Un coup de peinture sur les fissures du mur n’a pas remédié au risque d’effondrement de la toiture

Par acte du 7 mai 2010, la SCI Andréa Léna, cogérée par M. V et Mme S, a acquis auprès de l’EURL Saint Fiacre, gérée par M. L, une maison à usage d’habitation située […], pour le prix de 390’000 euro.

Cette acquisition a été réalisée par l’intermédiaire de la SARL CD immobilier, agence mandatée par l’EURL Saint Fiacre et assurée auprès de la société AREAS assurances, par contrat à effet du 14 avril 1998.

Se prévalant de déformations de la toiture du dit bien immobilier, la SCI Andréa Léna a fait assigner en référé la SARL CD immobilier et l’EURL Saint Fiacre devant le Tribunal de grande instance de Dijon, suivant exploits en date des 1er et 2 septembre 2010.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2010, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise, confiée à Guy M. qui a déposé son rapport le 28 mars 2012.

En 2013 et 2014, la SCI Andréa Léna a fait assigner la SARL CD immobilier, son assureur la société AREAS assurances, M. L et l’EURL Saint Fiacre, afin qu’ils soient solidairement condamnés à réparer le préjudice découlant des vices et désordres allégués.

La société venderesse de la maison d’habitation qui présentait des déformations de sa structure (charpente affaissée, fissures des façades) entraînant un risque d’effondrement de la toiture, est responsable des vices cachés dès lors que sa mauvaise foi est caractérisée.

Unknown.jpg

Ces déformations, qui n’étaient pas forcément apparentes pour un profane dépourvu de qualification en matière de construction, étaient nécessairement antérieures à la vente, car la maison avait subi, avant l’acquisition litigieuse, des transformations en particulier au niveau des combles. En outre, ces vices n’ont pu se créer en quelques mois et ont été dissimulés par l’application de peinture sur les murs et sur les tuiles donnant un aspect de bon entretien. Le vendeur avait donc connaissance des vices affectant le bien immobilier au regard des dissimulations récentes des désordres. Il y a donc lieu de le condamner au paiement des travaux de reprise de la toiture, et des travaux de consolidation temporaire du bien immobilier.

La responsabilité de l’agent immobilier, dont les compétences techniques sont supérieures à celles de l’acheteur profane, est engagée dans la mesure où il a manqué à son devoir de conseil alors que l’acheteur avait précisément pris soin de s’entourer de ses conseils à titre de garantie. Il aurait dû procéder à certaines vérifications sur l’état de l’immeuble litigieux sans avoir besoin de se livrer à des investigations approfondies, car les déformations de la toiture étaient visibles. Il devait interroger le vendeur sur l’aspect de la toiture et en informer l’acheteur.

Si l’acheteur a perdu une chance d’acheter une maison à un prix inférieur, il ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

L’acheteur étant une personne morale, elle ne saurait solliciter réparation d’un préjudice de jouissance, seuls les associés ou d’éventuels locataires subissant directement et personnellement les préjudices allégués le peuvent.


 

  • Cour d’appel de Dijon, Chambre civile 1, 8 janvier 2019, RG N° 17/00016, infirmation partielle

 

 

Publicités

Renoncer à une assurance-vie : un droit ou un abus de droit ?

Si la faculté prorogée de renonciation prévue par l’article L. 132-5-1 du Code des assurances en l’absence de respect par l’assureur, du formalisme informatif qu’il édicte, revêt un caractère discrétionnaire pour le preneur d’assurance, son exercice peut dégénérer en un abus de droit, comme le retient la Cour de cassation dans son arrêt en référence.

La Haute juridiction a statué sur le pourvoi d’un assuré qui, après avoir exercé en 2012 son droit de renonciation à une assurance sur la vie souscrite 9 ans plus tôt, s’est vu opposer un refus de l’assureur. `

L’assuré a assigné l’assureur en remboursement des primes versées et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel aux motifs que pour juger que le demandeur était en droit de renoncer au contrat d’assurance et condamner l’assureur, en conséquence, à lui restituer la somme réclamée, outre les intérêts au taux légal, ladite cour  retient que le fait qu’il ait été directeur d’une société de production de produits laitiers et qu’il dispose d’un patrimoine immobilier d’environ 150’000 €, essentiellement constitué de sa résidence principale, ne permet pas de le qualifier d’assuré averti, ses connaissances spécifiques dans le domaine financier n’étant nullement démontrées. Pour la cour d’appe il ne pouvait être déduit du seul fait que le demandeur a exercé son droit de renonciation 9 années après la souscription du contrat que ce dernier est de mauvaise foi et a commis un abus de droit dans l’exercice de celui-ci ; elle ajoutait que celui-ci, insuffisamment informé, n’a pas été en mesure d’apprécier la portée de son engagement, de sorte qu’il ne peut être considéré comme ayant d’une part, agi de mauvaise foi, d’autre part, commis un abus de droit.

En se déterminant ainsi, sans rechercher à la date d’exercice de la faculté de renonciation, au regard de la situation concrète du demandeur, de sa qualité d’assuré averti ou profane et des informations dont il disposait réellement, quelle était la finalité de l’exercice de son droit de renonciation et s’il n’en résultait pas l’existence d’un abus de droit, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’art. L. 132-5-1 du Code des assurances dans sa rédaction alors applicable (il résulte de ce texte que ;si la faculté prorogée de renonciation prévue par ce texte en l’absence de respect, par l’assureur, du formalisme informatif qu’il édicte, revêt un caractère discrétionnaire pour le preneur d’assurance, son exercice peut dégénérer en abus).


La commission de l’agent immobilier est due même si la réitération de la vente intervient après une procédure

Huguette S, aujourd’hui décédée, a donné à la société B immobilier, exerçant une activité d’agent immobilier, un mandat de vente de son immeuble.

De leur coté, M. et Mme D ont donné à la société B. immobilier un mandat de recherche d’un bien immobilier

Selon acte du 7 janvier 2011, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre Mme Huguette S et M. et Mme D.

Mme Huguette S ne s’étant pas présentée pour signer l’acte authentique de vente, le tTGI de Créteil a constaté que la promesse valait vente et l’a condamnée à payer à M. et Mme D des dommages-intérêts.

A la suite du décès de Mme Huguette S, la vente a été conclue entre ses héritiers et M. et Mme D.

La société B. immobilier a ensuite assigné M. et Mme D. en paiement de la somme de 19’000 euro au titre la commission contractuellement convenue.

L’agent immobilier qui avait en l’espèce reçu du vendeur un mandat de rechercher un acquéreur et de l’acheteur un mandat de recherche d’un bien immobilier a mis en relation les parties qui ont conclu l’acte de vente. Son intervention a donc été déterminante dans la réalisation de la vente et il importe peu que la signature de l’acte ne soit intervenue qu’à l’issue d’une procédure judiciaire à laquelle les acquéreurs ont dû recourir à la suite de la carence du vendeur dès lors qu’aucun obstacle juridique n’empêchait la conclusion de cet acte.

images

En outre, après avoir mis en relation les parties, l’agent immobilier les a accompagnées jusqu’à la signature de la promesse synallagmatique de vente. Il ne peut en conséquence être soutenu que le montant de la commission due par l’acheteur et fixé contractuellement entre les parties à 19’000 euro soit excessif au regard des services rendus par l’agent immobilier dans le cadre de la vente d’un bien au prix de 371’000 euro. L’acheteur a donc justement été condamné au paiement de la commission.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 11 janvier 2019, RG N° 17/10390

Irrégularité de l’acte conclu par une société en formation : faute du notaire

Après avoir engagé diverses procédures de saisie immobilière en vue d’obtenir le paiement de certaines créances, les sociétés Barclay’s Bank et Crédit du Nord, ont, suivant acte reçu le 14 janvier 1999 par le notaire X, cédé ces créances à la société civile immobilière Dionysos, « en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, représentée par » quatre personnes physiques, dont les statuts avaient été établis par le notaire, le même jour.

Un arrêt du 2 mai 2007 de la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que l’acte de cession de créances n’ayant pas été souscrit au nom d’une société en formation, mais par la SCI elle-même, en cours d’immatriculation et ainsi dépourvue de toute capacité juridique, était affecté d’une irrégularité de fond et privé de tout effet.

Par arrêt du 10 juin 2009, la cour d’appel de renvoi a prononcé la nullité de l’acte de cession de créances.

La SCI a assigné le notaire et son assureur, la société MMA Iard , aux droits de laquelle se trouvent les sociétés MM Iard assurances et MMA Iard (l’assureur), en responsabilité et indemnisation.

images

Le notaire a fait grief à l’arrêt d’appel de dire qu’il a commis une faute lors de la rédaction de l’acte de cession de créances, alors, selon lui et en particulier que les éventuels manquements d’un notaire à ses obligations professionnelles ne peuvent s’apprécier qu’au regard des informations dont il pouvait disposer à la date de son intervention ; qu’en affirmant que M. X, le notaire, aurait dû lors de l’établissement de l’acte de cession en 1999 prévoir la possibilité que soit retenue la solution qui a été adoptée en 2007, dès lors qu’elle avait été appliquée par deux arrêts de la Cour de cassation en date des 28 octobre 1992 et 22 mars 1995, sans rechercher si ces décisions avaient fait l’objet d’une publication ou d’une mesure d’information quelconque qui aurait seule permis au notaire d’en prendre connaissance et de leur attribuer une telle portée, dès lors qu’à la date de son intervention le site Légifrance n’existait pas, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1382 du code civil, devenu l’art. 1240 du code civil.

Mais ayant relevé que la Cour de cassation avait rendu plusieurs arrêts, notamment en date des 28 octobre 1992 et 22 mars 1995, retenant l’irrégularité d’un acte conclu par une société en formation, comme telle dépourvue de toute capacité juridique, la cour d’appel, qui n’avait pas à faire la recherche visée par la première branche, qui ne lui était pas demandée, en a déduit, à bon droit, sans dénaturation, que la prudence aurait voulu que l’officier ministériel (officier public) rédige l’acte de cession de créances dans les termes de l’art. 1843 du Code civil afférents aux engagements souscrits au nom d’une société en formation.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 23 janvier 2019, pourvois 17-21.255, 17-31.419, rejet, inédit

Arrachage des arbres centenaires sur le fonds donné à bail rural

Par acte sous signature privée du 15 juin 1992, à effet du 1er octobre 1992, M. Jacques M a donné à bail à M. Patrice L. la ferme du Bouquetteau située à Voutré et par extension à Assé-le-Béranger, composée d’une maison d’habitation, de bâtiments d’exploitation et de terres labourables, prés, herbages, d’une contenance totale de 29 ha 82 a 36 ca. Ce bail s’est trouvé renouvelé par acte SSP du 28 novembre 2001 avec effet rétroactif au 1er octobre 2001

Dans le cadre d’une précédente procédure, par requête enregistrée le 8 avril 2009, M. M invoquant entre autres griefs une sous-location prohibée de la maison d’habitation, avait saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Laval d’une demande en résiliation du bail sur le fondement de l’art. L.411-35 du Code rural.

Par jugement du 11 octobre 2010, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Laval a débouté M. M de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à une indemnité de procédure de 600 euro et aux entiers dépens.

M. M a relevé appel de cette décision.

C’est en vain que le propriétaire bailleur demande la résiliation judiciaire du bail rural, sur le fondement de l’art. L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime. Certes, le preneur a commis une faute en abattant 8 arbres centenaires sans l’autorisation du bailleur. Cependant, aucun élément ne permet de considérer que l’arrachage de huit arbres, sur une superficie de plus de 29 hectares et dans un environnement qui reste boisé, soit de nature à compromettre l’exploitation d’un fonds agricole à vocation désormais de polyculture.

images

Le preneur doit seulement être condamné à réparer le préjudice subi par le bailleur, préjudice qui doit être évalué à 4’000 euro.


  • Cour d’appel d’Angers, Chambre civile A, 20 mars 2018, RG N° 17/00429, infirmation partielle

Garantie des vices cachés : le vendeur devient professionnel parce qu’il a bricolé la chaudière du chauffage

L’art. 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En application de ce texte, il est retenu que le vice doit être rédhibitoire, inconnu de l’acquéreur lors de la vente, trouvé son origine antérieurement à la vente et être inhérent à la chose vendue. En outre, selon l’art. 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même, il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En application de cet article, il est considéré que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel.

La cour d’appel rappelle que lorsque le vendeur non professionnel s’est comporté comme maître d’oeuvre, il doit être assimilé à un vendeur professionnel et doit être en conséquence présumé connaître les vices de la chose.

Les dysfonctionnements graves de la chaudière relevés par l’expertise, nécessitant une reprise de l’installation constituent en application de l’art. 1641 du Code civil des vices trouvant leur origine antérieurement à la vente, qui diminuent l’usage de l’immeuble vendu, qui étaient inconnus des acquéreurs au moment de la vente et qui auraient pu les déterminer à ne pas acquérir la chose ou en donné un moindre prix, s’ils les avaient connus ; les époux vendeurs s’étant comportés comme maître d’oeuvre de l’installation, ils sont présumés avoir eu connaissance des vices de la chose ; par application des art. 1641 et suivants du Code civil les désordres relatifs à la chaudière sont constitutifs de vices cachés dont les époux vendeurs avaient connaissance au moment de la vente.

Dans son rapport, l’expert constate que la teneur en monoxyde de carbone mesurée démontre un très mauvais état de la chaudière qui pouvait antérieurement à la réparation de l’étanchéité du conduit, produire des émanations de fumée et donc de monoxyde de carbone dans la pièce abritant la chaudière. Ce même rapport indique que la chaufferie ne comporte pas de système permanent d’aération ce qui engendre un risque mortel en cas de présence importante de monoxyde de carbone mais que la chaudière n’est pas fuyarde à l’issue des essais. Le même document précise encore que le dysfonctionnement de la chaudière a pour cause un brûleur et un gicleur inadaptés à la chaudière, un raccordement sur le conduit de fumée en tubage souple non conforme (absence de support et de pièce de raccordement adaptés), une absence d’orifice de ventilation, une chaudière très encrassées et une absence dangereuse d’orifice de ventilation.

Il est acquis aux débats que monsieur, vendeur, a posé lui-même le brûleur d’occasion inadapté et qu’il se chargeait lui-même de l’entretien de la chaudière.

Le voisin du vendeur a attesté avoir été sollicité à intervenir au moins cinq fois pour régler ladite chaudière.

L’entreprise intervenue à la demande des vendeurs dans la période séparant la signature du compromis de la signature notariée de la vente, pour vérifier en entretenir si besoin la chaudière, n’a pas fait état à cette date du caractère défectueux de la chaudière et de l’installation de chauffage. Ce n’est qu’en cours d’expertise que cette entreprise a mentionné qu’elle n’avait pas osé critiquer la piètre qualité de l’installation.

Les époux vendeurs savaient donc que la chaudière de leur immeuble présentait des problèmes de réglage ce qui constitue un vice mineur mais qu’il n’est pas établi qu’il avait connaissance des dysfonctionnements majeurs de cette installation et de sa dangerosité au jour de la vente.

Si la volonté des époux vendeurs de tromper les acquéreurs sur un élément déterminant de la vente n’est donc pas établi au sens de l’art. 1116 du Code civil, en revanche les dysfonctionnements graves de la chaudière relevés par l’expertise, nécessitant une reprise de l’installation constituent en application de l’art. 1641 précité des vices trouvant leur origine antérieurement à la vente, qui diminuent l’usage de l’immeuble vendu, qui étaient inconnus des acquéreurs au moment de la vente et qui auraient pu les déterminer à ne pas acquérir la chose ou en donné un moindre prix, s’ils les avaient connus.

Les époux vendeurs s’étant comportés comme maître d’oeuvre de l’installation, ils sont présumés avoir eu connaissance des vices de la chose.

En outre, la non-conformité de l’insert non décoratif aux règles de l’art et sa dangerosité, nécessitant une reprise de l’installation, constituent en application de l’art. 1641 du Code civil des vices trouvant leur origine antérieurement à la vente, qui diminue l’usage de l’immeuble vendu, qui étaient inconnus des acquéreurs au moment de la vente et qui auraient pu déterminer les acquéreurs à ne pas acquérir la chose ou en donné un moindre prix, s’ils les avaient connus ; les époux vendeurs s’étant comportés comme maître d’oeuvre de l’installation de cet insert, ils sont présumés avoir eu connaissance des vices de la chose ; par application des articles 1641 et suivants du code civil, il y a lieu de retenir que les désordres relatifs à relatifs à la cheminée étaient constitutifs de vices cachés dont les époux avaient connaissance au moment de la vente.

Conformément aux dispositions de l’art. 1645 du Code civil, si les vendeurs connaissaient les vices de la chose, il sont tenus, outre la restitution du prix qu’ils ont reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acheteurs. En l’espèce, les époux vendeurs assimilés à des vendeurs professionnels tenus de connaître les vices de la chose, doivent être condamnés à indemniser les acquéreurs de l’ensemble des préjudices découlant de la vente et ses conséquences.


  • Cour d’appel d’Amiens, Chambre civile 1, 13 décembre 2018, RG N° 17/02391

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la transformation d’une cave en logement

La SCI T, après avoir acquis le lot n° 17 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, composé d’une cave en sous-sol à usage de bureau, l’a transformé en un local d’habitation qu’elle a donné à bail ;  le syndicat des copropriétaires de la résidence […]  a assigné la SCI en remise en état des lieux.

images.jpg

La SCI a fait grief à l’arrêt d’appel d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires.

Mais ayant relevé que le règlement de copropriété stipulait que les occupants de l’immeuble devaient observer et exécuter les règlements d’hygiène, de ville et de police, énoncé à bon droit qu’il résulte de l’art. L. 1331-22 du code de la santé publique que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d’habitation nonobstant l’existence d’ouvertures en partie haute et constaté, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu’un constat d’huissier de justice confirmait que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété, la cour d’appel qui en a déduit, souverainement, l’existence d’une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires et, exactement, une violation du règlement de copropriété, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

Le pourvoi de la SCI copropriétaire est rejeté.


  • Cour de cassation, chambre civile 3, 6 septembre 2018 , N° de pourvoi: 17-22172, rejet, inédit

Dans le notariat aussi, à travail égal salaire égal. Notaire assistant Vs clerc de notaire

Le principe « à travail égal, salaire égal » dont s’inspirent les art.  L. 1242-14, L. 1242-15 et L.3221-2 du Code du travail, impose à l’employeur d’assurer l’égalité de rémunération entre tous les salariés, s’ils sont placés dans une situation identique, et effectuent un même travail ou un travail de valeur égale.

En application de l’art. 1353 du Code civil, s’il appartient au salarié qui invoque une atteinte au principe « à travail égal, salaire égal » de soumettre au juge les éléments de faits susceptibles de caractériser une inégalité de rémunération, il incombe à l’employeur de rapporter la preuve d’éléments objectifs, pertinents et matériellement vérifiables justifiant cette différence.

Mme T sollicite le versement d’un rappel de salaires d’un montant de 4’658,09 euro pour la période de mai 2014, en invoquant une inégalité de traitement par rapport à la situation d’une autre salariée de l’étude, Mme Chantal D-M, qui occupait un poste de clerc de notaire, était classée cadre catégorie 4 et dont le salaire brut mensuel était de 7’867,09 euro, alors qu’elle même percevait une rémunération mensuelle de 3’208,80 euro.

Mme T précise que Mme D-M n’était titulaire d’aucun diplôme dans le notariat et a toujours travaillé sous la responsabilité d’un notaire de l’étude, alors qu’elle-même était titulaire d’un DESS de droit notarial, et du diplôme supérieur de notariat

L’inégalité de traitement résulterait donc du fait que Mme T. s’est vue attribuer une rémunération nettement inférieure, alors qu’elle disposait de diplômes et de responsabilités supérieures à celles de Mme D-M.

Il résulte des pièces versées aux débats que Mme D-M occupait un poste de clerc, cadre catégorie 4, alors même qu’elle n’était pas, contrairement à Mme T., titulaire d’un diplôme du notariat, et qu’elle n’avait pas les mêmes responsabilités que cette dernière, n’étant pas habilitée à recevoir les signatures des actes et n’assurant pas les rendez-vous clientèles à la différence de Mme T, notaire assistant.

images

La SCP notaire, employeur, indiquait d’ailleurs dans un courrier du 25 janvier 2015 envoyé à l’inspection du travail dans le cadre de la demande d’autorisation de licenciement de Mme D-M qu’ au regard de la qualification de Mme D-M et de son absence de formation universitaire de haut niveau, elle ne pouvait pas occuper les postes de Mmes T, et précisait qu’elle travaillait sous l’autorité d’un notaire assistant, admettant ainsi de manière explicite que les compétences de Mme D-M étaient inférieures à celles de Mme T., elle-même notaire assistant.

Au vu de ces éléments, l’ancienneté de Mme D-M au sein de l’étude depuis 1990 et son expérience ne suffisent pas à justifier de manière objective, au regard de leurs qualifications et attributions respectives, l’inégalité de traitement entre les deux salariées

Il y a donc lieu de fixer le rappel de salaires en faveur de Mme T à la somme de 4’658,09 euro pour le mois de mai 2014.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 6, chambre 7, 13 décembre 2018, RG N° 17/03178

Manquements répétés aux obligations du bail du locataire majeur en curatelle

Les manquements réitérés d’un locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués constituent un manquement assez grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail dès lors qu’ils ont pour effet de créer, au préjudice des voisins un climat de violence et d’agressivité et des nuisances sonores insupportables.

L’art 426 du Code civil ne peut faire obstacle à la résiliation du bail dont est titulaire un malade mental, dès lors qu’il se trouve être l’auteur de manquements graves aux obligations qui pèsent sur lui en qualité de preneur.

Par acte sous signature privée du 29 mars 1999, l’OPHLM de la ville de Drancy a donné à bail à Mme H un appartement dépendant d’un immeuble sis […].

Les voisins en particulier se sont plaints de tapages noctures, accompagnés de  nuisances sonores constatés sur la période allant du 12 août au 10 septembre 2006 : bruits, musique fortes, chahuts, hurlements, bruits de talons aiguilles, claquements de portes, bouteilles tombant au sol, déplacement de meubles en pleine nuit. Ces nuisances ont persisté.

Unknown

Par acte d’huissier de justice du 16 juin 2015, l’office HLM a fait assigner la locataire devant le Tribunal d’instance de Bobigny en résiliation du bail et expulsion, pour troubles de voisinage. Le jugement a accueilli la demande.

Dans cette affaire devant la cour, pour tenter néanmoins d’obtenir l’infirmation du jugement, la locataire opposait en appel que son comportement était dû à de graves problèmes psychologiques et que le logement du majeur sous curatelle est protégé en application de l’art. 426 du Code civil.

La cour d’appel ne la suit pas.

Souffrir de graves problèmes psychologiques n’est pas une circonstance exonératoire empêchant l’office HLM, propriétaire de l’appartement, de demander la résiliation d’autant que tous les locataires tenant leurs droits du même auteur, le bailleur est tenu en application de l’art. 1725 du Code civil de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance qu’ils se causent entre eux.

Pour ce qui est de l’art. 426 du Code civil (il prévoit le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible), il ne concerne pas les rapports contractuels existant entre le bailleur et un majeur protégé et il ne peut donc faire obstacle à la résiliation du bail dont est titulaire un malade mental, dès lors qu’il se trouve être l’auteur de manquements graves aux obligations qui pèsent sur lui en qualité de preneur.


  • Cour d’appel de Paris, 3e ch., 8 novembre 2018, req. n° 16/05533

Le débord de toiture sur la propriété de la voisine doit être supprimé

Françoise  est propriétaire d’un immeuble situé à Champfleury. Cette propriété est voisine de celle de Frédéric et Pauline, époux. L’un des murs de la maison des époux est situé sur la limite séparative des deux propriétés

Le 24 mai 2011, les époux ont déposé une déclaration préalable de travaux en mairie de Champfleury, travaux ayant en particulier pour objet la création de six fenêtres de toit (type velux) et un changement de tuiles.

Françoise s’est opposée, mais les travaux ont été faits. Une expertise a été réalisée.

Le propriétaire du fonds prétendument dominant, ne peut se prévaloir du bénéfice d’une servitude dont l’acquisition par voie de prescription trentenaire n’est pas établie. Aussi est-ce à juste titre que le tribunal a ordonné la suppression du débord de la toiture sur le fonds voisin, prétendument servant.

Unknown.jpg

La distance de 1,90 mètre prescrite par le Code civil n’ayant pas été respectée, il y a lieu d’ordonner la suppression des quatre ouvertures litigieuses.

C’est à juste titre que l’intimée s’est vu octroyer une indemnité de 3’000 euros pour résistance abusive des appelants, l’obstination de ces derniers à refuser, avant la saisine du tribunal de grande instance, de supprimer les vues créées par la pose de quatre velux donnant sur sa propriété devant être effectivement qualifiée d’abusive.


  • Cour d’appel de Reims, Chambre civile, section 1, 18 septembre 2018, RG N° 17/02594