Comme souvent la clause d’exonération de la garantie des vices cachés imposée par le #notaire n’a servi à rien

La vente litigieuse a été passée par acte authentique le 3 février 2010 ;

Selon l’annonce de l’agence immobilière, le bien vendu est constitué de deux pièces superposée de 35 m² chacune : un rez-de-chaussée avec cuisine ouverte et une chambre à l’étage, le tout donnant sur une cour intérieure de 40 m².

Mme Z, acquéreur, fonde principalement ses demandes sur l’art. 1641 du Code civil qui dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; à titre subsidiaire elle sollicite contre les vendeurs l’application de la garantie décennale conformément aux dispositions des art. 1792 et suivants du Code civil .

L’hypothèse d’une garantie décennale doit être écartée, dès lors que rien dans le dossier ne démontre que les époux X pourraient être considérés comme des constructeurs du bien vendu au sens de l’art. 1792 .

Seule la garantie des vices cachés est donc susceptibles d’être mis en oeuvre dans le cas présent .

L’acte de vente du 3 février 2010 contient à ce propos une clause de non garantie ainsi rédigée : « Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments« .

Il est constant cependant que la clause de non garantie des vices cachés ne trouve pas application lorsque le vendeur connaissait le vice avant la vente (Cass. 3e Civ., 8 avril 2014, nº 09-72.747) .

L’annonce de l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle les époux X avaient mis en vente l’immeuble, mentionne expressément une « maison rénovée ».

Les époux X, vendeurs, ont soutenu devant l’expert M. B avoir fait rénover le logement par des entreprises de menuiserie, plomberie et électricité, et s’être occupés personnellement de la finitions des peintures ; pour autant ils ne versent au dossier aucunes factures d’entreprises, ce que l’expert a également noté, de sorte qu’en réalité tous les travaux de rénovation allégués par les époux X n’ont pu être réalisés que par eux-mêmes .

Au titre des désordres, l’expert M. B observe dans son rapport : des traces de coulures au-dessus de la porte-fenêtre du séjour donnant sur la cour, apparues un à quatre ans auparavant ; le « très mauvais état des solives du plancher haut du coin cuisine », désordre qualifié de « très ancien » ; l’état instable du parquet de la chambre à l’étage au-dessus de la cuisine « lié aux désordres précédents » ; l’absence de dispositif de renouvellement de l’air ; le mauvais état de finition du plafond au centre du séjour, désordres apparu depuis un à quatre ans ; le mauvais état d’une pièce de bois en débord de toiture, désordre ancien.

Les désordres mis en évidence par l’expert M. B dans son rapport du 9 mars 2015, datant selon lui de un à quatre ans auparavant, sont donc postérieurs à la vente qui a eu lieu le 3 février 2010 .

Si l’absence de dispositif de renouvellement de l’air et le mauvais état d’une pièce de bois en débord de toiture sont des désordres qui existaient et étaient apparents lors de la vente, il n’en va pas de même concernant essentiellement la dégradation des solives du plancher haut, provoquant une instabilité du parquet de la chambre située au-dessus de la cuisine, ceci étant caché et ne pouvant être constaté qu’au moyen d’investigation qui n’étaient évidemment pas à la portée de Mme Z lorsqu’elle a acquis le bien ; de même l’acquéreur ne pouvait se rendre compte de l’absence d’étanchéité de la terrasse .

Le très mauvais état du plancher haut se voit aisément, outre la description qui en est faite par l’expert judiciaire, sur les nombreuses photographies illustrant le procès-verbal de constat dressé par huissier à la demande de Mme Z le 8 janvier 2014, après retrait de quelques panneaux du faux plafond de la cuisine .

Unknown

M. B, expert, attribue l’état très dégradé des solives, entraînant l’instabilité du plancher de la chambre, à des infiltrations d’eau de pluie par une coursive qui se trouve au-dessus du séjour ; de même les coulures constatées au-dessus de la porte-fenêtre proviennent de l’absence d’étanchéité de la terrasse située également au-dessus du séjour, et nonobstant les affirmations des vendeurs, l’on ne saurait imputer cette situation à un simple défaut d’entretien ou à l’absence de ventilation des lieux, au demeurant non démontrés.

Les désordres affectant le plancher constituent d’évidence un vice caché dont Mme Z ne pouvait se rendre compte avant la vente, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, et à tout le moins en diminuant fortement la valeur étant donné le coût très important des travaux nécessaires pour y remédier, estimé par l’expert à plus de 15’000 EUR TTC, VMC non comprise puisque l’on peut considérer que ce défaut était apparent.

Les époux X qui manifestement ont procédé eux-mêmes à la rénovation complète de l’appartement vendu, connaissaient ou en cas ne pouvaient ignorer les vices dont il était affecté, notamment le mauvais état du plancher haut dont la dégradation avancée ne pouvait leur échapper ; en conséquence la clause de non garantie de vices cachés insérée dans l’acte de vente doit être écartée, et les vendeurs sont tenus, en vertu de l’art. 1645 du Code civil, de tous dommages-intérêts envers l’acheteur .

Enfin, contrairement à ce que soutiennent les époux X, l’on ne saurait tirer ici argument du faible prix de l’appartement vendu (45’000 EUR) ; en effet ce prix doit être mis en rapport avec la modicité de l’habitation qui n’est constituée que de deux pièces de 35 m² chacune situées l’une au-dessus de l’autre, et d’une petite cour grevée d’un droit de passage (cf. annonce immobilière et acte de vente ; outre que les réparations nécessaires représentent environ un tiers du prix de vente du bien .

Mme Z ne peut pas demander à la fois confirmation du jugement « en toutes ses dispositions », donc la résolution de la vente, et les frais nécessaires à la remise en état du logement, estimés par l’expert à 16’380 EUR TTC au total.

Le jugement est donc intégralement confirmé, par adoption des motifs en tant que de besoin, y compris en ce que le premier juge a alloué à Mme Z, acquéreur, la somme de 2’180 EUR correspondant aux frais de notaire qu’elle a payés et celle de 5’000 EUR à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance .

Attendu que 3’500 EUR sont justes pour l’art. 700 du Code de procédure civile .


  • Cour d’appel de Riom, 1re chambre, 7 janvier 2020, RG n° 18/01056

 

Publicités

Le #notaire devait répartir le prix de vente par moitié entre les deux vendeurs ; il n’a pas réussi (une faute d’inattention)

Par jugement du 13 mai 2009, le Tribunal de grande instance d’Annecy a débouté M. Y X de l’action qu’il avait engagée, par assignation du 31 mai 2007, à l’encontre de la SCP notaire H-I-Lamarca en paiement d’une somme de 15 .663,20 EUR dont il soutient qu’elle devait lui revenir ensuite de la répartition des fonds provenant de la vente de la maison commune qu’il avait acquise avec son ex-épouse, Mme B C, chacun, selon leur accord connu de l’officier public, devant perçevoir la moitié du prix de cession.

Unknown

Or, c’est ensuite d’une simple erreur que le notaire aurait à tort crédité le compte de Mme B C de la somme précitée dont M. Y X soutient qu’elle n’aurait pas dû lui profiter.

M. Y X a interjeté appel à l’encontre de ce jugement le 23 juin 2009.

Il ressort des pièces et il n’est d’ailleurs pas contesté que le notaire intimé avait pour mission de répartir par moitié entre chaque conjoint les fonds provenant de la vente de la maison commune du couple alors en instance de divorce par consentement mutuel.

L’officier public a envoyé le 18 novembre 2002 le décompte de la répartition des fonds à l’appelant d’où il résulte que le solde des prêts consentis par la BNP pour l’achat de la maison commune a été déduit sur la seule part revenant à l’appelant.

Par lettre du 28 septembre 2006, le notaire écrit au conseil de ce dernier qu’il « semblerait effectivement que le remboursement intégral des prêts dûs à la BNP ait été prélevé indûment sur la part revenant à M. X » et qu’il s’apprête à faire un nouveau calcul.

Le notaire a ainsi commis une faute d’inattention qu’il reconnaît selon cette correspondance ayant procédé, ensuite d’une erreur, à une répartition inégalitaire des fonds qui n’était pas conforme à la volonté des parties tendant à un partage par moitié dont le notaire ne soutient pas même qu’il l’ignorait.

Il a ainsi occasionné à l’appelant, contrairement à l’opinion du premier juge, un préjudice né et direct dont il doit réparation à hauteur de ce qui lui est demandé en principal et est sans incidence sur la solution du litige le fait que M. Y X – dont l’intérêt à agir dans le cadre de la présente instance est ainsi démontré ensuite de l’erreur du notaire qui lui est dommageable -, n’ait engagé nulle action en répétition de l’indû contre son ex-épouse étant observé d’ailleurs qu’il n’a lui même remis à cette dernière aucune somme.

Ne comportent pas plus d’incidence sur la solution du litige le fait que l’appelant ne se soit aperçu que tardivement de l’erreur du notaire, ni la circonstance qu’il se soit remarié à Mme B C pour en divorcer de nouveau ensuite alors que la somme réclamée en l’espèce lui restait propre ensuite de la première rupture.

N’est enfin démontrée aucune fraude qui serait organisée par les ex-époux X-C au détriment du notaire qui l’allègue sans en justifier.

La somme de 15. 663, 20 EUR allouée à titre indemnitaire produira intérêt à compter de l’assignation en vertu de l’art. 1153-1 du Code civil, le juge d’appel étant autorisé à procéder ainsi.


  • Cour d’appel de Chambéry, 1re chambre, 14 septembre 2010, RG n° 09/01332

De quelques difficultés de la réception judiciaire des #travaux de construction

Aux termes de l’art. 1792-6 alinéa 1 du Code civil la réception (des travaux) est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ; elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement ; elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Aucune réception expresse n’est intervenue, en l’espèce puisque le maître d’ouvrage a refusé de signer les procès-verbaux dressés par corps d’état le 26 septembre 2011 par l’architecte et qui lui ont été adressés.

Aucune réception tacite, qui suppose une volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage ou les parties d’ouvrages exécutées si l’ouvrage n’est pas achevé, n’a été invoquée par l’une ou l’autre des parties.

Unknown

La réception judiciaire a été prononcée par le tribunal au 26 septembre 2011, contestée par le maître d’ouvrage qui estime que l’ouverture au public n’a été que partielle à cette date, que le premier étage n’a été accessible que fin octobre 2011 et que les locaux sont toujours inachevés.

Elle est envisageable lorsque la réception amiable n’est pas intervenue mais ne peut être ordonnée que si les travaux sont en état d’être reçus, critère exclusif, et sa prise d’effet doit être fixée à cette dernière date.

Le compte rendu de chantier n° 13 du 26 septembre 2011 intitulé « Visite de réception du 26 septembre 2011. Réserves restant à lever au 13/11/2011 à venir » dresse la liste des réserves concernant les lots gros oeuvre, menuiseries aluminium, menuiserie bois, serrurerie, plomberie chauffage, électricité, peinture qui sont mineures et de finition, à l’exception de celles portant sur l’accessibilité aux personnes handicapées.

Ces dernières faisaient obstacle à une acceptation forcée de l’ouvrage qui doit impérativement répondre aux obligations législatives et normatives en la matière s’agissant de travaux relatifs à la rénovation d’un immeuble destiné à l’usage professionnel d’un kinésithérapeute ; elles ont été levées le 30 octobre 2011, date à laquelle le bureau Véritas a délivré l’attestation de vérification et qui selon l’expert judiciaire marque la date à laquelle ‘les locaux étaient susceptibles d’accueillir du public et étaient aptes à accueillir le cabinet de kinésithérapie de M. R.

Au vu de l’ensemble de ces données la réception judiciaire ne peut être ordonnée qu’au 30 octobre 2011, date à laquelle les ouvrages étaient en état d’être reçus assortie des autres réserves mentionnées sur le compte rendu de chantier n° 13.

Le jugement est donc modifié sur la date retenue pour la réception judiciaire.


  • Cour d’appel, Toulouse, 1e chambre, 1re section, 13 Janvier 2020, RG n° 15/02172

Honoraire « libre » du #notaire réduit car il a mis trop de temps à (ne pas) faire le travail pour lequel il est payé

Par ordonnance de non conciliation du 8 février 2011, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris a désigné maître C, notaire, en application des dispositions des art. 255-9 et 255-10 du Code civil sur la demande de Florent et Patricia, époux.

Il a déposé un pré-rapport le 21 décembre 2012, les parties ayant trouvé un accord.

Par ordonnance de taxe du 27 mai 2013, la rémunération de maître C a été fixée à la somme de 4.650 EUR.

Le 6 août 2013, Patricia a formé un recours contre cette ordonnance de taxe.

Le 8 août 2013 Florent a également formé un recours à l’encontre de cette ordonnance.

Le recours a été dénoncé à maître C, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2013.

Patricia et Florent L ont exposé que le délai de dépôt d’un simple pré-rapport a été excessif, qu’il n’était aucunement chiffré ce qui ne leur a pas permis de tenter de parvenir à un accord amiable.

Le notaire a expliqué que le pré-rapport avait été établi au vu des pièces fournies par les avocats des parties, que lorsqu’il a été informé de l’accord des parties, il leur a proposé de les réunir pour matérialiser ledit accord et qu’il a alors été informé de leur décision de recourir à un autre notaire. Il a ajouté qu’il n’avait sollicité que la moitié des honoraires prévus.

images

Il résulte de la demande de rémunération présentée par le notaire au juge taxateur qu’il a sollicité d’abord un émolument proportionnel conformément au tarif, calculé sur la moitié du montant normalement du puisque le rapport définitif n’avait pas été rendu.

Ce calcul n’est pas discutable et conforme au tarif, il doit être entériné.

En revanche, la somme réclamée au titre des honoraires non tarifés (art. 4 du tarif des notaires applicable à l’époque) doit être réduite en raison du délai excessif à déposer ce pré-rapport sans que le notaire ne s’explique sur les difficultés qu’il aurait rencontrées à ne pas respecter le délai donné par le juge aux affaires familiales. Compte tenu du nombre des actifs examinés par lenotaire et de l’absence de chiffrage utile, il convient de fixer ce poste de rémunération à la somme de 1.000 EUR HT soit 1.196 EUR TTC.

La rémunération totale due à maître C s’établit par conséquent à la somme de :

1.527 + 299 + 240 + 47 + 1.000 + 196 = 3.309 EUR TTC


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 4, 3 mars 2014, RG n° 13/16556

La clause pénale doit être écrite en caractères gras sur le mandat de vente

La société « La Bourse de l’immobilier » demande à la cour de condamner les consorts X-Y, mandants, au paiement de la somme de 40.000 EUR au titre de la clause pénale insérée dans le mandat signé entre les parties le 22 janvier 2015.

Selon les consorts X-Y, ladite clause est nulle comme n’apparaissant pas en caractères apparents au sens de l’art. 78 du décret du 20 juillet 1972, la police et la taille employées étant les mêmes que pour le reste des conditions générales dans lesquelles elle est incluse et la mise en caractères gras n’étant pas suffisante à la distinguer d’autres mentions du paragraphe elles aussi inscrites en gras.

Unknown

Ils demandent donc à la cour de débouter l’appelante de cette demande.

« La Bourse de l’immobilier » fait valoir que la clause pénale est non seulement écrite en caractères gras, mais également dotée d’une police plus grande et qu’elle est précédée et suivies par deux sauts de ligne qui la mettent en valeur.

Elle en déduit que la clause pénale litigieuse se distingue ainsi parfaitement du reste du texte.

L’art. 78 du décret du 20 juillet 1972 dispose que ‘lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale (…), cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Dans ce texte, il faut entendre par l’expression « très apparents » qualifiant les caractères, une nécessité de démarquer nettement la clause pénale du reste du corps de texte dans lequel elle s’insère.

Dans le mandat, la clause litigieuse est précédée de la mention « important », insérée dans des sauts de lignes et écrite en caractères gras.

Toutefois, sur la même page, d’autres clauses que celle-ci sont elles aussi rédigées en gras, avec une police identique à l’ensemble des inscriptions de la page et, même à considérer plus grands les caractères employés pour écrire la clause pénale, cette différence n’est pas perceptible à l’oeil nu.

Ainsi, de manière générale, l’observation par un profane de cette page de contrat ne permet pas pour ce dernier de démarquer nettement et d’un seul regard la clause pénale du reste du corps du texte.

Dès lors, c’est à bon droit que les consorts X-Y soutiennent que la clause pénale est nulle, faute pour elle d’être inscrite en caractères très apparents.

Dans ces conditions, il y a lieu de dire que la demande de « La Bourse de l’Immobilier » de faire application de la clause litigieuse n’est pas fondée.

Elle est, en conséquence, déboutée, par confirmation sur ce point du jugement déféré.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 22 novembre 2019, RG n° 17/02781

Elle croyait acheter dans une résidence de tourisme en #défiscalisation, mais elle a acheté un produit lambda et trop cher. La responsabilité du #notaire est retenue.

Mme X, acquéreur, fonde son action, à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire sur l’erreur.

L’art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, énonce que le dol est une cause de la nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

S’agissant de l’erreur, l’art. 1110 du même code prévoit que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

images

Pour caractériser le dol dont elle se prévaut Mme X fait valoir :

—  que le prix du bien proposé était fixé nettement au-dessus du prix du marché (131. 623 EUR pour un appartement de 45,46 m² situé à Eppe-A) ;

—  qu’afin d’obtenir son consentement la société Fiscality lui a remis une étude financière personnalisée lui faisant miroiter un taux de rendement intéressant alors que cette étude était totalement mensongère ;

—  qu’en effet, d’une part, l’étude prend en compte les bénéfices tirés de la défiscalisation à partir de l’année 2008, or la résidence du Val Joly ne bénéficiait pas du classement en résidence touristique en 2008 et ne pouvait bénéficier d’aucun régime de défiscalisation à cette date ; d’autre part, l’étude financière prend en compte le versement de loyers commerciaux évolutifs, qui ont clairement été surestimés, les loyers qui lui ont été versés par la SARL du Val Joly à partir de 2011 étant nettement inférieurs au montant annoncé puisque durant les trois premières années le montant des loyers a été garanti par un fonds de concours versé par le promoteur, la société O.Participation ;

—  qu’enfin, l’étude financière présente l’investissement à réaliser comme un achat sans apport, alors qu’en réalité l’opération a eu pour elle un coût non négligeable puisqu’elle a fait l’objet d’un redressement fiscal à hauteur de 7. 796 EUR et qu’elle n’a pu bénéficier des loyers attendus.

Pour caractériser l’erreur elle fait valoir :

—  qu’elle s’attendait à réaliser l’achat d’un bien immobilier sans apport, l’achat devant être entièrement financé par la défiscalisation dont faisait l’objet le bien ainsi que par les loyers commerciaux perçus ;

—  que la défiscalisation revêtait un caractère déterminant puisqu’elle conditionnait sa capacité de remboursement ;

—  que c’est donc par rapport à l’objectif de défiscalisation et non pas seulement par rapport aux qualités de l’appartement vendu que doit s’apprécier la validité de l’échange des consentements ;

—  qu’en l’espèce, contrairement à ce qui lui avait été annoncé, le classement de la résidence en résidence de tourisme n’est intervenu que le 26 août 2011 ;

—  que dans son courrier daté 29 septembre 2011 l’administration fiscale a indiqué que « La réduction d’impôt s’applique aux logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée » et que « Cette condition s’apprécie à la date souscription de l’engagement de location » ;

—  qu’elle n’a donc pas pu bénéficier de la défiscalisation attendue ;

—  que comme cela a été relevé par le juge de première instance, cet élément « modifie de façon substantielle l’équilibre économique de l’opération contractuelle ».

Ainsi Mme X ne caractérise pas le dol ou l’erreur dans le simple fait (constant au débat) que bien que l’acte de vente notarié du 30 décembre 2008 mentionne que ‘l’ensemble immobilier dénommé Les Hauts du Val Joly est exploité en résidence de tourisme et fait l’objet d’une décision de classement définitive conformément à l’arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme’, ce classement n’était pas obtenu au moment de la signature de l’acte et ne l’a été que le 26 août 2011, ce qui a valu à Mme X un redressement fiscal d’un montant total de 8. 282 EURs ainsi qu’il résulte de la lettre qui lui a été adressée le 18 juillet 2011 par ladite administration, en réponse à ses observations.

Au-delà, elle soutient que son investissement s’est révélée économiquement non rentable au regard du prix de vente dépassant celui du marché, de la perte de l’avantage fiscal qui ne lui a pas permis de financer l’immeuble sans apport, et de la surestimation des loyers annoncés par rapport à ceux perçus.

Toutefois, Mme X ne démontre que la réalité de la perte d’un avantage fiscal de 8 282 euros en conséquence du défaut de classement de la résidence de tourisme dans laquelle elle a investi au moment de la conclusion de la vente en 2008. Alors qu’à la date de ses conclusions en appel elle est propriétaire du bien en cause depuis dix ans, elle ne produit aucun élément de nature à établir le défaut de rentabilité de son investissement et que l’équilibre de celui-ci aurait été rompu par la perte de l’avantage fiscal, ce dont il est permis de douter eu égard au montant limité de cette perte par rapport au coût total de l’investissement (174. 275 EUR). A cet égard, le premier juge affirme sans le caractériser que l’avantage fiscal conditionnait la capacité de Mme X à financer le bien ; aucun élément n’est produit en ce sens et il n’est même pas fait état de difficultés rencontrées par Mme X pour rembourser l’emprunt immobilier souscrit auprès du Crédit Immobilier de France ; celui-ci ne se prévaut pas de mensualités impayées.

Aussi, s’il n’apparaît pas contestable, comme l’a relevé le premier juge, que l’avantage fiscal était nécessairement important pour Mme X, aucun élément ne vient par contre corroborer l’affirmation de celle-ci selon laquelle cet avantage était déterminant de son consentement en ce qu’il conditionnait le financement et la rentabilité de son investissement, en sorte que le contrat de vente ne saurait être annulé (ni les contrats subséquents), que ce soit sur le fondement du dol ou de l’erreur, l’action en responsabilité de Mme X ne pouvant se résoudre qu’en dommages et intérêts après examen des responsabilités encourues par les différents intervenants à l’opération.

L’action en nullité étant écartée, il n’y a pas lieu de répondre au moyen soulevé par Mme X tiré de l’existence d’un ensemble contractuel composé des contrats de vente, de prêt et de bail commercial.

Sur l’action en responsabilité

Si aux termes du dispositif de ses conclusions Mme X sollicite « la condamnation in solidum des défendeurs » à réparer son préjudice, elle n’articule dans les motifs de ses écritures aucun moyen de fait et de droit sur la responsabilité éventuelle de la société Fiscality, si bien qu’il y a lieu de déclarer mal fondée l’action en responsabilité dirigée contre cette société.

Mme X recherche la responsabilité du notaire instrumentaire de l’acte de vente, la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Y-Z-C-A, du promoteur-vendeur, la société O.Participation, de l’exploitant de la résidence, la société Val Joly Exploitation, et du prêteur, la société Crédit Immobilier de FranceDéveloppement.

Compte tenu des développements qui précèdent, la responsabilité des ces différents intervenants doit être appréciée au regard du seul fait établi au dossier de la perte de l’avantage fiscal résultant du défaut de classement de la résidence en résidence de tourisme au moment de la vente.

La responsabilité du notaire

Mme X soutient que tenu d’un devoir de conseil et d’information, le notaire se doit de veiller de manière stricte à ce que les ventes immobilières, particulièrement lorsqu’elles ont lieu en vue d’une défiscalisation, respectent les règles légales ; que son devoir de conseil comprend une obligation d’avertissement quant à l’incertitude affectant le régime fiscal applicable à une opération et aux risques de pertes des avantages fiscaux recherchés par l’investisseur ; qu’en l’espèce, le notaire était parfaitement informé du fait que l’opération était réalisée dans le cadre d’un placement immobilier défiscalisé de type Demessine ; qu’en portant à deux reprises des mentions erronées sur l’acte de vente (pages 22 et 23), il a failli à ses obligations ; que par ailleurs, il est doublement fautif puisque, connaissant le motif de défiscalisation de l’acquéreuse, il ne l’a pas informée des aléas de la défiscalisation attendue ; que sa responsabilité est renforcée puisque le notaire est intervenu au côté du promoteur comme cela est mentionné dans l’acte de vente ; qu’il est ainsi présumé connaître les modalités du schéma vendu.

La SCP Domenge-Pujol-Thuret-Y-Z-C-A fait valoir pour sa part que le notairen’est pas intervenu dans le processus de signature du contrat de réservation et n’a pas été le conseiller fiscal de l’acquéreuse, n’intervenant qu’au stade de la rédaction de l’acte, de sorte qu’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique de l’opération ; que si l’acte stipule en page 20 : «INFORMATION DE L’ACQUEREUR : Le vendeur déclare que l’immeuble fait partie d’un ensemble immobilier destiné à être exploité en Résidence de Tourisme lequel fait l’objet d’une décision de classement, conformément à l’article 1er de l’arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme (publié au Journal Officiel du 6 mars J 986).», cette clause est affectée d’une erreur purement matérielle qui n’a eu aucune incidence sur le dommage allégué par l’acquéreuse, en ce qu’elle aurait dû mentionner ‘fera l’objet d’une décision de classement’ et non pas « fait l’objet d’une décision de classement », cette erreur étant accréditée par la première portion de laLaclause aux termes de laquelle il est indiqué que l’immeuble fait partie d’un ensemble immobilier « destiné à être exploité en résidence de tourisme »; l’absence de classement ne constitue pas un obstacle à l’acquisition et à la signature de l’acte authentique de vente ; que le notaire, qui n’est pas chargé de l’obtention du classement du bien en résidence de tourisme, n’a commis aucun manquement ; que l’erreur matérielle est manifeste et n’a eu aucune incidence sur le préjudice allégué par l’acquéreuse.

Dans la rédaction des actes de vente qu’il instrumente le notaire est tenu de vérifier l’exactitude des informations qu’il délivre aux parties.

En l’espèce, à sa clause « Information de l’acquéreur », l’acte indique que ‘Le vendeur déclare que l’immeuble fait partie d’un ensemble immobilier destiné à être exploité en Résidence de Tourisme lequel fait l’objet d’une décision de classement, conformément à l’article 1er de l’arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme (publié au Journal Officiel du 6 mars 1986).’ (souligné par la cour)

L’erreur matérielle alléguée par la SCP notaire ne ressort nullement d’évidence de la rédaction de cette clause ; la mention selon laquelle la résidence de tourisme fait l’objet d’une décision de classement est dépourvue d’ambiguïté, et le fait que l’immeuble soit destiné à être exploité en résidence de tourisme ne la rend pas ambiguë, la notion d’exploitation étant distincte de celle de classement.

Or, la réalité d’un classement en résidence de tourisme est réaffirmé par la clause suivante: « CONDITIONS SPECIFIQUES AUX RÉSIDENCES DE TOURISME ET A LA REMISE DES lOCAUX EN LOCATION » qui indique : « II est ici rappelé que l’ensemble immobilier dénommé Les Hauts du Val Joly est exploité en résidence de tourisme et fait l’objet d’une décision de classement définitive conformément à l’arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme. » (souligné par la cour)

Il est donc certain qu’à la signature de l’acte authentique de vente, Mme X n’a pu que croire l’information que le notaire lui avait délivrée selon laquelle la résidence dans laquelle elle achetait un appartement faisait l’objet d’un classement administratif en résidence de tourisme.

Or, il est acquis au débat que cette information s’est avérée erronée puisque ledit classement, après avoir été refusé par arrêté préfectoral du 2 avril 2010, n’a été accordé que par arrêté du 26 août 2011, après que la résidence ait été mise aux normes des résidences de tourisme (le nombre de cabines téléphoniques était initialement insuffisant).

Il est aussi constant, la lecture du redressement fiscal ne laissant pas de doute à ce sujet, que la perte de l’avantage fiscal résulte directement du défaut de classement de la résidence litigieuse en résidence de tourisme.

Il s’ensuit qu’en délivrant une information erronée à Mme X, la SCP notaire a engagé envers elle sa responsabilité délictuelle, sa faute étant en lien de causalité directe avec la perte de l’avantage fiscal.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, 16 janvier 2020, RG n° 17/06678

Les acquéreurs n’ont pas demandé un prêt conforme aux termes de la promesse de vente, dans le délai prescrit

Suivant acte notarié du 27 avril 2015, M. G X et Mme H I épouse X ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M. E Z et de Mme J K épouse Z concernant les lots 82 et 83 de l’immeuble situé […] à Paris 7e moyennant un prix de 1. 622.400 EUR.

images

La promesse du 27 avril 2015 a été consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 800. 000 EUR,  d’une durée de 20 ans au taux maximum de 2,45% l’an hors assurance.

Cette promesse était assortie d’une indemnité d’immobilisation de 162. 240 EUR dont 19 .650 EUR ont été séquestrés entre les mains de maître D, notaire, et soumise à un délai d’expiration fixé au 3 juillet 2015 avec possibilité de prorogation.

M. et Mme X ont mis en demeure M. et Mme Z de régulariser la vente par exploit d’huissier du 19 novembre 2015 et les ont fait assigner à cette fin par exploit d’huissier du 27 avril 2016.

Par jugement du 22 février 2018, le Tribunal de grande instance de Paris a ordonné à maître D, notaire au sein de la SCP Villeminot-Gian et D située au 48 avenue de la Motte-Picquet à Paris 15e, de verser au profit de M. et Mme X la somme de 19.650 EUR séquestrée en sa comptabilité, a condamné solidairement M. et Mme Z à payer à M. et Mme X la somme de 142 .590 EUR  correspondant au surplus non versé à ce jour au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Appel a été relevé par les acquéreurs condamnés.

Aux termes de l’art. 1178 du Code civil dans sa version applicable à l’espèce, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

M. et Mme Z soutiennent que la promesse a été prorogée à plusieurs reprises par les époux X qui ont donc admis la continuation du processus de vente malgré le dépassement de la date du 19 juin et ont accepté la prorogation du délai par courriel de Mme B, leur mandataire, du 19 août 2015 sous réserve qu’ils paient leurs frais financiers d’emprunt et les charges de copropriété, report de nouveau accepté par courriel du 25 octobre 2015, que ces échanges valent avenant; sur la défaillance qui leur est reprochée et qu’ils contestent, ils soutiennent qu’ils n’auraient pas pu obtenir le prêt auprès de la Société générale du fait de l’absence de revenus de Mme Z et que lorsqu’ils ont été assignés, ils étaient en bonne voie pour obtenir un prêt d’une société de courtage, la Enness Private Clients.

M. et Mme X contestent avoir consenti à modifier la date du 19 juin prévue pour l’obtention d’un prêt, font valoir que les époux Z ne justifient ni de leurs demandes de prêt ni de refus de prêt et qu’ils ne peuvent arguer de l’insuffisance de leurs ressources financières dès lors qu’ils connaissaient parfaitement leurs ressources financières à la date du 27 avril et que la société employant Mme Z était en redressement judiciaire depuis le 16 octobre 2014.

Ils produisent une simulation de prêt par la Caisse d’épargne, en date du 22 avril 2015, et des échanges de mails en janvier 2016 entre M. Z et L C, chargé d’affaire à la Caisse d’épargne, qui ne permettent d’attester du fait qu’ils ont déposé une demande de prêt auprès de cette banque.

Ils invoquent le fait qu’ils ont perdu le document de refus de prêt mais les seuls échanges de mails avec Mme C en janvier 2016 ne suffisent pas à attester de l’existence d’un refus de prêt par la Caisse d’épargne.

M. et Mme Z ne justifient donc d’aucune demande de prêt conforme aux termes de la promesse avant la date du 19 juin 2015.

Il ne résulte pas des échanges de mails en français produits par M. et Mme Z qu’ils aient fait état de leurs difficultés pour obtenir un financement et le fait que les époux X ait accepté un report de la date de signature ne constitue pas un avenant visant à repousser la date d’obtention du prêt, d’autant qu’aux termes de ces échanges, le report de la date de signature était soumis au paiement par M. et Mme Z des charges de copropriété, ce dont ils ne justifient pas.

Sur le refus de prêt par la société générale, M. et Mme Z produisent un constat d’huissier qui restitue l’intégralité du message adressé par courriel à M. Z le 16 octobre 2015 par Mme M N, conseiller clientèle à la Société générale rédigé comme suit:

«Je fais suite à votre demande de prêt.

Les justificatifs ne sont pas suffisants, je n’ai pas les justificatifs concernant les revenus de madame.

Le bilan provisoire n’est pas suffisant, il nous faut le bilan définitif.

Sur la base des éléments fournis, au regard des revenus déclarés, nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande.

En effet, le taux d’endettement est très supérieur à la norme.»

Ce message ne permet pas d’établir la date à laquelle les époux Z ont fait leur demande de prêt, ni d’établir le montant du prêt demandé et, en conséquence, si cette demande était conforme au prêt prévu dans la promesse.

Par ailleurs il est fait état de l’absence de justificatif de ses revenus par Mme Z et donc d’un dossier incomplet, les époux Z ne s’expliquant pas dans le cadre de la présente procédure sur la situation de Mme Z dont ils affirment seulement qu’elle était dirigeante de la Sarl Luxe Corp placée en redressement judiciaire le 16 octobre 2014 puis en liquidation judiciaire le 19 janvier 2016.

Il est établi que cette société était en période d’observation à la date de la promesse et, par la déclaration des revenus produites par les époux Z, que Mme Z a déclaré 2.300 EUR de revenus en 2015, M. Z en ayant déclaré 23 .000 EUR.

M. et Mme Z ne peuvent cependant s’exonérer de leur défaillance au motif que leur situation ne leur permettait pas d’obtenir le prêt demandé alors qu’ils connaissaient parfaitement leur situation au moment de la signature de la promesse le 27 avril 2015, qu’en tout état de cause les éléments qu’ils produisent au débat sur la réalité de leur situation financière sont très lacunaires et qu’ils ne se sont jamais prévalus auprès de M. et Mme X de leur difficulté d’obtention d’un prêt avant la présente procédure.

En tout état de cause, M. et Mme Z ne produisent aucun élément permettant d’établir qu’ils ont déposé un dossier de demande de prêt conforme à la promesse même postérieurement à la date du 19 juin 2015, la demande de prêt dont ils se prévalent auprès de la société Enness Private Clients ne correspondant pas aux termes de la promesse.

Il résulte de ces éléments que M. et Mme Z ont été défaillants dans la demande d’un prêt conforme à la promesse de vente dans le délai qui leur était imparti et qu’ils n’ont pas permis, du fait de cette défaillance, la réalisation de la condition suspensive.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de M. et Mme X de se voir allouer le montant de l’indemnité d’immobilisation de 162. 240 EUR fixé dans la promesse de vente et, en conséquence, ordonné à maître D de leur verser la somme de 19. 650 EUR  séquestrée en sa comptabilité et condamné solidairement M. et Mme Z à leur payer la somme de 142 .590 EUR.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 10 janvier 2020, RG n° 18/09851

Une salle de mise en forme peut être à l’origine d’un trouble anormal de #voisinage

Unknown

Aux termes de l’art. 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements.

En application de ce texte, il est considéré :

  • qu’en dehors de toute considération de faute, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;
  •  que la reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage n’exige pas que le trouble invoqué émane uniquement du propriétaire du fonds contigu à celui du plaignant mais suppose une certaine proximité qui doit être appréciée en fonction de la nature du trouble invoqué ;
  • que le trouble invoqué pour donner lieu à réparation doit excéder le seuil de la normalité ;
  •  que les autorisations administratives étant données sous réserves du droit des tiers, le fait qu’une installation ait donné lieu à une autorisation et se trouve régulière n’est pas de nature à exclure la responsabilité pour trouble anormal de voisinage à la condition que l’anormalité du trouble soit établie.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

—  qu’un courrier daté du 23 juillet 2018 émanant du service d’intervention du service communal d’hygiène et de santé environnementale révèle que des contrôles effectués par deux inspecteurs de salubrité ont permis de constater que divers bruits (voix, bruits lés à la manipulation des équipements, musique) étaient distinctement audibles tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble où est implantée l’activité de la Sarl Jba Forme et que cette situation était de nature à porter atteinte à la santé et la tranquillité publique ;

—  que le procès verbal de constat d’huissier dressé le 24 septembre 2018 à partir de 19h05 révèle que la musique de l’établissement de sport est très largement audible depuis le jardin des propriétés voisines ;

—  qu’il s’agit de musique de cris et de bruits correspondant aux haltères que les sportifs laissent tomber au sol ;

— que l’existence de ces nuisances et leur caractère habituel est confirmé par les témoignages de Mme M N et celui de M. O P qui résident à proximité de la salle de sport litigieuse ;

—  que la reconnaissance de l’existence d’un trouble de voisinage lié au bruit n’étant pas subordonnée à la mesure des nuisances acoustiques par un expert acousticien, ces éléments sont suffisants pour caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage ;

—  que le fait d’avoir acheté des dalles isolantes dont il n’est pas justifié de la mise en place et d’avoir sollicité des devis pour isoler la salle de sports ne fait que confirmer l’existence des nuisances et ne permet pas d’établir qu’elles ont cessées ;

—  qu’il en est de même de l’acquisition d’un décibelmètre numérique dont rien démontre les conditions de son utilisation ;

—  que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Jba Forme à faire cesser toutes nuisances sonores sous une astreinte dont le montant et les modalités ont été justement appréciés en première instance.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 16 janvier 2020, RG n° 19/00548

Le #notaire manque à son devoir de conseil quand il conseille un acte notarié pour un #don d’argent, alors qu’une simple déclaration aux impôts suffit

 

Si, selon l’art. 931 du Code civil, les donations doivent être effectuées par acte authentique (notarié), les dons manuels n’en sont pas moins valables, pourvu que le donataire ait effectivement été mis, par le donateur, en possession de la chose donnée.

Monsieu X aurait donc pu, en 2008, donner sans frais la somme de 142 .000 EUR à ses enfants en leur versant à chacun 71 .000 EUR et en souscrivant, comme il l’avait fait deux ans plus tôt, sur les conseils de maître Y, des déclarations de dons manuels auprès de l’administration fiscale .

Pour justifier l’établissement d’un acte authentique de donation-partage, le notaire fait valoir que seul un tel acte pouvait garantir l’égalité entre les deux enfants, au regard des règles d’évaluation des biens donnés, tant pour le calcul du rapport que pour une éventuelle action en réduction .

Les biens qui font l’objet d’une donation-partage ne sont pas soumis au rapport  ; ils échappent par conséquent aux aléas pouvant résulter de l’application des dispositions de l’art. 860-1 du Code civil, selon lesquelles le rapport d’une somme d’argent est égal, lorsque cette somme a servi à acquérir un bien, à la valeur de ce bien au jour du partage.

Par ailleurs, selon l’art 1078 du Code civil, les biens donnés dans le cadre d’une donation-partage sont évalués au jour de la donation pour l’imputation et le calcul de la réserve, de sorte que les évolutions, éventuellement divergentes, de la valeur de chacun des biens entre la date de la donation et celle du partage est également sans incidence dans la perspective d’une action en réduction pour atteinte à la réserve.

Unknown

Il s’ensuit qu’en l’espèce, l’acte de donation-partage incorporant les dons manuels antérieurs de 2006 était effectivement de nature à garantir l’égalité des deux donataires tant au regard des règles du rapport que de celles de la réduction .

Mais, contrairement à ce qui est soutenu par l’intimée, la société notaire, il n’était pas impossible de parvenir au même résultat au moyen de dons manuels .

En effet les dons manuels peuvent être assortis d’un pacte adjoint ; qu’un tel pacte peut revêtir la forme d’un acte sous seing privé ; il peut avoir pour objet d’aménager les règles régissant le calcul du rapport et de la réserve ;  les parties auraient donc pu, en l’espèce, souscrire un tel pacte pour déroger aux dispositions de l’art. 860-1 du Code civil et stipuler que chaque don manuel serait évalué au montant nominal de la somme d’argent donnée .

Au surplus à supposer que l’acte authentique de donation-partage ait été de nature à procurer aux parties une sécurité juridique supérieure au regard de l’égalité entre les donataires, le notaire devait, au titre de son devoir de conseil, mettre les parties en mesure de choisir en pleine connaissance de cause la forme de l’acte correspondant le mieux à leur volonté et d’apprécier si les avantages éventuels de la donation-partage justifiaient le surcoût d’un tel acte .

Or le projet d’acte de donation-partage a été adressé à M. X par le notaire le 13 mai 2008 pour une signature le 16 mai 2006 ;  le notaire ne démontre pas avoir informé les parties de la possibilité de procéder par voie de dons manuels, comme cela avait été fait sur son conseil lors de la précédente donation de 2006, ainsi que des inconvénients et avantages d’une telle option .

Enfin il n’est pas établi que les sommes données en 2006 avaient été employées pour l’acquisition de biens, ni que telle était l’intention des donataires pour les sommes données en 2008, alors que ce n’est que dans cette hypothèse qu’il y aurait eu lieu de craindre les aléas inhérents à l’application de la règle prévue à l’art. 860-1 du Code civil, selon laquelle, lorsque la somme d’argent donnée a servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien au jour de partage .

Il peut donc être reproché en l’espèce au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil .


  • Cour d’appel de Besançon, 26 septembre 2012, RG n° 10/00805

La protection du nom patronymique quand il est connu

Exposant être les descendants directs d’une illustre famille noble originaire de Bourgogne comptant parmi ses membres, en ligne directe, un certain nombre de personnalités depuis les années 1590 tels un procureur du roi avocat au parlement de Bourgogne, un secrétaire du roi, un conseiller du roi et un capitaine d’infanterie, et avoir découvert dans le courant de l’année 2009, à l’occasion de recherches effectuées sur internet, que la société Domaine Coudray Bizot, dans le cadre de son activité d’exploitation viticole et à des fins commerciales, utilisait le nom de famille A de Z ainsi que son blason, sans autorisation, alors que ce nom patronymique et ses accessoires au nombre desquels figure le blason jouissent d’une protection au titre des droits de la personnalité permettant à son titulaire de les défendre contre toute appropriation indue de la part d’un tiers, en particulier lorsqu’il s’agit de s’opposer à l’association de son nom patronymique à une opération commerciale ou publicitaire, monsieur Y-M A de Z, madame O A de Z épouse B, madame N A de Z épouse X, madame D-P A de Z épouse E et monsieur Q A de Z ont fait assigner la société domaine Coudray-Bizot devant le Tribunal de grande instance de Dijon, sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil, alors applicable.

Unknown

Ils ont été déboutés en première instance ; ils ont fait appel.

Devant la cour les consorts A de Z maintiennent qu’ils sont les descendants d’une illustre famille noble originaire de Bourgogne comptant parmi ses membres, en ligne directe, un procureur royal d’Autun, un écuyer et avocat au parlement de Bourgogne, un écuyer, conseiller, secrétaire du roi, un receveur des finances et avocat au parlement de Bourgogne, un conseiller du roi, un seigneur receveur des Etats de Bourgogne, un capitaine d’infanterie, et qu’ils ont découverts en 2009 que leur patronyme et leur blason étaient utilisés par la société intimée, sans autorisation .

Ils prétendent que le nom patronymique et ses accessoires tels que le blason jouissent d’une protection au titre de la personnalité, permettant de les défendre contre toute appropriation indue de la part d’un tiers et considèrent que les porteurs d’un nom sont en droit de refuser ou de laisser croire qu’ils ont pu prendre une participation intéressée à une opération commerciale ou publicitaire .

Ils ajoutent que, si le demandeur à l’action doit démontrer le risque de confusion dans l’esprit du public, cette preuve n’a pas à être rapportée lorsque le patronyme utilisé à des fins commerciales est celui d’une famille illustre .

Ils relèvent que la société Coudray Bizot ne conteste pas l’utilisation du nom A de Z ni celle du blason et considèrent que le caractère illustre de la famille A de Z ne peut être contesté au vu des pièces produites, lesquelles, contrairement à ce qu’affirme l’intimée (la société), ne sont pas des documents confidentiels, ayant fait l’objet d’une publication et d’une diffusion publique les rendant facilement accessibles, en reprochant au tribunal d’avoir fait une application restrictive de la notion de notoriété en retenant qu’il n’était pas établi que le nom de A de Z bénéficierait d’un renom exceptionnel dans un large public, alors que la jurisprudence exige simplement que soit établi le caractère illustre du nom .

Ils ajoutent que les membres de la famille A de Z se sont illustrés par leur activité dans la vie publique bourguignonne depuis 7 siècles et que la notoriété de la famille n’est donc pas confidentielle, à défaut de quoi l’intimée n’utiliserait pas le nom ni le blason pour promouvoir ses vins .

Ils estiment que le patronyme A de Z ne peut être considéré comme commun au seul motif que A est un prénom répandu et que Z est un nom ordinaire, en relevant que ce serait également le cas d’AH AI J, le patronyme ne pouvant être décomposé pour en apprécier la notoriété .

Ils soutiennent enfin qu’il est vain pour la société Coudray Bizot de prétendre que son siège social est situé dans le château A de Z pour justifier l’utilisation illicite du nom et du blason, en se prévalant de la jurisprudence selon laquelle l’attribution d’un nom patronymique à un lieu quelconque n’a pas pour effet de faire tomber ce nom dans le domaine public et ne peutjustifier son utilisation à des fins commerciales .

L’intimée rappelle que le nom patronymique, comme les titres nobiliaires, ne bénéficient pas d’une protection en soi, la protection du nom impliquant la démonstration d’un risque de confusion et d’un préjudice, et elle considère que l’affirmation des appelants, selon laquelle leur prétendue illustre famille pourrait être confondue avec le Domaine Coudray Bizot, n’est pas vraisemblable .

Elle prétend en premier lieu que les consorts A de Z ne démontrent pas le degré de connaissance ou de reconnaissance du nom dans le secteur concerné du public, faisant valoir que peu de personnes connaissent les membres prétendument illustres de la famille A de Z .

En second lieu, elle soutient qu’il n’est pas établi que son utilisation du nom est de nature à créer une confusion dans l’esprit du public entre les vins commercialisés par le domaine et les membres de la famille A de Z, faisant valoir que le patronyme est composé d’un prénom particulièrement répandu et d’un nom qui est celui d’une commune, d’un fromage et d’une échelle, ce qui amoindrit son identité .

Enfin, l’intimée affirme qu’aucun préjudice ne peut résulter pour les appelants de l’utilisation du nom et du blason en raison de l’ignorance par le public de la famille A de Z et notamment par sa clientèle qui est essentiellement une clientèle étrangère .

Pour la cour d’appel, si le nom d’une famille donne à ses membres le droit de s’opposer à son utilisation illicite à des fins commerciales, c’est à la condition que le titulaire du nom utilisé par un tiers à ces fins justifie de l’existence d’une confusion possible à laquelle il a intérêt à mettre fin .

Si cette confusion est particulièrement à redouter en présence du nom d’une famille ancienne ou illustre et si les appelants justifient en l’espèce que le nom de A de Z est ancien et qu’il n’est ni banal ni commun, les pièces qu’ils produisent, à savoir la généalogie de la famille, l’extrait de l’ouvrage « Nobiliaire universel des maisons nobles de l’Europe » et l’extrait du Bottin mondain de 1964 ne démontrent pas que les membres de leur famille lui ont conféré une notoriété particulière, alors que le site internet du « Château A de Z » révèle que le nom commercial bénéficie d’une publicité qui lui confère une notoriété dans le domaine de la commercialisation des vins, de sorte qu’iln’apparaît pas qu’une confusion soit possible .

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas d’atteinte au nom de famille A de Z dans l’utilisation commerciale qui en est faite par la société Coudray Bizot, en raison de l’absence de risque de confusion, et le jugement entrepris mérite confirmation en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 14 janvier 2020, RG n° 17/00490