Pas plus que le testament, l’acte de notoriété prescriptive n’établit l’#usucapion

Pour contester la qualité de propriétaires des consorts X, les appelants soutiennent que la formule du testament établi le 26 octobre 1972 en faveur de M. G X selon laquelle Mme U V épouse X lui « lègue tout ce qu’elle possède » ne permet pas de déterminer son objet et que, par conséquent, l’acte de notoriété prescriptive fondé sur ledit legs, se bornant à qualifier la possession trentenaire de la parcelle litigieuse par les consorts X de continue paisible, publique et non équivoque, sans décrire d’actes matériels de nature à caractériser la possession, ne peut constituer leur titre pour leur conférer la qualité de propriétaires.

Ils ajoutent que la voie de liaison qui existe depuis 1968, traversant la parcelle A 490, ouverte à la circulation publique et entretenue par la commune de Sisco (Haute-Corse) et faisant l’objet d’une emprise publique, constitue un événement interruptif de la prescription privant les consorts X d’un droit réel sur ladite parcelle et que la portion sur laquelle a été installé, dès 1983, selon eux, le portail d’entrée constitue un délaissé de la voie publique.

S’agissant en premier lieu de l’objet du legs testamentaire, la cour ne peut que constater que si les pièces produites par les consorts X rappellent, comme cela n’est pas discuté, que leur auteur, M. G X, institué légataire universel de Mme U V épouse X, est entré en possession des biens de cette dernière, il n’est cependant produit, alors pourtant que des actes de vente y font référence, ni l’acte de notoriété dressé le 1er décembre 1972, constatant la dévolution successorale de cette dernière, ni la liste des biens dépendant de ladite succession issus comme le mentionne le notaire, d’un partage amiable, entre les membres de la famille V, intervenu avant le 1er janvier 1956, date d’entrée en vigueur de la réforme de la publicité foncière, ni enfin la liste de ceux apparaissant au relevé de la matrice cadastrale au moment de la rénovation de celui-ci en 1975.

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Sur ce point, il doit être relevé qu’aucune des propriétés bâties ou non bâties désignées dans l’extrait de matrice cadastrale de 1975 où le nom de Mme U V figure, n’est mentionnée dans l’acte de notoriété prescriptive du 30 septembre 2010.

Il en résulte que le testament du 26 octobre 1972, tel que rédigé ne peut pas constituer en tant que tel un titre de la propriété des consorts X sur la parcelle A 490.

En deuxième lieu, s’agissant de l’acte de notoriété prescriptive du 30 septembre 2010, il ne peut être que constaté encore, qu’il ne comporte aucun élément établissant que l’auteur des consorts X, ou eux-mêmes, avaient accompli sur les parcelles litigieuses, pendant le temps requis pour prescrire, des actes matériels de possession, et les deux témoins comparants n’ont pas non plus attesté de circonstances de fait personnellement constatées par eux révélant des actes matériels de possession à titre de propriétaire exercés depuis plus de trente ans au jour de l’acte, par les consorts X ou leur auteur.

En l’état, alors que la preuve de sa publication au service de la publicité foncière et de sa parution dans un journal d’annonces légales n’est pas rapportée, l’acte de notoriété qui n’a pas pu constater une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive ne constitue pas un titre de propriété, et le jugement ayant retenu qu’il était suffisant pour établir la propriété de la parcelle A 490 aux consorts X doit être réformé.


  • Cour d’appel de Bastia, Chambre civile section 2, 18 mars 2020, RG n° 18/00197
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Le document d’#arpentage doit-il, le cas échéant, précéder la notification en vue de l’exercice du droit de #préemption

Quand la parcelle devant être vendue doit être détachée par division parcellaire d’une parcelle cadastrale plus vaste, le notaire n’est pas tenu de joindre dans la notification à la SAFER un document d’arpentage. Il en est ainsi lorsque la localisation et la surface du terrain constructible à détacher d’une parcelle identifiée y sont indiquées avec une précision permettant à la SAFER d’apprécier la consistance du bien vendu.

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Aussi nul besoin un document d’arpentage supplémentaire pour que la notification soit complète et régulière : le délai de 2 mois offert à la SAFER pour exercer son droit de préemption commence à courir à la date de la réception par celle-ci de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA).

Mais si le prix demeure seulement déterminable en fonction du nombre de mètres carrés cédés, ou encore s’il est indiqué que la surface ou la forme de la parcelle à découper restent à fixer entre les parties lors de l’intervention du géomètre, alors il faut considérer que le document d’arpentage dressé par le professionnel compétent soit établi, pour ensuite seulement notifier à la SAFER.


  • Cour de cassation, 3e Chambre civile, 11 juillet 2019, pourvoi n° 17-19.392 

Pour les #avocats, c’est un décret scélérat, le décret « DataJust »

Le décret n° 2020-356 du 27 mars 2020 porte création d’un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé « DataJust »

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Le texte concerne les victimes, assureurs, avocats, magistrats de l’ordre administratif et de l’ordre judiciaire, agents du ministère de la justice. 

Il a pour objet la création d’un traitement de données à caractère personnel dénommé «DataJust».

Il autorise le ministre de la justice à mettre en œuvre, pour une durée de deux ans, un traitement automatisé de données à caractère personnel, dénommé « DataJust », ayant pour finalité le développement d’un algorithme destiné à permettre l’évaluation rétrospective et prospective des politiques publiques en matière de responsabilité civile et administrative, l’élaboration d’un référentiel indicatif d’indemnisation des préjudices corporels, l’information des parties et l’aide à l’évaluation du montant de l’indemnisation à laquelle les victimes peuvent prétendre afin de favoriser un règlement amiable des litiges, ainsi que l’information ou la documentation des juges appelés à statuer sur des demandes d’indemnisation des préjudices corporels.

Le décret définit les finalités du traitement, la nature et la durée de conservation des données enregistrées ainsi que les catégories de personnes y ayant accès. Il précise enfin les modalités d’exercice des droits des personnes concernées.

Le texte entre en vigueur immédiatement.

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Extrait :

Le garde des sceaux, ministre de la justice, est autorisé à mettre en œuvre, pour une durée de deux ans, un traitement automatisé de données à caractère personnel, dénommé « DataJust », ayant pour finalité le développement d’un algorithme devant servir à :
1° La réalisation d’évaluations rétrospectives et prospectives des politiques publiques en matière de responsabilité civile ou administrative ;
2° L’élaboration d’un référentiel indicatif d’indemnisation des préjudices corporels ;
3° L’information des parties et l’aide à l’évaluation du montant de l’indemnisation à laquelle les victimes peuvent prétendre afin de favoriser un règlement amiable des litiges ;
4° L’information ou la documentation des juges appelés à statuer sur des demandes d’indemnisation des préjudices corporels.
A ces fins, l’algorithme recense les montants demandés et offerts par les parties, les évaluations proposées dans le cadre de procédures de règlement amiable des litiges et les montants alloués aux victimes pour chaque type de préjudice dont la teneur est détaillée au 3° de l’article 2, ainsi que les données et informations mentionnées à cet article.

En résumé, un algorithme remplacera magistrats et juges dans les affaires de responsabilité civile.

Responsabilité du #notaire qui s’abstient d’opérer une vérification, alors même qu’elle constitue une diligence simple et gratuite que le client d’un office public est raisonnablement en droit d’attendre de son notaire

En sa qualité de notaire instrumentaire, maître C était tenu à l’égard des parties d’une obligation de conseil et devait, en outre, assurer l’efficacité de l’acte auquel il a prêté son concours. À l’appui de leurs demandes, il appartient aux parties de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité unissant faute et préjudice.

Les sociétés du Port et Habitat recherchent la responsabilité du notaire soutenant que ce dernier a commis une faute en ne consultant pas la banque de données en ligne BASIAS («Base de données des Anciens Sites Industriels et Activités de Services») qui recense les sites sur lesquels ont été exercées des activités ayant pu mettre en oeuvre des substances polluantes pour les sols et les nappes. Il convient de rappeler que cette base de données, créée pour conserver la mémoire de ces sites et informer la population, est consultable en libre accès.

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Si la SCP C (notaire) fait valoir à bon droit qu’il ne peut lui être reproché un manquement aux dispositions de l’art. L 514-20 du Code de l’environnement, puisque l’installation exploitée dans l’immeuble en cause était uniquement soumise à déclaration, et non à autorisation, il n’en demeure pas moins qu’étant tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il a été requis de donner la forme authentique, il aurait dû, avant la conclusion de la vente du 16 novembre 2012, consulter la base de données BASIAS, l’immeuble dont s’agit étant, aux termes de son acte, un bien artisanal à usage de garage et d’atelier et par voie de conséquence susceptible d’avoir abrité une activité polluante.

S’il l’avait fait, il aurait découvert que le site que projetaient d’acquérir les consorts L avait été le lieu d’activité d’un dépôt de carburant et était donc, compte tenu de cette activité, potentiellement pollué, ce qui lui aurait permis de mettre en garde les acquéreurs sur les qualités réelles de l’immeuble cédé.

En s’abstenant d’opérer une telle vérification, alors même qu’elle constitue une diligence simple et gratuite que le client d’un office public ministériel est raisonnablement en droit d’attendre de son notaire, maître C a manqué à son devoir de conseil et commis une faute.

Le jugement critiqué qui a écarté toute faute du notaire est donc infirmé.


  • Cour d’appel, Rennes, 1re chambre, 24 Mars 2020 – RG n° 18/06958

Le Covid-19 peut-il justifier l’inexécution unilatérale d’un contrat (cas de force majeure) ?

La question m’est souvent posée depuis plusieurs jours.

Il n’y a encore aucune réponse.

Je renvoie, pour les observations sur le pour et le compte, aux  explications de Céline Moille, associée, Yellaw avocats, sur Actualités du droit.

Sa conclusion: Comme pour la force majeure, ce n’est pas l’épidémie en tant que telle qui justifiera le recours à l’imprévision, mais bien les conséquences de celles-ci (confinement, interdictions, fermeture des frontières).

Prorogation des délais juridiques et judiciaires durant la période d’épidémie

L’ordonnance en référence, applicable immédiatement, concerne les délais qui ont expiré ou qui expireront durant la période d’urgence sanitaire (elle a débuté le 12 mars 2020).

Ces délais expireront un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence.

Sont concernés par cette prorogation de nature légale déjà les délais en nature de procédure civile et les mesures restrictives de liberté et autres mesures limitant un droit ou une liberté constitutionnellement garanti, mais la prorogation dans ces dernières hypothèses ne pourra dépasser le 30 juin 2020.

Des actes pouvant bénéficier de cette prorogation, l’ordonnance établit une liste précise (exhaustive). Sont ainsi concernés :

Acte de procédure, relativement aux justiciables.  « Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque », « ainsi que « tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit » .

Acte de procédure, relativement à la  juridiction. Les mesures administratives ou juridictionnelles concernées sont

  • Les mesures conservatoires, d’enquête, d’instruction, de conciliation ou de médiation.
  • Les mesures d’interdiction ou de suspension qui n’ont pas été prononcées à titre de sanction.
  • Les autorisations, permis et agréments.
  • Les mesures d’aide, d’accompagnement ou de soutien aux personnes en difficulté sociale.
  • Les mesures d’aide à la gestion du budget familial (surendemment).

Pour les échéances contractuelles.

1/ « Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant l’état d’urgence sanitaire ».

Le délai contractuel reprendra son cours un mois après la fin de cet état d’urgence : « Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme ».

Mais quid des conditions suspensives ?

2/ « Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant l’état d’urgence sanitaire ».

3/ « Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent, durant l’état d’urgence sanitaire, de deux mois après la fin de cette période » .


  • Ordonnance n° 2020-306, 25 mars 2020

Le congé visait le logement donné à bail mais ne faisait pas mention du parking et de la cave donnés en location

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l’art. 15-II de la loi du 6 juillet 1989 .

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée .

Unknown

Selon l’arrêt attaqué (Cour d’appel de Nîmes, 30 novembre 2017), M. K D a donné à bail à Mme C un appartement et deux dépendances constituées d’une place de parking et d’une cave ; après son décès, Mmes A et H D et Mmes B et J I (les consorts D), ses ayants droit, ont délivré à la locataire un congé avec offre de vente ; arguant de ce que l’offre ne visait pas le parking et la cave loués, Mme C, locataire, a contesté la validité du congé .

Pour déclarer ce congé valable, l’arrêt retient que la mention selon laquelle le congé pour vendre porte sur le logement donné en location suivant bail sous seing privé du 1er février 1993 implique que l’objet du congé et donc de l’offre de vente qu’il contient soit identique à celui du bail, en l’absence de toute précision contraire ou contradictoire ; qu’en outre, les consorts D produisent le mandat de vente confié le 24 juillet 2016 à l’agence immobilière « Foncia transaction Languedoc Vaucluse », lequel désigne le bien vendu comme composé d’un appartement de type 1 de 30 m² comprenant : entrée rangements cuisine équipée séjour salle de bains WC (lot n° 9), une cave n° 7 (lot no 4) et un emplacement de parking numéro 63 (lot 563), et qu’il en résulte que, si l’offre de vente ne contient pas la description détaillée figurant au mandat de vente, la référence qui est faite au logement objet du bail est suffisante pour informer la locataire du contenu de l’offre et lui permettre de se déterminer en connaissance de cause.

En statuant ainsi, alors qu’il appartenait aux bailleurs de faire connaître à la locataire les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail, la cour d’appel, qui a constaté que le congé visait le logement donné à bail mais ne faisait pas mention du parking et de la cave donnés en location, a violé le texte susvisé.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 mars 2020, pourvoi n° 18-14.765, cassation

Tout transfert de propriété d’un lot doit être notifié, sans délai, au syndic de la #copropriété

Par acte du 5 décembre 2002, Mme F G, propriétaire des lots no 14 et 15 situés dans un immeuble en copropriété, en a vendu la nue-propriété à Mme X, sa fille, tout en stipulant que l’usufruit viager qu’elle s’était réservé reviendrait à son décès à M. X, son mari, ce que M. X et Mme X ont accepté, l’usufruitier et le nu-propriétaire ayant désigné d’un commun accord l’usufruitier pour assister et voter aux assemblées générales de copropriétaires ;  Mme  F G est décédée le 18 septembre 2010 ;  M. X a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (le syndicat) en annulation des assemblées générales des 18 novembre 2010, 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013 .

Unknown

M. X a fait grief à l’arrêt d’appel de déclarer irrecevable sa demande en annulation de l’assemblée générale du 18 novembre 2010.

Mais ayant relevé que l’art. 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété doit être notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale avait été notifié à Mme F G par lettre recommandée revenue le 24 novembre 2010 avec la mention « décédée » et que le syndic s’était vu officiellement notifier le décès de celle-ci à réception de la lettre du 17 février 2011, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir adressé à Mme X ou à M. X le procès-verbal de l’assemblée générale, dès lors que la preuve de ce qu’il avait connaissance du décès de Mme F G n’était pas rapportée et que M. X, n’ayant pas agi en annulation de l’assemblée générale dans les deux mois de la notification, n’était plus recevable à le faire .

Et au visa des art.  42 de la loi du 10 juillet 1965, 18 et 65 du décret du 17 mars 1967 :

Pour déclarer irrecevables les demandes de M. X en annulation des assemblées générales des 28 septembre 2011, 23 octobre 2012, 16 janvier 2013 et 26 novembre 2013, l’arrêt retient que Mme Y, notaire, indiquait, dans sa lettre du 17 février 2011, être chargée du règlement de la succession de Mme F G et, dans une lettre ultérieure, avoir transmis aux personnes l’ayant chargé du dossier le courrier du syndicat et qu’il ne pouvait être reproché au syndicat de ne pas avoir vérifié la validité ou l’étendue du mandat apparent dont Mme Y s’était elle-même prévalue pour être rendue destinataire de toutes les informations concernant la copropriété et donc, de lui avoir notifié les procès-verbaux des assemblées générales .

En statuant ainsi, sans constater que M. X avait élu domicile à l’étude de Mme Y, notaire, ou donné mandat à celle-ci de recevoir en son nom les notifications des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété relatives aux lots 14 et 15, la cour d’appel a violé les textes susvisés.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 mars 2020, pourvoi n° 18-11.988

Un scandale, l’acquéreur n’est pas protégé du risque de la présence de #mérule dans l’immeuble vendu

Suivant l’art. L. 133-9 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), «en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-8, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4».

Sont concernés par ce texte de loi tous immeubles bâtis quelle que soit leur affectation (usage d’habitation, usage professionnel, …). De même, l’objet de la vente peut correspondre à une partie d’un immeuble bâti ou à un entier immeuble bâti. Sont exclues les ventes portant sur des immeubles non bâtis. Ainsi, cette information doit être délivrée lorsqu’il y a conclusion d’une vente d’immeuble à rénover mais ne devrait pas avoir à l’être en cas de conclusion d’une vente d’immeuble à construire. Il faut toutefois remarquer que pour cette dernière, l’article L. 271-4 du CCH n’exclut que la fourniture du diagnostic de performance énergétique. La jurisprudence pourrait donc déduire de la formulation de l’article L. 271-4 du CCH que cette information doit être délivrée également lorsqu’est conclue une vente d’immeuble à construire. Par prudence, l’information sera donc délivrée.

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Lorsque ces conditions sont remplies, le vendeur a uniquement l’obligation de produire une information sur la présence d’un risque de mérule dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4. Malheureusement, le 9° de l’article L. 271-4 n’éclaire pas davantage sur cette production d’information puisqu’il précise simplement que, dans les zones prévues à l’article L. 133-8 du CCH, l’information sur la présence d’un risque de mérule doit être comprise dans le dossier de diagnostic technique.

Ainsi, le vendeur n’a nullement l’obligation de fournir un état ou un diagnostic relatif à la présence de mérules dans l’immeuble qu’il vend. Il lui suffit d’informer l’acquéreur que l’immeuble se situe dans un zone de présence d’un risque de mérule.

Cette absence d’obligation pour le vendeur de fournir un état ou un diagnostic est délibérée. En effet, si dans un premier temps, il était bien prévu que le vendeur aurait l’obligation de fournir un tel diagnostic et qu’en son absence il ne pourrait s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (Amendement n° CE677 du 19 juillet 2013), dans un second temps, cette idée a été abandonnée (Amendement n° 158 [Rect] du 5 septembre 2013). Des raisons techniques (en particulier impossibilité de déterminer le moment de la contamination), économiques (le coût très élevé d’un diagnostic sérieux) et juridiques ont été avancées pour faire obstacle à l’instauration d’une telle obligation.


Source : Dossiers d’actualité (LexisNexis), La mérule moins bien traitée que la termite, par ZALEWSKI Vivien

Un chèque de 10 000 EUR est-il un présent d’usage ? Est-il rapportable à la #succession ?

Monsieur Paul Olivir X est décédé le […], des suites d’un cancer découvert en août 2013.

Il laissait pour lui succéder trois enfants issus de son union dissoute par divorce avec Mme Irène D :

—  Mme Andrée X,

—  Mme Katrin X,

—  M. Helmut  X, qui a renoncé à la succession par déclaration au greffe du tribunal de grande instance de Paris le 9 mai 2014.

Par un testament authentique en date du 27 août 2013 reçu par maître Z, notaire, il a institué Mmes A et K X légataires universelles des biens et droits immobiliers et mobiliers dépendant de sa succession et fait part de son souhait que son fils M. H X renonce à sa succession.

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Le défunt avait émis au profit de M. Helmut X un chèque de 10.000 EUR débité le 26 mars 2013.

M. Helmut X reconnaît que cette somme lui a été donnée par son père et explique que c’était dans la perspective de l’aider à financer des travaux. Il invoque la notion de présent d’usage.

Le présent d’usage est un cadeau de valeur modeste qu’il est coutume d’offrir à l’occasion d’un événement particulier.

En l’occurrence, le montant du chèque excède largement celui d’un cadeau d’usage que Paul Olivier X aurait pu raisonnablement envisager compte tenu du niveau de ses ressources et de son état de fortune.

Il n’est par ailleurs pas justifié par M. Helmut X que ce chèque représente un cumul de présents d’usage que Paul Olivier X se serait abstenu de lui faire pendant plusieurs années par peur de manquer d’argent, et qu’il aurait ainsi voulu rattraper.

En conséquence, le montant de ce chèque doit être intégré à la masse de calcul de l’art. 922 du Code civil.

En revanche, c’est par erreur que le tribunal a dit que cette somme était rapportable à la succession alors qu’ainsi indiqué dans le jugement, il ne pouvait y avoir de rapport puisque M. Helmut X avait renoncé à la succession de son père.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 3 – chambre 1, 29 janvier 2020, RG n° 18/1738