Par l’arrêté du 26 juillet 2016, le maire de la commune de Mondragon a refusé de faire droit à la demande de construire une maison d’habitation d’une surface de plancher de 129 m², aux motifs tirés, d’une part, de ce que le projet méconnait les dispositions de l’article 2NB 4 du règlement du POS communal, en l’absence de réseau public d’assainissement collectif au droit de la parcelle cadastrée section B n° 1823 et, d’autre part, de l’enclavement de ce terrain, en l’absence de chemin d’accès.

En premier lieu, le terrain d’assiette du projet, bordé au sud par un chemin privé, supporte, sur sa partie sud-ouest, une construction à usage d’habitation autorisée par un arrêté du maire de la commune du 21 octobre 2014. Il ressortdes pièces du dossier, notamment le courrier de la direction générale des finances publiques adressé le 27 mai 2016, au maire de la commune que la parcelle cadastrée B n° 2365 anciennement cadastrée section B n° 464 acquise, en 1979, de l’association syndicale autorisée pour l’irrigation des régions Pierrelatte-Orange, est constituée en nature de chemin communal accolé au canal de Pierrelatte, parallèle au côté ouest de la propriété du requérant. En 2015, le maire a autorisé M. à implanter une canalisation privée sous la parcelle cadastrée B n° 2365, appartenant au domaine privé communal afin d’assurer le raccordement de la construction existante, au réseau public d’assainissement. Au demeurant, les certificats d’urbanisme délivrés les 13 janvier 2016 et 26 juillet 2016 mentionnaient que le terrain d’assiette du projet était « raccordable » à la voie publique. Il suit de là que le terrain d’assiette du projet n’est pas enclavé. La circonstance alléguée par la commune que M.D aurait réalisé des travaux d’aménagement de ce chemin en l’absence d’autorisation est sans incidence sur la légalité de la décision en litige. Ainsi, en opposant un refus à la demande de permis de construire au motif que le terrain est enclavé, le maire de la commune de Mondragon a entaché son arrêté d’illégalité. 

En second lieu, aux termes de l’art. 2NB 4 du règlement du plan d’occupation des sols (POS) de la commune de Mondragon, alors en vigueur : « 2 – Assainissement Les eaux ménagères et matières usées doivent, à défaut de branchement possible sur un réseau d’égout public, être dirigées par des canalisations souterraines sur des dispositifs de traitement (…) sur des fosses septiques ou appareils équivalents et évacués conformément aux exigences des textes réglementaires (…). / Excepté dans le secteur 2NBa, les lotissements et groupes d’habitations devront obligatoirement être raccordés au réseau collectif d’assainissement par des canalisations souterraines ».

Comme il a été dit au point 3, le terrain d’assiette du projet supporte, sur sa partie sud-ouest, une construction à usage d’habitation autorisée par un arrêté du maire de la commune du 21 octobre 2014. Par courrier du 2 avril 2015, le maire a autorisé M. D à implanter une canalisation privée sous la parcelle cadastrée B n° 2365, appartenant au domaine privé communal afin d’assurer le raccordement de la construction précitée, au réseau public d’assainissement. En outre, par délibération du 10 octobre 2016, le conseil municipal a approuvé la constitution d’une servitude grevant la parcelle cadastrée B n° 2365 « aux fins exclusives de passage en tréfonds d’une canalisation d’assainissement pour desservir une seule habitation située sur la parcelle cadastrée section B n° 1823 au profit de M. D ». Lors de l’instruction de la demande de permis de construire, la société de distribution d’eaux intercommunales consultée en sa qualité de gestionnaire du réseau public a, par avis du 22 juin 2016, informé les services municipaux de l’absence du réseau public au droit du terrain d’assiette du projet. Toutefois, cet avis n’est pas de nature à établir que le raccordement de la construction projetée ne pourrait être assuré par un branchement privé au réseau public d’assainissement tel qu’il a été réalisé par M. D afin d’en permettre la desserte, conformément aux exigences posées par l’art. 2NB 4 du règlement du plan d’occupation des sols communal. Ainsi, le maire de la commune de Mondragon ne pouvait légalement se fonder sur les dispositions de l’article 2NB 4 du règlement du POS pour refuser la demande de permis de construire.

Il résulte de tout ce qui précède que M. D est fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande. Il y a lieu d’annuler ce jugement et l’arrêté du maire de la commune de Mondragon du 26 juillet 2016.

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• Cour administrative d’appel de Marseille, 9e chambre, 29 octobre 2019, req. 17MA04861, inédit au recueil Lebon

Mme A P, veuve B, demeurant à Meudon, est décédée le […] sans héritier réservataire.

Il ressort des pièces produites et notamment du fichier central des Dispositions des derniers volontés qu’elle a fait enregistrer successivement plusieurs testaments les 1er juin 1994, 28 décembre 2001, 18 avril 2005, 28 mars 2007 et 24 novembre 2007.

Dans son dernier testament enregistré, la défunte a, le 24 novembre 2007, légué à son amie Mme X Y sa maison de Dinard et a désigné cette dernière comme bénéficiaire unique de ses assurances vie. Elle a « pour le reste de son héritage », institué légataire la Fondation Assistance aux Animaux, exception faite des lithographies léguées à M. T-Q Y, époux de la légataire à titre particulier du bien immobilier situé en Bretagne.

Un litige est survenu entre les ayants droit à propos de la validité du dernier testament.

Il résulte de l’art. 414-1 du Code civil que, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit ; il appartient à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ; en outre, selon l’art. 901 de ce même code, pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit, sans quoi celle-ci est nulle.

Celui qui agit en nullité pour insanité d’esprit doit prouver que celle-ci existait au moment précis de l’acte ; l’insanité d’esprit comprend notamment toutes les variétés d’affections mentales par l’effet desquelles l’intelligence du disposant aurait été obnubilée ou sa faculté de discernement déréglée ; dans ces conditions, les troubles de mémoire ne sont pas caractéristiques à eux seuls de l’insanité d’esprit de leur auteur et n’entraînent pas nécessairement la disparition ou l’altération des facultés mentales de la personne .

Mme Y fait valoir que le testament et le mot qui l’accompagne portent en eux-mêmes la preuve du trouble mental, lequel est corroboré par des circonstances extérieures ; que, plus précisément, elle soutient qu’il résulte du testament daté du 22 mars 2011 que A B avait oublié celui qu’elle avait établi le 24 novembre 2007 puisque le mot d’accompagnement ne fait référence qu’au testament du 28 mars 2007 ; elle considère également que l’existence du trouble résulte du contenu même du testament du 22 mars 2011 dès lors qu’il contiendrait des anomalies et anachronismes relatifs aux comptes bancaires et à l’inexistence d’un chat alors que la défunte possédait bien un chat lors de son décès .

Mais comme l’a justement rappelé le tribunal, les troubles de mémoire ne sont pas caractéristiques à eux seuls d’une insanité d’esprit s’ils ne sont pas une entrave à une action cohérente continue et pertinente ; quel que soit l’attachement deMme  A B à son chat, la circonstance que celui-ci ait été oublié dans les dernières volontés écrites de A B, à supposer que ce fût vraiment le cas, n’est pas de nature à établir la preuve d’une insanité d’esprit au moment de l’acte ; d’ailleurs, l’examen des divers testaments de A B montre que celle-ci a toujours entendu faire de la Fondation Assistance aux animaux son légataire universel et qu’elle a entendu lors des testaments précédents lui confier la charge de ses animaux de compagnie ; si tel n’a pas été le cas lors du dernier testament, A B a vraisemblablement pu prendre d’autres dispositions pour son chat comme le rapporte d’ailleurs son parent, M. H, qui atteste que sa tante avait l’intention de confier son chat à sa dame de compagnie ; quant à la seule référence au testament du 28 mars 2007 dans le mot d’accompagnement du testament du 22 mars 2011, comme le fait utilement valoir la Fondation Assistance aux animaux, celui-ci ne révoque aucune disposition de volontés antérieures ; il modifie toutefois celui du 28 mars 2007 en ce que A B y avait légué tous ses biens à la fondation sauf la maison de Dinard alors que celui du 22 mars 2011 y ajoute la maison de Dinard; pour le surplus par conséquent, le testament du 24 novembre 2007 demeure valide ; en conséquence, la référence au testament du 28 mars 2007 dans le mot d’accompagnement du testament du 22 mars 2011est loin de faire la preuve de l’insanité d’esprit de A B dès lors qu’elle montre au contraire la volonté de la testatrice de préciser sur quoi portait la modification de ses volontés ; en ce qui concerne l’anachronisme relevé à propos des comptes bancaires, il y a lieu de rappeler que A B était âgée de 91 ans à la date du testament du 22 mars 2011, raison qui peut de toute évidence expliquer cet anachronisme alors que de plus cet oubli est dénué de toute portée quant aux dispositions prises ; cet anachronisme n’est donc pas de nature à faire la preuve de l’insanité d’esprit de la testatrice au moment de la rédaction de l’acte .

Par ailleurs aucun des éléments allégués par Mme Y n’est corroboré par les circonstances extérieures contrairement à ce que celle-ci soutient ;  plus précisément aucun élément médical n’est de nature à faire la preuve de l’insanité d’esprit lors de la rédaction de l’acte ; en effet, comme le grand âge, la maladie, même aiguë, ne constitue pas une cause d’insanité d’esprit à elle seule, à défaut de preuve rapportée de troubles intellectuels ayant altéré le jugement du disposant ;  les généralités relatives aux conséquences de l’hypothyroïdie, dont était atteinte A B, ne sont pas de nature à faire cette preuve à défaut de tout élément de preuve de nature médicale la concernant ; en effet, le courrier du Docteur I qui la suivait pour cette affection ne fait état d’aucun élément en ce sens ; la contradiction des témoignages versés de part et d’autre concernant l’état de santé de A B ne permet d’en tirer aucune conséquence juridique ; le tribunal n’a pu par conséquent qu’en déduire que, contrairement à la charge qui lui incombe, Mme Y ne rapportait pas la preuve de l’insanité d’esprit alléguée ;  contrairement à ce que celle-ci soutient, le tribunal n’a donc pas entendu conférer à ceux produits par la fondation assistance aux animaux une valeur probante qu’il déniait à ceux communiqués par Mme Y; par conséquent, la critique des témoignages communiqués par l’intimée est inopérante ;  si les premiers juges ont relevé que A B était décédée des suites d’un accident de voiture, c’était dans le but de rappeler qu’elle n’était pas décédée de maladie ; devant la cour, Mme Y invoque les circonstances de cet accident, celui-ci étant, selon elle, survenu lors d’une manoeuvre incompréhensible de la conductrice ;  néanmoins, il convient d’observer, ainsi qu’il en résulte des pièces produites aux débats, que M. Y, avait accepté que le véhicule de A B soit assuré à son propre nom ; il faut en déduire qu’aucun élément ne s’opposait à ce que celle-ci conduise ; enfin, le jugement déféré rappelle opportunément que la testatrice ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection judiciaire ; Mme Y ne peut faire valoir, renversant ainsi la charge de la preuve, que cette circonstance n’est pas de nature à démontrer que le trouble n’était pas existant au moment de la rédaction de l’acte .

En définitive l’existence du trouble mental allégué ne résulte pas du contenu même du testament du 22 mars 2011 quelle que soient les conséquences pour Mme Y de ce testament ; ce trouble mental ne résulte pas davantage de circonstances extérieures  ;par conséquent, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté Mme Y de toutes ses demandes.

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• Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 5 novembre 2019, RG n° 18/00510

Elagage et étêtage sont les deux mamelles du voisin irascible

Sur l’élagage

L’art. 673 du Code civil dispose que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper« .

Monsieur A Y avait au constat d’accord précité pris l’engagement de procéder à cet élagage. Il lui appartient de justifier du respect de cet engagement. Monsieur I-J X, son voisin, doit pour sa part rapporter la preuve de branchages avançant sur son fonds.

Par courrier en date du 1er août adressé à l’appelant, madame E F, chef du département aménagement-paysage de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement Nouvelle-Aquitaine (service aménagement, habitat construction, division sites et paysage, site de Poitiers) a indiqué que « pour l’avoir constaté sur place, l’inspecteur atteste également que tous les travaux d’élagage que vous avez réalisés à la demande du conciliateur en justice et approuvés par votre voisin, dont la suppression de toutes les branches au dessus du fonds voisin, respectent les articles 670 à 673 du code civil« . L’appelant a en outre produit une facture en date du 26 novembre 2018 de monsieur K L de ramassage de feuilles les 29 octobre et 19 novembre 2018, et une facture en date du 22 février 2019 relative à : « Elagage de quelques branches sur un noyer ». Dans une attestation en date du 14 août 2019, madame G H épouse Z a fait mention d’un arbre qui « n’a jamais gêné personne mais au contraire car il est X en dépit de l’élagage imposé par M. A Y‘. Dans une attestation en date du 16 août 2019, monsieur I-N O a indiqué : « suite à un élaguage intempestif subit depuis quelques années, cet arbre est actuellement méconnaissable, élevant désormais une charpente mutilée, inesthétique et décharnée ». Il résulte de ces développements que monsieur A Y a exécuté son engagement d’élaguer régulièrement le noyer.

Monsieur I-J X ne justifie pas d’un dépassement actuel des branchages sur son fonds. Aucun procès-verbal de constat d’huissier de justice n’a été dressé. Aucun document établissant objectivement ce dépassement n’a été produit aux débats. Les photographies versées datées du 6 septembre 2019 ne l’établissent pas avec certitude à cette date.

En l’absence de dépassement avéré à la date à laquelle le premier juge a statué et à celle de l’audience d’appel, il n’y a pas lieu d’ordonner un tel élagage.

Sur l’étêtage

La demande d’étêtage de l’arbre est présentée, non sur le fondement de l’art. 671 du Code civil, la prescription pouvant utilement être opposée en raison de l’âge de l’arbre, pour le moins bicentenaire, mais sur celui du trouble anormal de voisinage.

L’art. 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements« . Le propriétaire d’un fonds ne peut toutefois imposer à celui d’un fonds voisin des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer le trouble subi.

Monsieur I-J X n’a pour justifier du trouble allégué (chutes de branches, de feuilles mortes, de chatons, de bogues, obstruction des gouttières et des grilles d’évacuation des eaux pluviales, des terrasses et les allées rendues glissantes par les feuilles mortes mouillées, ombrage du noyer favorisant le développement de la mousse sur sa toiture) produit que des photographies non datées. Celles-ci n’établissent pas une présence anormale de feuilles mortes et l’imputabilité au noyer de la présence de mousse sur la toiture âgée de plus de vingt années. Il n’est pas établi que le noyer, situé à l’ouest du bien de l’intimé qui ne possède sur ce côté que deux ouvertures en rez-de-chaussée, cause une quelconque perte d’ensoleillement. La preuve du trouble anormal de voisinage allégué n’est dès lors pas rapportée.

Monsieur I-J X, le voisin, sera pour ces motifs débouté de sa demande.

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• Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre, 5 novembre 2019, RG n° 18/00467

Madame J K épouse Y est décédée le […] à […]) laissant pour lui succéder son conjoint M. F, M. G Y, et leurs quatre enfants, Z, A, B et I Y épouse X.

Les époux Y étaient mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et s’étaient consentis une donation réciproque. Le 26 avril 2013, M. G Y a opté pour l’usufruit de la totalité des biens existants et accepté la donation entre époux (1/4 des biens en pleine propriété et les 3/4 en usufruit).

Par acte d’huissier en date du 2 septembre 2014, madame A Y a assigné M. G Y, M. Z Y, M. B Y et madame I Y épouse X devant le Tribunal de grande instance d’Évreux aux fins de voir ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des communauté de la succession de madame J K épouse Y. Par jugement contradictoire rendu le 05 décembre 2017, le Tribunal de grande instance d’Evreux, au visa de l’art. 1360 du Code de procédure civile a déclaré irrecevable l’action intentée par madame A.

Le tribunal a retenu la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’assignation en partage prévue à l’art. 1360 du Code de procédure civile, faute pour la demanderesse de mentionner les démarches entreprises en vue d’un partage amiable et d’établir que des propositions en vue du partage avaient été effectivement faites avant l’introduction de la procédure.

Madame A a relevé appel.

Selon l’art. 1360 précité, l’assignation en partage contient, à peine d’irrecevabilité, un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

L’omission dans l’assignation en partage de tout ou partie des mentions prévues à l’art. 1360 du Code de procédure civile est sanctionnée par une fin de non-recevoir.

Cette omission est susceptible d’être régularisée, de sorte qu’en application de l’art. 126 du même code, l’irrecevabilité est écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Les premiers juges, faisant application des dispositions de l’art. 1360, ont relevé que l’assignation ne comportait pas l’existence de démarches entreprises en vue d’un partage amiable.

En outre, les courriers adressés par le notaire de madame A Y à maître E, notaire chargé de la succession, le 19 décembre 2012, le 1er mars 2013 et le 28 mars 2013 ne portent que sur des demandes d’informations et de communications de pièces relatives aux valeurs retenues sur le projet de déclaration de partage.

La cour constate que madame A Y n’a jamais explicité une quelconque demande de partage, ni même les motifs de ses demandes, refusant même de se présenter ou de se faire représenter devant le notaire maître E aux fins de voir dresser l’acte de notoriété.

Devant la cour, l’appelante continue à porter sa contestation sur les valeurs d’actifs retenues dans le projet de déclaration de succession, sans justifier davantage qu’en première instance avoir sollicité un partage amiable ni préciser ses intentions quant à la répartition des biens.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en partage de madame A Y.

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• Cour d’appel de Rouen, 1re ch. civile, 6 novembre 2019, RG n° 18/00347

C X et D Y sont décédés respectivement les […] et […], laissant pour leur succéder leurs enfants M. A X et Mme B X.

Soutenant avoir découvert que sa soeur avait utilisé sa procuration sur les comptes bancaires de ses parents à son profit personnel, M. A X l’a assignée en demandant le rapport des sommes ainsi prélevées et l’application des peines du recel sur celles-ci, le rapport de la libéralité constituée par la mise à disposition à titre gratuit par D Y d’un appartement lui appartenant, et l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la communauté ayant existé entre leurs parents et de leurs successions.

M. X a fait grief à l’arrêt d’appel de déclarer toutes ses demandes irrecevables.

Mais les demandes en rapport d’une libéralité dont aurait bénéficié un héritier et en application de la sanction du recel successoral ne peuvent être formées qu’à l’occasion d’une action en partage judiciaire ; une telle action ne peut plus être engagée lorsque les parties, ayant déjà procédé au partage amiable de la succession, ne sont plus en indivision.

Et après avoir relevé que les parties avaient procédé au partage amiable des immeubles, des meubles et des liquidités dépendant des successions de C X et de D Y, la cour d’appel en a déduit à bon droit que les demandes de M. X, qui n’avait ni engagé une action en nullité de ce partage ni agi en complément de part ou en partage complémentaire, n’étaient pas recevables.

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• Arrêt n° 902 du 6 novembre 2019 (pourvoi n° 18-24.332) – Cour de cassation – Première chambre civile

La notion de notaire normalement vigilant

Sur la responsabilité de la venderesse

Mme Veuve X, venderesse, fait valoir au soutien de son appel qu’elle n’a pas caché l’existence de la véranda lors de la vente puisque celle-ci est mentionnée dans le compromis de vente ; qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance, la véranda n’étant pas mentionnée à l’acte de vente ; qu’il ne s’agit pas là d’un élément déterminant de la cession intervenue, puisque Mme Z, acquéreur, n’a pas engagé une quelconque action aux fins de résolution de la vente ; qu’il est tout de même curieux que la copropriété décide soudainement la suppression d’un ouvrage qui existait depuis une dizaine d’années ; qu’il est tout aussi étonnant que moins de trois années après le refus opposé par la copropriété, le syndic n’ait fait aucune observation sur ce point ; que la bonne foi de l’appelante est entière et qu’elle ne peut pas être suspectée de dol ; et que le prétendu préjudice subi par Mme Z n’est pas définitivement établi, rien ne l’empêchant de réaménager la cour, partie privative.

Mais le premier juge lui a déjà exactement répondu que les époux X vendeurs ont dissimulé au notaire et à l’acquéreur la réalisation des travaux et le refus qu’ils avaient essuyé de la part de l’assemblée générale des copropriétaires.

S’étant volontairement abstenus d’informer Mme Z de la construction irrégulière de la véranda litigieuse et ayant même même faussement déclaré à l’acte authentique« n’avoir réalisé aucuns travaux ni annexé aucune partie commune sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires », les époux vendeurs ont engagé ainsi leur responsabilité contractuelle .

Sur la responsabilité du notaire

Maître G H-I , notaire, fait valoir qu’elle n’a pas repris les mentions du compromis mais qu’elle a repris la désignation du bien tel qu’elle figure au règlement de copropriété lequel mentionne l’existence d’une cour ; que le notaire n’a pas à effectuer de vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont il n’a pas été informé ; que les vendeurs ne l’ont pas informé avoir construit une véranda couvrant la cour sans obtenir l’autorisation des deux tiers de l’assemblée générale des copropriétaires ; que la déclaration mensongère des vendeurs sur l’absence de travaux exonère le notaire de toute responsabilité ; que de surcroît le syndic n’a mentionné aucune difficulté quant au respect par les vendeurs des droits de la copropriété ; qu’il ne peut être reproché à maître H-I de ne pas s’être livrée à des recherches concernant une situation qui apparaissait claire et dépourvue d’équivoque ; que la notaire n’avait pas de raison de remettre en cause le certificat de mesurage ni à vérifier personnellement la superficie du lot vendu ni le travail du géomètre.

Mais la fausse déclaration du vendeur ne dispense pas le notaire des devoirs propres à sa charge.

Que la notaire H-I devait vérifier la conformité de la désignation du bien vendu dans son acte authentique à la désignation du bien figurant dans le compromis et dans le certificat de mesurage, au lieu de se borner à reprendre le titre de propriété qu’il avait lui-même instrumenté .

Un notaire normalement vigilant ne pouvait que constater que la ‘cour’ mentionnée dans le titre du vendeur était devenue dans le certificat de mesurage de l’entreprise DJ Expertise, qu’il a annexé à son acte authentique, une ‘véranda’ de 13,11 m² incluse dans le calcul de la surface habitable totale de l’appartement de 48, 45 m² .

Il appartenait à la notaire de s’interroger et d’interroger les vendeurs sur la discordance visible dans la désignation du bien vendu et de vérifier l’existence ou non d’une autorisation pour couvrir la cour .

Faute de s’être informée pour informer correctement l’acquéreur, maître G H-I, notaire, n’a pas permis à Mme Z de faire son achat en toute connaissance de cause et engagé sa responsabilité délictuelle.

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• Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 5 novembre 2019, RG n° 17/17122

Ambiguïté de la consultation du CRIDON

M. E Q H, né le […], dont le dernier domicile était situé à […] est décédé à Antony le […] laissant pour lui succéder ses deux enfants, X-E et Z H, nés de son union avec Mme M F dont il était divorcé suivant jugement du Tribunal de grande instance de Nanterre du 21 juin 2004.

M. E H avait conclu un pacte civil de solidarité avec Mme I Y, enregistré au greffe du Tribunal de grande instance de Vanves le 1er octobre 2012.

M. E H avait successivement pris les dispositions de dernière volonté suivantes :

—  par un testament olographe du 17 octobre 2012, il a légué à titre particulier à Mme I Y

«  avec laquelle je suis pacsé née à (…) l’usufruit de l’appartement que je dois acheter à Clamart, […], 6 et […] (lots numéros 24 et […], meuble et immobilier » et a « imposé à ses deux enfants de maintenir à titre gratuit mon frère M. G H durant deux années à compter de mon décès dans le pavillon ‘qui’ occupe et qui m’appartient situé à […], […], précisant que ce testament annulait toutes dispositions antérieures ;

—  par un testament passé en la forme ordinaire le 25 mars 2015 à Pattaya (Thaïlande), E H a déclaré :

« Le présent testament révoque toutes dispositions antérieures.

Je lègue à ma mort tous les biens actuels ci-après mentionnés et ceux à venir que je possède en Thaïlande à M. Z, A, B, N H, mon fils né le […], de nationalité française demeurant actuellement (…), légataire universel« .

Suivent la désignation d’un appartement sis à Chon Buri dont E H s’est dit seul propriétaire ainsi que de tout son contenu mobilier et objets mobiliers, les espèces déposées sur deux comptes d’épargne ouverts à la banque Kasikom au nom d’E H et la désignation d’une moto de marque Honda.

M. E H a désigné M. Z H pour effectuer le partage de sa succession comme exécuteur testamentaire afin de procéder à l’exécution de son testament.

Le testament rédigé en langue thaïlandaise a été lu et traduit à E H qui a constaté qu’il était conforme à sa volonté, et a déclaré qu’il était sain de corps et d’esprit au moment de sa signature.

Il a été établi en trois exemplaires, l’un conservé au domicile de son auteur, le second conservé au domicile de M. Z H et le 3e au bureau de Mme C, lectrice/traductrice.

Ce testament, rédigé en langue thaïlandaise, sa traduction en langue française ainsi qu’un certificat de coutume de Me Suthilert Chandrangsu, avocat à Bangkok (Thaïlande) indiquant que ce testament a été reçu dans les formes prescrites par la loi thaïlandaise, ont été déposés en l’étude de Me François Burneau, notaire associé à Issy-les-Moulineaux, chargé du règlement de la succession du défunt.

Un protocole transactionnel a été conclu le 28 janvier 2016 entre Mme X-E H et M. Z H aux termes duquel la première a renoncé expressément à contester en justice le testament établi en Thaïlande le 25 mars 2015 dont elle a reconnu la validité et renoncé à contester la qualité de légataire universel et d’exécuteur testamentaire de son frère M. Z H de la succession de leur père, tout en faisant une condition déterminante de l’engagement de ce dernier que sa qualité d’héritière réservataire ne lui soit réciproquement pas contestée, M. Z H s’engageant en outre à faire l’avance du règlement des droits de succession dus par Mme X-E H jusqu’au partage effectif de celle-ci.

Etant en désaccord avec Mme I Y et M. G H sur la portée et les effets du testament établi en Thaïlande, M. Z H a, par actes d’huissier du 8 septembre 2016, fait assigner Mme I Y, Mme X-E H et M. G H devant le TGI de Nanterre aux fins de voir dire que le testament reçu en Thaïlande le 25 mars 2015 révoque expressément celui qui a été établi le 17 octobre 2012 et qu’il doit seul recevoir exécution.

C’est dans ces circonstances que le jugement entrepris a déclaré en substance que le testament d’E H du 25 mars 2015 a expressément révoqué le testament du 17 octobre 2012 et dit que le règlement de la succession d’E H devra se poursuivre au regard des seules dispositions de dernière volonté du défunt telles qu’elles résultent du testament du 25 mars 2015.

Sur les dispositions de dernière volonté de M. E H

Au soutien de son appel, Mme I Y,  appelante, fait grief au jugement entrepris, d’avoir considéré que la clause révocatoire n’est empreinte d’aucune ambiguïté, ce qui peut se concevoir si on la lit isolément mais soutient qu’il faut la replacer dans son contexte et en l’articulant avec l’ensemble des dispositions prises.

***

Selon l’art. 1035 du Code civil, les testaments ne pourront être révoqués, en tout ou en partie, que par un testament postérieur, ou par un acte devant notaires portant déclaration du changement de volonté ; qu’il résulte de l’article 1036 du même code que les testaments postérieurs qui ne révoqueront pas d’une manière expresse les précédents, n’annuleront dans ceux-ci, que celles des dispositions y contenues qui se trouveront incompatibles avec les nouvelles ou qui seront contraires .

Mme I Y et M. G H ne contestent pas la validité du testament établi le 25 mars 2015 à Pattaya qui a été établi dans les formes prévues par la loi interne du lieu de son établissement, ainsi que cela résulte du certificat de coutume fourni par Me Suthilert Chandrangsu, avocat à Bangkok (Thaïlande ) ; ils ne font que demander d’en limiter la portée afin de voir dire que la clause révocatoire qu’il contient ne doit produire effet qu’en ce qui concerne l’objet de ce testament, qui vise uniquement les biens mobiliers et immobiliers du défunt sis en Thaïlande .

La clause révocatoire litigieuse figurant en ces termes :

« Le présent testament révoque toutes dispositions antérieures » est énoncée en préambule du testament en question ; elle ne peut avoir la portée limitée que souhaitent lui voir reconnaître les appelants, alors que ces derniers n’établissent pas la preuve de l’existence de précédentes dispositions testamentaires s’appliquant aux biens thaïlandais du défunt ; qu’au vu des précautions prises par E H pour assurer au testament litigieux à la fois sa validité et sa révélation après son décès, il ne peut être envisagé qu’il aurait agi différemment s’il avait déjà pris d’autres dispositions testamentaires dans ce pays ; les seules dispositions testamentaires antérieures connues sont celles prises en France le 17 octobre 2012 .

Comme l’indiquent par ailleurs les premiers juges, rien ne contraignait M. E H à énumérer l’ensemble de ses biens dans ce second testament, étant observé qu’il ne le faisait pas davantage dans le premier testament établi en France ; que M. E H avait intérêt à révéler l’existence de son patrimoine thaïlandais qu’il a voulu expressément léguer à son fils M. Z H ; que ce testament est bien différent du premier en ce qu’au delà de la manifestation de sa volonté concernant le sort des biens thaïlandais, E H a institué M. Z H comme son légataire universel et qu’il n’apparaît pas que ce legs puisse être limité auxdits biens ; qu’il a en effet également désigné M. Z H comme son exécuteur testamentaire « afin de procéder à l’exécution de sa succession » laquelle forme un tout .

Le tribunal a exactement retenu, après avoir relevé que le testament avait été rédigé en langue Thaïlandaise avec le concours d’un interprète, après avoir été dicté par M. E H manifestement en langue française dès lors qu’il n’est pas contesté que celui-ci n’avait pas la maîtrise de la langue thaïlandaise, avant de lui être à nouveau traduit à l’occasion de sa relecture et de sa signature par lui-même, en présence de deux témoins, que la traduction en langue française du testament établi en langue thaïlandaise, sous le contrôle de son auteur, après qu’il l’ait lui-même dicté en français, exclut les possibilités d’approximations, d’erreurs ou d’incertitudes sur le sens et la portée des termes employés, invoquées par Mme I Y.

La clarté de la clause révocatoire qui porte sur « toutes dispositions antérieures » exclut que la cour doive rechercher le sens de celle-ci et interpréter pour ce faire, la volonté et l’intention du testateur .

Contrairement à ce qu’indiquent les appelants, c’est bien le sens des conclusions de la consultation effectuée par les parties auprès du Cridon ( Centre de recherches, d’information et de documentation notariales) qui a indiqué qu’ « une lecture littérale du testament rédigé en Thaïlande en 2015 devrait nous amener à conclure à la seule application des dispositions de celui-ci. Mais compte tenu de l’existence de deux masses successorales distinctes (française et thaïlandaise) et de la rédaction de deux testaments intéressant chacune de ces masses successorales, on pourrait éventuellement reconnaître l’efficacité de ces deux dispositions testamentaires. La reconnaissance de la validité de ces deux testaments supposera l’accord de l’ensemble des personnes intéressées ».

La conclusion de cet organisme va nettement dans le sens d’une lecture littérale de la clause révocatoire et que ce n’est que de manière hypothétique que le Cridon suggère la possibilité d’une coexistence des deux dispositions testamentaires, laquelle ne peut être retenue en l’absence d’accord des héritiers ou légataires concernés et alors que la clause révocatoire ne peut manifestement s’appliquer qu’aux seules dispositions antérieures connues, qui sont contenues au testament fait dans le prolongement du PACS conclu entre Mme I Y et E H, 15 jours plus tôt.

Ce n’est pas parce que les dispositions testamentaires successives auraient pu être compatibles que l’on doit considérer que la clause révocatoire ne s’applique pas au premier testament .

Celle-ci ne constitue pas une clause de style et qu’en l’absence d’autres dispositions testamentaires, elle serait dépourvue d’objet si on ne retenait pas que l’intention de l’auteur du testament était d’annuler les dispositions prises le 17 octobre 2012 .

Il sera ajouté que si, comme le soutient Mme I Y, l’intention d’E H, lorsqu’il a établi le premier testament, avait été de permettre à celle-ci, au cas de son prédécès, de bénéficier par l’effet du legs à titre particulier de l’usufruit du bien immobilier qu’il devait acquérir, dont il était déjà locataire, contigu à l’appartement occupé par la mère de Mme I Y et acquis au nom de cette dernière, il ne peut qu’être constaté que ce projet de réunion des deux appartements n’a finalement jamais été réalisé alors que la mère de Mme I Y est décédée le […], soit un mois après le testament ‘français’ .

Pour l’ensemble de ces motifs, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit qu’il n’y avait pas lieu à interprétation de la volonté du défunt, suffisamment claire en ce qu’elle résulte du dernier testament établi par E H en Thaïlande qui révoque expressément toutes dispositions antérieures de sorte que seul ce testament doit produire effet.

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• Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 5 novembre 2019, RG n° 18/03692

Aff. Mme Z X Vs SCP CHEUVREUX ET ASSOCIES

Les époux X ont acquis pour le prix de 630 .000 francs un ensemble immobiliercomposé d’une cave située dans le bâtiment A et d’un pavillon composé de trois pièces principales, surmonté d’un grenier, constituant le bâtiment B et la jouissance exclusive d’un jardin situé devant le pavillon, dans une copropriétésituée […], selon acte établi par la SCP de notaires Y et associés susnommée, le 13 juin 1989.

Le bâtiment B était en réalité constitué d’une partie principale sur trois niveaux et d’une avancée, dans laquelle se situaient une cuisine et un salon, construite par le précédent propriétaire en 1979.

Les époux X ont divorcé et le bien immobilier a été attribué à Mme X.

Celle-ci l’a donné à bail et le locataire a construit, en 2006, une extension dans le prolongement de la cuisine, pour y loger une salle de bain.

Le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure pour faire détruire cette construction effectuée sur les parties communes et il a obtenu gain de cause aux termes d’un jugement du Tribunal de grande instance de Créteil du 13 avril 2010. Néanmoins, une procédure a été engagée devant le juge de l’exécution en vue de déterminer l’étendue de la destruction. Un jugement du 2 septembre 2011 du TGI de Créteil a limité la destruction à une aile latérale gauche construite par le locataire mais un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 27 septembre 2012 a infirmé cette décision et dit que la destruction devait concerner toutes les constructions accolées au pavillon, Mme X ne démontrant pas, par la production de l’acte authentique de vente, qu’elle était propriétaire d’une partie au moins de l’avancée.

Pour éviter cette démolition complète, Mme X a conclu un protocole d’accord en 2015 avec la copropriété et versé la somme de 30. 000 €, outre une indemnité de 3 000 € au titre des frais d’avocat.

Mme X a intenté une action en responsabilité contre la SCP notaire susnommée devant le TGi de Paris et par un jugement du 8 juin 2016, celui-ci l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à la défenderesse la somme de 1 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tout en déboutant cette dernière de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Mme X a formé appel de ce jugement, et par un arrêt du 9 octobre 2018, la cour l’a infirmé. et statuant à nouveau, a dit que la SCP notaire a commis une faute et avant dire droit sur le préjudice, a ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur la perte de chance éventuellement subie par Mme X.

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L’affaire est revenue devant la cour d’appel qui a statué comme suit :

Mme X fait valoir qu’en raison de l’imprécision de l’acte de vente, elle n’a pas été en mesure de prouver l’étendue de son droit de propriété ni la consistance du bien immobilier lors de son achat de 1989. Elle soutient, en conséquence, qu’il existe un lien de causalité entre les imprécisions imputables au notaire et l’impossibilité pour elle de démontrer que le pavillon qu’elle avait acquis, comportait déjà un salon.

Elle évalue son préjudice consistant en la perte de chance d’obtenir une réduction du prix, en retenant une surface de 17 m² pour l’agrandissement qui existait avant son acquisition et elle réclame à ce titre 47 .500 €, en tenant compte de l’érosion monétaire.

Elle soutient également en rappelant les termes du protocole conclu avec la copropriété pour éviter la démolition du salon qu’elle a limité son préjudice à la somme de 33 000 €. Elle précise qu’elle n’a pas invoqué la prescription acquisitive car lors des débats devant le tribunal de grande instance de Créteil, il n’avait été question que de l’agrandissement effectué par son locataire. Elle ajoute que le jugement, équivoque dans sa rédaction, a été utilisé par la copropriété pour obtenir une condamnation à démolir l’intégralité des constructions annexes, contre laquelle elle n’a pu se défendre, compte tenu de la rédaction imprécise de son titre de propriété. Aussi à titre subsidiaire, elle réclame la somme de 30. 000 €.

Elle réclame également les frais de justice s’élevant à 23. 339,05 € qu’elle a dû engager pour établir que le salon existait déjà au moment de la vente et qu’il n’était pas concerné par le jugement ordonnant la démolition des constructions accolées au pavillon. Elle fait valoir également que si le notairel’avait éclairée sur les vices affectant son droit de propriété, elle aurait pu négocier une diminution du prix de vente et n’aurait pas persisté jusqu’au bout dans les procédures en estimant être dans son bon droit. Elle invoque enfin un préjudice moral tenant aux tracas provoqués par six ans de procédure judiciaire et la perspective d’une destruction du bien qu’elle avait acquis.

La SCP notaire conteste la surface de 17 m² retenue par Mme X et en déduit qu’elle est mal fondée à agir sur le terrain de la réduction de prix. Elle ajoute qu’en définitive, Mme X n’a pas été privée d’une surface construite antérieurement à l’acte de vente. Elle ajoute que Mme X est elle-même à l’origine de son préjudice en s’étant abstenue d’invoquer la prescription acquisitive.

La SCP notaire soutient en outre que c’est l’agrandissement du locataire comprenant séjour et salle de bain qui a justifié l’action en démolition de la copropriété. Elle conclut à l’absence de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et la préjudice lié à la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires. Elle relève au surplus que par le protocole, Mme X a été autorisée à conserver la surface du salon mais aussi à reconstruire la partie de 6 m² détruite en exécution du jugement. Elle ajoute que l’indemnité de 30 000 € fixée par la transaction a servi à l’indemnisation d’autres copropriétaires, victimes de troubles liés aux travaux exécutés par le locataire.

Enfin, la SCP notaire fait également valoir que les frais de justice réclamés par Mme X sont liés aux travaux effectués par le locataire. Elle ajoute que l’astreinte a été prononcée en raison de la résistance que Mme X a opposée à la décision de justice et qu’elle ne justifie pas qu’un débat se soit instauré avec la copropriété sur les constructions réalisées par l’ancien propriétaire. La SCP Y et associés conteste également le lien de causalité entre le préjudice moral subi par Mme X et les faits qui lui sont reprochés.

[…]

A la suite du protocole conclu avec le syndicat des copropriétaires, Mme X a pu régulariser la situation des constructions construites par l’ancien propriétaire et présentes lors de l’acquisition qu’elle a effectuée en 1989. Elle ne subit donc pas de diminution de la valeur de son bien et il n’y a pas lieu de l’indemniser sur la base d’une réduction de prix.

En revanche, pour échapper aux démolitions demandées par le syndicat des copropriétaires sur la base du jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 13 avril 2010, elle a dû conclure une transaction et payer une indemnité de 30. 000 €, outre 3 .000 € au titre des frais d’avocat.

Le jugement du 13 avril 2010 a en effet condamné les époux X à démolir la construction édifiée en forme de L avec des verticaux en bois et une toiture en revêtement isolant de type asphalte accolée au pavillon constituant leur lot de copropriété et à remettre les lieux en leur état initial, sous peine d’astreinte, dans les six mois suivant la signification du jugement.

Devant le juge de l’exécution saisi de la liquidation de l’astreinte, s’est posée la question de savoir si la construction en L dont la démolition a été ordonnée concernait uniquement l’avancée en partie latérale gauche dans laquelle se trouvait la salle de bain ou incluait également la partie en longueur de la construction accolée à l’ancien bâtiment. Le jugement rendu le 2 septembre 2011 a retenu que la construction, objet du litige ayant donné lieu au jugement du 13 avril 2010, était l’adjonction de la salle de bain apposée en partie latérale du bâtiment existant et formant une construction en L.

Néanmoins, l’arrêt de la cour, statuant en appel de cette décision, a au contraire considéré que le jugement du 13 avril 2010 n’avait pas distingué entre l’avancée en partie latérale gauche et la partie en longueur de la construction accolée à l’ancien bâtiment et qu’il avait ordonné la démolition de l’ensemble de la construction.

Même si l’ensemble des constructions litigieuses sont revêtues d’un même bardage en bois et d’une même toiture en asphalte, qui ne permettent pas de les distinguer visuellement, il ressort suffisamment de l’ensemble de ces décisions qu’il existe une construction parallèle au bâtiment d’origine, réalisée dans les années 1970, dans laquelle figure le salon et une construction nouvelle effectuée par le locataire, à usage de salle de bain.

L’absence de définition précise de la contenance du bien acquis par les époux X a participé à la confusion et aux difficultés d’interprétation et d’exécution de la décision de démolition. Le notaire qui, en s’abstenant de faire apparaître l’existence d’une construction annexe antérieure, a lui-même privé les époux X d’un titre leur permettant d’asseoir ou conforter une acquisition par prescription acquisitive, ne peut leur reprocher de ne pas avoir soulevé ce moyen.

Ainsi il y a lieu de retenir un lien de causalité direct entre le manquement du notaire à ses obligations et les obstacles et difficultés rencontrés par Mme X pour faire reconnaître l’étendue de son droit de propriété.

Ces difficultés se sont trouvées résolues au moyen du protocole d’accord que celle-ci a conclu en 2015 avec le syndicat des copropriétaires et les autres copropriétaires lésés individuellement.

Aux termes de ce protocole, Mme X a été autorisée à conserver la construction comprenant le salon et elle a été en outre autorisée à reconstruire la partie salle de bain d’une surface de 6 m² qu’elle avait démolie en execution du jugement de Créteil ; en contrepartie elle a dû verser la somme de 30. 000 € au profit de deux copropriétaires lésés, outre 3. 000 € au titre des frais.

Pour apprécier le préjudice directement lié au manquement du notaire, il y a lieu de tenir compte du fait que le protocole autorise en outre Mme X à effectuer une nouvelle construction sur une surface de 6 m².

Ainsi la perte de chance d’échapper aux difficultés liées à l’existence d’une construction annexe antérieure non autorisée, doit être évaluée à la somme de 25 .000 €.

Mme X réclame également le remboursement des frais de justice engagés. La SCP C… et associés est mal-fondée à lui reprocher la résistance qu’elle a opposée pour la destruction de la partie salon, alors que cette résistance trouve son origine dans le manque de précision de l’acte notarié et le défaut d’information sur les difficultés posées par l’existence d’une construction non autorisée.

Néanmoins, il ya lieu de tenir compte du fait que l’action en justice du syndicat des copropriétaires devant le TGI de Créteil avait pour origine la construction nouvelle du locataire et que les manquements du notaire doivent essentiellement être mis en relation avec les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure d’exécution du jugement de Créteil et de son interprétation. Au vu des factures produites concernant uniquement les honoraires de l’avocat, les frais en lien avec la faute du notaire doivent être fixés à la somme de 7. 000 €.

Enfin, Mme X a subi un préjudice moral important en raison des tracas suscités par une longue procédure et l’angoisse de devoir détruire partiellement son bien. Il lui est alloué à ce titre la somme de 8. 000 €.

Il est alloué à Mme X la somme de 6 .000 € sur le fondement de l’art. 700 du Code de procédure civile.

–o–

Morale – si l’on peut dire – de cette affaire. Quand un client recherche la responsabilité d’un notaire pour faute commise dans un acte, il doit s’attendre à devoir subir une très longue procédure et bien des tracas, en raison de la parfaite mavaise foi du notaire attaqué et de son assureur.

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• Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – chambre 1, 5 novembre 2019, RG n° 16/14539

Par acte reçu par maître Bertrand S, notaire à Vincennes, le 12 décembre 2006, M. J-T A a consenti à son épouse un prêt à usage portant d’une part sur un appartement avec cave sis […] à Saint-Mandé, et d’autre part, sur un boxe double sis […].

Parmi les conditions particulières de ce prêt, il était prévu :

« Le présent prêt est fait pour une durée de la vie de l’emprunteur et commencera à courir à compter du décès du prêteur.

En conséquence, l’emprunteur s’oblige à rendre au prêteur ou à ses héritiers, ayants-cause ou légataires, lesdits biens soit dès qu’il n’en aura plus l’usage (…), soit en cas de divorce entre l’Emprunteur et le Prêteur, au premier de ces deux événements.

Il est expressément prévu à titre de condition déterminante du présent prêt à usage que ledit prêt sera résolu de plein droit en cas de divorce prononcé entre le prêteur et l’emprunteur.

Toutefois, si l’emprunteur venait à décéder au cours du prêt, ce dernier prendra fin le jour même et les biens immédiatement restitués au prêteur.

(…)

Le prêteur s’interdit de demander la restitution des biens prêtés avant l’expiration du terme convenu conformément à ce qui précède, quand bien même il lui surviendrait un besoin pressant et imprévu de ces biens, et ce par dérogation à l’article 1889 du code civil.

Dans le cas où le prêteur viendrait à aliéner les biens prêtés, il s’oblige à imposer à l’acquéreur ou au donataire de ceux-ci l’obligation formelle de respecter le présent prêt jusqu’à son expiration. De même, dans le cas où le prêteur viendrait à pré-décéder, ses héritiers et ayants-droit auront l’obligation de respecter le présent prêt jusqu’à son expiration, ainsi que toutes ses conditions. (…)« .

Mme X et M. C A soutiennent que ce prêt à usage est constitutif d’un pacte sur succession future prohibé car il confère à Mme F un droit d’usage sur des biens faisant partie de la succession de M. J-T A prenant effet au décès de ce dernier, et qu’il ne crée des obligations qu’à l’égard de ses héritiers. Mme X souligne en particulier que M.  J-T A n’a subi aucune conséquence de cet acte de son vivant, s’étant même réservé la prérogative de vendre le bien, ce qui selon elle suffirait à en faire admettre la nullité.

Mme F objecte que le prêt à usage n’est pas un acte de disposition, la succession ne subissant aucun appauvrissement et restant propriétaire du bien, et qu’il a fait naître à son profit un droit actuel, dont seule l’exécution a été différée, M. J-T A étant irrémédiablement engagé dès le 14 décembre 2006, ce que Mme X conteste dès lors que la convention contenait une clause résolutoire de plein-droit en cas de divorce.

L’art. 722 du Code civil dispose que les conventions qui ont pour objet de créer des droits (…) sur tout ou partie d’une succession non encore ouverte ou d’un bien en dépendant ne produisent effet que dans les cas où elles sont autorisées.

Par la convention en cause, M. J-T A s’était engagé à imposer le cas échéant au cessionnaire ou au donataire de l’appartement avec cave de Saint-Mandé ou du box double de Paris le respect du prêt. Il a donc consenti à Mme F un droit d’usage desdits biens, que ceux-ci fassent ou non partie de sa succession, lui conférant de la sorte un droit certain et non seulement éventuel (pour le cas où les biens seraient toujours présents dans son patrimoine à son décès).

L’engagement ainsi pris par M. J-T A était constitutif d’une contrainte pour lui, puisqu’il avait un impact négatif évident sur la valeur des biens concernés, s’il en disposait. Il est donc inexact de prétendre que la convention n’imposait d’obligations qu’à ses héritiers.

En conséquence, la convention litigieuse n’est pas constitutive d’un pacte sur succession future.

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• Cour d’appel de Paris, Pôle 3 – chambre 1, 16 octobre 2019, RG n° 18/00631

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte dont la rédaction lui est confiée dans l’intérêt de l’ensemble des parties, envers lesquelles il est débiteur d’une obligation de conseil, sur la portée de leur engagement et les risques encourus. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’ancien art. 1382 du Code civil, devenu depuis l’art. 1240 du même Code..

En l’espèce, maître Y, notaire, a établi, le 17 octobre 2008, l’acte par lequel la société Gralh Investissements a acheté à la société Jardins Ramel en l’état futur d’achèvement deux lots de l’ensemble immobilier dénommé Pavillon Ramel situé à Bagnères de Luchon et faisant l’objet d’une rénovation dite lourde.

Il y est notamment prévu une garantie intrinsèque d’achèvement, un fractionnement en cinq échéances du paiement du prix de 285. 300 € en fonction de l’avancement des travaux, un délai d’achèvement des travaux fixé au 31 décembre 2008.

S’agissant de la garantie d’achèvement, il a été constaté par un acte du notaire du 31 décembre 2007 qu’elle avait été fournie par le vendeur conformément aux dispositions alors applicables de l’art. R. 261-18 b) du Code de la construction et de l’habitation. Il y est notamment indiqué que « … les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu’elles ne doivent pas faire l’objet d’une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu’il résulte de l’attestation du maître d’oeuvre d’exécution annexée au dépôt de pièces ci-après visé en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007« . Cette attestation de M. D A, représentant la société Mona Lisa Etudes et Promotions, du moins l’exemplaire qui est produit aux débats, se contente toutefois de dire que « le Pavillon Ramel est bien fondé ». M. E Z, ingénieur sollicité par la Société Gralh Investissements, a effectivement constaté qu’il n’y avait pas eu de reprises au niveau des fondations. La notice descriptive sommaire prévoyait pourtant, pour les fondations du Pavillon Ramel, la remise à neuf par confortement des fondations existantes.

S’il n’est pas établi qu’elles affectent la validité de la garantie, dès lors que les fondations sont bien existantes et que les autres conditions financières ne sont pas discutées, il existe bien des discordances sur l’état des travaux qui étaient déjà de nature à éveiller l’attention du notaire à ce sujet au moment de la conclusion des ventes.

S’agissant des deux premières fractions du prix, elles étaient exigibles à concurrence de 30 % à la signature de la vente et de 35 % à l’achèvement du plancher du rez-de-chaussée. Elles ont été payées simultanément le 17 octobre 2008 au seul vu d’une attestation en date du 24 août 2007 émanant toujours de M. A selon laquelle « les travaux de plancher du rez-de-chaussée du Pavillon Ramel sont réalisés« . Alors qu’il était prévu, par la notice descriptive, une « reconstruction de tous les planchers, tous niveaux« , les constatations de maître B C complétées par les commentaires techniques de M. Z, montrent qu’en réalité le chantier était arrêté depuis la fin 2007 sans aucune véritable rénovation, les travaux du plancher en particulier n’ayant que très partiellement et sommairement débuté.

Le notaire s’est à tort contenté de cette attestation qui souffre des critiques que lui adresse l’appelante :

—  elle est excessivement sommaire puisqu’elle ne détaille pas les travaux entrepris en regard de ceux qui étaient prévus ;

—  elle émane du représentant d’une société qui non seulement fait partie du même groupe que le vendeur mais encore en est la gérante associée ainsi qu’il ressort de l’extrait K-bis de la société Gralh Investissements produit par l’appelante, de sorte que, en raison de l’identité d’intérêt entre son auteur et le vendeur, elle ne pouvait être accueillie telle quelle par le notaire ; le respect formel de la clause de l’acte prévoyant que la justification de l’avancement des travaux est faite au moyen d’attestations successives du maître d’oeuvre du chantier ne pouvait le dispenser de son devoir d’assurer une protection équilibrée des deux parties dès lors que ce maître d’oeuvre n’est pas indépendant du vendeur;

—  elle est très ancienne, puisque antérieure de plus d’un an à la conclusion de la vente.

Elle était donc impropre à justifier de la réalité des travaux déjà entrepris et ne permettait pas de connaître l’état actuel de l’immeuble à moins de trois mois de sa livraison. Le notaire ne pouvait donc s’en contenter et, sans avoir à se déplacer lui-même sur les lieux, aurait dû requérir du vendeur la délivranced’un document fiable et récent, émanant d’un tiers neutre, décrivant l’évolution réelle des travaux. Un tel document aurait à tout le moins révélé la stagnation du chantier et l’impossibilité de livrer le bien à la date prévue ; un auteur impartial aurait en outre constaté l’inachèvement du plancher et l’inexactitude de l’attestation du 24 août 2007.

Si l’attention de la société Gralh Investissements avait été attirée sur la situation réelle de la construction et conseillée par le notaire sur les risques qu’elle prenait en s’engageant malgré tout, il est vraisemblable qu’elle aurait alors renoncé à cette opération dont le succès apparaissait déjà comme irrémédiablement compromis. Dans ces conditions, la perte de chance qu’elle a subie en raison de la carence du notaire d’éviter le préjudice subi en contractant avec la société Jardins Ramel peut être fixée à 80 %.

La responsabilité du notaire, qui ne présente pas un caractère subsidiaire, s’étend, dans la limite de ces 80%, à l’ensemble des dommages qui ont été causés par les fautes du vendeur et dont la défaillance du notaire a permis qu’ils se réalisent. Il ne peut pas être reproché à la société Gralh Investissements d’avoir, comme en elle a la possibilité, renoncé à la résolution du contrat et conservé le bien en l’état tout en poursuivant la réparation de son préjudice, dès lors qu’ils sont bien dus à la faute de l’un et à la carence de l’autre, et qu’elle n’était pas tenue de le minimiser dans l’intérêt des responsables. L’existence d’une garantie intrinsèque d’achèvement, dont l’inefficacité n’est pas imputable à l’acquéreur, n’est pas une cause d’exonération du notaire. Et le notaire n’est pas davantage fondé à invoquer la passivité de la société Gralh Investissements qui a assigné la société Jardins Ramel en référé le 18 décembre 2009 aux fins de livraison de ses lots et de justification des garanties de livraison avant que ne soit prononcée la liquidation judiciaire de celle-ci le 10 juin 2010, à laquelle elle a régulièrement déclaré sa créance le 18 août 2010, et qui était toujours en attente de son indemnisation.

En conséquence, tenu in solidum dans cette mesure avec la société Jardins Ramel, M. Y, notaire, sera condamné à payer à la société Gralh Investissements la somme de (380 340,65 x 80%) = 304. 272,52 €, le jugement déféré étant réformé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Gralh Investissements envers lui.

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• Cour d’appel de Nîmes, 1ère chambre, 31 octobre 2019, RG n° 18/04474