En sa qualité d’officier public, le #notaire doit veiller à la validité et à l’efficacité des actes qu’il instrumente. En revanche, aucune faute ne peut lui être reprochée en présence d’une situation rendant l’erreur invincible

En sa qualité d’officier public ministériel, le notaire doit veiller à la validité et à l’efficacité des actes qu’il instrumente, en procédant à la vérification des faits ainsi qu’à toute recherche juridique utile.

En revanche, aucune faute ne peut lui être reprochée en présence d’une situation rendant l’erreur invincible. De même, lorsqu’il reçoit un acte en l’état des déclarations erronées d’une partie ou de documents entachés d’erreur, sa responsabilité n’est engagée que s’il est démontré qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude des faits rapportés.

Unknown

En l’espèce, ainsi que l’a rappelé de manière précise et circonstancié le premier juge :

—  l’acte authentique reçu le 31 mai 2007 par Maître Y Z, aux droits et obligations duquel se trouve aujourd’hui la SCP notaire intimée, mentionne, en son paragraphe ‘DÉSIGNATION’ : «  L’îlot RAUORO, sis dans l’île de Tahaa, district de Iripau, d’une superficie :

 –  d’après titre, de 8 hectares 90 ares, ainsi qu’il figure sur le procès-verbal de bornage n° 227 et le plan parcellaire n° 227 dressé par le géomètre J. D le 22 juin 1948, le tout ci-annexé et délivré par la direction des affaires foncières, division du cadastre ;

 – et d’après un plan établi par la SCP I-J le 2 mars 2004 et annexé à la lettre de la Direction de l’équipement du 22 mai 2017 ci-après visé, de 7 ha 95 a 93 ca avec les droits du Féo d’une superficie de 95a 02ca, soit ensemble 8 ha 90 a 95 ca«   ;

—  cet acte reprend également un extrait de la note de renseignements délivrée par la subdivision du service de l’urbanisme aux îles sous le vent le 21 juin 2006 n° 1290/AU, ISLV et dont les parties ont déclaré avoir pris connaissance, et annexée conformément à l’article D 115-1 du Code de l’aménagement de la Polynésie française, qui indique expressément : l’îlot ‘RAUORO’ d’une superficie de 08 ha 90 a ;

—  en outre, en vue de la cession susvisée, la délimitation du domaine public maritime concernant cet îlot a été effectuée et mentionnée sur un schéma annexé au courrier, visé à l’acte, n° 410/DEQ/ISLV qui a été adressé le 22 mai 2007 par la Direction de l’équipement (Subdivision des îles sous le vent) au notaire chargé d’instrumenter ;

—  et enfin l’acte litigieux précise que : « Un plan de situation, établi par la S.C.P. I-J le 2 mars 2004, sur lequel la limite du domaine public maritime a été portée en rouge, a été annexé ».

Il convient également de rappeler que le notaire n’est aucunement tenu de se rendre sur place afin de contrôler les énonciations des actes et documents qui lui sont remis, ni a fortiori de faire procéder lui-même à l’arpentage et aux mesures de la superficie du bien vendu.

En conséquence, au regard des plans et justificatifs qui lui ont été produits (procès-verbal de bornage, plan parcellaire et plan établi par un cabinet de géomètre), concordants quant à la superficie de l’îlot vendu, dûment référencés et annexés à son acte, ainsi que des autorités à l’origine de ceux-ci (la Direction de l’équipement et la Direction des affaires foncières, division du cadastre), le notaire a pleinement et correctement procédé aux vérifications que ses obligations professionnelles lui imposaient.

C’est en vain que l’appelante soutient que le notaire aurait commis une erreur en incluant, au vu du plan remis par la direction de l’équipement, dans la superficie de l’îlot acheté celle du ‘Féo’, c’est à dire du platier corallien émergent, alors que :

—  d’une part, l’existence et la délimitation de ce Féo résultaient clairement du plan de la S.C.P. de géomètres I-K, annexé à l’acte ;

—  et, d’autre part, il résulte des actes produits en défense, tous antérieurs à l’acte critiqué, que l’appelante, via son gérant M. A B, connaissait parfaitement les lieux et plus spécifiquement la question de ces ‘Féo’, usuellement inclus dans le périmètre de biens immobiliers comparables vendus ou pris à bail.

De surcroît, la S.C.I. ROA a consenti à l’acquisition de cet îlot, notamment sous la condition de : « prendre l’immeuble présentement vendu dans son état actuel, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, erreur dans la désignation ou dans les mesures et contenance sus-indiquées, toute différence en plus ou en moins, excédât-elle-même 1/20, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur ». Si, comme elle le soutient, son acquisition était conditionnée par le mesurage précis de l’îlot en l’état de la difficulté posée par l’existence d’un Féo, dont elle était parfaitement informée, il lui était loisible de refuser cette clause, dépourvue d’ambiguïté.

Enfin, l’analyse du notaire, prétendument erronée quoique reposant sur le plan de géomètre précité, a été également confortée, lors de l’acte litigieux, par le titre établi au vu d’un procès-verbal de bornage et du plan parcellaire dressé le 22 juin 1948 par un autre géomètre, J. D, délivré par le cadastre, qui retenaient également une superficie de 8 ha 90 a. Or, à défaut pour l’appelante de démontrer que ces documents comportaient également une erreur identifiable par le notaire, il convient de considérer que l’analyse des pièces à laquelle il a procédé, ayant révélé une concordance entre plusieurs documents émanant de diverses autorités, n’est pas fautive.

La preuve d’une telle faute ne saurait davantage résulter du plan cadastral du 28 août 2013, mentionnant pour le motu en objet une superficie totale de 7 ha 11 a 66 ca, dès lors que la responsabilité du notaire ne peut nécessairement s’apprécier qu’à l’aune des documents et informations dont il disposait lors de la rédaction de l’acte litigieux, six ans plus tôt.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur la persistance d’un préjudice certain et actuel subi par la S.C.I. ROA, malgré la signature d’un protocole d’accord transactionnel avec son vendeur lui ayant permis d’obtenir, selon les conclusions de l’intimée, non contredites sur ce point, une réfaction de son prix d’achat de prés de 20 millions FCP, l’absence de preuve suffisante d’une faute ne permet pas de retenir la responsabilité de la SCP notaire,  sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 (anciens) du Code civil.

Par conséquent, la S.C.I. ROA, appelante, sera déboutée de ses entières demandes et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Papeete, Chambre civile, 11 juillet 2019, RG n° 18/00114
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Le #notaire qui ne vérifie pas la signature portée sur la #procuration de vente d’un bien immobilier consentie par un époux commet une faute par négligence

Suivant acte reçu le 29 mars 2007 par monsieur B, notaire, avec la participation de la société notariale F (le notaire), assistant les vendeurs représentés, à l’acte, par madame C, clerc de notaire, en vertu d’une procuration sous seing privé établie le 23 mars 2007, monsieur et Madame D-X, depuis divorcés, ont vendu un bien immobilier dépendant de leur communauté, moyennant le prix de 182.000 euro.

Soutenant que son mari avait imité sa signature sur la procuration, et reprochant au notaire d’avoir commis une faute de négligence en ne procédant pas à cette vérification, madame l’a assigné en responsabilité, lui réclamant, en particulier, diverses sommes au titre de son préjudice matériel.

Unknown

Pour rejeter cette demande, après avoir relevé que le préjudice dont justifie madame X, divorcée D, est relatif au solde du prix de vente remis par le notaire à monsieur D, soit la somme de 40.548,94 euro, qui devait apparaître au titre d’un actif de communauté, l’arrêt d’appel énonce que la faute retenue à l’encontre du notaire dans l’absence de vérification de la procuration est sans lien avec la non-remise par monsieur D de la somme revenant à sa femme.

En statuant ainsi, alors que le notaire ne contestait pas le caractère certain du préjudice matériel de madame X, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé les art. 4 et 5 du Code de procédure civile.


  • Cour de cassation, 1re Chambre civ., 24 octobre 2018, pourvoi n° 17.19980, cassation partielle

Le #notaire commet un abus de faiblesse même s’il ne s’enrichit pas personnellement

La bassesse faite notaire

Le notaire qui met en place un montage destiné à faire signer par sa cliente vulnérable des actes de donation et de vente qui lui sont préjudiciables peut être condamné pour abus de faiblesse, même s’il n’est pas le bénéficiaire de ces actes.

Ce notaire avait ainsi mis  en place un montage destiné à contourner les effets d’une mesure de protection prise au bénéfice de sa cliente (94 ans) pour conduire cette dernière à signer des actes, qui lui sont gravement préjudiciables, favorables à un tiers

Un pourvoi a été formé par monsieur K A E, notaire de son état, contre l’arrêt de la cour d’appel de Colmar, chambre correctionnelle, en date du 8 décembre 2017, qui, pour abus de faiblesse, l’a condamné à trois cents jours amende de 200 euro chacun et à deux ans d’interdiction professionnelle, et a prononcé sur les intérêts civils.

Unknown

Sur le premier moyen de cassation pris de la violation des art. 121-3 et 223-15-2 du code pénal, 591 et 593 du code de procédure pénale en ce que la cour d’appel a confirmé le jugement et déclaré M. A E coupable d’abus de faiblesse ;

aux motifs que : « Est puni de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende l’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse d’une personne dont la particulière vulnérabilité, due à son âge, à une maladie, à une infirmité, à une déficience physique ou psychique ou à un état de grossesse, est apparente ou connue de son auteur, soit d’une personne en état de sujétion psychologique ou physique résultant de l’exercice de pressions graves ou réitérées ou de techniques propres à altérer son jugement, pour conduire cette personne à un acte ou à une abstention qui lui sont gravement préjudiciables ; qu’ il résulte des éléments de la procédure que F M était, à la date des faits, âgée de plus de 90 ans et vivait seule ; qu’ elle n’avait plus de lien avec sa famille ; que le fils de son défunt mari n’avait plus de contact avec elle depuis une vingtaine d’années ; que la fille de son époux décédé avait laissé quatre enfants ; que F M en avait adopté deux en 1991 mais n’avait plus de lien de proximité avec eux ; que sa famille n’avait maintenu aucun contact avec elle au cours des dernières années ; que F M était prise en charge essentiellement par ses amis et par Mme B H épouse G, son ancienne aide ménagère ; qu’ un grand nombre de certificats médicaux, certains antérieurs à l’acte de vente et à l’acte de donation, attestent de manière certaine de son état de particulière vulnérabilité ; que la décision du 25 avril 2013 du juge des tutelles du TI de Strasbourg décidant le placement de F M sous sauvegarde de justice était fondée sur le certificat médical rédigé le 8 mars 2013 par M. D, médecin, inscrit sur la liste du procureur de la République, qui décrivait chez cette personne des « troubles de la mémoire épisodique peu améliorée par l’indiçage, une altération massive du calcul avec perte des stratégies » ; que ces conclusions étaient confirmées par le certificat médical circonstancié du 7 mai 2013 établi par M. Q, médecin, concluant à la présence chez F M d’un « syndrome démentiel » se traduisant par une « impossibilité du calcul », une « altération sévère de la mémoire épisodique », une « incapacité à manipuler l’argent, à gérer son compte bancaire et ses papiers administratifs » ; qu’un autre médecin psychiatre, M. Z, concluait le 14 janvier 2014 dans ces termes : « Elle présente une désorientation temporo spatiale avec des troubles importants de la’ mémoire d’évocation et de fixation, une aphasie de réception et d’expression, enfin des troubles praxiques qui la rendent totalement dépendante pour la toilette et l’habillage alors qu’elle mange encore un peu seule ; qu’elle ne lit plus, ne peut ni écrire, ni compter ; qu’un scanner en 2013 a objectivé des séquelles ischémiques au niveau cérébral et des signes de dégénérescence au niveau cortical ; qu’il s’agit donc d’une démence mixte, vasculaire et dégénérative ; que ces altérations des facultés mentales et physiques sont définitives et en voie d’aggravation modérée ; qu’ elles mettent la personne examinée dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts qui devrait donc faire l’objet d’une mesure de protection, à savoir être représentée d’une manière continue dans les actes patrimoniaux et à caractère personnel de la vie civile ; qu’ autrement dit, elle devrait bénéficier d’une mesure de tutelle » ; que lors de l’audience du juge des tutelles, F M ne comprenait pas la question de savoir quel jour il était et ne se rappelait pas combien d’immeubles elle possédait bien qu’elle insistait pour continuer de gérer ses affaires seule ; que cet état de faiblesse avait été constaté par l’autorité judiciaire dans le cadre de la mesure de protection dont F M avait fait l’objet dès le 24 avril 2013, soit quatre mois avant le premier acte litigieux ; que moins d’un an plus tard, soit le 24 février 2014, elle était placée sous tutelle ; que les déclarations du prévenu selon lesquelles F M était une femme en pleine possession de ses moyens sont contredites par ces éléments de preuve objectifs ; que les attestations produites par la défense, émanant de diverses personnes ayant connu F M en 2013 (l’agent immobilier M. X, les acquéreurs des appartements litigieux, les époux I, le retraité M. C) et témoignant qu’elle était lucide, consciente et qu’elle avait toutes ses facultés, ne sont pas plus de nature à remettre en cause la valeur probante des éléments médicaux et des décisions judiciaires précédemment évoquées alors que ces personnes n’avaient vu F M que de manière très ponctuelle ; qu’il en va de même du certificat médical établi par M. J, médecin, la veille de l’établissement de l’acte de donation ; que du propre aveu de ce médecin et alors qu’il savait que F M était sous sauvegarde de justice, il s’était contenté de la soumettre à des tests simples et n’avait même pas consulté son médecin traitant ; que lors de son audition, il reconnaissait même avoir pu commettre une erreur d’appréciation ; que M. N, médecin traitant de F M, remettait en cause l’avis de son confrère en précisant qu’il avait fait hospitaliser F M en 2013 et qu’elle présentait déjà une vulnérabilité qui s’était accentuée par la suite ; que la preuve de la connaissance par le prévenu de l’état de vulnérabilité de F M résulte de la combinaison des circonstances suivantes : – il connaissait son âge et se flattait de la connaître de longue date, selon lui depuis 2011 (lors du dépôt du testament olographe du 2 mars 2011) et avait donc pu observer la détérioration progressive de son état de santé, dégradation constatée dans tous les certificats médicaux de la procédure du juge des tutelles ayant abouti à la mise sous tutelle, – il lui avait fait signer des documents alors qu’elle était sur un lit d’hôpital, – l’état de sa cliente avait constitué pour lui une difficulté puisqu’il avait estimé nécessaire, pour tenter de se prémunir, de requérir un avis médical, – il savait parfaitement qu’elle était placée sous sauvegarde de justice comme le démontre l’élément ci après et, d’ailleurs, M. A E, lors de ses auditions, reconnaissait qu’il savait que sa mandante était sous sauvegarde de justice. M. A E avait adressé, sous pli recommandé, à l’association Tutela à laquelle appartenait Mme O la lettre suivante, le 6 juin 2013 : « J’ai été informé par Mme G, proche de F M, de votre intervention pour gérer les affaires de cette dernière, Mme G m’a indiqué que vous vous êtes présenté comme son « tuteur nommé par décision du tribunal », et que vous lui avez demandé de vous remettre les clés de son logement ce qu’elle m’a indiqué avoir fait ; que si cette information est confirmée, ce que je vous remercie de m’indiquer, je précise que je suis très étonné. Je connais F M de longue date, et je l’ai personnellement rencontrée à la mi mai de cette année, alors qu’elle était hospitalisée à l’hôpital civil, dans le cadre de la gestion d’un dossier qu’elle m’a confié, et son état ne semblait absolument pas nécessiter une quelconque mesure de protection. Je vous précise enfin qu’il n’est pas exclu qu’un recours soit intenté contre placement sous tutelle qui me semble arbitraire » ; que par ses connaissances professionnelles, M. A E avait parfaitement compris que la mise en place d’une mesure de sauvegarde en faveur de cette personne très âgée signifiait qu’elle était en situation de faiblesse, d’autant plus qu’il savait qu’elle avait été contrainte de quitter son logement pour être hospitalisée puis admise en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), ces mentions figurant d’ailleurs dans le certificat de M. J, médecin ; que l’argument invoqué par la défense, consistant à prétendre que M. A E n’avait pas connaissance de cet état de faiblesse en se retranchant derrière l’avis de M. J, médecin, est sans emport ; que la simple lecture de ce certificat fait apparaître qu’il est complètement insuffisant pour considérer que l’intéressée était apte à consentir à l’acte litigieux : il ne contient que le constat fait le jour de l’examen, sans aucune analyse ni discussion médicale ni référence à la consultation du dossier médical et n’a finalement de valeur que pour une journée ; que le notaire instrumentaire savait parfaitement qu’il n’était pas rédigé par le médecin traitant de sa cliente ; que pourtant, compte tenu de la gravité de l’acte envisagé, il était indispensable de disposer d’un avis médical éclairé par une bonne connaissance de l’évolution de l’état de santé de F M dans la durée, connaissance que tout médecin traitant détient ; que le fait que M. J, médecin, exerçait en établissement pour personnes âgées ne lui donnait pas cette connaissance de l’évolution de l’intéressée ; qu’alors qu’il n’y avait aucune urgence, on ne peut que s’étonner du recours à un tel expédient, qui constitue en réalité une preuve de la connaissance qu’avait le notaire de la situation de faiblesse de sa cliente et qui s’analyse comme une tentative de masquer cette connaissance par un certificat médical de pure forme ; que le notaire savait que le placement sous sauvegarde de justice avait entraîné la révocation des procurations antérieures ; qu’or il n’avait pas hésité à faire signer par F M une procuration pour procéder à un des deux actes ; qu’il avait fait mention, dans ces mêmes actes, de déclarations des parties attestant, s’agissant de l’acte de vente, qu’elles n’étaient pas placées sous une mesure de protection légale ou conventionnelle et, s’agissant d’acte de donation, qu’elles « ne sont ni placées sous un régime de protection des majeurs sauvegarde de justice, tutelle, curatelle », alors qu’il savait que précisément F M faisait l’objet d’un régime de protection ; que l’argument selon lequel ces formules constituaient des clauses de style, comme le moyen invoqué devant la cour, avec production d’une attestation d’un notaire assistant indiquant que cette erreur résultait d’une vérification négative à l’état civil, sont dépourvus de pertinence alors que M. A E non seulement connaissait la mesure en cours mais avait considéré qu’elle était infondée et avait menacé d’un recours ; qu’il ne pouvait donc laisser ses collaborateurs se contenter d’effectuer des recherches à l’état civil et ne pas tenir compte, dans l’acte qu’il authentifiait, d’une information qu’il connaissait ; que cette inexactitude répétée n’est pas le résultat d’une simple erreur matérielle ou d’une omission involontaire mais, une fois replacée dans le conteste déjà évoqué, démontre au contraire la mise en oeuvre de la volonté exprimée dans la lettre déjà citée, de remettre en cause la mesure de protection et de passer outre abusivement ; que la mesure de sauvegarde, mesure conservatoire pendant l’instruction de la demande d’ouverture d’un régime de protection, était certes limitée à des actes d’administration et non de disposition. Mais, en sa qualité de professionnel du droit, en raison de sa mission de conseil et de sécurisation des actes reçus en son étude, le notaire savait parfaitement que l’état de vulnérabilité de sa cliente était susceptible de vicier le consentement de F M et donc de remettre en cause la validité de la vente et de la donation au préjudice d’ailleurs tant de sa cliente que des acquéreurs et de la bénéficiaire de la donation. Il devait absolument surseoir à recevoir ces actes dans l’attente de l’issue de la procédure en vue de la mise en place d’une mesure, ce d’autant qu’il n’y avait aucune urgence pour F M, dont les ressources couvraient largement les besoins et qui avait une épargne disponible ; que l’obstination dont a fait preuve M. A E démontre son intention frauduleuse et abusive, comme l’a retenu avec pertinence le tribunal correctionnel ; que par ailleurs, cet abus frauduleux avait bien conduit cette personne à des actes qui lui avaient été gravement préjudiciables ; qu’au moment de son décès, l’actif de F M n’était plus que de 460 000 euros ; que les actes litigieux l’avaient appauvrie de 182 421 euros soit plus de 28 % de son actif : – valeur des deux appartements vendus : 104 000 euros moins le solde finalement reversé de 29 579 euros, – valeur de l’appartement donné : 108 000 euros, outre les honoraires du notaire, ainsi que le coût de la mise en copropriété de l’immeuble de la rue St Joseph ; que ces opérations n’avaient aucune contrepartie financière pour F M ; que ces opérations conduites par M. A E avaient conduit F M à supporter le coût des droits de mutation normalement à la charge du bénéficiaire de la donation de l’appartement, ce qui constituait une donation supplémentaire ; que la circonstance que cet appauvrissement n’avait pas excédé la quotité disponible est sans emport pour la constitution de l’infraction, le grave préjudice s’appréciant du chef de la personne et de son vivant, au moment de la commission de l’infraction et non pas du chef des héritiers réservataires et au moment du décès ; que l’affaiblissement des facultés de F M, qui était dans l’incapacité d’indiquer au juge des tutelles quels étaient ses biens immobiliers, qui était dans l’incapacité de décrire sa situation administrative et financière, comme les premiers juges l’avaient relevé, l’empêchait de mesurer la portée de la donation, qui n’était pas limitée à son appariement mais comprenait les importants droits à acquitter ; que ce montage effectué sous l’égide du prévenu avait nécessité la vente de deux autres appartements alors que l’épargne disponible de F M aurait permis de couvrir ces droits et alors que cette épargne était temporairement inaccessible, à la date des faits, précisément en raison de la sauvegarde de justice, ce que le prévenu avait admis devant les premiers juges qui l’avaient relevé dans leur décision ; que M. A E avait donc contourné sciemment cet obstacle ; de plus, il était allé jusqu’à trouver lui même des acquéreurs pour ce biens immobiliers alors que leur mise en vente par un négociateur immobilier était restée infructueuse jusqu’alors ; que comme justement rappelé par les premiers juges, bien que F M ait institué Mme G comme légataire de la totalité de ses biens par testament olographe du 2 mars 2011, cet acte ne révélait qu’une intention de transmettre son patrimoine après son décès, lui laissant une faculté permanente de modifier ou même de révoquer cet acte ; qu’en revanche, les actes opérant cession et donation d’immeubles avaient constitué un appauvrissement immédiat. ; qu’ainsi, le patrimoine de la victime avait été diminué de façon non réversible (sauf procédure judiciaire lourde et complexe) de trois biens immobiliers, dans les proportions patrimoniales mentionnées ci avant, ce qui constituait bien un préjudice grave pour elle ; que le fait que F M aurait fait part en 2011 ou même en 2013 à M. A E d’une intention de gratifier de son vivant son aide ménagère ou son ancienne aide ménagère n’autorisait pas le notaire à agir comme il avait fait alors qu’il était conscient de l’état de vulnérabilité dans laquelle cette personne se trouvait, cet état ne permettant pas à sa cliente, à la date des actes litigieux, de comprendre leur nature et leur portée ; que le fait que M. A E n’avait pas profité personnellement de l’abus de faiblesse qu’il avait commis est également indifférent pour l’infraction, l’enrichissement de son auteur rien n’étant pas un élément constitutif ; qu’ au demeurant, M. A E avait tout de même retiré un bénéfice financier à cette occasion dès lors qu’il avait encaissé les honoraires afférents aux deux actes, qu’il avait été rémunéré pour la recherche d’un acquéreur et avait était également rémunéré pour la mise en copropriété de l’immeuble de Strasbourg ; que les éléments constitutifs de l’abus de faiblesse étant tous caractérisés, le jugement déféré sera donc confirmé sur la culpabilité, la relaxe partielle n’étant pas remise en cause par le ministère public et étant justifiée en droit comme en fait dès lors qu’effectivement aucun acte n’était reproché ni établi pour les années 2011 et 2012, les faits litigieux étant circonscrits aux actes des 3 août 2013 et 29 novembre 2013 ».

1 ) Alors que d’une part, l’abus de faiblesse suppose la connaissance par son auteur de la particulière vulnérabilité de la victime ; en se bornant à déduire la connaissance par le prévenu de l’état de particulière vulnérabilité de la victime de la connaissance de son âge, de lui avoir signé des documents sur un lit d’hôpital, de s’être prémuni d’un avis médical avant d’instrumenter et d’avoir été informé de son placement sous tutelle, lorsque l’ordonnance du juge des tutelles ne limitait pas le droit de F M de passer un acte de disposition et que l’avis médical dont M. A E s’est prémuni l’assurait du consentement éclairé de F M, la cour d’appel s’est prononcée par des motifs inopérants à établir la connaissance par le prévenu de l’état de particulière vulnérabilité de la victime ;

2 ) alors que d’autre part, la cour d’appel ne pouvait juger que M. A E connaissait l’état de particulière vulnérabilité de la victime sans répondre au moyen péremptoire de défense selon lequel il résulte des propres déclarations du médecin traitant de F M que l’état de vulnérabilité n’était pas évident à constater pour un non professionnel (D275) ;

3 ) alors qu’enfin, en jugeant M. A E coupable d’abus de faiblesse pour la vente et la donation, en 2013, de plusieurs immeubles appartenant à F M, sans apprécier l’élément intentionnel à la lumière de la circonstance, développé par les conclusions régulièrement déposées, selon laquelle celle ci avait dès le 2 mars 2011, à une époque où sa lucidité n’est pas mise en cause, institué Mme G comme légataire universelle et que M. A E n’avait fait qu’appliquer, depuis cette date, les volontés que F M avait exprimées dans ses dispositions testamentaires, la cour d’appel, qui n’a suffisamment caractérisé l’intention, a privé sa décision de base légale.

Mais il résulte de l’arrêt attaqué et des pièces de procédure que le 27 février 2014, Mme O, intervenante pour l’association Tutela, tutrice de F M, alors âgée de 94 ans, a dénoncé auprès du procureur de la République, les agissements de M. A E et Mme G, respectivement notaire et aide ménagère de F M ; qu’une information judiciaire a été ouverte le 15 mars 2015, après le décès de F M survenu le 9 août 2014, du chef d’abus de faiblesse ; que les investigations ont permis d’établir que sur la foi de deux certificats médicaux attestant que l’état mental de F M nécessitait la mise en place d’une mesure de protection, le juge des tutelles a ordonné une mesure de sauvegarde en faveur de celle ci par ordonnance du 25 avril 2013 ; que le 6 juin 2013, M. A E, notaire de l’intéressée, a adressé un courrier à Mme O, contestant la mesure judiciaire et menaçant d’exercer un recours ; que, par acte reçu le 3 août 2013 par M. A E, F M, qui avait donné procuration à ce dernier, a vendu deux appartements dont elle était propriétaire pour un prix total de 104 000 euros ; qu’après avoir fait établir le 28 novembre 2013, par M. J, médecin traitant de Mme G, un certificat mentionnant que la dépendance de la vieille dame était exclusivement physique, M. A E a reçu en son étude un acte de donation signé de celle ci au profit de Mme G daté du 29 novembre 2013, portant sur la nue propriété d’un appartement et d’une cave situés dans le même immeuble, pour une valeur de 108 000 euros, les droits d’enregistrement ayant été pris en charge par la donatrice pour un montant total de 64 190 euros, chacun de ces deux actes comportant une déclaration des parties selon laquelle elles ne faisaient pas l’objet d’une mesure de protection légale ou conventionnelle ; que F M a été placée sous tutelle par ordonnance du juge des tutelles du 24 février 2014 après qu’un médecin psychiatre eut constaté, par certificat daté du 14 janvier 2014, la nécessité d’une telle mesure ; que M. A E a reconnu avoir eu connaissance de la mesure de protection mais avoir omis d’en mentionner l’existence dans les deux actes litigieux.

Et à l’issue de l’information, M. A E et Mme G ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel pour avoir, à Strasbourg, de 2011 à 2013, frauduleusement abusé de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse de F M, personne majeure qu’ils savaient particulièrement vulnérable en raison de son âge, d’une maladie, d’une infirmité, d’une déficience physique ou psychique, pour la conduire à un acte ou à une abstention gravement préjudiciable pour elle, en l’espèce la vente et la donation de plusieurs biens immobiliers lui appartenant ; que, par jugement en date du 31 janvier 2017, le tribunal correctionnel, après avoir constaté l’absence de tout acte commis pour les années 2011 et 2012 et relaxé les prévenus de ce chef, les a déclaré coupables des faits commis en 2013, a condamné, notamment, M. A E à 300 jours amende de 200 euros chacun et à deux ans d’interdiction professionnelle et a prononcé sur les intérêts civils en allouant des provisions ; que le prévenu, le ministère public et les parties civiles ont interjeté appel de cette décision.

Sur le premier moyen de cassation, pris en sa troisième branche :

Pour déclarer M. A E coupable du délit d’abus de faiblesse pour les deux actes notariés litigieux reçus par lui, l’arrêt, après avoir relevé que ceux ci ont appauvri F M de plus de 28 % de son actif, outre les honoraires du notaire ainsi que le coût de la mise en copropriété de l’immeuble et que l’affaiblissement des facultés de la victime l’empêchait de mesurer la portée de la donation, qui n’était pas limitée à son appartement mais comprenait des droits importants à acquitter, énonce, notamment, que le montage effectué sous l’égide du prévenu avait nécessité la vente de deux autres appartements alors que l’épargne disponible de F M, qui permettait de couvrir les droits découlant de la donation, était temporairement inaccessible, à la date des faits, précisément en raison de la sauvegarde de justice, ce que le prévenu a admis devant les premiers juges, que M. A E avait contourné sciemment cet obstacle et qu’il avait même trouvé lui même des acquéreurs pour les biens immobiliers alors que leur mise en vente par un professionnel était demeurée infructueuse ; que les juges ajoutent que le fait que la victime ait institué Mme G comme légataire universelle par testament olographe du 2 mars 2011, ne révélait qu’une intention de transmettre son patrimoine après son décès, lui laissant une faculté permanente de modifier, voire révoquer cet acte, qu’en revanche, les actes opérant cession et donation d’immeubles avaient constitué un appauvrissement immédiat, qui constituait un préjudice grave et que le fait que F M ait fait part en 2011 ou 2013 d’une intention de gratifier de son vivant son aide ménagère n’autorisait pas le notaire à agir comme il l’a fait alors qu’il était conscient de l’état de vulnérabilité dans lequel sa cliente se trouvait, cet état ne lui permettant pas de comprendre, à la date des actes litigieux, la nature et la portée de ceux ci ; que la cour d’appel conclut que le fait que le prévenu n’ait pas profité personnellement de l’infraction qu’il a commise est indifférent, l’enrichissement de son auteur n’étant pas un élément constitutif du délit d’abus de faiblesse et qu’au demeurant, M. A E avait retiré un profit financier à l’occasion des actes dès lors qu’il avait encaissé les honoraires afférents à ces derniers, qu’il avait été rémunéré pour la recherche d’un acquéreur ainsi que pour la mise en copropriété de l’immeuble.

En prononçant ainsi, par des motifs relevant de son appréciation souveraine des faits et des preuves contradictoirement débattues, et dès lors que, d’une part, l’art. 223-15-2 du Code pénal n’exige pas la démonstration de l’enrichissement de l’auteur de l’infraction d’abus de faiblesse, d’autre part, se rend coupable de ce délit le prévenu qui, en sa qualité de notaire, en connaissance de cause, met en place un montage destiné à contourner les effets d’une mesure de protection prise au bénéfice de sa cliente pour conduire cette dernière à signer des actes, qui lui sont gravement préjudiciables, favorables à un tiers, par ailleurs définitivement condamné du chef d’abus de faiblesse, la cour d’appel a justifié sa décision.


  • Cour de cassation, Ch. crim. 20  mars 2019, pourvoi n° 18-81.691 F-D

Exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la cession de la résidence principale. Conditions strictes. Preuves

Aux termes de l’art. 150 U du Code général des impôts (CGI), dans sa rédaction alors applicable : « I. (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) II. Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (…) » .

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M. Y a été assujetti à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2007 et 2008, du fait de la remise en cause de l’exonération des plus-values dont il avait bénéficié lors de la revente, le 21 mai 2007, de la maison dont il était propriétaire au clos des Rancines à Jarcieu et lors de la cession de l’usufruit, le 10 mars 2008, de la maison dont il était propriétaire au lieudit « les matrons » à Ardoix ; qu’il résulte de l’instruction que l’adresse du XXX à Tain-l’Hermitage a été portée comme adresse de résidence principale de M. Y tant sur les déclarations de revenus de 2006 à 2009 que sur certains autres actes de vente de biens immobiliers ainsi que sur l’ensemble des documents bancaires du requérant ; si M. Y produit des documents démontrant une occupation de ces deux maisons, il résulte des mentions portées sur les factures d’électricité de la maison de Jarcieu que l’adresse d’envoi postal de M. Y est le XXX à Tain-l’Hermitage et, surtout, ces factures sont acquittées par prélèvement bancaire sur le compte d’un tiers, Mlle Y A ;  s’agissant de la maison d’Ardoix, les factures d’électricité comportent des mentions identiques quant à l’adresse d’envoi postal de M. Y et mentionnent, pour certaines, leur acquittement par prélèvement sur le compte d’une société civile immobilière, la SCI Espace.

L’ensemble de ces éléments démontrent que ces maisons ont, certes, été occupées au cours de la période en litige, mais il ne résulte pas de l’instruction que M. Y ait affecté ces maisons à son habitation principale ; les attestations des maires des communes concernées rédigées postérieurement aux opérations de contrôle sont dépourvues de caractère probant.

Par suite, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause l’exonération d’imposition sur la plus-value dont M. Y avait bénéficié lors des cessions en litige.

M. Y, qui ne rentre pas dans les prévisions de la doctrine référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°190, n’est pas fondé à s’en prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.


  • Tribunal administratif de Grenoble, 3 mars 2016, req. n° 1401642

Le #notaire doit faire toutes investigations utiles sur l’étendue du droit de propriété et les servitudes

Le notaire a l’obligation de faire des recherches complètes, tant sur l’origine de propriété du bien que sur les charges dont celui-ci peut se trouver grevé. Il ne peut pas se contenter de l’affirmation que les parties lui font comme celles concernant la déclaration par les parties de l’absence de servitude. Il ne peut pas non plus se contenter des actes produits par elles ou d’une déclaration de l’administration des domaines, sans effectuer d’investigations personnelles, comme la consultation du fichier immobilier tenu par le Service de la Publicité Foncière (SPF).

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Mais le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude ; il est, toutefois, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Il a été jugé, à propos d’une servitude, que le notaire est tenu, lorsque la parcelle vendue est issue de la division d’un fonds grevé d’une servitude non apparente dont la charge reste due par chaque portion en raison de son indivisibilité, de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, l’étendue des droits de propriété, qui par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent l’efficacité de l’acte qu’il dresse.


  • Cour de cassation. 1re Ch. civ., 11 décembre 2013, pourvoi n° 12-27.903, inédit

Testament olographe nul parce qu’il n’a pas été rédigé de la main du testateur

Mme Q B soutient que le testament (olographe) du 7 septembre 2010 est nul comme n’étant pas rédigé par A AB B, soulignant que Mme D, chargée de réaliser l’expertise graphologique du testament, a conclu de manière formelle que A AB B n’est pas l’auteur de ce testament et qu’il s’agit manifestement d’un faux.

MM. A et P B font valoir qu’il est manifeste que le testament produit n’est pas de la main de A AB B, précisant que cela est établi par l’expertise réalisée par Mme U V le 27 juillet 2012 et par l’expertise réalisée par Mme W D désignée par ordonnance du 14 février 2013. Ils ajoutent que la preuve de l’existence d’un testament original en date du 7 septembre 2010 n’est pas rapportée par M. Z I, pas plus qu’il ne démontre l’allégation selon laquelle le testament aurait été conservé par le de cujus dans son coffre personnel et aurait « vraisemblablement » disparu à la suite d’une prétendue ouverture du coffre au chalumeau par M. A J B. Ils affirment qu’en réalité un tel document n’a tout simplement jamais existé et que la production d’un faux ne peut pallier un testament inexistant. Enfin, ils indiquent que les deux expertises précitées établissant que le document produit n’est pas de la main de A AB B, son contenu ne saurait lui être imputé.

M. Z I, légataire prétendu, fait valoir que le testament original du 7 septembre 2010 a disparu mais que le document qu’il prétend être la copie de cet original est pour autant valable, estimant que ce document permet, en application des dispositions de l’art. 1348 du Code civil, d’apporter la preuve du testament olographe du 7 septembre 2010. Il ajoute que la jurisprudence tempère le formalisme de l’art. 978 du Code civil pour autant que les conditions de validité tenant à l’expression de la volonté du testateur et à l’identification de l’écriture soient remplies, et que la preuve d’une prétendue absence de discernement, notamment le 7 septembre 2010, incombe aux héritiers dans les termes de l’art. 901 du Code civil.

Aux termes des dispositions de l’art. 970 du Code civil, le testament olographe ne sera point valable, s’il n’est écrit en entier, daté et signé de la main du testateur : il n’est assujetti à aucune autre forme.

Le testament olographe du 10 septembre 2010 objet du litige ne serait pas, selon M. Z I, l’acte testamentaire original mais une copie manuscrite par main assistée recopiée par le défunt de l’exemplaire original qui aurait disparu de son coffre.

Si le recours au droit commun de la preuve invoqué par M. Z I a déjà été admis en cas de perte ou de disparition d’un testament contesté, c’est à charge pour le légataire de prouver par tous moyens l’existence et le contenu du testament, une fois établie la perte de celui-ci, indépendamment de la volonté du testateur.

Au cas présent, M. Z I ne démontre pas que le testament olographe original du 10 septembre 2010 aurait disparu, les conditions de la disparition qu’il expose ne reposant sur aucun élément probant. Il n’a d’ailleurs lui-même aucune certitude de la destruction de ce document puisqu’il indique à son sujet qu’il  « a été vraisemblablement frauduleusement détruit à l’occasion de l’ouverture du coffre« . Il n’est pas davantage démontré que le testament olographe du 7 septembre 2010, objet du litige, ne serait qu’une copie d’un testament original, M. Z I confirmant lui-même dans son bordereau de communication de pièces du 14 avril 2017, en se contredisant ainsi avec ses écritures, que le testament déposé en l’étude de maître L, notaire, est bien l’original du testament olographe du 7 septembre 2010 (pièce n°11 dudit bordereau : « Dépôt de l’exemplaire original du testament après le décès de Monsieur A AB B le 21/06/2012 à l’Etude VIEL notaires à Paris »).

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’art. 1348, alinéa 2, du Code civil qu’il invoque, seule la partie à l’acte ayant perdu l’original, ou le dépositaire, est en droit de pallier l’absence du titre original par une copie qui en soit la reproduction fidèle et durable. Or, il n’est pas établi que M. Z I ait été dépositaire du testament à la disparition duquel il prétend qu’il serait suppléé par la production d’une copie, puisqu’il indique lui-même que « le premier original du testament du 7 septembre 2010 n’était pas en [sa] possession […]« .

Le testament déposé entre les mains de maître L a fait l’objet de deux expertises, l’une non contradictoire et l’autre judiciaire établie conformément à la mission confiée à l’expert par ordonnance de référé du 14 février 2013 confirmée sur ce point par l’arrêt rendu le 13 février 2014. Selon les rapports établis respectivement les 27 juillet 2012 et 31 juillet 2013, les experts ont analysé ledit testament et procédé à sa comparaison avec les écritures et signatures de plusieurs documents antérieurs à la date du testament de question ainsi que de la même année, soit de 2010.

Il s’ensuit que ces éléments suffisant à établir que le testament du 7 septembre 2010 n’est pas de la main de A AB B et ne répond donc pas aux exigences de forme résultant de l’art. 970 précité, le jugement entrepris a justement déclaré nul le testament du 7 septembre 2010.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 3 – chambre 1, 26 juin 2019, RG n° 17/04080

Le bailleur peut, fût-ce devant la cour, justifier de la communication du décompte par nature de charges

Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statutde la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

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Pour faire droit à la demande de restitution des charges indûment payées de M. B et Mme X, locataires, le premier juge a retenu que M. Y, propriétaire bailleur, n’apporte aucune pièce justificative des décomptes de charges dont il réclame le paiement, ni ne justifie des pièces permettant de fonder la clé de répartition sur le critère de superficie des lieux.

Il ne résulte d’aucune pièce aux débats que M. Y, bailleur, a transmis chaque année un décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires et une note d’information sur les modalités de calcul.

Toutefois, le bailleur peut, fût-ce devant la cour, justifier de la communication du décompte par nature de charges pour chaque année concernée, du mode de répartition des charges et de la mise à disposition des justificatifs de celles-ci.

M. Y produit en cause d’appel :

—  un décompte du 26 mars 2016 pour l’année 2014 mentionnant un solde positif de 363,13 euro en faveur des locataires et relatifs aux frais d’entretien des locaux par la société Bio service et les frais d’ascenseur;

—  un décompte du 26 mars 2016 pour l’année 2015 mentionnant un solde dû par les locataires et relatifs aux frais d’entretien des locaux par la société Bio service, les frais d’ascenseur, et les frais d’électricité des parties communes à partir du 10 juillet 2015 pour cette dernière dépense;

—  un « récapitulatif des sommes dues » au 31 décembre 2015 reprenant le solde des charges dues en 2014 et 2015 selon les deux précédents décomptes, les sommes dues au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2014-2015, un poste de dépense « consommations du 1er août 2014 au 21 décembre 2015 » et mentionnant des acomptes sur les consommations de gaz et d’eau;

—  un décompte détaillé des consommations du 1er août 2014 au 31 décembre 2015 pour l’eau, le gaz et l’électricité jusqu’au 9 juillet 2015;

—  un décompte du 7 mai 2016 relatif à la dépense de gaz du 1er janvier au 30 avril 2016;

—  un récapitulatif des comptes mentionnant que le coût de l’état des lieux et des travaux de réparation ont été mis à la charge des locataires;

—  les avis justificatifs de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014 à 2016.

M. B et Mme X (locataires) versent aux débats une correspondance du 16 août 2016 de M. Y auxquels sont joints des décomptes détaillés des 13 août 2016.

Il résulte de l’ensemble de ces documents que M. B et Mme X ont payé la somme totale de 3541,93 euro au titre des provisions sur charges et la somme de 2877,24 euro à titre d’acompte sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et les consommations d’eau et de gaz.

M. Y justifie en cause d’appel des dépenses qu’il invoque par la production des factures justificatives et des avis d’imposition sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

M. B et Mme X critiquent la clé de répartition en fonction de la surface habitable, faisant valoir que des locaux occupés situés en sous-sol sont omis du calcul et que le 10 mars 2016 M. Y leur a facturé 75 % de la consommation d’électricité.

En l’espèce, le bail stipule en son paragraphe 2.8 que les charges sont réparties au prorata des millièmes de copropriété s’il existe un règlement de copropriété, ou selon les modalités définies par un règlement intérieur ou tout autre état de répartition.

Il n’est pas justifié de l’existence d’un règlement de copropriété ou de l’existence d’un règlement intérieur, tout autre état de répartition est donc envisageable, étant toutefois précisé qu’en son paragraphe 1.6, le contrat prévoit que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait l’objet d’un appel séparé une fois l’an et n’est donc pas pris en compte dans les provisions sur charges et qu’en son paragraphe 1.10, le contrat stipule que l’eau et le chauffage ont des décompteurs individuels et bénéficient d’une facturation séparée de la provision des charges.

Au vu de l’ensemble des décomptes et des écritures de M. Y:

—  les charges sont réparties en fonction de la consommation réelle s’agissant des consommations propres à M. B et Mme X lorsque des décompteurs individuels ont été installés;

—  pour le reste des charges hors celles de l’ascenseur et tant que les décompteurs n’ont pas été installés pour certaines charges, M. Y a procédé à une répartition au prorata de la superficie habitable des locaux des rez- de chaussée et premiers et deuxième étages par rapport à la superficie habitable de l’immeuble;

—  pour les ascenseurs, la clé de répartition est 2/3 pour le logement de M. B et Mme X et d’1/3 pour le logement du premier étage.

M. B et Mme X ne démontrent pas qu’une surface habitable située en sous-sol et disposant d’un chauffage par le sol a été omise alors que la charge de la preuved u caractère indu des provisions et charges acquittées pèsent sur eux.

En revanche, si M. Y justifie de la surface habitable du logement occupé par M. B et Mme X et du logement du premier étage, il ne justifie pas de la surface habitable du rez-de-chaussée, pourtant pris en compte dans la répartition des charges. Ainsi, il n’est pas démontré l’exactitude des calculs des charges opérés en fonction de la surface habitable.

Sur l’ascenseur, la répartition des dépenses d’entretien en fonction de l’utilité de l’ascenseur est énoncée par M. Y et n’est pas critiquée par M. B et Mme X.

Au vu des décomptes et des pièces justificatives des charges aux débats, les charges calculées au prorata de la surface habitable du logement par rapport à la surface de l’immeuble sont indues.

Ainsi, les charges et provisions acquittées sont indues à hauteur de 721,77 euro. M. Y sera condamné à restituer cette somme et le jugement émendé de ce chef.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 8, section 4, 11 juillet 2019, RG n° 18/01679

Où l’on voit que la clause imposée par le #notaire porte un grave préjudice à l’acheteur de la maison

Par acte notarié du 19 juillet 2013, M. et Mme Y ont acheté une maison d’habitation située « aux Petites Valettes » sur la commune de La Celle à Mme X née Z et à Mme Z.

Le système de chauffage de la maison était constitué d’un poêle à bois, les époux Y ont fait appel à un professionnel afin de vérifier et ramoner les installations.

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Suivant attestation du 14 octobre 2013, l’entreprise A refusait d’intervenir sur les installations en raison de non-conformités constatées.

M. A lors de son intervention quatre mois après la vente indiquait « Déplacement après constatation sur place, poêle non conforme, gaine abîmée, conduit de cheminée non conforme. Pas de protection contre le feu. Ramonage non effectué. Risque de danger immédiat. Interdiction totale de faire du feu avec le poêle

M. et Mme Y ont donc informé leurs vendeurs et ont fait appel à leur assurance protection juridique qui a mandaté le cabinet d’expertise ELEX pour une expertise le 24 avril 2014.

Le cabinet ELEX constatait de très nombreuses défaillances dans les installations et un défaut de respect des normes.

M. et Mme Y ont alors saisi le juge des réfères du Tribunal d’instance de Montluçon qui, par ordonnance du 29 avril 2015 a organisé une mesure d’expertise judiciaire confiée a M. P-Q F, expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 novembre 2015.

L’expert judiciaire indique que l’entreprise E ayant exécuté le raccordement du poêle à bois n’a pas respecté la DTU de l’installation du poêle.

Par actes d’huissier des 18 février et 9 mars 2016, M. et Mme Y ont fait assigner leurs venderesses devant le tribunal d’instance.

En cause d’appel, pour la première fois, les consorts X-Z, acquéreurs, invoquent la clause de non garantie stipulée à l’acte notarié de vente du 19 juillet 2013 pour soutenir que l’action des époux Y-C à leur encontre fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme est irrecevable.

Cette clause de non garantie est ainsi rédigée : ‘L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recourscontre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés…

Ils soutiennent qu’en application de cette clause régulièrement acceptée (1) par les époux Y lors de la vente, ces derniers sont irrecevables à rechercher la responsabilité des vendeurs au titre d’un quelconque défaut affectant l’immeuble quand bien même il serait tiré d’une garantie légale au titre des vices cachés ou d’une non-conformité.

Les époux Y-C répliquent qu’il s’agit d’une demande nouvelle, irrecevable en cause d’appel en vertu de l’art. 564 du code de procédure civile. Ils font valoir qu’en tout état de cause, au vu des clauses de l’acte notarié de vente, la clause de non garantie invoquée ne dispense pas les vendeurs de la garantie des vices cachés et de la garantie de conformité.

Les consorts X-Z répondent que l’invocation de cette clause ne constitue pas une nouvelle demande irrecevable en cause d’appel mais une fin de non-recevoir pouvant être invoquée en tout état de cause, conformément aux dispositions de l’art. 123 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’art. 564 du Code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée de la clause contractuelle de non garantie stipulée dans l’acte de vente constitue une prétention nouvelle dont l’objet est de faire écarter les prétentions adverses.

Dans ces conditions, au regard des termes de l’art. 564 précité cette demande est recevable.

L’action des époux Y-C contre leurs vendeurs est fondée sur les dispositions de l’art. 1604 du Code civil dès lors que les époux Y-C soutiennent que les consorts X-Z auraient manqué à leur obligation de délivrance en leur vendant un immeuble équipé d’un système de chauffage au bois non conforme aux DTU.

Le non respect des normes d’installation du poêle au bois et du conduit d’évacuation est établi de manière incontestable par l’expertise judiciaire.

Par ailleurs, si effectivement, l’acte notarié de vente stipule en page 2, la clause générale suivante intitulée ‘VENTE’ : « Par les présentes, le vendeur s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit vend à l’acquéreur qui accepte les biens dont la désignation suit :’ il est constant qu’en page 6 du même acte figure une clause spéciale, intitulée ‘ETAT DU BIEN’ ainsi rédigée :« L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance telle qu’il a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreurs dans la désignation, le cadastre, la contenance, toute différence excédant 1/20 devant faire son profit ou sa perte. »

Cette clause insérée dans un acte de vente entre particuliers s’analyse en une clause de non garantie rendant irrecevable l’action des acquéreurs à raison du défaut de conformité de l’installation de chauffage de l’immeuble acquis par les époux Y-C.

Les époux Y-C seront en conséquence déclarées irrecevables en leurs demandes dirigées contre les consorts X-Z.

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(1) Ecrire que la clause de l’acte notarié exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés a été « régulièrement acceptée » par les acquéreurs est faux. Cette clause, comme toujours, est imposée par le notaire et ce alors même que le vendeur n’a rien demandé. Elle n’est jamais expliquée aux acquéreurs. Le serait-elle que ces derniers la refuseraient, sauf s’ils sont masochistes.


  • Cour d’appel de Riom, 1ère chambre, 14 mai 2019, RG n° 17/02822

Et la terrasse implantée irrégulièrement devra être détruite

Aux termes des dispositions de l’art. 678 du Code civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fondsou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

Aux termes des dispositions de l’art. 679 du Code civil : « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance. »

Il résulte du procès-verbal de constat établi par l’huissier C le 18 octobre 2016 que M. et Mme Y ont édifié une terrasse haute en bois en limite de propriété avec le fonds de Mme X. La terrasse longe la limite séparative. Elle ne respecte PAS, en conséquence, les dispositions des art. 678 et 679 du Code civil.

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M. et Mme Y n’apportent aucun élément permettant d’établir que le mari de Mme X a donné son accord à la construction de la terrasse.

Il est exact qu’avant la construction de la terrasse litigieuse, M. et Mme Y disposaient d’une vue droite et d’une vue oblique sur la propriété de Mme X depuis le perron menant à leur habitation. Cependant, il résulte des photos produites aux débats que le perron n’est pas situé en limite de propriété. Il n’est pas établi que la distance entre l’extrémité du perron et la propriété de Mme X est inférieure à 1,90 mètre. De plus, contrairement à une terrasse, un perron ne constitue pas un lieu sur lequel il est habituel de stationner.

Il est également exact que M. et Mme Y disposaient d’une vue oblique sur le terrain de Mme X depuis une fenêtre de leur logement. Cependant, cette ouverture n’est pas située en limite de propriété. Il n’est pas établi que cette ouverture était située à moins de 60 cm de la limite séparative. De plus, cette fenêtre est située perpendiculairement à la limite séparative et ne permet pas de vue droite.

En conséquence, M. et Mme Y ne peuvent se prévaloir de l’existence de ce perron et de cette fenêtre pour construire une terrasse ne respectant pas les dispositions des art. 678 et 679 du Code civil.

M. et Mme Y ont élevé sur la terrasse une palissade de bois de 1,93 m de hauteur courant parallèlement à la limite séparative avec un retour de 68 centimètres perpendiculaire à la limite séparative. Cette palissade empêche de fait les vues droites sur la propriété de Mme X depuis cette terrasse et les vues obliques sont réduites aux tolérances légales.

Le procès-verbal de constat établi à la demande de Mme X ne constate pas de perte de luminosité dans le logement de cette dernière. De même, il n’est pas justifié que de l’eau s’écoulant de la terrasse coule sur la propriété de Mme X.

En revanche, la palissade est imposante et inesthétique. Elle est visible depuis le jardin de Mme X et de son perron mais également de l’intérieur de son habitation.

M. et Mme Y demandent à titre subsidiaire à être autorisés à remplacer les panneaux de bois actuels par d’autre panneaux occultants, sur la largeur de leur balcon avec un débord de 60 cm sur leur propriété. Cependant, M. et Mme Y n’apportent aucun élément sur les panneaux susceptibles d’être installés.

La palissade de bois établie par M. et Mme Y pour limiter les vues causées par la terrasse construite par ces derniers en violation des dispositions des art. 678 et 679 du Code civil limitent la jouissance par Mme X de la propriété de son bien. Dans ces circonstances, il convient d’ordonner la démolition de la terrasse dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 15 euro par jour de retard à compter de cette date. L’astreinte courra pendant un délai de 4 mois.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 1 section 2, 11 juillet 2019, RG n° 18/01757

Le notaire a sérieusement appelé l’attention des acquéreurs sur les risques liés à l’opération immobilière qu’ils envisageaient

La Cour de cassation, par arrêt rendu le 31 janvier 2018, a cassé et annulé l’arrêt rendu le 8 décembre 2016 par la Cour d’appel de Douai mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes des époux X dirigées contre le notaire Y.

La cour d’appel  est par conséquent saisie uniquement de cette portion du litige, toutes les autres dispositions de l’arrêt de la Cour d’appel de Douai étant maintenues.

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La Haute Juridiction pour casser partiellement l’arrêt d’appel concernant les demandes dirigées par les époux X contre le notaire Y a relevé que « pour rejeter leurs demandes dirigées contre le notaire au titre de sa responsabilité professionnelle, l’arrêt retient que celui-ci n’est pas intervenu au stade de la négociation du bien mais seulement pour l’établissement de l’acte authentique, qu’il ne peut donc se voir reprocher de n’avoir pas conseillé l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, condition introduite habituellement dans le compromis de vente, et qu’il justifie de ce qu’il avait obtenu, pour garantir l’efficacité de son acte, un certificat d’urbanisme dont il ressortait que le terrain litigieux était constructible« .

La Cour a ajouté « qu’en statuant ainsi alors qu’un certificat d’urbanisme, document purement informatif, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire se devait d’appeler l’attention des acquéreurs sur le fait qu’un tel document ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme, la cour d’appel a violé les textes susvisés« .

Il n’est pas contesté que maître Y, notaire, n’est intervenu qu’au stade de la rédaction de l’acte authentique, toutes les négociations et actes préparatoires ayant été assurés par l’agent immobilier la SARL OLIVIER DUQUESNOY IMMOBILIER.

Le notaire, préalablement à l’établissement de son acte, a sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme délivrée par la Mairie de Lomme le 3 novembre 2011 qui s’est révélé positif.

Il est constant qu’un certificat d’urbanisme, document purement informatif, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire se doit d’appeler l’attention des acquéreurs sur le fait qu’un tel document ne permet pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme.

Il ressort des stipulations mêmes de l’acte dressé le 22 décembre 2011 que maître Y a sérieusement appelé l’attention des acquéreurs sur les risques liés à l’opération immobilière qu’ils envisageaient.

Il a été ainsi expressément mentionné dans l’acte authentique de vente sous le titre INFORMATIONS RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE que « l’acquéreur (les époux X) déclare vouloir faire la présente acquisition sans attendre l’obtention d’un permis de construire pour l’édification d’une maison à usage d’habitation.

Il déclare avoir été parfaitement informé par le Notaire soussigné des conséquences pouvant résulter de cette circonstance, notamment :

—  des difficultés qu’il pourrait rencontrer pour l’obtention de ce permis de construire au cas où son projet ne respecterait pas les dispositions du PLU ou à défaut le Règlement National d’Urbanisme;

—  des difficultés ou surcoûts qu’il pourrait rencontrer pour la réalisation de son projet de construction pour le cas où certaines contraintes lui seraient imposées qu’il n’aurait pas envisagées;

—  et enfin des difficultés ou retards qu’il pourrait rencontrer pour la réalisation de son projet en cas de recours par des tiers contre son permis de construire dans le délai de deux mois suivant son affichage sur le terrain.

Malgré ces mises en garde, il déclare acheter le terrain en toute connaissance de cause et vouloir en faire son affaire personnelle« .

Il ressort de ces indications tout à fait inhabituelles dans un acte de vente, que le notaire a effectivement appelé l’attention des acquéreurs sur le fait que le certificat d’urbanisme ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme et que les époux X, parfaitement informés par maître Y des risques qu’ils prenaient, ont néanmoins souhaité poursuivre l’achat du terrain et faire leur affaire personnelle des difficultés pouvant apparaître.

S’il appartient bien au notaire de vérifier l’efficacité de son acte, il n’est pas de sa responsabilité de décider à la place de ses clients de l’opportunité de poursuivre ou non leur projet une fois que ceux-ci ont été informés des risques encourus.

En l’espèce maître Y, notaire, a assuré de façon complète son devoir de conseil et, ayant parfaitement rempli les obligations de sa charge, ne saurait voir sa responsabilité retenue.

Il convient d’infirmer le jugement rendu le 17 juillet 2015 par le Tribunal de grande instance de Lille qui avait à tort déclaré irrecevables les demandes des époux X dirigées contre maître Y, notaire à Lille et statuant à nouveau de débouter les époux X de ces demandes qui ne sont pas fondées, la responsabilité professionnelle de l’officier public ne pouvant être retenue.

Il est alloué à maître Y, qui a dû à nouveau du fait de l’appel engager des frais pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 2 .000 € sur le fondement de l’art. 700 CPC.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 9 juillet 2019, RG n° 19/04967