Quand l’acquéreur d’un bien immobilier ne peut se prévaloir ni de la responsabilité décennale des constructeurs, ni de la garantie des vices cachés des vendeurs, du fait de l’acte qu’elle a signé.

Selon acte authentique du 16 mars 2015, reçu par maître C C, notaire à Lelbeye, les époux M R ont vendu à Marie Louise un immeuble à usage d’habitation et une maison désaffectée cadastrés sur la commune de Vialer, situés à 40 kms de Pau, sous les références cadastrales section B n° 531 d’une superficie de 1137 m2 ; ils ont aussi acquis la parcelle cadastrée section ZH n° 35 pour 772 m

Le prix des deux parcelles a été fixé à 72’050 euro ; les vendeurs les avaient acquises en 2003 au prix de 45’400 euros avant d’y faire eux-mêmes des travaux ; une commission d’agence de 5’950 euro a été versée par l’acquéreur.

Le contrat contient la clause « classique » d’exonération des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

A la suite de l’action en garantie et en responsabilité engagée par Marie-Louise, la cour d’appel a éété saisie.

Le rapport d’expertise constitue une base d’appréciation valable des faits de la cause et il ne souffre d’aucune contestation sérieuse ni sur l’impropriété de l’immeuble à sa destination d’habitation, ni de l’évaluation du coût de la reconstruction d’un immeuble d’habitation selon les règles de l’art.

Quand un immeuble est vendu par une personne qui l’a construit de ses mains sans avoir eu recours aux services de locateurs d’ouvrage et, donc sans passer de contrat d’entreprise, aucune réception ne peut par hypothèse intervenir puisqu’une réception suppose, par hypothèse, l’existence d’un contrat ; le délai d’épreuve décennal court alors à compter de la date d’achèvement des travaux que le vendeur constructeur situe lui-même en l’espèce à la date du 1er septembre 2008. C’est donc à cette date que doit s’apprécier l’existence et le caractère du vice que l’acquéreur qualifie de caché et affectant l’immeuble et le rendant impropre à sa destination ; l’appréciation se fait à l’égard du constructeur lui-même et non à l’égard de la personne qui, comme en l’espèce, peut n’acquérir que quelques années après l’achèvement des travaux.

L’inaptitude de la structure de l’immeuble ne pouvait échapper aux vendeurs lors de l’achèvement des travaux qu’ils avaient personnellement réalisés ; en attestent :
– la faiblesse du prix demandé considérée à travers le temps écoulé depuis sa propre acquisition remontant à l’année 2003 et à travers l’évolution du marché ;
– les mentions portées a postériori dans l’acte de vente, d’une part, de la présence d’amiante et d’autre part, la mention de l’absence de réseau d’assainissement conforme démontrent que les vendeurs n’avaient fait que des travaux superficiels de faible valeur de renforcement et d’embellissement sans jamais chercher à adapter l’immeuble aux normes actuelles d’un immeuble d’habitation.

Les vendeurs constructeurs avaient donc pleinement conscience de ce que l’immeuble par eux construit et vendu à Marie-Louise était un bien sans grande valeur malgré les aménagements faits. Ce ne sont pas les travaux réalisés qui rendent l’immeuble impropre à la destination d’habitation mesurée au travers des normes de construction applicables à une maison neuve ou refaite à neuf devant être occupée pendant toute l’année. Les constructeurs vendeurs n’ont jamais entrepris de mettre fin à cette situation ; lors de l’achèvement des travaux, les vendeurs ne peuvent pas être considérés comme ignorant les vices de la construction qu’ils avaient ainsi réaménagée et son inaptitude à servir comme maison d’habitation.

Les vices, présentés comme des désordres de nature décennale et mis en avant par les acquéreurs pour obtenir l’indemnisation qu’ils réclament, étaient donc apparents à la date d’achèvement des travaux et connus des vendeurs. L’art. 1792 du code civil ne s’applique donc pas au cas d’espèce en raison du caractère apparent du vice en la personne du vendeur à la date d’achèvement des travaux

Il faut donc se placer au moment de la vente pour rechercher si s’applique la garantie des vices cachés ; les mêmes éléments de faits, examinés en la personne de l’acquéreur, conduisent à estimer que cet acquéreur pouvait lui-même se rendre compte des insuffisances du bien et qu’il ne subit pas le préjudice dont il demande réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

– Le prix est en effet très faible pour un bâtiment de 110 m2 construit sur une parcelle d’une de surface de 1’117 m2, ce qui donne, selon la méthode du prix du terrain intégré, un prix unitaire de 64 euro le mètre carré, (si l’on inclut la surface de la seconde parcelle ZH n° 35, également vendue, le prix au mètre carré tombe alors à 38 euro) ; les vendeurs n’ont pas cherché à faire croire que l’immeuble vendu valait cher ; l’acte permettait d’autant mieux à l’acquéreur de mesurer la faiblesse du prix que le prix d’achat de 2003 y figure ;
– selon l’acte, l’immeuble avait en effet été acquis avant travaux en 2003 pour une valeur de 45’400 euros en 2003 ; la plus-value nominale après travaux, évolution des prix comprise, est donc de 27’000 euro environ ; son faible montant prouve par lui-même que le gros oeuvre n’avait pas pu être globalement concerné par les travaux ; même un profane pouvait faire cette déduction ;
– lors de la passation de l’acte authentique, Marie-Louise a aussi été informée avec précision de la chronologie atypique suivie par les vendeurs dans leurs démarches de régularisation administrative passées (déclaration de chantier et déclaration d’achèvement effectuées le même jour à savoir le 12 juin 2010 mais avec effets rétroactifs respectifs de 6 ans et 2 ans environ) ; elle était pleinement informée que la maison, objets de travaux significatifs d’aménagements intérieurs, n’a donc pas été contrôlée par un professionnel du bâtiment lors des travaux ;
– aucune déclaration de conformité au permis n’est intervenue et cela figure dans l’acte authentique ;
– ayant ainsi pris connaissance de ce passé, sachant que les travaux avaient été entièrement faits par le vendeur, Marie-Louise a choisi de ne pas souscrire d’assurance dommages-ouvrage alors qu’elle savait ne disposer d’aucune action en responsabilité décennale contre un quelconque constructeur professionnel soumis à assurance obligatoire des constructeurs ; si le vendeur avait eu recours à des entreprises, les attestations de responsabilité décennale auraient figuré en annexe de l’acte de vente ;
– l’acte notarié constate expressément la non-conformité de l’installation d’assainissement (rapport annexé) ;
– l’acte constate aussi la présence d’amiante, ce qui renvoie à l’absence d’intervention sur le gros oeuvre à l’occasion des travaux de rénovation et la connaissance que les actes de construction sur la structure de l’immeuble ne pouvaient pas avoir été d’une importance significative.

Même s’ils n’ont pas cherché à s’informer techniquement et dans le détail de l’état réel exact de la construction acquise, les époux (Marie-Louise et son mari)., qui avaient visité les lieux et avaient signalé que les combles n’étaient pas accessibles, disposaient cependant de suffisamment d’indications matérielles révélatrices de ce que l’immeuble acquis ne pouvait être utilisé à titre locatif sans de nouveaux travaux et que cet immeuble ne répondait pas aux normes d’habitabilité exigées par les règles de l’art qu’ils mettent en avant à l’appui de leur demande en soutenant que les défauts leur ont été cachés ; ils ont en réalité acquis en connaissance de cause un immeuble déficient, inapte à remplir les exigences d’habitabilité imposées par la réglementation.

En conclusion, les défauts de l’immeuble étaient parfaitement connus du vendeur constructeur lors de l’achèvement des travaux ; lors de la vente, la valeur du bien n’est pas anormalement élevée par rapport à la réalité de son état et l’acquéreur pouvait voir que l’immeuble n’était pas apte à être remis aux normes sans travaux d’une ampleur sans commune mesure avec le prix payé.

L’acquéreur ne rapporte donc la preuve ni du caractère caché d’un vice de l’immeuble à la date de l’achèvement des travaux, ni de la mauvaise foi des vendeurs qui n’ont manifestement pas cherché à tirer un profit anormal en tentant de soutenir qu’ils vendaient un immeuble aux normes.

Ainsi, ni la responsabilité décennale des époux vendeurs, considérés comme constructeurs, ni la garantie des vices cachés de ces mêmes époux vendeurs, pris comme vendeurs, ne trouvent à s’appliquer en l’espèce.

Le jugement doit être infirmé et les vendeurs dégagés de toute responsabilité.

L’arrêt ne dit pas si Marie-Louise a engagé une action en responsabilité contre le notaire de l’acte ;  il faut à cet égard bien constater que le notaire en l’espèce s’est évertué à priver l’acheteur de toute possibilité d’agir contre les vendeurs : la sécurité juridique de l’acte notarié ?

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• Cour d’appel de Pau, Chambre 1, 28 mars 2019, RG 17/01797

Les conséquences d’un dommage en cours de travaux vont varier pour l’entrepreneur concerné quand un sinistre survient sur le chantier. Mais ces conséquences seront différentes selon les circonstances.

Si la force majeure est établie, les obligations contractuelles s’effacent pour le futur. Ni l’entrepreneur ni le maître d’ouvrage ne se doivent de dommages et intérêts, même s’il y a résiliation du contrat (Cou d’appel de Montpellier, 1re ch., 15 mars 1994). Le maître d’ouvrage (le propriétaire) doit se retrouver dans l’état où il était au départ, c’est-à-dire que l’entrepreneur ne sera pas réglé de ses travaux, qu’il devra rembourser les acomptes qu’il a reçus (Cour de cassation, 3e ch. civ. 15 novembre 1995 – Bull. civ. III n° 234), sauf s’il exécute les travaux convenus.

Si la faute de l’entrepreneur est établie, la situation de l’entrepreneur est aggravée par rapport à la situation précédente. Il ne sera pas réglé de ses travaux, il devra rembourser les acomptes reçus et exécuter à ses frais l’ouvrage convenu (Cour de cassation. 3e ch. civ. 28 octobre 1992). En plus, l’entrepreneur pourra être amené à verser des dommages et intérêts au maître d’ouvrage si celui-ci a subi des préjudices complémentaires, même s’il y a résiliation du contrat.

Si la cause de la perte de l’ouvrage est inconnue, l’entrepreneur ne sera pas réglé de ses travaux et devra rembourser les acomptes perçus. Il devra exécuter à ses frais l’ouvrage convenu. Si le dommage trouve son origine dans la faute d’un autre entrepreneur, le principe est que chaque entrepreneur est tenu de ses propres travaux vis-à-vis du maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage dispose donc d’un recours sur chaque entrepreneur pour lui demander de reprendre ses travaux. Il appartient à l’entrepreneur dont les travaux sont atteints de dommages de refaire son travail à ses frais et d’exercer ensuite son recours contre le véritable responsable pour se faire rem- bourser de ses dépenses.

À noter que le régime juridique de l’art. 1788 du Code civil qui met à la charge de l’entrepreneur tous les dommages à ses travaux en cours de chantier, quelle qu’en soit l’origine, n’est pas d’ordre public. Il est donc tout à fait possible de déroger, en tout ou partie, à l’application de ces règles dans les clauses d’un marché de travaux. Le CCAG (Cahier des clauses administratives générales) travaux publics, par exemple, prévoit à ce titre des règles un peu allégées, sous certaines conditions et seulement en cas de force majeure.

Bien entendu, ce rappel est en lien avec le récent incendie qui a détruit partiellement la cathédrale de Paris. Il résulte tant des textes que de la jurisprudence que l’entreprise responsable (s’il y a eu faute de sa part) devra exécuter les travaux prévus. Si l’entreprise a souscrit l’assurance facultative « dommages avant réception » ou si le cahier des charges impose cette garantie, l’assureur de l’entreprise indemnisera cette dernière.

Une autre conséquence à tirer des textes, c’est que l’entrepreneur ne peut être contraint à faire des travaux autres que ceux prévus à son contrat. Aussi, le choix d’une autre réfection, par exemple après concours d’architecte, ne se pose pas et celui qui le poserait serait un imbécile, ignorant des lois du pays.

Et « last but not least », un sinistre sur le chantier est suivi d’expertises minutieuses destinées à déterminer la cause du sinistre et les coûts subséquents ; ces expertises durent souvent plusieurs années, ce qui exclut l’achèvement des travaux, ceux prévus au contrat, avant cinq ans.

Pour en savoir plus sur le régime juridique : Risques et assurances de l’entreprise avant réception des travaux  par François Ausseur, délégué général Fondation d’entreprise Excellence SMA

Souhaitant faire construire leur maison d’habitation à Pompignat, les époux O ont signé le 23 juin 2011 un contrat de maîtrise d’oeuvre avec la SARL A. qui les a assistés lors de la passation des marchés avec les entreprises concernée

À la suite de difficultés rencontrées sur le chantier, les époux ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand qui a ordonné une mesure d’expertise le 4 septembre 2013, dont mission a été confiée à M. Alain C, lequel a déposé son rapport le 30 octobre 2014. Les époux ont assigné au fond devant le TGI.

Appel a été relevé.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre est une mission complète avec un architecte qui a assistés les maîtres de l’ouvrage  lors de la passation des marchés avec les entreprises concernées.

En application des dispositions contractuelles, l’architecte doit répondre de tous les défauts de la construction puisque sa mission consistait précisément à empêcher qu’ils adviennent. Si le maître de l’ouvrage requiert moyennant rémunération les services d’un maître d’oeuvre à qui il confie une mission complète, c’est précisément pour obtenir in fine un ouvrage parfait, ce à quoi s’engage l’architecte. La clause insérée dans le contrat de maîtrise d’oeuvre, suivant laquelle l’architecte ne pourra être tenu responsable, ni solidairement ni in solidum, des fautes commises par d’autres intervenants à l’opération de construction, n’empêche nullement que l’architecte, responsable de ses propres manquements, soit tenu in solidum avec les entreprises dont il avait mission de surveiller le travail, dès lors que les fautes de chacun, défaut de surveillance de l’architecte et manquement aux règles de l’art de l’entreprise, ont ensemble contribué à la réalisation d’un dommage unique. Les désordres constatés ne relèvent pas de la garantie décennale, s’agissant de mauvaises finitions, de désordres esthétiques et de malfaçons n’entraînant pas une impropriété à destination de l’ouvrage, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun des intervenants à la construction.

La garantie de l’assureur du constructeur en responsabilité civile autre que décennale est rejetée, sur le fondement de l’exclusion concernant les dommages résultant d’un vice apparent connu de l’assuré avant réception, au motif qu’un certain nombre de désordres apparents étaient connus de l’architecte avant la réception des travaux ainsi que les dommages matériels subis par les existants qui sont la conséquence directe de l’exécution de travaux neufs sur lesquels ont porté les missions de l’assuré ou de ses sous-traitants, dès lors que, s’agissant d’une construction neuve, il n’y avait aucun existant avant l’ouverture du chantier, au sens du contrat d’assurance. Sera donc restituée à l’assurance la somme de 5’283 euro qu’elle avait déjà versée.

De plus, le maître d’oeuvre sera condamné in solidum avec l’entreprise de plomberie au règlement de 300 euro en réparation des désordres matériels sur les sanitaires du garage et 500 euros au titre du préjudice de jouissance. Enfin au stade de la réparation de la dette globale, l’architecte en supportera 40 % et les entreprises en cause 60 %, chacune pour ce qui la concerne tandis que le maître d’ouvrage aura à verser le solde d’honoraires restant dû au maître d’oeuvre. soit 4’689 euro.

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• Cour d’appel de Riom, Chambre civile 1, 11 février 2019, RG N° 16/03062

Pour le Tribunal administratif de Bastia, l’église de l’Annonciation n’a jamais été l’église paroissiale de la commune de Morsiglia ; elle n’a donc pas fait l’objet d’une procédure au titre de l’article 75 de la Convention du 26 messidor an IX et la Fabrique de Morsiglia a été autorisée, par l’ordonnance royale du 5 septembre 1836 à rentrer en possession de cette église.

Nonobstant la circonstance que l’usage de cette église avait été cédé en 1864 aux Capucins résidant en Corse, des messes publiques y étaient célébrées par le curé de la paroisse. La circonstance que les Capucins ont été expulsés du couvent en 1903 en application de la loi du 1er juillet 1901 sur les associations n’est pas de nature à démontrer que l’église, à laquelle la population de Morsiglia avait montré un profond et ancestral attachement, ne servait plus à l’exercice public des cultes à la date d’entrée en vigueur de la loi du 9 décembre 1905.

En conséquence, si au moment de la séparation des Eglises et de l’Etat, cette église n’appartenait plus à l’Eglise catholique, la commune en étant la propriétaire depuis 1836, cette circonstance ne saurait faire obstacle à ce que l’église entre dans le champ d’application des édifices qui, en vertu de l’art. 12 de la loi du 9 décembre 2005, « sont et demeurent propriété des communes ». Par suite, en application de cet art. 12, l’article 13 de la loi du 9 décembre 1905 s’applique à l’église de l’Annonciation. Or, en vertu de ces dispositions, une mesure expresse de désaffectation est nécessaire pour que l’église de l’Annonciation sorte du domaine public de la commune. L’église n’ayant jamais fait l’objet d’une mesure de désaffectation, le maire ne pouvait refuser de communiquer à l’association pour la conservation et la valorisation du patrimoine de Morsiglia le bail portant location de l’église.

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• Tribunal administratif de Bastia, 21 mars 2019 , RG N° 1700678

Un bien immobilier a été vendu, par acte du 12 décembre 1989, moyennant un prix de 180’000 francs, « payé comptant hors la comptabilité du notaire », le vendeur se réservant l’usufruit.

L’acheteuse est décédée le 27 mai 2007, laissant pour lui succéder sa fille et ses petits-enfants, le vendeur usufruitier est décédé le 18 août 2012, laissant pour lui succéder ses enfants.

Soutenant que la vente s’analysait en une donation déguisée dont la valeur excédait la quotité disponible, ces derniers, les enfants, ont agi pour obtenir la requalification de l’acte et une indemnité de réduction. Pour dire que le prix de la vente entrera dans le calcul de la réserve et de la quotité disponible des héritiers du vendeur, l’arrêt relève que l’acte de vente mentionne que l’acheteuse était sans profession, sans aucune autre indication sur l’origine des fonds que celle-ci aurait versés au comptant, et retient que, faute pour ses héritiers de préciser comment elle a payé le prix de la nue-propriété du terrain litigieux, il doit en être déduit que le prix de vente n’a pas été acquitté.

En statuant ainsi, alors que la mention, dans un acte de vente notarié, du paiement du prix intervenu hors la vue ou hors la comptabilité du notaire faisant foi jusqu’à preuve contraire, il incombait aux tiers à l’acte, qui la contestaient de démontrer par tous moyens l’absence de paiement effectif, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l’art. 1315 du Code civil devenu l’art. 1353 du Code civil.

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• Cour de cassation, Chambre civile 1, 3 avril 2019, pourvoi n° 18-18.679, cassation partielle, inédit

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 720, 843, 920 et 924-3 du Code civil, ensemble les art. 1397 et 1526 du même code.

Y X est décédée le […] , laissant pour lui succéder ses deux filles nées de son union avec B I, K et Q ; B I s’est remarié le 12 septembre 1958 avec Mme H Z M ; les époux ont opté pour le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution au conjoint survivant selon convention du 24 avril 1991 homologuée le 25 mars 1992 ; le même jour, Mme M a adopté les enfants de son époux sous la forme d’une adoption simple ; B I est décédé le […] ; invoquant l’existence de libéralités consenties par son père à sa soeur, Mme Q I et son époux, M. J, ont, par requête du 10 septembre 2013, saisi le tribunal d’instance d’une demande d’ouverture d’une procédure de partage judiciaire de la succession de celui-ci.

Pour rejeter la requête de Mme Q I, l’arrêt d’appel retient qu’il n’y a en l’état aucune masse successorale à partager par l’effet de l’adoption par B I et Mme M du régime de la communauté universelle de biens avec clause d’attribution intégrale au conjoint survivant.

En statuant ainsi, alors que la succession de B I s’étant ouverte à son décès, Mme Q I, héritière réservataire, pouvait prétendre au rapport et à la réduction de libéralités qui, consenties par le défunt avant le changement de régime matrimonial, avaient pour objet un bien qui n’était pas entré en communauté, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

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• Cour de cassation, chambre civile 1, 3 avril 2019, N° de pourvoi: 18-13.890, cassation, publié au Bull.

La Cour de cassation (1re Chambre civ., arrêt du 9 janvier 2019), dit et juge que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil. Il doit attirer l’attention du vendeur sur l’importance de ne pas dissimuler d’information aux futurs acquéreurs et sur les risques encourus s’il s’y refusait.

Dans l’affaire jugée, l’agent immobilier aurait dû informer les vendeurs de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien vendu. À défaut, sa responsabilité est engagée, sans qu’il puisse s’exonérer en invoquant l’intervention du notaire dans la rédaction de l’acte de vente.

Mme M, locataire, soutient que le congé est imprécis puisqu’il vise un appartement et non la chambre donnée à bail alors que son prix, très excessif eu égard à sa dimension et à son confort, a été volontairement fixé à plus de 30 % au-dessus de sa valeur vénale immédiatement après une demande de travaux afin de la dissuader d’en faire l’acquisition.

Elle estime que son préjudice moral né de la volonté de fraude des bailleurs doit être indemnisé par le versement de la somme de 2’000 euro.

Les propriétaires répliquent qu’il n’existe aucune ambiguïté sur le bien mis en vente lequel correspond très précisément à la description qui en est faite dans le contrat de bail et exposent que le prix est conforme à l’état du marché immobilier dans le voisinage pour des biens comparables et qu’il ne peut être reproché au propriétaire de chercher à obtenir le plus grand profit de son bien en majorant le prix de vente de 10 % tout au plus, la valeur de la chambre figurant dans l’acte de donation-partage effectuée 12 ans auparavant n’étant pas significative.

L’affaire a été portée devant la cour d’appel.

Le congé pour vendre est régulier. Le prix de vente est déterminé librement par le bailleur auquel il ne peut être reproché de chercher à tirer le meilleur profit de son bien. Cependant, si l’intention spéculative n’est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre un montant tel qu’il ne peut que traduire la volonté du bailleur d’empêcher le locataire d’exercer son droit légal de préemption. Ainsi, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé.

Dans cette affaire, le prix mentionné dans le congé est de 90’000 euro pour une chambre de 9 mètres carré munie d’un point d’eau froide et chaude, avec droit aux W.C. communs. Le bailleur produit des estimations par des agences immobilières, des offres de vente de biens comparables et un historique des prix édité par l’Ordre des notaires. Il résulte de ces éléments que le prix offert, qui n’excède pas de plus de 13 % la valeur vénale moyenne de l’appartement au jour de la délivrance de l’acte, n’a pas été fixé avec pour objectif manifeste de dissuader la locataire d’en faire l’acquisition.

En application des art. L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’accorder à la locataire un délai de 6 mois pour quitter les lieux. En l’espèce, la locataire justifie d’une situation matérielle difficile puisqu’elle vit seule, recherche un emploi et bénéficie de revenus de l’ordre de 780 euro. Il n’existe aucune dette locative, la locataire payant scrupuleusement le loyer puis l’indemnité d’occupation, et le logement est assuré. Par contre, c’est seulement en mai 2018 qu’elle s’est résolue à solliciter un logement social. Enfin, elle a, de fait, en raison du cours de la procédure d’appel, bénéficié d’un délai d’un an depuis le jugement ordonnant son expulsion. Pour leur part, les bailleurs ne justifient pas de leur situation financière ni d’une urgence particulière à vendre le logement.

Si le logement est ancien et peu confortable, le montant du loyer actuellement fixé à 331 euro charges comprises est modeste comparé à l’état du marché locatif. Il est également plus difficile de vendre un bien occupé spécialement lorsque des travaux de rénovation sont nécessaires ce qui est le cas. Compte tenu de ces éléments le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à 550 euro par mois.

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• Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 2 avril 2019, RG N° 18/09756

 

 

Selon acte sous signature privée en date du 12 avril 2016, Louis a vendu à Florence une maison d’habitation située […], pour un montant total de 200’000 euro sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt avant le 1er juin 2016.

Écrivant avoir été informé de ce que Florence s’était vue refuser le prêt nécessaire à l’acquisition, Louis a mis celle-ci en demeure de justifier sous huitaine dudit refus et de la réalisation des démarches relatives à son obtention par courrier du 7 juillet 2016.

Par courrier daté du 13 juillet 2016, Florence a indiqué avoir fait le nécessaire auprès du directeur de la banque concernée, la Caisse de Crédit Mutuel (le Crédit Mutuel) et informé Louis qu’elle lui transmettrait à réception le document attestant de toutes les démarches effectuées dans les délais impartis.

Le 19 septembre 2016, Louis a fait assigner Florence devant le Tribunal de grande instance de Thionville aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 20’000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 12 avril 2016.

Le litige s’est retrouvé devant la cour d’appel.

Est valable la clause de condition suspensive d’obtention de prêt imposant au bénéficiaire de la promesse de vente de justifier du dépôt d’une demande de financement dans le délai d’un mois suivant la signature du compromis de vente, cette clause n’étant pas de nature à accroître les exigences légales interdites par l’article L. 312-16 du Code de la consommation. L’acte prévoyait par ailleurs que la réception de l’offre de crédit faite aux conditions prévues dans l’acte et réputant le prêt obtenu devait au plus tard intervenir plus d’un mois après la signature du compromis de vente.

C’est à bon droit que le promettant Louis sollicite le paiement de la pénalité stipulée à titre de clause pénale dans le compromis de vente, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ne s’étant pas réalisée dans le délai contractuel imparti. La bénéficiaire ne saurait s’y opposer dès lors qu’elle ne justifie pas des démarches engagées en vue de l’obtention du crédit en cause et du dépôt d’une demande de prêt conforme aux exigences contractuelles.

En outre, l’absence de réalisation par Florence d’une estimation des travaux à réaliser avant la signature du compromis de vente et l’attente de communications de plans, à quelques jours de la date limite de dépôt par ses soins d’une demande de financement incluant lesdits travaux, tendent à démontrer l’absence de volonté sérieuse de la bénéficiaire de la promesse de procéder à l’acquisition de la maison.

En conséquence, Florence, la bénéficiaire de la promesse, est condamnée à verser au promettant Louis la somme de 20’000 euro.

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• Cour d’appel de Metz, Chambre civile 1, 21 mars 2019, RG n° 18/01061

La signature électronique du notaire se fait par l’intermédiaire d’une clef dite REAL, qui est connectée sur un port USB de l’ordinateur sur lequel se trouve le fichier à signer. Pour signer un document, en l’espèce un acte, le notaire doit ainsi saisir un code Pin à quatre chiffres, qui déverrouillera la clef, apposera la signature électronique, et enverra automatiquement l’acte, devenu authentique à cet instant, au Minutier central des notaires de France (MICEN).

Le code d’activation de la clef REAL a été préalablement transmis au notaire lors d’un face à face avec le « mandataire de certification » de la compagnie départementale ou interdépartementale de notaires dont dépend le récipiendaire. Muni de ce code d’activation, le notaire pourra alors choisir son code PIN.

Le Conseil supérieur du notariat insiste sur le caractère strictement personnel du code PIN. Il précise qu’à l’échelle de chaque collaborateur et chaque notaire de France, cette rigueur est le garant des qualifications « autorité de certification » et “prestataire de service de certification électronique”, qui permet à la profession notariale de bénéficier de la signature électronique sécurisée. Sous-entendu le code pourrait être tapé par une autre personne que le notaire lui-même…

S’agissant en particulier du clerc habilité (le régime est prorogé), ce collaborateur, après avoir recueilli les signatures des parties, signera l’acte dématérialisé avec sa propre clef REAL, afin de le sceller. L’acte sera alors stocké sur le serveur de l’office, dans l’attente que le notaire relance, en dehors de la présence des parties, la « cérémonie de signature » du logiciel dédié, et signe électroniquement l’acte pour lui conférer l’authenticité et l’envoyer au MICEN pour archivage. Mais a-t-on la certitude absolue que le code sera bel et bien entré, dans le secret de l’étude, hors la présence des parties, par le notaire lui-même ?

On comprend que le Conseil supérieur du notariat insiste sur le caractère strictement confidentiel du code PIN. Au moins le risque, important, démontre que ce risque n’a pas échappé aux instances dirigeantes. Comment qualifier un acte authentique signé au moyen de la clef REAL du notaire, lorsque le code n’a pas été tapé par le notaire lui-même ?

Selon le Professeur Mathias Latina, Toulon Cerc EA, « La rédaction numérisée : l’impact des nouvelles technologies »), la rédaction numérisée n’a pas porté atteinte à la notion d’authenticité car toutes les précautions ont été prises pour que l’élaboration de l’acte électronique n’altère pas la confiance que la loi commande de lui prêter. Il n’en reste pas moins que le cumul de la technique du collaborateur habilité et de la signature électronique par code pose problème.

Pour l’auteur, le problème pourrait être réglé par la suppression des collaborateurs habilités (exclu puisque leur régime est prorogé), ou par l’utilisation de la biométrie.

Le notariat ne prend pas cette dernière voie. On peut donc craindre la prolifération des faux vrais actes notariés électroniques. Mesdames et messieurs les avocats, voyez venir la vague des procès à ce titre …