre par délibération du conseil municipal du 5 mars 2015 ayant abouti à la modification simplifiée n° 1 du 16 juillet 2015 sur le fondement de laquelle le permis de construire lui a été accordé par arrêté municipal du 24 octobre 2015.

C’est vainement que le notaire se prévaut de courriers émanant du premier adjoint au maire de la commune de Sauve selon lesquels le refus du permis de construire ne reposait sur aucun fondement juridique mais sur une interprétation erronée des services de la DDTM et cette argumentation ne saurait prospérer alors que les arrêtés municipaux successivement pris attestent au contraire des contraintes qui avaient été imposées par le plan local d’urbanisme.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil est ainsi parfaitement établi et la décision du premier juge ayant retenu une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de maître B, notaire, sera confirmée.


  • Cour d’appel de Nîmes, 1ère chambre, 6 février 2020, RG n° 17/04314

Littoral. Une victoire de l’association de défense de l’environnement « Protégeons le site et le panorama de Pen Guen  »

L’association « Protégeons le site et le panorama de Pen Guen » a demandé auTtribunal administratif de Rennes d’annuler l’arrêté du 1er octobre 2015 par lequel le maire de Saint-Cast Le Guildo a délivré un permis de construire à M. B pour la construction d’une maison individuelle sur un terrain situé avenue de Pen Guen, ainsi que la décision du 5 janvier 2016 portant rejet de son recours gracieux.

Par un jugement n° 1601032 du 8 février 2019, le Tribunal administratif de Rennes a annulé l’arrêté du 1er octobre 2015 du maire de Saint-Cast Le Guildo ainsi que la décision du 5 janvier 2016. Appel a été relevé.

Unknown

Aux termes du I de l’art. L. 146-4 du Code de l’urbanisme alors en vigueur : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ». Aux termes du III de l’article L. 146-4 du même code alors en vigueur : « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage (…) ».

Lorsque le tribunal administratif a fait droit à une demande en se fondant sur un moyen inopérant, notamment en faisant application d’une règle de droit inapplicable, et que, pour contester le jugement de ce tribunal, l’appelant n’a pas invoqué le caractère inopérant du moyen retenu par les premiers juges, il appartient au juge d’appel de relever d’office cette inopérance pour censurer le motif retenu par le tribunal. Il ne peut toutefois le faire qu’après en avoir préalablement informé les parties en application de l’art. R. 611-7 du Code de justice administrative.

Par le jugement attaqué, le tribunal, pour annuler les décisions litigieuses, a accueilli à la fois le moyen tiré de la méconnaissance du I de l’art. L. 146-4 du Code de l’urbanisme et le moyen tiré de la méconnaissance du III de l’art. L. 146-4 du même code. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le projet en cause est intégralement situé dans la bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage. Ainsi, seules étaient applicables les dispositions du III de l’art. L. 146-4 et non pas également celles du I. `

Dès lors, il y a lieu de soulever d’office le moyen tiré de l’erreur commise par le Tribunal administratif de Rennes dans le champ d’application de la loi en faisant droit à une demande en se fondant sur le moyen tiré de la méconnaissance du I de l’art. L. 146-4 du Code de l’urbanisme alors que ce moyen était inopérant.

Et par ailleurs, ne peuvent déroger à l’interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu’ils n’entraînent pas une densification significative de ces espaces.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet en cause s’ouvre à l’ouest sur une vaste zone naturelle et à l’est sur le rivage, dont il n’est séparé que par une voie et une bande de terrain non construit. S’il est situé, au nord et au sud, à proximité de quelques constructions disséminées et d’installations de camping, il ne peut être regardé comme inclus dans un espace urbanisé. Par conséquent, le moyen tiré de la méconnaissance du III de l’art. L. 146-4 du Code de l’urbanisme doit être accueilli.

Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à se plaindre de ce que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal a annulé l’arrêté du 1er octobre 2015 du maire de Saint-Cast Le Guildo ainsi que la décision du 5 janvier 2016.


  • Cour administrative d’appel de Nantes, 5e chambre, 7 février 2020, req. 19NT01038, inédit au recueil Lebon

Bisbille entre confrères #notaires pour le partage de l’émolument proportionnel

L’art. 2 de l’ordonnance n° 45-1418 du 28 juin 1945 dispose que : « Toute contravention aux lois et règlements, toute infraction aux règles professionnelles, tout fait contraire à la probité, à l’honneur ou à la délicatesse commis par un officier public ou ministériel, même se rapportant à des faits extraprofessionnels, donne lieu à sanction disciplinaire ».

La plainte du président de la chambre des notaires de l’Yonne concerne la répartition entre maître R et maître F des émoluments proportionnels d’un acte reçu le 21 avril 2017.

Unknown

Maître R, rédacteur de cet acte, a adressé à son confrère « comme d’usage » un projet de facture des émoluments en participation. La répartition prévue dans cette facture était la suivante : 66,50 % pour maître R et 33,50 % pour maître F. Ce dernier a exprimé, le 8 novembre 2017, son désaccord réclamant 40 %, conformément à la répartition prévue par le règlement inter cours.

Les deux notaires concernés dépendant de chambres différentes et à défaut d’accord entre eux, la répartition des émoluments ne peut être que celle prévue par l’art. 68 du règlement inter cours :

« La répartition des émoluments proportionnels d’un acte entre notaires fondés à se prévaloir des dispositions incluses dans le présent règlement et résultant d’un concours ou d’une participation est effectuée : entre le notairedétenteur de la minute de l’acte et le ou les notaires intervenants. La répartition s’effectue de la façon suivante :

1°) 20 % des émoluments rémunèrent spécialement la partie de la charge correspondant à la rédaction de l’acte et sont attribués au notaire détenteur de la minute.

2°) les 80 % de surplus de ces émoluments sont partagés au prorata des intérêts représentés entre tous les notaires intervenants (y compris le notaire détenteur de la minute) »,

peu importante la circonstance tirée du fait que maître R. se soit déplacé à Paris pour la signature de l’acte plutôt que de le recevoir en son office.

C’est donc à bon droit que maître F a réclamé 40 % des émoluments proportionnels. Si maître R. ne conteste plus ce point, le règlement n’est cependant toujours pas intervenu au motif qu’il n’a pas reçu la facture de son confrère pour la payer.

Cette argumentation ne peut être admise dès lors qu’il est d’usage que le notaire rédacteur établisse le projet de facture des émoluments dus à son confrère. Or, maître R n’a toujours pas établi de projet de facture rectifié et conforme à la disposition précitée, nonobstant la demande que son président de chambre lui a adressée le 28 mars 2019.

La réticence à régler, en contravention avec le règlement, à son confrère son dû depuis deux ans et demi est, en outre et à l’évidence contraire à la délicatesse, et justifie une sanction disciplinaire.


  • Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 10 décembre 2019, RG n° 19/02241

Condamnés en #référé à démolir les « accessoires » du mobil-home fixé irrégulièrement à Marsillargues

La commune de Marsillargues fait valoir que M. Z X et Mme A B épouse X ont installé, malgré un arrêté interruptif de travaux du 20 décembre 2017, un dépôt de remblais, un mobile-home, une clôture brise vue, un abri de bois, deux abris de jardins métalliques, des panneaux photovoltaïques, une citerne et un portail, de façon permanente, en dehors des parties urbanisées de la commune, sur des parcelles situées en zone Rn et Rp du plan de prévention des risques d’inondation, sans que cette installation utilisée à usage d’habitation ne soit justifiée par l’activité agricole qu’ils revendiquent y exploiter et que cette installation crée un trouble manifestement illicite.

Unknown

Les intimés (les époux X)  soutiennent d’une part que ces installations, situées en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, entrent dans le champ d’application de l’exception prévue pour les installations nécessaires à leur exploitation agricole et que le mobile-home ne constitue pas une construction interdite par le plan de prévention des risques naturels d’inondation et d’autre part que l’enlèvement du mobile-home qui constitue leur seul et unique domicile entraînerait une atteinte disproportionnée à leurs droits au respect de leur vie familiale et de leur domicile garanti par la convention européenne des droits de l’homme.

L’art. 809,1er alinéa, du Code de procédure civile donne pouvoir au président du tribunal de grande instance de prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse ne faisant pas obstacle au pouvoir du juge.

Est constitutive d’un trouble manifestement illicite la violation d’une règle d’urbanisme.

En application de l’art. L111-3 du Code de l’urbanisme, en l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune.

Selon l’art. L 111-4 du même code peuvent toutefois être autorisées en dehors des parties urbanisées de la commune : (…) 2° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées, à la réalisation d’aires d’accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d’opérations d’intérêt national.

L’art. R 111-41 du Code de l’urbanisme dispose que sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler.

L’art. R 111-42 du Code de l’urbanisme prévoit que les résidences mobiles de loisirs ne peuvent être installées que : 1° Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, autres que ceux créés après le 1er octobre 2007 et exploités par cession d’emplacements ou par location d’emplacements d’une durée supérieure à un an ; 2° Dans les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme;3° Dans les terrains de camping régulièrement créés, à l’exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d’aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping.

En l’espèce, il résulte des pièces produites, que M. Z X et Mme A B épouse X ont acquis, par acte notarié du 13 novembre 2017, la propriété de diverses parcelles en nature de terre sur la commune de Marsillargues cadastrées section I n°42, 43, 44, 45, 46 et 456 situées, en dehors des parties urbanisées de la commune et en zone Rp pour la parcelle I 42 et Rp et Rn pour les parcelles I 43, 44 et 45 du plan de prévention des risques naturels d’inondation (PPRI).

Selon procès-verbaux d’infractions, non contestés, dressés les 7 et 28 décembre 2017 et 8 décembre 2018 par la police municipale de Marsillagues, M. Z X et Mme A B épouse X ont procédé progressivement sur ces parcelles : au dépôt de remblais créant un exhaussement d’environ 10 cm, sur une surface d’environ 1000 m2, à compter du 15 novembre 2017, à l’édification de clôtures brises-vue sur une longueur d’environ 18 mètres et une largeur d’environ 16 mètres, selon constatations du 5 décembre 2017, à l’installation (d’une citerne dont le fond contenant de la rouille était déversé dans la rivière par un conduit) et d’une résidence mobile-home ayant conservé ses roues et son timon, constatée le 21 décembre 2017, à la création d’un abri en bois devant la porte du mobile-home relevé le 7 février 2018, à l’implantation, sur la parcelle I 45, de nouveaux panneaux brises-vue, de panneaux photovoltaïques, de deux abris de jardin et sur la parcelle I 42 d’un pilier en dur, d’un mur de clôture en dur mesurant environ 4,40 mètres de long sur une hauteur d’environ 2,20 mètres et d’un portail métallique coulissant, objets du dernier procès verbal établi le 8 décembre 2018.

Ces travaux, édifications et constructions se sont poursuivis, malgré une mise en demeure adressée par la mairie à M. Z X et Mme A B épouse X, en date du 20 novembre 2017, d’avoir à stopper les travaux et régulariser leur situation auprès du service de l’urbanisme et un arrêté interruptif de travaux du 20 décembre 2017 pris au motif que ces travaux exécutés sans autorisation, en méconnaissance des règles d’urbanisme dans une zone interdite par le plan de prévention des risques naturels sont de nature à présenter un risque grave pour les biens et les personnes.

Lors de la notification de cet arrêté, le 21 décembre 2017, M. Z X répondait, « on va attendre, très peu de procédure aboutissent devant les tribunaux ».

Il ressort des constatations de ces procès verbaux et des propres déclarations de M. Z X et Mme A B que l’ensemble de ces installations sont exclusivement destinées, à leur usage d’habitation permanente, qu’ils justifiaient, en réponse à la mise en demeure de la mairie, par de futurs élevage de moutons et plantation de cerisiers sur ces terres.

Si Mme A X produit une déclaration d’activité agricole de « fruits à pépins et noyaux, ovins, caprins volailles » enregistrée à la chambre de l’agriculture le 17 avril 2018, objet d’un certificat d’inscription au répertoire des entreprises en date du 19 avril 2018 avec une déclaration du 10 décembre 2018, d’un début d’activité d’élevage d’ovins à compter du 1er septembre 2018, cette seule qualité d’exploitante agricole est insuffisante à justifier du bénéfice de l’exception prévue à l’article L111-4 précité.

Outre l’absence de toute régularisation de déclaration auprès du service de l’urbanisme, les époux X qui reconnaissent que ces installations sont situées en dehors des parties urbanisées de la commune, ne justifient pas du caractère indispensable de la présence permanente de Mme A X sur l’exploitation agricole revendiquée au regard de sa nature et de son fonctionnement.

En effet, d’une part, Mme A X a, au terme du formulaire déposé le 10 décembre 2018, déclaré un cheptel de six ovins pour lequel la nécessité de sa présence sur place, évoquée dans le certificat établi par le vétérinaire, ne l’est qu’ à titre provisoire pendant la période d’allaitement jusqu’au sevrage des agneaux, au nombre non établi, rejetés par leur mère, les moutons étant par ailleurs, selon les photographies qu’elle produit, en pâturage. D’autre part la destination des installations constatées dans les procès verbaux (mobile-home, terrassement, clôtures brise vue, panneaux photovoltaïques, citerne, portail métalliques, abri de bois) n’est qu’à usage d’habitation et non d’exploitation agricole et Mme A B épouse X déclare conserver une autre activité d’employée CESU, en dehors de son activité agricole.

En conséquence, en l’absence de lien de nécessité permanent indispensable avec les activités de l’exploitation agricole, les installations et constructions litigieuses destinées à l’habitation n’entrent pas dans le champ d’exonération revendiqué.

Par ailleurs les procès verbaux relèvent que ces installations sont situées sur les parcelles I 42 classée en zone rouge inondable d’aléa modéré et I 45 classée en zone inondable d’aléa fort en secteur naturel définies par le plan de prévention des risques naturels, produit par la mairie, qui interdisent tous travaux et tous projets nouveaux sauf exceptions limitativement énumérées dans le champ d’application desquels n’entrent pas les installations contestées, ni le mobile-home.

Enfin le mobile-home constitue une résidence mobile de loisirs qui ne peut être installée que dans les conditions strictement définies par les dispositions précitées.

La législation de l’urbanisme étant d’ordre public, l’installation d’un habitat permanent même sous la forme précaire d’une résidence mobile, dans une zone non constructible et en dehors des zones autorisées, constitue un trouble manifestement illicite.

Or M. Z X et Mme A B épouse X ont établi en toute illégalité leur domicile sur une zone interdite à l’habitat et à l’installation des résidences mobiles de loisirs.

L’art. 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui.

Contrairement aux affirmations des intimés la mesure d’enlèvement sollicitée ne porte aucune atteinte disproportionnée à un droit fondamental, garanti notamment par la Convention européenne des droits de l’Homme.

Cette mesure d’enlèvement est nécessaire au regard d’une part de la violation des règles d’urbanisme et des mesures du plan de prévention des risques d’inondation nécessitées par la protection des personnes et des biens et d’autre part de la nécessaire protection de l’environnement, répondant à un impératif d’intérêt général, alors que M. Z X et Madame A B épouse X ont été avertis dés le début de leurs travaux, le 20 novembre 2017 moins d’un mois après l’acquisition des parcelles concernées, de l’impossibilité de procéder à cette installation, qui a fait l’objet d’une notification d’un arrêté interruptif de travaux le 20 décembre 2017, qu’ils ne justifient d’aucun établissement continu depuis plusieurs années et n’ont pu entretenir avec les lieux des liens continus et suffisants pour qu’ils soient considérés comme constituant leur domicile.

Il y a lieu en conséquence, d’infirmer l’ordonnance entreprise et d’ordonner l’enlèvement des installations permanentes édifiées sur les parcelles I 42, 43, 44 et 45 comprenant les brises-vue, la citerne, l’abri de bois, les panneaux photovoltaïques, les abris de jardins métalliques, les piliers du portail, le mur de clôture, le portail métallique coulissant et le mobile-home sans que pour autant M. Z X et Mme A B épouse X puissent se prévaloir des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, seulement applicables aux locaux d’habitation ou à usage professionnel, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification des présentes.

Passé ce délai, M. Z X et Mme A B épouse X sont condamnés sous astreinte de 50 EUR par jour de retard, pendant une période de deux mois

L’ordonnance rendue le 2 mai 2019 par le juge des référés du Tribunal de grande instance de Montpellier  est infirmée.


 

  • Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, 30 janvier 2020, RG n° 19/03298

 

La #notaire écrit faussement avoir reçu le dépôt de garantie de l’acquéreur

Suivant compromis de vente sous signature privée du 19 février 2013 établi par Mme F-G (le notaire), Mme Z a promis de vendre un immeuble à M. X et Mme A (les acquéreurs), au prix de 596. 000 EUR.

L’acte stipulait une régularisation de la vente avant le 17 mai 2013 et une clause pénale fixée à 63. 000 EUR. Il mentionnait, en outre, que les acquéreurs avaient remis entre les mains du notaire un dépôt de garantie d’un montant de 63. 000 EUR, lequel n’a cependant pas été versé.

Unknown

Les acquéreurs ne s’étant pas présentés pour la signature de l’acte authentique, Mme Z les a assignés, ainsi que le notaire, en paiement de la somme de 63 .000 EUR au titre de la clause pénale.

Le notaire a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de le condamner, in solidum avec les acquéreurs, à payer à Mme Z la somme de 63. 000 EUR, alors  que le notaire ne répond des conséquences dommageables d’une information omise sur les incidences juridiques de l’acte auquel il prête son concours que si, par suite de cette défaillance, les parties à l’acte n’ont pu prendre la décision que la protection de leurs intérêts leur aurait dictée si elles avaient été correctement informées ; qu’en relevant, pour retenir la responsabilité du notaire, que  »si le dépôt de garantie avait été encaissé par la notaire comme l’acte l’indiquait expressément, la venderesse aurait pu se voir régler la clause pénale sans autre formalité quinze jours après la sommation de réaliser l’acte authentique, et donc il y a cinq ans, sans devoir exposer une instance judiciaire et les risques au titre du recouvrement », sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si, informée du défaut de versement du dépôt de garantie et des risques de non-recouvrement de la somme visée par la clause pénale, la venderesse n’aurait pas, en toute hypothèse, conclu l’acte de vente aux mêmes conditions dès lors qu’elle avait toujours souhaité poursuivre la réalisation de la vente définitive en dépit du comportement des acquéreurs et que ceux-ci étaient les seuls à s’être déclarés intéressés par le bien de la venderesse, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1382 du Code civil, devenu 1240 du Code civil.

La Cour de cassation répond en ces termes :

En relevant que l’acte mentionnait la remise au notaire d’un dépôt de garantie de 63. 000 EUR et que, si le dépôt de garantie avait été encaissé par le notaire comme l’acte l’indiquait expressément, Mme Z aurait pu recevoir le paiement de la clause pénale sans autre formalité, quinze jours après la sommation de réaliser l’acte authentique, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à une recherche inopérante, a caractérisé un manquement du notaireà l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte et a légalement justifié sa décision au regard du texte susmentionné.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 5 février 2020, pourvoi n° 18-24.580, rejet

Il faut éviter de recevoir le dessous de table par chèque

S’il est établi que le chèque litigieux a été émis en garantie d’un dessous de table, l’illicéité de sa cause entraîne restitution de la somme prélevée. La participation volontaire de l’émettrice du chèque à la fraude n’est pas un obstacle à la restitution.

Mme Z A réclame à M. X Y restitution de la somme de 15.000 euros qu’elle lui a remise par chèque n°571 11 85 du 4 mars 2005 tiré sur son compte au Crédit Agricole Provence Côte d’Azur, agence Cannes Vauban en faisant valoir que la cause de ce chèque est illicite alors qu’elle justifie avoir par ailleurs payé l’intégralité du prix de vente de 190.000 euros et des frais des lots de copropriété dans l’immeuble « Le domaine des palmiers » 114 avenue Maurice Chevalier à Cannes qu’elle a acquis de M. X Y par acte authentique du 21 avril 2005.

Mme Z A prétend que ce chèque a été émis en garantie d’un dessous de table à payer en espèces exigé par le vendeur tandis que M. X Y réplique que ce chèque a été émis après la signature de l’acte authentique du 21 avril 2005 en règlement de la vente séparée du mobilier et de l’aménagement de l’appartement ainsi que du garage.

Par des motifs pertinents que la cour fait siens, et sans qu’il soit cependant utile à la solution du litige de rechercher quelle était l’activité professionnelle exercée par Z D, le tribunal a exactement analysé les moyens et arguments des parties au vu des pièces produites et retenu, par application de l’art. 1131 du Code civil, que l’obligation de paiement dont se prévaut X Y repose sur une cause illicite sachant que ce chèque de garantie a été remis par l’acquéreur au vendeur le 4 mars 2005 lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente et que devant le refus de Mme Z A de verser en plus du prix convenu dans l’acte et des frais une somme équivalente en espèces au jour de la signature de l’acte authentique de vente, M. X Y a encaissé ledit chèque bien que l’intégralité du prix ait été payée.

Contrairement à ce que prétend M. X Y, il est en effet démontré que le chèque de 15.000 EUR daté du 4 mars 2005 a bien été émis avant la signature de l’acte authentique de vente, que le vendeur était en possession de ce chèque avant cette date puisqu’il s’est présenté avec ce chèque au gestionnaire du compte de Z A au Crédit Agricole quelques heures avant la signature de l’acte authentique. Il n’est pas mieux fondé à prétendre que ce chèque correspond au paiement des meubles et aménagements mobiliers alors que le prix de 15.000 EUR serait hors de proportion, qu’il n’en est fait aucune mention dans l’acte authentique bien qu’il soit d’usage en pareil cas que le notaire rédacteur de l’acte procède à une répartition du prix de vente entre l’immeuble et les biens mobiliers dans un intérêt fiscal et qu’il n’a pas été donné concomitamment de reçu sur une liste de meubles et équipements mobiliers.

Il est en outre démontré que la facture de 2003 produite par E Y des aménagements prétendument réalisés dans l’appartement est une fausse pièce.

Dès lors qu’il est démontré que le chèque a été remis en garantie du paiement d’un supplément de prix de 15.000 EUR et non déclaré dans l’acte authentique de vente, que la prétendue cause de ce chèque selon M. X Y qui l’a encaissé est fausse et que sa cause réelle est illicite, Mme Z A est bien fondée à demander restitution de ladite somme avec intérêts légaux à compter de l’assignation, celui qui a reçu ce chèque n’étant pas fondé à alléguer une participation volontaire de l’émettrice du chèque à la fraude pour s’opposer à la nullité de l’accord de ce chef et à la restitution consécutive de la somme qu’il a encaissée, outre que la fraude profitait principalement au vendeur qui percevait une somme non déclarée tandis que la différence de droit d’enregistrement à acquitter par l’acquéreur était ténue.

Mme Z A ne rapportant pas la preuve que la résistance de M. X Y lui a causé un préjudice distinct de celui qui est réparé par l’allocation des intérêts de retard d’une part et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles de la procédure, d’autre part, ses demandes de dommages et intérêts seront rejetées.

Le jugement entrepris est donc confirmé.


 

  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 mars 2008, RG n° 07/17146

 

 

La responsabilité du #notaire retenue parce qu’il n’a pas vérifié l’attestation d’#assurance « dommages-ouvrage »

Selon l’art. 1382 (devenu 1240) du Code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d’un notaire ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux est rapportée.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu, à l’égard de toutes les parties d’une obligation de conseil. Plus précisément, en tant que rédacteur de l’acte, le notaire est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte. Il s’ensuit que le notaire chargé de dresser un acte et tenu, aux termes de l’art. L. 243-2 alinéa 2 du Code des assurances, de faire mention, dans le corps de l’acte ou en annexe, de l’existence ou de l’absence d’assurance prévues par les art. L. 241-1 à L. 242-1, a l’obligation de vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats d’assurance.

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Le notaire a la charge de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

C’est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu :

  •  que maître A, notaire, se devait d’assurer un contrôle minimal des attestations remises entre ses mains comme preuve du sérieux des affirmations du vendeur quant à l’existence des assurances requises, et notamment veiller à ce qu’elles constituent, dans leurs formes et apparences extérieures, une confirmation crédible du fait attesté,
  • que maître A s’est contenté de l’attestation d’un courtier en inscrivant de surcroît dans son acte une mention erronée puisqu’il est indiqué que le vendeur « déclare avoir souscrit une police d’assurances dommages sous le N° 6839 0210 et une assurance de responsabilité « constructeur non réalisateur » auprès de la compagnie FCD Assurances dont le siège est à Vienne… » alors qu’en tout état de cause, l’attestation mentionne la qualité de courtier de la société FCD Assurances et ne précise ni le nom de la compagnie d’assurance, ni la date à laquelle la garantie prend effet, ce qui aurait dû attirer l’attention du notaire,
  •  et que ce faisant, maître A a failli à son obligation de conseil à l’égard des acquéreurs, cette obligation devant leur permettre de savoir si une assurance avait été effectivement souscrite ou pas.

La faute reprochée est ainsi caractérisée.

Les époux Z, acquéreurs, dont il n’est pas allégué qu’ils auraient eu connaissance de l’absence d’assurance préalablement à l’acte, sont fondés à demander la réparation de leur préjudice consécutif au fait de ne pas avoir été informés par le notaire de l’absence d’assurance dommage ouvrage, et donc la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes.


  • Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile b, 4 février 2020, RG n° 18/03067

La maison vendue a un vice caché. L’acquéreur peut la garder et obtenir des dommages-intérêts

Un particulier a vendu, par acte notarié bien entendu,  à deux époux, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une maison d’habitation moyennant le prix de 98.000 EUR.

À la suite de l’apparition de désordres et après expertise, les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, ainsi que le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle, lesquels ont appelé en garantie l’agent immobilier sur ce même fondement.

Par un arrêt du 21 juillet 2016, la Cour d’appel de Bourges a condamné le vendeur à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, outre divers frais et préjudices annexes. La cour d’appel a fixé par ailleurs à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle.

La Cour d’appel de Lyon, par un arrêt rendu sur renvoi après cassation (Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, pourvoi n° 16-24.170), condamne le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et rappelle que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel, rejetant le pourvoi.

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Il résulte de l’art. 1645 du Code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire (nullité de la vente) ou estimatoire (réduction du prix de vente).

Les acquéreurs ont choisi de conserver l’immeuble et de ne demander que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice, sur le fondement de l’art. 1645 du Code civil. Lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.


  • Cour de cassation, 3e Chambre civ., 30 janvier 2020, rejet, pourvoi n° 19-10.176