La clause pénale sanctionne le manquement du propriétaire mandant à ses engagements envers l’agent immobilier

C’est par des motifs pertinents que la Cour d’appel adopte que le Tribunal, après avoir relevé qu’un accord sur la vente avait été conclu entre la société Le Clos de X et un acquéreur par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier pendant la durée d’exclusivité du mandat donné à la société Y Z et que la société Le Clos de X s’était bornée à informer la société Y Z de cet accord le 27 août 2014, a exactement dit que la société Le Clos de X avait violé ses obligations définies par la clause 5 du contrat du 5 juin 2014 en ce que la visite du bien le 2 août 2014 avait eu lieu sans l’accord de la société Y Z et en ce que la maîtrise de la rédaction de l’engagement n’avait pas été confiée à ce mandataire en vertu du mandat exclusif du 5 juin 2014.

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Par suite, c’est à bon droit que le premier juge a décidé de mettre en oeuvre la clause pénale incluse dans l’article 5 du mandat du 5 juin 2014.

L’engagement du mandataire n’ayant été exécuté qu’en partie, la pénalité de 28. 800 € réclamée est manifestement excessive. Les courriels adressés par la société Le Clos de X du 28 juin au 8 juillet 2014 à la société Y Z, ainsi que le courriel adressé le 30 septembre 2014 par la mandante à ce mandataire justifient des diligences accomplies par ce mandant dans l’exécution du mandat consistant, notamment en organisation des diagnostics et publicités, de sorte que le préjudice doit être évalué à la somme de 13 .000 EUR, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il l’a évalué à la somme de 1 EUR.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 24 janvier 2020, RG n° 18/28819
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Sur le plateau de l’Escandorgue : parc éolien Vs Couple reproducteur d’aigles royaux

Si le ministre de la transition écologique et solidaire soutient que, alors que huit autres projets éoliens ont déjà été autorisés à l’intérieur du domaine vital de l’unique couple reproducteur d’aigles royaux du plateau de I’Escandorgue, l’analyse par le pétitionnaire des impacts cumulés de ces projets sur la conservation de ce couple était insuffisante dès lors que seulement quatre journées d’inventaire avifaunistique ont notamment été menées, lors desquelles l’aigle royal a pourtant été observé à sept reprises, soit, au minimum, près de deux apparitions journalières, il ne critique pas sérieusement les motifs retenus par les premiers juges pour annuler l’arrêté du 6 août 2015 portant refus d’autorisation d’exploiter le parc éolien en litige tenant à ce que, contrairement à ce qu’a opposé le préfet de l’Hérault dans cette décision, d’une part, l’implantation de ce parc supplémentaire contribuerait à la remise en cause de la capacité du couple à se reproduire sur ce site et, par la même, à l’état de conservation de la petite sous-population « Massif Central » de cette espèce, d’autre part, il n’est pas établi que l’implantation du parc de cinq éoliennes projeté serait de nature à caractériser un risque de perte d’habitat et de fragmentation excessif des territoires de chasse, de nature à porter atteinte à l’état de conservation de l’aigle royal.

Unknown

En effet, ainsi que l’a jugé à bon droit le tribunal administratif, il résulte de l’instruction que la zone de nidification du couple d’aigle royal est située à plus de dix kilomètres au nord du projet. L’étude d’impact fait état d’une faible utilisation du secteur du projet, uniquement pour la chasse et le marquage territorial. L’étude Becot sur laquelle s’est appuyé le préfet confirme cette faible fréquentation et met surtout en évidence l’impact des autres projets éoliensprécédemment autorisés, au plus près du coeur du domaine vital du couple d’aigle royal. Si le préfet a indiqué que les conditions du milieu influent sur la reproduction et le devenir d’une espèce, l’étude de la ligue pour la protection des oiseaux dont il s’est prévalu, réalisée dans l’Aude sur une succession de quatre parcs éoliens dont le plus proche est à moins d’un kilomètre de la zone de nidification, ne paraît pas transposable. Il ne résulte pas de l’instruction que la réalisation du parc en litige, dans le prolongement du parc existant, dont la présence n’a pas affecté la reproduction du couple, serait de nature à porter atteinte à cette capacité de reproduction.

Par ailleurs, si l’étude d’impact retient une perte de territoire de chasse d’une cinquantaine d’hectares environ, compte tenu de la réduction du projet à cinq éoliennes, cette surface ne représente qu’environ 0,4 % du domaine vital. En outre le territoire concerné s’inscrit en continuité avec le parc éolien déjà exploité sur le territoire de la commune de Dio-et-Valquières, en périphérie sud du domaine vital, dans sa partie la moins fréquentée par l’aigle. Si les conclusions de l’étude de l’association Becot, sur laquelle s’est appuyé le préfet, évoquent les conséquences sur les territoires de chasse de plusieurs des projets déjà autorisés, situés à une distance comprise entre deux et quatre kilomètres de la zone de nidification, elles ne permettent pas, en l’état du dossier, de justifier le motif retenu du caractère excessif de l’impact supplémentaire qui serait généré par le projet en litige, le plus éloigné de la zone de nidification, alors, en outre, qu’il résulte de l’instruction que les permis de construire de deux des projets évoqués par le préfet, situés dans le coeur du domaine vital du couple d’aigle, ont été annulés par la juridiction administrative.

Il ne résulte pas de l’instruction que le projet en litige, qui se situe donc dans la continuité du parc éolien de Dio-et-Valquières, serait de nature, contrairement à ce qu’affirme le ministre, à caractériser un risque d’usurpation du site voisin accueillant un couple d’aigles de Bonelli, autre espèce protégée, par les aigles royaux, lesquels se trouveraient perturbés par la présence des parcs éoliens et aurait pour conséquence une perte de fécondité.

Il résulte de l’instruction, particulièrement des énonciations de l’étude d’impact que, si le risque de collision est le risque direct le plus important généré par toute éolienne dans la mesure où il affecte la survie de l’individu, les observations effectuées ont permis de constater que les aigles ont « souvent contourné ou survolé à hauteur respectable » les éoliennes existantes. L’étude Becot évoque également le constat d’un comportement d’évitement des éoliennes existantes. Dans ces conditions, et alors que des mesures de réduction des risques sont prévues, telles que l’installation d’un système d’effarouchement par détection vidéo sur trois des cinq éoliennes combiné à un système de visibilimétrie sur une des machines, et que le parc est implanté à plus de dix kilomètres de la zone de nidification aux abords de laquelle ces risques sont les plus importants, il résulte de l’instruction qu’en se fondant sur la circonstance que la multiplication des risques de collision menaçait le maintien du couple d’aigle royal, le préfet a, nonobstant le caractère imparfait des dispositifs précités dans certaines conditions météorologiques, entaché sa décision d’une erreur d’appréciation.

Enfin, si la charte du parc régional du Haut-Languedoc a effectivement classé une zone du parc dans laquelle est incluse la commune de Dio-et-Valquières en « zone de sensibilité maximale » du fait de la présence avérée d’un couple d’aigles de Bonelli et que selon cette charte, tout projet situé en zone de sensibilité maximale recevra un avis défavorable, ce document ne présente pas un caractère contraignant et le préfet de l’Hérault n’était aucunement tenu par l’avis des autorités gestionnaires de ce parc pour rester en cohérence avec la charte. Au demeurant, le ministre n’apporte aucun élément susceptible de justifier que la délivrance de l’autorisation d’exploiter le projet de parc éolienen litige aurait porté une atteinte significative à la conservation du couple d’aigles de Bonelli présent dans cette zone de nature à faire regarder cette autorisation comme non cohérente avec l’objectif de protection de cette espèce.

Il résulte de ce qui précède que le ministre de la transition écologique et solidaire n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a annulé l’arrêté du 6 août 2015 du préfet de l’Hérault.


  • Cour administrative d’appel de Marseille, 7e chambre, 24 janvier 2020, req. 17MA04684, inédit au recueil Lebon

Le devoir d’information et de conseil du #notaire rédacteur d’un acte notarié de prêt lui impose d’informer l’emprunteur sur les conséquences de la non-souscription d’une #assurance décès facultative proposée par le prêteur

Selon l’arrêt attaqué (Cour d’appel d’Agen, 21 août 2018), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 22 février 2017, pourvoi n° 16-13.096), la société civile immobilière […], dont M. O R était le gérant, a, suivant acte authentique reçu le 22 décembre 2000 par M. I… (le notaire), contracté un emprunt bancaire.

Unknown

M. O R est décédé le […], laissant pour lui succéder son épouse, Mme W…, leurs enfants A et F, ainsi qu’un fils d’une première union, C.

Imputant au notaire divers manquements à son devoir de conseil, notamment à l’occasion de la passation de cet acte, Mme W, la veuve, et ses deux enfants (les consorts R) l’ont assigné en responsabilité et indemnisation.

Unknown

Les consorts R ont fait grief à l’arrêt d’appelde rejeter leur demande de condamnation de M. I à leur verser la somme de 330. 177,14 EUR, alors :

« 1°/ que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que, quand bien même l’assurance invalidité décès ne serait pas obligatoire et ne constituerait pas une condition du prêt, et quand bien même il n’aurait pas connaissance de l’état de santé de l’emprunteur, le notaire ne peut se contenter de rappeler dans l’acte de prêt la souscription par la banque d’une assurance de groupe destinée à couvrir ses clients contre les risques de décès invalidité avec référence aux documents correspondant ; qu’il incombe au notaire requis de donner la forme authentique à un acte de prêt d’attirer l’attention de l’emprunteur sur les risques liées à l’absence de souscription de l’assurance décès invalidité ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil ;

2°/ que la charge de la preuve de l’accomplissement de son devoir de conseil incombe au notaire ; qu’en énonçant que c’est aux consorts W… R… qu’il incomberait de prouver que le notaire n’avait pas attiré l’attention d’O… R… sur les conséquences de la non-souscription d’une assurance invalidité décès, la cour d’appel a violé l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »

La Cour de cassation répond aux consorts R en leur donnant satisfaction, au visa de l’art. 1382, devenu 1240 du Code civil.

Pour rejeter la demande des consorts R, l’arrêt d’appel retient, d’abord, qu’ils reprochent au notaire de n’avoir pas attiré l’attention de M. O R sur les conséquences de la non-souscription d’une assurance facultative, ce qu’il leur appartient de prouver. Il relève, ensuite, que, s’il n’est pas écrit dans l’acte qu’une information a été donnée par le notaire sur les conséquences d’une non-souscription de l’assurance décès facultative, exiger un tel degré de précision revient à faire peser sur le notaire instrumentaire, non plus une obligation de conseil pour un acte donné, mais une obligation de mise en garde sur l’opportunité économique.

En statuant ainsi, alors que le devoir d’information et de conseil du notaire rédacteur d’un acte authentique de prêt lui impose d’informer l’emprunteur sur les conséquences de la non-souscription d’une assurance décès facultative proposée par le prêteur, la preuve de l’exécution de cette obligation lui incombant, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

–o–

Il s’agit de la confirmation d’une jurusprudence antérieure (Cass. 1re Civ., 22 février 2017, pourvoi n° 16-13096) :

Les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil au regard de la souscription d’une assurance emprunteur dont l’existence est mentionnée dans l’acte authentique de prêt.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 8 janvier 2020, pourvoi n° 18-23.948, inédit

 

 

Saisie sur #saisie ne vaut, comme abus de saisie ne vaut

Il a été demandé la mainlevée pour abus de saisie.

L’art. 12 du Code de procédure civile dispose que le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé.

L’art. L.121-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Monsieur et madame X, débiteurs, sollicitent du juge de l’exécution à la fois qu’il annule ou donne mainlevée de la saisie pratiquée le 23 août 2013 sur le fondement de l’adage “saisie sur saisie ne vaut”, argumentant sur l’inutilité de la mesure précédée sur les mêmes créances par d’autres voies d’exécution toujours en cours.

Cette argumentation, qui ne peut prospérer sur le fondement d’un adage, rejoint en réalité la règle posée par l’art. L.121-2 du Code de procédure civile, permettant au juge de l’exécution de donner mainlevée lorsqu’une mesure d’exécution est pratiquée de manière inutile ou abusive : elle dispose donc d’un fondement légal qu’il convient de lui restituer.

Sur le fond il apparaît que, le 20 février 2013, soit quelques mois avant la saisie litigieuse, la société Caisse Méditerranéenne de Financement a fait procéder à deux saisies attribution entre les mains de la société SAS PV-CP City :

—  la première sur le fondement d’un’acte notarié du 28 juin 2005 pour un montant en principal de 135. 344,49 EUR,

—  la seconde sur le fondement d’un acte notarié du 15 juin 2005 pour un montant en principal 261. 464,48 EUR.

De fait la saisie litigieuse, qui vise les mêmes titres exécutoires, pour les mêmes montants, avec des taux d’intérêts égaux, entre les mains du même tiers, saisi en la même qualité, ont exactement le même objet et le même effet.

Il s’en déduit que la saisie pratiquée le 23 août 2013 est parfaitement inutile et surabondante, ne faisant que répéter les termes des deux premières : en conséquence il convient d’en ordonner mainlevée et d’en laisser les frais à la charge du créancier saisissant.


  • Tribunal de grande instance de Nanterre, Juge de l’exécution, 14 octobre 2014, RG n° 13/11444

Le leurre de la sécurité de l’acte notarié. L’exemple d’un #notaire pas difficile pour accepter la procuration du vendeur

M. X-L B, né le […], était propriétaire des lots 1 et 235 dans un immeuble situé à Marseille, […],.

Il est décédé le 9 août 2013 laissant pour lui succéder ses trois fils, MM. Z B, C B et X B.

Le litige résulte de la contradiction entre deux engagements qu’il aurait pris avant son décès, sur ces biens:

  • d’une part, M. Z B se prévaut d’un acte sous seing privé du 10 avril 2012 par lequel son père aurait accepté de les lui vendre au prix de 75000 €.
  • d’autre part, la SCI BS produit un compromis de vente notarié passé, par procuration, en sa faveur le 12 juin 2013, au prix de 120000 €.

En effet, après le décès de M. X-L B, la SCI BS s’est rapprochée de ses héritiers, pour réitérer la vente programmée par le compromis notarié du 12 juin 2013.

C’est alors queM. Z B qui s’est opposé à l’opération, a informé ses frères et l’acquéreur potentiel, qu’il était lui-même bénéficiaire d’une promesse de vente signée par son défunt père le 10 avril 2012.

Par acte d’huissier du 13 mars 2014, la SCI BS a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Marseille, la hoirie B aux fins principales d’obtenir la réitération forcée de la vente conclue selon compromis du 12 juin 2013.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

Unknown

Sur le compromis de vente notarié du 12 juin 2013,

Il n’est pas produit aux débats, d’élément nouveau ou suffisamment pertinent de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, de la gravité des erreurs entachant la procuration établie le 11 juin 2013.

Il apparaît en effet, que M. X-L B a accepté de signer ledit pouvoir, sans voir que l’acte mentionnait,

—  d’une part, qu’il était marié avec Mme M N O alors que son épouse était prédécédée,

—  d’autre part, qu’il était encore domicilié à […] alors que, depuis 2011, il était hébergé dans une maison de retraite située à […].

Le caractère substantiel de ces erreurs intrinsèques de la procuration – reprises dans le compromis de vente signé le 12 juin 2013, est corroboré par les éléments contextuels suivants:

  •  le 22 mai 2013 ,M. X-L B, déjà âgé de 87 ans, avait été victime d’une chute ayant entrainé un traumatisme crânien, moins d’un mois avant de signer la procuration litigieuse du 11 juin 2013,
  •  le compte-rendu médical établi lors de sa prise en charge à l’hôpital, mentionne que le patient a des antécédents de maladie de parkinson et de démence à corps de Lewy,
  •  le 11 juillet 2013, il a été hospitalisé à nouveau pour des troubles de la conscience sur déshydratation globlale et pneumopathie d’inhalation ; le compte-rendu dressé à cette date, fait état  – en particulier d’une perte d’autonomie du patient depuis 5 mois,
  •  son état de santé était si dégradé que son décès est survenu le 9 août 2013, moins de deux mois après avoir signé la procuration irrégulière.

Il apparait donc que la procuration signée le 11 juin 2013 étant entachée de nullité au visa de l’art. 414-2 du Code civil, X-L B ne s’est pas valablement engagé à signer le compromis de vente avec la société BS le 12 juin 2013.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la procuration et la promesse synallagmatique de vente, notariée, signée avec la société BS.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 9 janvier 2020, RG n° 18/19781

Acte normalisé : Les #notaires, faudrait arrêter vos conneries comme celles des premières parties de 15/20 pages

La normalisation des actes de vente immobilière a abouti à leur segmentation en deux parties :

• une première partie dite « partie normalisée » dans laquelle figureront tous les éléments devant être publiés au fichier immobilier (cette partie ne doit pas dépasser 7 pages, sauf exceptions à justifier) ;
• une deuxième partie dont le contenu ne sera pas publié au fichier immobilier.

Unknown

Dans la partie normalisée, seuls les éléments destinés à la publicité foncière seront enregistrés au fichier immobilier (Décret n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 34, 1).

Mais afin que l’ensemble des actes déposés dans l’ensemble des SPF (services de publicité foncière)  ait une certaine cohérence, ladite partie normalisée doit être structurée de façon uniforme. Aussi cette partie normalisée répond à des règles bien précises qui sont définies par l’art. 34-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 :

«  1. Pour l’application du deuxième alinéa du 1 de l’article 34, la partie normalisée relate dans l’ordre les énonciations suivantes :

– date et rédacteur de l’acte ; 

– qualification juridique de l’acte complétée, le cas échéant, pour les opérations complexes, d’un exposé sommaire relatant le contexte juridique des dispositions de l’acte soumis à publicité ; 

– état civil des parties à l’acte ; 

– désignation complète des immeubles ; 

– références de publication du titre constituant l’origine de propriété immédiate ; 

– références de publication de l’état descriptif de division et de ses modificatifs éventuels pour les fractions d’immeubles. Dans l’hypothèse où l’acte concerne plusieurs immeubles dont l’origine de propriété immédiate résulte de titres distincts, chaque référence de publication doit mentionner l’immeuble concerné par cette énonciation ; 

– le cas échéant, autres opérations juridiques devant faire l’objet d’une publication au fichier immobilier (comme une constitution de servitude; 

charges et conditions 

– propriété, entrée en jouissance ; 

– prix et modalités de paiement ; 

– déclarations nécessaires à la liquidation, à l’assiette ou au contrôle de tous impôts, droits, taxes et salaires (CSI)  ».

Des enquêtes menées dans les SPF ainsi que dans les centres régionaux de duplication ont établi que les obligations afférentes à la rédaction des extraits d’acte, prescrites notamment par les instructions parues au B. O.D. G./. 10 B-8-70 et 10 E-2-70, sont le plus souvent perdues de vue par les officiers publics et ministériels. De même, il est apparu que le contrôle des extraits par les services destinataires n’était pas toujours effectué avec la rigueur souhaitée.

Notamment, il a été constaté qu’un nombre non négligeable d’extraits d’acte étaient présentés sous la forme de reproductions intégrales des documents déposés aux fins de publication.

Ces errements sont contraires aux recommandations contenues dans les instructions administratives qui prônent une grande concision dans la rédaction des extraits.

L’attention des services est également appelée sur une stricte application des dispositions de l’art. 860 du Code général des Impôts qui autorise le remplacement de l’extrait d’acte par la reproduction in extenso de certains feuillets des documents à publier.

En effet, cette facilité de présentation doit être réservée aux seuls actes normalisés contenant, dans leur en-tête, les informations utiles à la publicité foncière et à la détermination de l’assiette et du contrôle de l’impôt et seulement ces indications rappeles plus haut. Personnellement, je note que désormais les actes de vente traités à « la machine » rapportent dans la parties normalisée les énonciations relatives à la purge du droit de présemption ou les déclarations générales des parties à l’acte. Quant à la concision souhaitée, elle n’est jamais là.

Tout accroissement du volume des extraits d’acte se fait inévitablement ressentir sur les travaux d’exploitation des centres régionaux de duplication.

Et pour les clients, leurs actes deviennent de plus en plus illisibles avec en particulier le patchwork des paragraphes de la 1re partie et des redondances entre 1re et 2nde parties.

Et last but not least, des éléments qui devraient se trouver en 1re partie sont rélégués à la seconde (qui n’est pas publiée au SPF, comme une constitution de servitude dans la vente ou la clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Les notaires gagneraient beaucoup à s’inspirer de la rigueur apportée par leurs rédacteurs à la confection des actes immobiliers en la forme administrative.

L’#avocate pas récompensée pour avoir fixé ses #honoraires en fonction de la situation modeste de sa cliente

Mme E X D n’est donc pas fondée à invoquer des manquements ou des fautes de son conseil pour prétendre à une réduction des honoraires de son conseil. Elle sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

En l’absence d’une convention d’honoraires, il y a lieu d’appliquer les dispositions de la l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1971 modifiée par celle du 10 juillet 1991 qui stipule en son article 10 qu’à défaut de convention entre l’avocat et son client, l’honoraire est fixé selon les usages, en fonction de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par l’avocat, de sa notoriété et des diligences de celui-ci.

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L’avocate a établi deux factures :

  •  une demande de provisions datée du 2 juin 2017 d’un montant de 1 200 EUR TTC,
  • une demande de provisions datée du 15 mars 2018 de 840 EUR TTC
  • Soit un honoraire de 2040 EUR pour la totalité des diligences.

Il y a lieu de constater que maître B C-Y, avocate, n’a pas établi conformément aux dispositions de l’art. 11 du décret du 12 juillet 2005 de compte détaillé faisant ressortir distinctement les frais et débours, les honoraires et les sommes précédemment reçues à titre de provision, étant observé qu’au surplus aucune quittance des sommes versées par Mme E X D n’est produite mais que ces sommes sont mentionnées sur la facture du 2 juin 2017 (300 EUR payés le 8 sept. 2017, 100 EUR payés et 500 EUR payés le 6 févr. 2018).

Maître B C-Y a produit en appel le 3 décembre 2019 un document non daté et non signé faisant état des diligences suivantes :

* Rendez vous client au cabinet (minimum une heure)

  •  le 10.03.2017,
  •  le 04.05.2017,
  •  juin 2017 réception client sans rendez vous,
  •  le 08.09.2017,
  •  le 12.12.2017,
  • le 06.02.2018,
  • Entre février et mai 2018 réception client sans rendez vous ;

*entretiens téléphoniques longs

Le 01.06.2017, le 06.11.2017, 06.12.2017, 25.12.2017, 15.03.2017, 05.06.2017

*mails au client 6,

* courriers confrères maître A et maître N,

* conclusions récapitulatives du 31 mai 2017 et mars 2018,

*audiences de mise en état 11 audiences entre octobre 2017 et mars 2018,

*audience de plaidoirie le 19 avril 2018.

Pour justifier de ses diligences, maître B C-Y n’a produit que les conclusions des 31 mai 2017 et 10 mars 2018 et un bordereau de pièces notamment de pièces complémentaires produites le 12 mars 2018 pour l’audience du 13 mars 2018.

Sur la base des pièces versées aux débats par les parties, les diligences de Maître B C-Y seront évaluées comme suit :

  • Rendez vous client : 4 heures,
  •  Entretiens téléphoniques ( non contestés) : 30 minutes,
  •  Etude du dossier et conclusions : 6 heures,
  • Mise en état : 1 heure 30 minutes,
  •  Audience de plaidoirie : 2 heures

Soit au total 14 heures.

Il y a lieu sur la base d’un tarif horaire de 68 EUR HT mentionné dans les conclusions de maître B C-Y qui indique qu’elle a minoré ses honoraires compte tenu de la situation financière modeste de sa cliente, de fixer le montant des honoraires dus par Mme E X D à maître B C-Y à la somme de 952 EUR HT (14 heures x 68 euros) soit 1142,40 EUR TTC.

Compte tenu du montant total des provisions réglées par Mme E X D soit 1000 EUR (somme mentionnée dans les conclusions de maître B C-Y et non contestée par la partie adverse) , le solde restant dû à maître B C-Y est de 142,40 EUR.

L’ordonnance du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Mulhouse du 9 avril 2019 est en conséquence infirmée, le montant des honoraires dus par Mme E X D à maître B C-Y étant fixé à la somme de 952 EUR HT soit 1142,40 EUR TTC et le solde restant dû à la somme de 142,40 EUR.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre 8, 14 janvier 2020, RG n° 19/02411​

Frais de #notaire pour un #inventaire après décès

J’ai reçu de visiteurs du blog plusieurs demandes portant sur les frais notariés d’un inventaire après décès (ou après divorce).

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Ces personnes n’ont pu obtenir de renseignements précis ni même approximatifs de la part des études notariales qu’elles ont consultées.

Voici le détail de ces frais :

  • Droit d’enregistrement : 125 EUR
  • Emolument fixe du notaire : 92,30 EUR TTC

Les opérations d‘inventaire se décomposent habituellement en plusieurs séquences : intitulés, prisée, reprise de séance (avec ou sans transport de séance), analyse des titres et papiers, clôture. Si l’établissement de l‘inventaire nécessite plusieurs opérations, il est perçu 92,30 EUR pour chaque opération.

Il faut ajouter l’émolument proportionnel dû au commissaire priseur ou au notaire si c’est lui qui fait la prisée (description/évaluation). Voici ce tarif :

TRANCHES D’ASSIETTE & TAUX APPLICABLE

  • De 0 à 1 725 €  : 1,500 %
  • De 1 726 € à 4 600 € : 0,500 %
  • De 4 601 € à 34 500 € : 0,250 %
  • Plus de 34 501 € : 0,100 %

Si l’on prend l’exemple d’un inventaire en deux vacations, l’une pour l’intitulé et l’autre pour l’analyse des documents et la clôure, les frais seront, la prisée étant d’un montant de 25 000 EUR :

  • Enregistrement 2 x 125 = 250 EUR
  • Emoluments notaire 2 x 92,30 = 184,60 EUR
  • Emolument prisée : 109,50 EUR
  • Frais copies environ : 120 EUR

Au total : 664,10 EUR

 

Voitures stationnées ou déchets déposés sur le terrain du voisin

Pour rejeter les prétentions de M. A, le demandeur, le tribunal a retenu que :

—  la preuve n’était pas rapportée de ce que le requérant subissait un trouble anormal de voisinage du fait de son requis,

   la demande tendant à faire juger que les épaves sont des déchets ne relèvent pas de la compétence du juge judiciaire et n’est pas corroborée par des éléments probants.

De son côté, M. X soutient que l’action de M. A est irrecevable car il n’est lui-même que l’usufruitier du terrain litigieux dont il a donné la nue-propriété à son fils.

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L’action est fondée sur l’art. 544 du Code civil.

La théorie du trouble anormal de voisinage est fondée sur le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ». Il en résulte que le droit, pour un propriétaire, de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est en réalité limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui, généralement contiguë à la sienne, en tout cas très proche, aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage.

Comme l’a rappelé à juste titre le tribunal, la mise en oeuvre de cette responsabilité objective spécifique et autonome ne nécessite ni la preuve d’une faute ni la preuve d’une intention de nuire, mais uniquement la démonstration du caractère anormal du trouble invoqué.

Ainsi, les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles de voisinage.

En outre, peu importe le titre de la personne chez qui le trouble prend sa source ou de celui qui en souffre. L’auteur du trouble peut être seulement un occupant occasionnel, et du côté de celui qui se plaint du trouble, il peut s’agir d’un locataire ou d’un propriétaire quand bien même il ne résiderait pas sur le fonds affecté par les nuisances.

Dès lors, l’action est recevable.

La seule pièce produite aux débats par l’appelant, à savoir le constat d’huissier dressé le 11 mai 2017 est insuffisant à établir l’anormalité du trouble qu’il prétend subir et qui résulterait de la vue dont il dispose sur les ‘épaves’ garées sur le terrain exploité par M. X. En effet, les clichés illustrant le constat montrent des véhicules certes anciens mais non manifestement voués à la destruction, et surtout, ne permettent pas de connaître l’angle de vue et la distance séparant ces voitures du domicile de M. A.

Mais il ne peut y avoir de trouble excédant les inconvénients du voisinage par le seul fait que ces véhicules sont visibles de l’extérieur de la propriété X, sans que soit spécialement caractérisé le préjudice qui est causé directement à l’appelant dans le cadre de sa relation de voisinage avec l’intimé.

De plus, comme l’a dit le tribunal, le juge judiciaire n’est pas compétent pour qualifier de déchets, les véhicules entreposés sur le terrain de M. X. Du reste, rien n’indique qu’une infraction aux règles d’urbanisme ait été relevée à l’égard de M. X pour avoir gardé plusieurs anciens véhicules sur son terrain.

En conséquence, M. A est débouté de ses entières prétentions et le jugement confirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 23 janvier 2020, RG n° 18/06930

 

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