Aux termes des art. 971 et 972 du Code civil, le testament par acte public est reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins. Si le testament est reçu par deux notaires, il leur est dicté par le testateur ; l’un de ces notaires l’écrit lui-même ou le fait écrire à la main ou mécaniquement.

S’il n’y a qu’un notaire, il doit également être dicté par le testateur ; le notaire l’écrit lui-même ou le fait écrire à la main ou mécaniquement.

Dans tous les cas, il doit en être donné lecture au testateur.

Si le testament peut comporter une partie dactylographiée prérédigée et une partie manuscrite, la partie testamentaire proprement dite doit être dictée par le testateur en présence constante des témoins, depuis la dictée jusqu’à la clôture, après qu’il en ait été donné lecture.

Ensuite, aux termes de l’art. 1001 du Code civil, les formalités auxquelles les divers testaments sont assujettis doivent être observées à peine de nullité.

Enfin, l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de l’existence matérielle des faits que l’officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s’étant passés en sa présence dans l’exercice de ses fonctions.

En l’espèce, maître R-C S, notaire, a reçu le 5 novembre 2010, le testament de monsieur J X au domicile de l’intéressé en présence de deux témoins.

Après enquête diligentée par la cour, seul monsieur G X a conclu et a persisté dans ses demandes d’inscription de faux et de contestation de la validité du testament, faisant valoir que ni les conditions de forme ni les conditions de fond requises pour établir un testament authentique n’avaient été respectées par le notaire.

Il résulte effectivement de l’audition de madame N F réalisée par la cour que :

—  le second témoin présent lors de l’établissement du testament était Julio Busi et non L E, celle-ci étant pourtant mentionnée dans le testament,

—  maître R-C S s’est rendu au domicile du testateur sans secrétaire et sans ordinateur et n’a rien écrit sous la dictée de monsieur J X.

Le testament litigieux présente en outre comme seule partie manuscrite les identités et coordonnées des témoins, la partie testamentaire étant dactylographiée.

Ces éléments permettent à la cour de considérer qu’un seul des témoins mentionnés dans le testament était présent lors de la lecture et de la signature du testament, la présence de monsieur L E étant faussement indiquée dans l’acte.

En outre, le notaire n’a pas directement transcrit les dernières volontés du testateur, sur dictée de celui-ci et en présence des deux témoins, mais les a dactylographiées ou fait dactylographier avant de se rendre au domicile de M. J X.

Ces éléments caractérisent donc bien l’existence d’un faux, la mention portée par le notaire sur l’acte authentique selon laquelle « ce testament a été dactylographié par la notaire soussigné tel qu’il lui a été dicté par le testateur, puis le notaire soussigné l’a lu au testateur qui a déclaré le comprendre parfaitement et reconnaître qu’il exprime parfaitement et intégralement ses volontés, le tout en la présence réelle, simultanée et non interrompue des deux témoins sus-nommés » ne correspondant pas à la réalité des faits.

M. G X est donc bien-fondé en sa demande d’inscription de faux, la cour constatant en conséquence que le testament entaché de faux a été rédigé en violation des conditions prescrites par la loi et est nul.

Le jugement entrepris est infirmé en ce sens.

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• Cour d’appel de Rouen, 1re ch. civile, 13 novembre 2019, RG n° 17/00114

Les époux ou ex-époux se mettent parfois d’accord pour partager la communauté ou leurs biens indivis de façon inégale et ce pour des raisons diverses.

Ce type de partage est déconseillé.

Le notaire peut être rendu responsable faute d’apporter la preuve de l’avertissement qu’il doit alors donner à l’époux défavorisé dans le partage. Il n’est pas sûr que la responsabilité du notaire soit couverte par une reconnaissance de conseil donné ou une consultation.

Lorsque le divorce par consentement mutuel faisait l’objet d’une homologation judiciaire, cette reconnaissance était cependant valable ; c’est bien moins certain alors que le divorce par consentement mutuel s’effectue sans intervention du juge.

Un partage inégal est un partage lésionnaire.

Pour apprécier la lésion, il convient de tenir compte, par exemple, de l’emprunt existant au jour de la dissolution, même s’il a été pris en charge par l’époux invoquant la lésion (Cass. 1re civ., 18 mars 2015, pourvoi n° 14-10.730).

La lésion de plus du quart n’entraîne plus la nullité du partage mais donne lieu à une action en complément de part (C. civ., art. 889 , réd. L. 23 juin 2006).

Lorsque le divorce par consentement mutuel est réalisé par acte d’avocats, l’absence d’homologation judiciaire ouvrela voie à un contentieux dont les effets sur le divorce sont difficiles à prévoir.

En conclusion, même si les époux ou ex le souhaitent, le partage inégal de la communauté va se heurter à l’opposition des professionnels du droit.

A lire sur le sujet :

PEUT-ON DEMANDER UN PARTAGE INÉGAL DES BIENS LORS D’UN DIVORCE ?

Selon le décret publié au Journal officiel de ce jour :

Jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée, le notaire instrumentaire peut, par dérogation aux dispositions de l’article 20 du décret du 26 novembre 1971 susvisé, établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées.

L’échange des informations nécessaires à l’établissement de l’acte et le recueil, par le notaire instrumentaire, du consentement ou de la déclaration de chaque partie ou personne concourant à l’acte s’effectuent au moyen d’un système de communication et de transmission de l’information garantissant l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu et agréé par le Conseil supérieur du notariat.

Le notaire instrumentaire recueille, simultanément avec le consentement ou la déclaration mentionnés au deuxième alinéa, la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l’acte au moyen d’un procédé de signature électronique qualifié répondant aux exigences du décret du 28 septembre 2017 susvisé.

L’acte est parfait lorsque le notaire instrumentaire y appose sa signature électronique sécurisée.

Sur la portée du décret, on peut déjà s’interroger s’il s’applique aux actes solennels : donation, donation-partage, testament authentique, contrat de mariage, VEFA, vente à terme, etc. Je ne le pense pas.

Concernant son utilité pour les transactions immobilières en particulier, il est certain que les notaires ne pourront pas instrumenter s’ils ne disposent pas de toutes les pièces afférentes aux demandes préalables : certificat d’urbanisme, état hypothécaire HF, diagnostics, états datés du syndic, etc. – ce qui sera courant eu égard à la fermeture de la plupart des services – et si certaines formalités ne sont pas accomplies, comme la purge du droit de préemption ou du droit de rétractation, alors que les délais sont suspendus.

S’il n’était pas arrivé si tard, le texte aurait permis la régularisation des actes prêts à signer, mais après trois semaines, cela devient plus que douteux.

Et last but not least, le texte réglementaire ne sera réellement applicable qu’après la mise en oeuvre du système qu’il prévoit de communication et de transmission

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• Décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire

 

L’art. 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand bien même il les aurait connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé aucune garantie.

Dans ce dernier cas, l’acheteur est privé de tout recours sauf à démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive.

M. et Mme Y , acquéreurs, reprochent à la Sci du Cotteau d’avoir fait preuve de réticence dolosive en ne leur signalant pas le sinistre du 17 janvier 2006 et le comblement de la cavité.

La cour relève que selon l’expert l’origine de ces micro fissures – vices cachés – se trouve très probablement dans la faible qualité technique de la construction relevant d’un programme de réalisation de logement à très bas coût et d’une qualité constructive assez médiocre, associée à un sous sol dont la stabilité n’est pas garantie.

Or d’une part cette qualité médiocre de la construction ne pouvait être ignorée des acheteurs qui avaient visité l’immeuble.

D’autre part, ils ne pouvaient pas non plus ignorer que le secteur avait été une zone de tranchées pendant la première guerre mondiale puisque l’acte de vente comprend une clause d’exclusion contractuelle en raison de l’état du sol et du sous-sol à raison de fouille, ou d’excavation et qu’y est annexé un extrait du plan local d’urbanisme au sujet de la zone dans laquelle est situé l’immeuble vendu précisant: « Il existe un risque diffus d’effondrement sur l’ensemble du territoire communal dû aux tranchées de la guerre 1914 1918. Ce risque est connu mais il ne fait l’objet d’aucun document officiel permettant de le localiser avec précision.». L’acte de vente précise que « les parties déclarent s’être personnellement informées auprès des services de l’urbanisme des contraintes liées à la localisation de l’immeuble à l’intérieur d’un plan de prévention ».

Il convient donc de considérer que M. et Mme Y étaient des acheteurs informés quant à la qualité de la construction et l’environnement dans lequel se trouvait l’immeuble qu’ils achetaient.

Selon M. AT,  « il est certain que le sinistre survenu en janvier 2006, l’effondrement du terrain sous l’angle sud-ouest de la maison, a déstabilisé celle-ci, en dégageant complètement une grande partie de la fondation sous la façade avant, provoquant l’apparition des premières fissures et l’amorce des nouvelles fissurations à venir ».

Il résulte du rapport d’expertise qu’en suite du sinistre du 17 janvier 2006, courant mars 2006, la Sci a fait procéder par l’entreprise Routière Morin au comblement de la sape apparue sous la maison et l’expert n’a formulé aucune réserve s’agissant de la qualité de ce comblement.

L’expert a conclu que les microfissures, constitutives des vices cachés étaient imperceptibles à des yeux non professionnels lors de la vente.

Dès lors en l’absence de toute nouvelle fissures affectant l’immeuble durant les 7 années écoulées entre le comblement et la vente de l’immeuble, la Sci a pu, en toute bonne foi estimer que le comblement qu’elle avait fait réaliser avait mis définitivement fin aux désordres et en toute bonne foi ne pas en mentionner l’existence. Elle ne pouvait en effet, en tant que particulier suspecter la survenance de nouveaux désordres.

La Sci du Cotteau étant vendeur de bonne foi, les anciens associés de la Sci sont donc recevables à invoquer la clause d’exonération et il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la clause d’exclusion ne pouvait être appliquée, que la garantie des vices cachés était applicable et de l’infirmer en toutes ses autres dispositions.

Il convient en conséquence de débouter M. et Mme Y de leur demande de résolution de la vente, ainsi que de leurs demandes en paiement.

Note. La clause d’exonération de la garantie des vices cachés est portée par les notaires, de façon systématique, dans tout acte de vente d’immeuble, alors que ni les vendeurs ni bien sûr les acquéreurs n’ont rien demandé et que les acquéreurs ne sont pas prévenus par le notaire du caractère catastrophique pour eux d’une telle clause.

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• Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 12 mars 2020, n° 18/01456

L’émergence d’un nouveau coronavirus, responsable de la maladie à coronavirus 2019 ou covid-19, de caractère pathogène et particulièrement contagieux, a été qualifiée d’urgence de santé publique de portée internationale par l’Organisation mondiale de la santé le 30 janvier 2020, puis de pandémie le 11 mars 2020. La propagation du virus sur le territoire français a conduit le ministre des solidarités et de la santé puis le Premier ministre à prendre, à compter du 4 mars 2020, des mesures de plus en plus strictes destinées à réduire les risques de contagion. Le législateur, par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, a déclaré l’état d’urgence sanitaire pour une durée de deux mois à compter du 24 mars 2020.

Demande en référé

Le Syndicat des Médecins Aix et Région (SMAER) et autres soutiennent que les mesures prises par l’Etat, dans le cadre de l’épidémie de covid-19, sont insuffisantes en matière, en premier lieu, de mise à disposition de masques aux personnels soignants et à la population, en deuxième lieu, de mise en œuvre des tests de dépistage du coronavirus, et en troisième lieu, d’autorisation de recourir au traitement à base d’hydroxychloroquine. La carence caractérisée des autorités constitue ainsi, selon les requérants, une atteinte grave et manifestement illégale au droit à la vie, au droit de ne pas être soumis à des traitements inhumains ou dégradants, au droit à la protection de la santé, au droit de recevoir les traitements et les soins les plus appropriés à son état de santé, à la liberté d’entreprendre et à la liberté du commerce, ainsi qu’au principe de précaution. Pour faire cesser cette atteinte, les intéressés demandent qu’il soit enjoint à l’Etat de prendre toutes mesures utiles, en premier lieu, pour fournir des masques FFP2 et FFP3 aux médecins et professionnels de santé en veillant à leur information et des masques chirurgicaux aux malades et à la population générale, en deuxième lieu, pour procéder massivement à des tests de dépistage …

Les masques destinés aux professionnels de santé

S’agissant de l’approvisionnement en masques, il résulte de l’instruction, et en particulier des éléments présentés par le ministre des solidarités et de la santé lors de l’audience et non contestés, que lors du début de l’épidémie de covid-19, le stock d’Etat comportait 117 millions de masques anti-projections aussi dit chirurgicaux, qui ont avant tout pour fonction de protéger les personnes en contact avec les porteurs du masque, et aucun stock stratégique de masques dits FFP2, conçus plus spécifiquement pour protéger le porteur lui-même, ces deux types de masques ayant une durée d’usage limitée à quelques heures. Après des mesures visant à renforcer la production nationale et à procéder à l’importation de masques à partir des principaux pays fournisseurs, dont la Chine, le Premier ministre a pris les décrets des 3 et 13 mars 2020 relatif aux réquisitions nécessaires dans le cadre de la lutte contre le virus covid-19, dont les dispositions ont été reprises par le décret du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire. Ces réquisitions, qui sont applicables jusqu’au 31 mai 2020, portent sur les stocks de masques, notamment de type FFP2 détenus par toute personne morale de droit public ou de droit privé, et par ailleurs, de masques anti-projections détenus par les entreprises en assurant la fabrication ou la distribution. Grâce à ces mesures, à des dons ainsi qu’à la signature de plusieurs commandes portant sur plusieurs centaines de millions de masques, qui a été annoncée le 21 mars 2020 et dont les premières livraisons sont attendues prochainement, le gouvernement prévoit de disposer de 24 millions de masques par semaine avec une augmentation progressive de la capacité de production en France de 6 à 8 millions de masques par semaine, dont la moitié de masques FFP2 à partir d’avril. Enfin les ministères de l’économie et des armées soutiennent le développement, en vue d’une prochaine production par des entreprises industrielles française, d’une quarantaine de prototypes de nouveaux modèles de masques, y compris réutilisables.

S’agissant de la distribution des masques, il résulte de l’instruction qu’une stratégie de gestion et d’utilisation maîtrisée des masques a été mise en place à l’échelle nationale et a fait l’objet d’adaptations en fonction de l’évolution de l’épidémie. A ce jour, l’article 3 de l’arrêté du 23 mars 2020 prescrivant les mesures d’organisation et de fonctionnement du système de santé nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, fixe la liste des professionnels, notamment dans le domaine de la santé et de l’hébergement des personnes âgées, auxquels sont distribués gratuitement jusqu’au 15 avril 2020, par l’intermédiaire des officines de pharmacie, les boîtes de masques de protection issues du stock national. D’après les éléments fournis par le ministre des solidarités et de la santé, 70 millions de masques ont été distribués dans ce cadre depuis la dernière semaine de février, avec une répartition calculée, compte tenu du niveau des stocks, en fonction des besoins théoriques de chaque profession. Ainsi, lors de chacune des deux dernières semaines, chaque médecin ou infirmier de ville pouvait retirer 18 masques, conformément à l’information donnée par la liste de diffusion intitulée DGS-Urgent. Aucune carence caractérisée ne saurait ainsi être reprochée, à cet égard en l’état de l’instruction, à l’Etat en matière d’information des bénéficiaires.

Il est vrai, d’une part, qu’une partie seulement des masques qui sont mis à disposition des médecins et infirmiers de ville sont, à ce jour, de type FFP2, alors que ceux-ci sont nécessaires pour assurer une protection satisfaisante et doivent être changés au moins toutes les huit heures, et d’autre part, que la dotation de masques chirurgicaux est encore, quantitativement insuffisante, pour que ceux-ci soient aussi portés, à défaut, par les patients pris en charge. Toutefois, cette situation devrait connaître une nette amélioration au fil des jours et semaines à venir compte tenu des mesures évoquées plus haut. Il n’y a, ainsi et en tout état de cause, pas matière à prononcer les mesures que les requérants sollicitent et qui ne pourraient être utilement prises pour augmenter le volume de masques disponible à bref délai, ces mesures étant, au demeurant, pour certaines déjà mises en œuvre. Par ailleurs, la circonstance tirée de ce que, pour les masques dits FFP3, qui offrent une protection supérieure à celles des masques de type FFP2 mais sont surtout destinés au secteur du bâtiment, les réquisitions auxquelles ils sont également soumis en application du décret du 23 mars 2020 précité ne seraient pas respectées n’est pas, par elle-même, constitutive d’une carence caractérisée imputable à l’Etat.

Les masques destinés à la population

Le moyen tiré de l’existence d’une carence caractérisée dans la mise à disposition de masques destinés à la population n’est pas assorti des précisions permettant d’en apprécier le bienfondé, alors, au surplus, que le caractère limité des stocks disponibles implique, à ce jour, le maintien des réquisitions précitées relatives aux masques dits chirurgicaux, au bénéfice notamment des personnels de santé. Les conclusions aux fins d’injonction correspondantes ne peuvent, dès lors, en l’état de l’instruction, qu’être rejetées.

La requête du Syndicat des Médecins Aix et Région et autres est rejetée.

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• Conseil d’État, 28 mars 2020, req. n° 439726

Madame a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter sa demande tendant à la conservation de l’usage du nom de son mari alors « que l’un des époux peut conserver l’usage du nom de son époux avec l’autorisation du juge du divorce, s’il justifie d’un intérêt particulier  »; qu’en se bornant à retenir, par motifs adoptés, qu’elle ne justifiait pas d’un intérêt particulier à conserver l’usage du nom de son mari dans la mesure où elle n’exerçait pas de profession et où elle n’avait pas acquis une notoriété particulière sous son nom d’épouse, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’exposante ne disposait pas d’un intérêt particulier à conserver son nom d’usage dans la mesure où tous les documents relatifs à ses handicaps la mentionnaient sous le nom de B la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 264 du Code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

En retenant, par motifs adoptés, que Mme, qui n’exerce pas de profession et n’a pas acquis une notoriété particulière sous son nom d’épouse, ne justifie pas d’un intérêt particulier à conserver l’usage du nom de son mari, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ce chef.

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• Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 février 2020, pourvoi n° 19-10.155, inédit

Monsieur décède en l’état d’un testament olographe instituant un légataire universel. Mais ce dernier est assigné par le père et les frère et sœur du défunt, aux fins de voir reconnaître la nullité du testament. Le père décède en cours d’instance. C’est donc aux frère et sœur, ayants droit de leur père, que le légataire universel demande la restitution du montant d’une assurance- vie versée à celui-ci.

Toujours en cours d’instance, agissant sur le fondement d’une procuration, un notaire dresse un acte de notoriété aux termes duquel il indique que les ayants droit acceptent purement et simplement la succession de leur père, avant de rédiger un « acte rectificatif » précisant que le mandat donné par les héritiers ne contenait aucune option quant à l’acceptation ou non de la succession, et aux termes duquel il mentionne qu’est supprimée l’acceptation pure et simple de la succession. Après la rédaction de cet acte rectificatif, l’un des deux ayants droit renonce à la succession de son père avant de déclarer devant la cour d’appel qu’il ne peut, en conséquence, être tenu de restituer le montant de l’assurance-vie versée à son père.

La cour d’appel condamne l’héritier renonçant à la restitution de la somme. Les juges retiennent que si l’acceptation procède d’une erreur du notaire dans l’exécution de son mandat, il appartient à l’ayant droit de mettre en cause la responsabilité de ce dernier. Pour eux, cet acte n’est pas opposable au légataire universel et il n’y a pas lieu d’en prononcer la nullité.

L’arrêt de la cour d’appel est censuré par la Cour de cassation au visa des art. 782, 786 et 1998 du Code civil. Le notaire ayant excédé ses pouvoirs, l’acte rectificatif est opposable au légataire universel. L’ayant droit renonçant n’est tenu de payer aucun passif de la succession ni aucune somme perçue par son père.

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• Cour de cassation, 1re Chambre civ., 7 octobre 2015 , pourvoi n° 14-23.165, F-D

 

 

Selon l’art.  1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, d’insérer dans une promesse synallagmatique de vente, d’une part, une clause stipulant la remise d’un dépôt de garantie par le bénéficiaire autorisé à entrer dans les lieux, avant la régularisation de la vente par acte authentique, à même de couvrir les risques de dégradations et de favoriser le recouvrement de l’indemnité d’immobilisation, d’autre part, une stipulation prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse.

La promesse de vente notariée d’un immeuble à usage d’habitation, en date du 26 octobre 2012, prévoyait que l’acquéreur prendrait possession des lieux à compter du 1er novembre 2012.

L’acquéreur n’ayant pas payé l’indemnité d’occupation convenue et les lieux ayant été dégradés, un jugement l’a condamné au paiement d’une somme de 44.249 EUR qui s’est révélée irrécouvrable.

Pour rejeter les demandes des vendeurs en responsabilité et indemnisation contre le notaire, l’arrêt d’appel retient que rien ne permet d’affirmer, en considération notamment de l’accord sur les modalités de paiement du prix de vente d’un bien dont les vendeurs exposent qu’il était vainement offert à la vente depuis deux ans, la promesse de vente étant consentie dans des conditions particulièrement favorables au bénéficiaire “bien sous tous rapports”, ainsi que présenté par les vendeurs, que la mise en garde du notaire dont ils déclarent avoir été privés leur aurait permis de faire un choix différent de celui que matérialise la promesse de vente et qu’ils n’auraient pas subi le préjudice dont ils réclament réparation.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n’avait pas omis d’insérer à l’acte une clause prévoyant la remise d’un dépôt de garantie, ainsi qu’une clause prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse de vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

L’arrêt de la cour d’appel ayant été exonéré le notaire de toute responsabilité est cassé.

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• Cour de cassation, 1re chambre civile, 11 mars 2020, pourvoi n° 19-10.329

Se fondant sur l’acte du 2 août 2003 ayant recensé les immeubles propres à chacun des époux ou indivis, le premier juge a retenu que l’immeuble sis à Mézin constituant le domicile conjugal était un bien indivis.

En cause d’appel, madame verse aux débats l’acte d’acquisition du terrain du 7 décembre 1996 qui établit qu’il avait été acquis en propre par monsieur, ce que confirme d’ailleurs le notaire, maître Bernard, dans son courrier d’accompagnement.

Il en résulte que le financement de la construction à concurrence de la moitié indivise par chacun des époux n’a pas eu pour effet de transférer ce bien dans le patrimoine indivis, mais a seulement ouvert un droit à récompense égal à la plus-value due à ladite construction, ainsi que l’admet monsieur.

La valeur du bien ayant été fixée à la somme de 185 .000 EUR , cette plus-value est égale à la somme de 159. 902,63 EUR, déduction faite de la valeur du terrain, soit 25. 097,27 EUR.

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• Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, 9 mars 2020, RG n° 17/01536

Selon le premier alinéa de l’art. 1195 du Code civil , « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant ».

Il n’est pas contestable que l’actuel état d’urgence sanitaire entre dans le cadre du texte précité.

Trois conditions sont nécessaires pour permettre à une partie d’agir sur le fondement de l’art. 1195 du Code civil ou arguer du même article à l’occasion de poursuites.

• Première condition : la partie qui l’invoque ne doit pas avoir accepté d’en assumer le risque. Le texte laisse ainsi aux parties le soin d’aménager dans des conditions différentes du texte légal les conditions et les effets de l’imprévision par des clauses de renégociation ou d’adaptation bien identifiées. En clair, le contrat peut prévoir une interdiction pour les parties de se prévaloir de l’art. 1195.
• Deuxième condition : elle est relative au caractère imprévisible du changement de circonstances invoqué. La partie qui revendique la durée de l’imprévision devra démontrer que, non seulement elle n’a pas anticipé les difficultés à venir, mais qu’en plus, celles-ci n’étaient pas raisonnablement prévisibles.
• Troisième condition : comme pour la force majeure, la perturbation affectant le contrat provient bien d’un changement de circonstances postérieur à sa conclusion, imprévisible au moment de la conclusion du contrat. Toutefois, la force majeure suppose que les circonstances nouvelles aient rendu impossible l’exécution du contrat, et non pas seulement plus difficile (au sens d’« excessivement onéreuse »).

La partie qui profite du changement de circonstances n’est pas juridiquement obligée de renégocier. Le texte se contente d’indiquer qu’une partie « peut » demander à son cocontractant – lorsque les conditions sont réunies – la renégociation du contrat, sans constater de véritable obligation découlant du changement de circonstances. L’article 1195 ajoute que les parties continuent à exécuter leurs obligations durant la phase de renégociation.

L’alinéa suivant de l’art. 1195 concerne les suites de cette nouvelle discussion entre les parties : « en cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation ». Le juge reçoit ainsi la charge d’adapter le contrat, mais à condition que les deux parties s’entendent sur ce point.

Ensuite, ce n’est qu’« à défaut d’accord dans un délai raisonnable qu’une partie pourra unilatéralement saisir le juge en vue de procéder à la révision du contrat ou d’y mettre fin à la date et aux conditions qu’il fixe. »

En résumé, après la demande de renégociation émanant de l’une des parties au contrat (location, vente, prestation de services etc.) :

• La renégociation est acceptée et les parties se mettent d’accord, le contrat se poursuit alors selon les nouvelles conditions fixées.
• La renégociation est refusée ou échoue : soit les parties conviennent de la résolution du contrat soit les parties décident d’un commun accord de demander au juge d’adapter le contrat.
• En cas de défaut d’accord des parties pour la saisine du juge d’une demande d’adaptation du contrat, l’une des parties peut seule saisir le juge. Le juge pourra réviser le contrat, y mettre fin en prononçant sa résolution ou rejeter la demande d’adaptation.

Pendant la renégociation, chacune des parties doit continuer à remplir ses engagements, sauf à invoquer l’exception d’inexécution (exceptio non adimpleti contractus).