M. Jean-Michel B est notaire depuis 1988. Il a exercé à La Rochelle puis à Cannes à partir de 1994.

Il exerce au sein de la société civile professionnelle (SCP) Jean-Michel B, Alain B, Jean-Louis G et Florence C, titulaire d’un office notarial sis initialement […] puis […].

Il détient 25% du capital soit 456 parts sur 1 824 parts.

Le 12 juin 2013, M.Jean-Michel B a été assigné ainsi que M. Alain B, à la diligence du Ministère public, devant le Tribunal de grande instance de Grasse aux fins de sanction disciplinaire.

Il ne peut être reproché au notaire, agissant à titre privé en qualité de gérant d’une SCI, d’avoir acquis et vendu un bien immobilier à Antibes, en faisant une plus value. S’il a mêlé son activité privée et son rôle de notaire, en trouvant un acquéreur pour le bien immobilier revendu avec l’accord du créancier de son propriétaire pour éviter une licitation et en établissant ensuite l’acte de vente en tant que notaire, et en rédigeant un nouvel acte de bail commercial, en l’absence du mandataire de justice justifiée par l’existence d’un certificat de non faillite et de non procédure collective, ces seuls éléments concrets et prouvés ne permettent pas d’établir un fait qui soit de nature à constituer une faute disciplinaire.

En revanche, les rapports d’inspection occasionnelle aux niveaux régional et national établissent une certaine désinvolture du notaire quant à la gestion financière de son office (dépassement des possibilités de prélèvement personnel, dépenses anormalement élevées et ne correspondant plus à l’intérêt social de la SCP en ce qui concerne les réceptions, les cadeaux, les frais d’hôtel et les déplacements, invitation de manière intensive et coûteuse sur les fonds de la SCP aux fins de cultiver des relations de type commercial avec sa clientèle, comportement relevant davantage d’un commercial que d’un officier ministériel).

Par ailleurs, le notaire a utilisé des fonds de la SCP pour promener gratuitement en bateau un courtier en prêts, ce qui caractérise une rémunération indirecte d’une personne avec laquelle le notaire collabore, situation contraire à l’art. 4.2.2 du règlement national des notaires.

Il a également consenti des libéralités à des professionnels ou des particuliers avec lesquels il collabore.

Ces manquements justifient ainsi une suspension provisoire d’exercice d’une durée de 18 mois. Si les premiers juges lui avaient infligé une suspension provisoire d’une durée de 24 mois, il convient de relever qu’ils avaient considéré que le manquement au devoir d’impartialité, non retenu par la cour, était avéré.

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• -Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 B, 5 mars 2015, Numéro de rôle 14/05004 :

Question.

Je suis seul héritier de mon père lui-même veuf. Le notaire a fait virer sur son propre compte les sommes qui étaient sur le compte bancaire du défunt. Divers créanciers se sont manifestés, pour des sommes dont je conteste le montant voire la cause. Est-ce que le notaire peut régler ces sommes sans mon accord ? Est-ce qu’il peut prélever ses frais également sans mon consentement ?

Réponse.

La réponse est doublement non. Les fonds vous appartiennent et vous seul avez la possibilité de permettre des prélèvements.

Les juridictions et en particulier la Cour de cassation ont eu l’occasion de le rappeler.

Ainsi un arrêt de la 1re Chambre civile de la Cour de cassation du 4 mai 2012 (pourvoi n° 11-15-463) :

Un personne, débitrice, condamné par jugement du 30 avril 1993 à payer à une société la somme de 65.606 €, a vendu en décembre 1993, moyennant un prix de 18.080 € un terrain sur lequel la société créancière avait fait inscrire une hypothèque judiciaire.

Reprochant au notaire d’avoir transigé en son nom auprès de la société créancière, d’avoir consigné sans son autorisation une somme de 73.990 € qu’il détenait dans les comptes de l’étude, le vendeur a assigné le notaire et son assureur en responsabilité.

Pour écarter l’existence d’une faute du notaire, l’arrêt d’apel attaqué énonce que si le notaire n’a pas informé son client de ses échanges avec la société créancière et a réglé cette dernière au moyen de fonds appartenant à son client, conservés en son étude, ces actes lui ont été imposés par un jugement assorti de l’exécution provisoire. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du client qui faisait valoir que le notaire, au mépris de ses obligations légales telles que fixées par l’art. 14 du décret n° 45-0117 du 19 déc. 1945, avait prélevé sur les fonds détenus en son nom par l’office notarial et sans son autorisation une somme de 73.990 €, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les époux X, emprunteurs, suivant contrat de prêt notarié, ne sont pas fondés à contester la capacité de Mme P B à les représenter en raison de ce qu’elle ne serait pas un clerc de l’étude de maître I. Ils rappellent que la procuration pour les représenter a été donnée à tout clerc de l’étude.

Doit être considérée comme exerçant les fonctions de clerc toute personne habituellement employée en l’étude notariale.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’intéressée est employée en l’étude en qualité de notaire assistant.

Il s’avère en outre que la signature de l’acte authentique par un membre du personnel de l’étude notariale, en qualité de représentant de l’emprunteur, ne nécessitait pas une compétence juridique spécifique, et il n’est pas démontré en quoi Mme P B n’aurait pas disposé de la qualification requise pour représenter l’emprunteur.

A rapprocher cependant et sans malice de Cour de Cassation, Chambre sociale, 96-44.778:

Suivant l’art. 1er, alinéa 3, de la Convention collective nationale du notariat, ce texte s’applique à tout salarié travaillant, soit dans un office notarial ou dans un organisme assimilé, soit à son domicile et dont l’activité est directement liée à celle de la profession notariale. Il en résulte qu’une femme de ménage relève des dispositions de cette convention, lorsqu’elle est employée dans un office #notarial.

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• Cour d’appel de Grenoble, 2e chambre, 3 septembre 2019, RG n° 17/01794

Au soutien du prêt allégué, Mme D, se disant créancière, fait valoir que le versement des fonds litigieux est établi, les époux B, prétendus débiteurs, ne contestant pas les avoir reçus. Elle prétend qu’elle était dans l’impossibilité morale d’obtenir une reconnaissance de dette dans la mesure où elle a été accueillie par les époux B, en raison des liens d’amitié les unissant, alors qu’elle se trouvait dans une grande détresse morale et confrontée à d’importants soucis de santé. Elle soutient n’avoir jamais songé à se départir sans contrepartie de ces fonds, constituant son seul patrimoine, d’autant qu’elle est en invalidité. Elle affirme avoir d’ailleurs sollicité à plusieurs reprises, en vain, une reconnaissance de dette, ainsi qu’en atteste son compagnon. Elle se prévaut aussi d’un SMS de M. B qui évoquerait la problématique de la reconnaissance de dette.

Les époux B contestent le prêt allégué, arguant de l’absence d’élément établissant une telle intention des parties contredite par le fait que leur capacité d’endettement ne leur permettait pas d’acquérir le bien financé au delà de l’emprunt bancaire souscrit par eux, cet achat n’ayant été réalisé que grâce à l’intention libérale de Mme D. Ils relèvent, qu’au regard du montant des sommes litigieuses, un écrit était nécessaire et que les éléments produits par Mme D ne justifient pas de l’existence d’une intention de solliciter le remboursement des sommes à la date de leur remise. Ils contestent l’impossibilité morale de se procurer un écrit, soulignant l’absence de lien familial entre les parties et de lien affectif autre que la simple amitié. Ils invoquent que les remises de fonds correspondent à des dons, lesquels ne se heurtent pas à la nullité de l’art. 931 du code civil, s’agissant de dons manuels échappant à la condition de forme de l’article précité et que le possesseur qui prétend avoir reçu une chose en don manuel bénéficie d’une présomption en ce sens.

Très subsidiairement, ils observent l’absence de durée stipulée et affirment que Mme D sachant la destination des fonds visant à l’achat d’un bien immobilier cofinancé par un prêt bancaire, il doit leur être accordé un terme qui ne saurait être inférieur à celui de l’échéance de ce prêt, soit le 5 janvier 2030.

La somme en cause étant supérieure à 1. 500 euro, le prêt dont se prévaut Mme D doit, conformément aux art. 1315 et 1341 du Code civil dans leur version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au regard de la date du contrat allégué, faire l’objet d’une preuve littérale, dont il est constant qu’elle n’existe pas.

En vertu de l’art. 1348 du même code, dans sa version également antérieure à l’ordonnance précitée, il est possible de s’exonérer de l’obligation de preuve littérale en cas de commencement de preuve par écrit ou d’impossibilité matérielle ou morale de se procurer une telle preuve, conformément aux articles 1347 et 1348 anciens du Code civil.

Mme D n’est pas fondée à prétendre s’être trouvée dans l’impossibilité morale de solliciter l’écrit constatant la reconnaissance de dette des époux B dès lors qu’elle affirme par ailleurs avoir à plusieurs reprises réclamé en vain l’établissement d’une telle reconnaissance par les époux B, se prévalant du reste d’une attestation de M. O F, son compagnon, qui dit avoir été le témoin des motifs avancés par Mme B pour éviter d’en signer une. Il s’ensuit que Mme D ne justifie pas de l’impossibilité morale de se procurer un écrit constatant le prêt invoqué mais seulement du refus des époux B de signer l’écrit qu’elle leur a réclamé.

En outre, l’attestation susvisée, rédigée par M. F, ne constitue pas un écrit émanant de celui contre lequel la demande est formée au sens de l’art. 1347 précité. Il n’est pas non plus démontré que le SMS versé aux débats sous la forme d’une capture d’écran émane de M. B comme l’appelante le soutient, les termes de ce message, rédigé ainsi « Tu te fous de moi à pas me répondre au sujet de notre affaire (reconnaissance de dette) est réellement importante pour faire le point ensemble. Je me rencontre que tu es vraiment LACHE… Je suis en colère et sache que je n’ai plus le même caractère que tu manipulais autrefois..« , étant de nature à prouver qu’il a été adressé par Mme D à M. B, ainsi que le tribunal l’a d’ailleurs retenu.

En conséquence, la preuve du prêt n’est pas rapportée et la demande en paiement, en ce qu’elle est fondée sur un prêt, est rejetée.

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• Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – chambre 2, 29 août 2019, RG n° 17/22952

Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Dans cette affaire , il n’est pas contesté que maître G H, notaire associé d’une SCP notariale de Saint Chamond, n’a pas vérifié la déclaration des vendeurs dans l’acte authentique selon laquelle le rapport établi par le service public d’assainissement non collectif n’avait toujours pas été produit. Or, une telle déclaration conditionnait l’efficacité de l’acte du 14 janvier 2011.

Le document établi par le SIANC dans son courrier du 30 août 2010 est celui visé par l’art. L.1331-1-1 du Code de la santé publique et l’art. L.2224-8 du Code général des collectivités territoriales.

Maitre G H, en sa qualité de notaire, pouvait donc vérifier auprès de la commune qui assurait le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif des consorts X la véracité des déclarations de ces derniers sur l’absence de dépôt du rapport du SIANC à la date de signature de l’acte authentique.

En s’abstenant d’effectuer cette vérification il a commis une faute en relation de causalité avec le dommage allégué par l’acquéreur E F. Ce dommage s’analyse en une perte de chance d’avoir pu acquérir l’immeuble à des conditions plus avantageuses car la diminution du prix de vente constituait pour lui, dans l’hypothèse où il aurait été parfaitement informé, une éventualité favorable qui a disparu du fait du manquement du notaire.

Le moyen tiré de la perte de chance est dans le débat, puisque le notaire G H soutient que le client E F a subi seulement une perte de chance.

Cette perte de chance est réelle et sérieuse, en raison de l’importance des non conformités décrites par le SIANC dans son rapport du 30 août 2010.

Le client E F produit un devis duquel il ressort que la mise en conformité du système d’assainissement s’élève à 12. 000 euro environ.

Il y a lieu de fixer à 70 % la perte de chance d’avoir pu acquérir l’immeuble à des conditions plus avantageuses.

En conséquence, le notaire G H est condamné, sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil devenu l’art. 1240, à payer au client E F une indemnité de 8 .400 euro.

Le client E F ne démontre pas la réalité du préjudice moral qu’il aurait subi. Il convient dès lors de le débouter de ce chef de sa demande.

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• Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile a, 12 septembre 2019, RG n° 16/06176

La SCI acquéreur soutient que le notaire devait vérifier que les conditions de l’art. 442-13b du Code de l’urbanisme étaient réunies, à défaut refuser d’établir l’acte de vente.

Si le vendeur avait été autorisé à procéder à la division cadastrale et à lotir, il n’a jamais été autorisé à vendre par lots.

La SCI acquéreur reproche au notaire de ne pas avoir tenu compte de l’existence d’un lotissement, de ne pas avoir vérifié si le vendeur avait obtenu l’autorisation de vendre de la mairie, si le vendeur avait déposé une demande d’aménagement, de ne pas avoir exigé le certificat d’achèvement des travaux à défaut une autorisation de différer les travaux.

Elle estime que le notaire aurait dû consigner les travaux de viabilisation sur le prix de vente.

Elle relève la différence de rédaction du compromis et de l’acte de vente, l’acte de vente ne prévoyant plus que le bien vendu sera desservi par l’électricité, l’eau, le gaz, l’assainissement.

Elle rappelle que le notaire a précisé dans l’acte que l’acquéreur se proposait d’édifier un ou plusieurs bâtiments sur l’immeuble vendu.

Il ressort de l’acte de vente qu’il porte sur l’acquisition d’un bâtiment à remettre à neuf à partir de la structure existante, que l’acte fait référence expresse à l’intégration de l’immeuble dans un lotissement.

Le notaire indique que l’acquéreur s’engage à refaire à neuf le bâtiment acquis dans le délai de 4 ans à compter de la vente, ajoute que dans ses rapports avec le vendeur, l’acquéreur s’engage à effectuer les travaux susvisés dans le délai de 4 ans qui avait été accordé au vendeur pour construire.

Il apparaît donc que la SCI Les Baobabs, acquéreur, s’engage à effectuer les travaux qui incombaient initialement au vendeur étant observé que le vendeur s’était engagé à construire alors que l’acquéreur lui remet à neuf.

De même, page 47, l’acte prévoit que l’acquéreur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative nécessaire à la réalisation de son projet d’aménagement du site.

Force est de relever que le permis d’aménager n’a pas été demandé par l’acquéreur mais par le vendeur, la société Immaction en qualité de lotisseur.

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité technique, pratique de l’acte auquel il prête son concours.

Il est tenu d’avoir une parfaite connaissance de la réglementation.

L’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé :

a) soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement; constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10.

b) soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ;

c) soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en oeuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

S’agissant d’une vente de lot d’un lotissement, le notaire aurait dû vérifier que le vendeur était autorisé à vendre dès lors que les travaux d’aménagement du lot, les équipements le desservant n’étaient pas réalisés, circonstance portée à sa connaissance comme l’établit la différence de rédaction du compromis et de l’acte de vente.

Il est constant que le notaire est tenu de conseiller les parties, leur suggérer les mesures propices pour leur permettre d’atteindre le résultat souhaité.

Bien qu’il eût connaissance de l’objectif poursuivi par l’acquéreur, rénovation de l’immeuble en vue de création de bureaux, il n’a pas avisé les parties et plus particulièrement l’acquéreur des dispositions prévues par l’art. R.442-18 du Code de l’urbanisme, soit la nécessité d’achever les travaux d’aménagement du lotissement, a minima l’achèvement des équipements desservant le lot.

Il n’a pas appelé l’attention de l’acquéreur sur les risques pris alors que la vente intervient sans qu’il soit justifié de l’autorisation de vente, sans aménagement du lotissement étant rappelé qu’il n’est pas dispensé de son devoir d’information et de conseil par la compétence des parties, toutes deux professionnelles de l’immobilier.

Ces éléments caractérisent des fautes imputables au notaire au regard d’une rédaction insuffisamment précise, d’un défaut de conseil aux parties.

Le notaire fait valoir que ses fautes si elles existent sont absorbées par la faute de l’acquéreur qui a fait preuve d’une inertie coupable à l’égard du vendeur.

La cour relève en effet que la SCI a attendu le 16 octobre 2009 pour demander un permis de construire.

Bien que l’instruction de ce permis lui ait permis de faire toute la lumière sur la situation, cela dès le 5 novembre 2009 , elle a attendu le 25 novembre 2013 pour assigner la société Immaction devant le juge des référés aux fins de réalisation des travaux de viabilisation alors même qu’elle avait été destinataire le 29 avril 2011 d’une attestation mensongère de la société Immaction.

La SCP notaire fait observer à juste titre que c’est le commandement de payer délivré par la banque le 25 juin 2013 qui l’a décidée à agir, que la SCI doit assumer seule les conséquences des travaux entrepris en dépit des refus de permis de construire.

L’inertie délibérée et prolongée de la SCI Les Baobabs à l’égard de la société Immaction est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués par l’acquéreur et les fautes imputées au notaire.

Celle-ci est donc déboutée de ses demandes d’indemnisation dirigées contre la SCP notaire.

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• Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre, 10 septembre 2019, n° 17/02875

Par acte sous signature privée en date du 29 octobre 2013 une promesse synallagmatique de vente a été signée entre Mme Y, propriétaire d’un terrain constructible sis au Plan-de-la-tour et les époux X, acquéreurs, par l’entremise de la SAS dénommée « Immo Liaison », au prix de 260.000 €, l’acquéreur s’engageant à l’avant-contrat à payer à l’agent immobilier des honoraires d’un montant de 10.000 €.

L’acte notarié de vente a été signé entre les parties le 28 octobre 2014.

Le 22 mai 2015 la SAS Immo Liaison a fait assigner les époux X aux fins d’obtenir le paiement de ses honoraires d’entremise, en invoquant le mandat de recherche signé par les époux X le 13 juin 2013 et l’offre d’achat de ces époux, formalisée par ses soins le même jour au prix de 270.000 €.

Pour prétendre au versement à son profit par les acquéreurs de la somme de 10.000 € à titre d’honoraires, l’agent immobilier soutient que dans la promesse de vente du 29 octobre 2013 les époux X se sont engagés à lui verser une rémunération de 10.000 € payable le jour où la vente serait définitivement conclue, ce qui est advenu le 28 octobre 2014 ; les époux X ont refusé ensuite abusivement de lui payer ce montant en faisant valoir que l’acte authentique de vente ne mentionne pas l’existence d’une telle commission, alors que l’agent immobilier a fait diligence et qu’il a oeuvré pour la viabilisation du terrain.

Les époux X, acquéreurs appelants, font valoir qu’ils connaissent la venderesse du terrain, Mme Y, depuis toujours ; que c’est elle qui leur a présenté le gérant de la société Immo Liaison pour qu’il effectue les démarches afin de viabiliser les terrains pour qu’il devienne constructible ; que c’est la raison pour laquelle ils ont accepté de signer le mandat de recherche d’un bien ; que l’agent immobilier n’a fait aucune diligence ; que profitant de leur naïveté, il leur a fait inscrire au sein de la promesse de vente sa présence pour percevoir une commission ; que si l’acte de vente ne mentionne pas l’agent immobilier c’est parce que celui-ci n’a rien fait et qu’il a renoncé à percevoir sa commission ; que l’agent immobilier ne démontre pas qu’il aurait effectivement procédé à la recherche qui lui était demandée dans le mandat ; que le mandat est dépourvu de cause puisque le mandataire n’a ni rapproché le vendeur et l’acquéreur et qu’il ne s’est pas occupé des travaux de viabilisation ; que le mandat met la rémunération à la charge du vendeur et non des acquéreurs.

Mais attendu qu’en application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 précisé par le décret l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle ne peut recevoir de rémunération ou d’honoraires à l’occasion d’une opération visée à la loi du 2 janvier 1970 d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Que si en l’espèce le mandat de vente et la promesse synallagmatique de vente sont contraires sur la charge du paiement des honoraires d’entremise, le mandat n’a pas pu mettre à charge d’un tiers ce versement, en créant une obligation à l’égard du vendeur qui n’est pas partie au contrat de mandat ;

En revanche la promesse de vente est le résultat de la négociation intervenue entre les acquéreurs et le vendeur ; que les parties se sont ainsi accordées sur le montant de la rémunération du mandataire et sont convenues de ce que ces honoraires d’entremise seraient à la charge de l’acquéreur, ce qui a déterminé le montant du prix de vente que les époux X ont acquitté .

Aucun vice du consentement précis pouvant altérer la validité de l’avant-contrat n’est décrit par les appelants ; et que la non reprise de la mention des honoraires est inopérante à l’égard de l’engagement constaté par la promesse synallagmatique de vente.

L’engagement a été souscrit pour la recherche du bien et aucune autre diligence supplémentaire à accomplir n’était spécifiée ni dans le mandat ni dans la promesse ;  l’absence de toute réelle diligence accomplie par l’agent immobilier et l’absence de cause invoquées ne sauraient résulter des seules allégations des appelants .

Le jugement qui a condamné les époux X, acquéreurs, à exécuter les termes de leur engagement contractuel est confirmé ; et la demande de dommages et intérêts des appelants, non fondée, est rejetée .

Par ailleurs que l’agent immobilier ne justifie pas l’existence d’un préjudice distinct de celui d’avoir dû plaider ou de celui qui sera réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, d’où il suit le rejet de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, et la réformation du jugement déféré sur ce point seulement .

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• Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 10 septembre 2019, RG n° 17/18989

UNION NOTARIALE FINANCIERE (UNOFI) et les notaires L’incroyable mélange des genres

 

Monsieur Gustave X est décédé le […] en laissant pour lui succéder ses trois enfants : Y, Z et A.

Par jugement en date du 3 mai 2000, le Tribunal de grande instance de Lille a ordonné l’ouverture des opérations de compte, de liquidation et de partage de la succession de M. X.

Par jugement en date du 25 juin 2003, ce même tribunal a reconnu Mme Z X, en l’état du dossier, coupable de recel successoral.

Par jugement en date du 15 décembre 2005, cette même juridiction a débouté Y X de ses demandes de rapport à succession et de son action successorale subséquente et a renvoyé les trois ayants droit de Gustave X devant maître B, notaire à Lille, afin d’achever les opérations de compte, de liquidation et de partage de la succession de celui-ci.

Le 19 juillet 2010, Y, Z et A X signaient l’acte de partage de cette succession.

Monsieur L I (époux de madame Z X) décédait le 25 mars 2000 laissant pour héritiers sa femme Z X et leurs trois enfants D, E et F.

La SCP notaire H et G, notaires associés à K, a été chargée de cette succession. En vertu de l’acte authentique de partage reçu le 19 juillet 2010 par maître B, M. A X a fait procéder, le 25 janvier 2017, à une saisie-attribution à l’encontre de Mme Z X entre les mains de la SCP H G-M. Cette saisie-attribution a été dénoncée à Mme Z X le 31 janvier 2017.

Par un jugement rendu le 20 novembre 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Lille a condamné la SCP notaire H G-M à payer à M. A X, la somme de 17 .747,47 euro au titre des causes de la saisie-attribution pratiquée le 25 janvier 2017 contre Mme Z X, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

La SCP notaire a relevé appel.

–o–

Au cours de la procédure d’appel, la notaire a fait valoir qu’au moment où la saisie-attribution a été pratiquée, il lui a été nécessaire de faire le point sur la succession de M. I, époux de Mme Z X, au regard du silence des héritiers et des sollicitations de différents créanciers sollicitant le paiement des sommes qui leur étaient dues, raison pour laquelle maître J, l’un des notaires associés, n’a pas été en mesure d’apporter une réponse immédiate à l’huissier de justice.

Elle précise que le 29 mars 2016, maître J a versé entre les mains de Mme Y X, en exécution du jugement en date du 12 janvier 2016, la somme de 36. 964 euro, raison pour laquelle le compte successoral de Mme Z X n’est désormais créditeur qu’à hauteur de la somme de 6. 007,12 euro mais qu’il existe également des FCP qui ont été placés auprès de l’UNOFI…

–o–

Selon l’art. L.211-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le tiers saisi (ici la SCP notariale) est tenu de déclarer au créancier l’étendue de ses obligations à l’égard du débiteur ainsi que les modalités qui pourraient les affecter et, s’il y a lieu, les cessions de créances, délégations ou saisies antérieures et l’art. R. 211-4 dispose que le tiers saisi est tenu de fournir sur-le-champ à l’huissier de justice les renseignements prévus à l’article L. 211-3 et de lui communiquer les pièces justificatives. Il en est fait mention dans l’acte de saisie.

L’art. R.211-5 de ce même code prévoit que le tiers saisi qui, sans motif légitime, ne fournit pas les renseignements prévus est condamné, à la demande du créancier, à payer les sommes dues à ce dernier sans préjudice de son recours contre le débiteur. Il peut être condamné à des dommages et intérêts en cas de négligence fautive ou de déclaration inexacte ou mensongère.

Le 25 janvier 2017, M. A X a fait pratiquer entre les mains de la SCP notaire H G-M, une saisie attribution à hauteur de la somme de 17 .919,12 euro correspondant à la somme due par Mme Z X en vertu de l’acte authentique de partage établi par maître B, notaire, le 19 juillet 2010.

Il a alors été répondu à l’huissier instrumentaire qu’une réponse écrite lui serait fournie au plus tard le 27 janvier 2017, ce qui n’a pas été le cas.

Le 9 mars 2017, le certificat de non contestation de la saisie-attribution a été signifié à l’appelante, la SCP notaire, qui malgré les relances tant de l’huissier instrumentaire que du conseil de M. X les 10 mars, 18 avril, 12 mai et 30 mai 2017, n’a jamais daigné transmettre le montant de sommes dont elle était dépositaire au nom de Mme Z X. En effet, il n’a été procédé à cette déclaration que le 18 septembre 2017.

La SCP notaire ne peut valablement affirmer pour justifier sa réponse plus que tardive qu’il avait été nécessaire pour le notaire en charge de la succession de M. I, époux de Mme Z X, de faire le point sur les comptes dans la mesure où par jugement en date du 12 janvier 2016, le Tribunal de grande instance de Lille a homologué le projet de partage de la succession de M. I que la SCP H G-M a elle-même établi, que les relevés de compte produits aux débats ne font état d’aucun mouvement depuis le 24 mars 2016 et qu’il n’est pas démontré, par ailleurs, de quelconques difficultés dans l’établissement des comptes successoraux. Ainsi, la SCP H G-M ne démontre pas de l’existence d’un motif légitime de nature à justifier son retard pour l’exécution de ses obligations légales prévues aux art. L.211-2, L.211-3 et R.211-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

C’est donc à bon droit que le juge de première instance a considéré que la SCP H G-M, qui était tenue au jour de la saisie d’une obligation à l’égard de Mme X, n’a pas satisfait sans motif légitime à son obligation de renseignement et qu’il a condamné la SCP H G-M à verser à M. X la somme de 17. 747,47 euro au titre des causes de la saisie attribution pratiquée le 25 janvier 2017 contre Mme Z X, avec intérêts au taux légal à compter de sa décision. Le jugement du TGI est donc confirmé.

La SCP H G-M est aussi condamnée à verser à M. A X la somme de 2. 000 euro au titre de l’art. 700 CPC.

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• Cour d’appel de Douai, Chambre 8 section 3, 20 septembre 2018, RG n° 17/07093

Le devoir de conseil du notaire est absolu ; en jugeant qu’il ne pouvait être reproché au notaire d’avoir manqué de diligence quant à l’exigence d’une vérification que la prudence élémentaire dictait aux acquéreurs, quand il appartenait au notaire, en vertu de son devoir de conseil, de s’assurer de la véracité des travaux dont se prévalait le vendeur ou tout au moins de mettre en garde les acheteurs sur l’absence de justificatif des travaux prétendument réalisés, la cour d’appel a violé l’art. 1382, devenu 1240 du Code civil.

La Cour de cassation rappelle que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Par une promesse de vente notariée établie le 19 avril 2013 par monsieur I (le notaire), messieurs. F et B T, respectivement usufruitier et nu-propriétaire d’une maison, se sont engagés à la vendre à M. et Mme C (les acquéreurs) ; cette promesse mentionnait l’engagement des vendeurs de produire la facture des travaux de réfection de la toiture de la maison ; suivant acte authentique reçu par le notaire le 8 juillet 2013, M. F T (le vendeur) a vendu la maison aux acquéreurs, M. B T lui ayant précédemment fait donation de la nue-propriété ; l’acte de vente comportait une déclaration du vendeur sur l’existence de travaux depuis moins de dix ans, en l’espèce ceux de réfection de la toiture ; ayant subi des infiltrations importantes d’eau de pluie le 10 juillet 2013, les acquéreurs ont provoqué une réunion en l’étude du notaire, de laquelle il est résulté que les travaux mentionnés à l’acte de vente n’avaient pas été réalisés ; les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, le notaire et la société civile professionnelle dont monseur I est notaire associé en responsabilité et indemnisation ; le vendeur a été condamné à indemniser les acquéreurs.

Pour écarter la responsabilité du notaire, l’arrêt de la cour d’appel retient que ce dernier n’était tenu à aucune vérification particulière quant à la déclaration faite par le vendeur de la réalisation de travaux sur la toiture.

En statuant ainsi, alors que le notaire devait attirer l’attention des acheteurs sur l’absence de production de la facture correspondant aux travaux que le vendeur déclarait avoir effectués, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

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• Cour de cassation, chambre civile 1, mercredi 13 mars 2019, N° de pourvoi: 18-12234 18-50019, cassation partielle, inédit

La résidence de tourisme « La Tour de Mare » située dans la commune de Frejus a été exploitée par la SAS Rhode Tourisme.

La SNC Atlantique Ymo a conclu le 11 mars 2008 avec la SAS Rhode Tourisme un bail commercial d’une durée de 11 ans, débutant le 31 mai 2010, pour l’exploitation de la résidence de tourisme classée et la sous-location du bien.

Par acte authentique du 26 mai 2011, M. Y X a acquis auprès de la SNC un appartement de quatre pièces avec terrasse situé au sein de cet ensemble immobilier au prix de 345.569.85 euro TTC. Il était prévu à l’acte que l’acquéreur était subrogé au vendeur en qualité de bailleur commercial, contratdont un exemplaire non signé et daté du 5 février 2010 prévoyant un loyer annuel révisable de 12.498 euro était annexé au document notarié.

M. X a souscrit auprès de la SA Axa Banque un emprunt d’un montant de 280.000 euro, au taux effectif global de 4.42% l’an, afin de financer cette acquisition.

Invoquant l’occultation par la SNC des difficultés financières rencontrées par son locataire commercial entraînant l’absence de versement des loyers initialement prévus, M X a, par acte du 27 mai 2013, assigné son vendeur devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir la résolutionde la vente du bien immobilier.

L’acquéreur du bien immobilier soutient que la SNC lui a volontairement dissimulé les difficultés financières de son locataire commercial et estime ainsi avoir été victime d’une réticence dolosive. Il sollicite en conséquence la résolution du contrat de vente sur le fondement de l’art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’acquisition par M. X de l’appartement situé dans la résidence susvisée s’est inscrite dans une opération de défiscalisation « loi Bouvard » permettant, à la condition de soumettre le bien acquis à la location en meublé non professionnel durant neuf années, de bénéficier d’une économie d’impôt calculée sur le prix de revient de l’immeuble, en l’occurrence le remboursement ainsi que l’exonération de la TVA sur les loyers.

Un mécanisme de subrogation prévu à l’acte notarié du 26 mai 2011 a permis à M. X d’obtenir la qualité de bailleur commercial de la SAS Rhode Tourisme.

La copie du contrat de bail est d’ailleurs annexée à l’acte de vente ce qui démontre le lien étroit unissant les deux opérations juridiques. Il s’agit ainsi d’un véritable ensemble contractuel qui doit être apprécié dans sa globalité.

Il est établi que la SAS Rhode Tourisme connaissait à la date de la conclusion de la vente des difficultés financières. En effet, le jugement du tribunal de commerce de Cannes en date du 24 mars 2009 avait ouvert à l’encontre du locataire commercial une procédure de sauvegarde. La personne morale sera d’ailleurs ultérieurement placée sous le régime du redressement judiciaire par une nouvelle décision du 18 septembre 2012 et l’ensemble des baux sera résilié par le mandataire désigné par la juridiction commerciale.

Le bailleur a subi des versements irréguliers de certaines échéances de loyer dès l’année 2011, voire l’absence de paiement de certaines d’entre-elles les années suivantes.

Or, l’appelante ne justifie pas avoir informé M. X de la réalité de la situation de son futur locataire commercial alors qu’elle avait été destinataire au début de l’année 2011 d’un courrier de la part de la SAS Rhode Tourisme lui indiquant notamment que « nous ne sommes pas encore sortis de nos difficultés et il nous faudra désormais assumer (…) les engagements pris au titre du plan de sauvegarde« .

Le cabinet Tfinance, qui a assisté l’acquéreur lors de la préparation de la transaction, n’a également pas été en possession de ces éléments qu’il appartenait à l’appelant de communiquer, la publication d’un jugement de procédure collective au BODACC ne la dispensant pas de fournir l’information volontairement occultée.

Certes, M. X a souscrit le 5 décembre 2014 un nouveau bail commercial avec la société Zenitude mais il apparaît que cette opération ne lui permet pas de remplir les conditions exigées par l’administration fiscale. Il ne peut donc plus bénéficier du dispositif de défiscalisation.

Compte-tenu de ces éléments, la réticence dolosive du vendeur sur la fragilité de la situation financière de la SAS Rhode Tourisme n’a pas permis à l’acquéreur de disposer des informations qui, portées à sa connaissance, l’auraient nécessairement amené à ne pas conclure le contrat de vente. Le jugement déféré a donc justement prononcé la nullité de la vente.

En conséquence, la restitution à M. X du montant de la transaction comprenant la TVA, déduit de la somme de 18.600 euro correspondant à une remise commerciale, doit être ordonnée ainsi que la remise par celui-ci du bien immobilier à SNC.

La demande de l’appelante relative à la restitution par l’acquéreur des sommes perçues au titre de la TVA sera rejetée compte-tenu de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente.

Aucun délai d’exécution de ces obligations réciproques, avec ou sans le bénéfice d’une mesure d’astreinte, ne peut être accordé compte-tenu de l’effet rétroactif immédiat de l’annulation de la vente. Il appartiendra aux parties, représentées par leurs conseils respectifs, de s’accorder sur les modalités de remise du bien immobilier et de restitution du prix de vente.

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• Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 5 septembre 2019, RG n° 19/01222