Achat en #défiscalisation à Saint-Martin, l’acquéreur a été mal renseigné

La société First Management system (la société) a réalisé en 1988-1989 dans l’île de Saint-Martin (Guadeloupe) un programme immobilier de 116 appartements vendus en l’état futur d’achèvement ; ce programme ouvrait aux acquéreurs le bénéfice de la défiscalisation autorisée par la « loi Pons », jusqu’au 31 décembre 1996, à la condition que l’achat portât sur un immeuble neuf affecté à l’habitation principale ou fût loué non meublé à une personne le destinant à son habitation principale ; que la société offrait à chaque futur propriétaire la garantie, pour une durée maximale de cinq ans, d’un loyer révisable contre la délivrance à son nom d’un mandat irrévocable de gestion locative pour la même durée ; elle s’était assurée auprès de la Mutuelle du Mans, par contrat du 8 septembre 1988, pour une durée de cinq ans, contre les risques financiers découlant pour elle de cette garantie ;  la plupart des appartements n’ayant pu être loués pendant la période quinquennale précitée, la société a honoré ses engagements de garantie locative jusqu’au 21 mars 1992 ; ll’assureur, après l’avoir dédommagée de son préjudice pendant un an, a résilié le contrat après sinistre, en application de l’art. 12 des conditions générales ;  la société a, par acte du 5 février 1993, saisi le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de mise en jeu de la responsabilité civile de l’assureur.

Pour juger que s’agissant du bénéfice de défiscalisation, la société n’avait pas commis de faute de nature à ouvrir la garantie de l’assureur au titre de la police « responsabilité civile », l’arrêt de cour d’appel attaqué énonce que le notaire de Saint-Martin précisait que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d’une occupation effective des appartements dans un document établi à la demande de la société, présenté comme une « interview » et communiqué aux acquéreurs potentiels .

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En statuant ainsi, alors qu’elle constatait, d’une part que la possibilité de défiscalisation était l’unique cause ayant amené les acquéreurs à contracter avec la société, d’autre part qu’aucun des documents communiqués ne précisait que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d’une occupation effective des appartements, la cour d’appel a violé l’art. 1134 du Code civil.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé, mais seulement en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leurs demandes tendant à la réparation du préjudice fiscal qu’ils ont subi du fait de la société First Management system.


 

  • Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 19 février 2002, pourvoi 99-14.787, publié au bulletin

 

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Démolition ordonnée du #muret faisant barrage dont les fondations empiètent chez le voisin

Les époux X reprochent à Mme Y d’avoir construit un mur accolé à leur propriété :

—  qui empêche les eaux de pluie de circuler, entraînant l’inondation de leur terrain,

—  qui ne respecte pas les dispositions du plan local d’urbanisme, ni les distances requises et empiète sur leur propre fonds, puisque les fondations se trouvent sur leur propriété, uen telle situation étant constitutive d’un trouble anormal de voisinage,

Selon l’art. 640 du code civil, les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.

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En outre, le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibée par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage.

Il ressort du constat d’huissier dressé le 1er octobre 2015 qu’un muret a été édifié sur la parcelle n° 1568, propriété de Mme Y, ce que celle-ci ne conteste d’ailleurs pas.

L’expert judiciaire, aux termes de ses investigations, retient que:

—  le muret édifié par Mme Y bloque l’écoulement des eaux et reporte tout le problème sur la propriété X. Les photographies jointes aux différents constats réalisés démontrent qu’il y incontestablement un problème sur la propriété X,

—  ce muret constitue un véritable barrage protégeant la parcelle A 1562 de Mme Y et reportant les eaux de pluies vers la propriété X, en désaccord avec les règles d’urbanisme

—  l’enlèvement de ce mur est la meilleure solution pour faciliter l’écoulement pluvial.

Au demeurant, Mme Y a toujours expliqué avoir fait élever le muret litigieux, afin de protéger son cabanon, qui était régulièrement inondé lorsqu’il pleuvait et donc d’éviter que les eaux de ruissellement ne l’envahissent, reconnaissant par là la fonction d’un tel ouvrage consistant à empêcher le ruissellement naturel des eaux sur son terrain.

De surcroît, M. Z a clairement constaté que les fondations de ce muret, construit sur la borne de limite, empiètent de 20 cm sur la propriété des époux X.

C’est en vain que Mme Y soutient que le muret qu’elle a fait construire n’est pas un barrage à des eaux qui s’écoulent naturellement mais à des eaux déviées par la main de l’homme, en l’occurrence l’action des époux X qui a modifié l’écoulement naturel des eaux pour les orienter vers sa parcelle alors qu’aux termes de son rapport, M. Z, l’expert, conclut que:

—  la construction de la maison des époux X constitue une imperméabilisation du terrain, limitant son absorption mais, surtout les fortes pluies de la région provençale génèrent des ruissellements importants et la présence d’une maison constitue un obstacle à celui-ci, de sorte les ouvrages édifiés par les intimés ne sont pas à l’origine d’une modification ou d’une aggravation de l’écoulement naturel des eaux,

—  la configuration des lieux explique les phénomènes récurrents d’inondation, notant que les ‘ propriétés se situent en bordure d’un vallon dans une zone plate , la colline des plaine doit provoquer des ruissellements importants qui sont récupérés par le ruisseau situé à proximité ‘, problèmes qui existaient antérieurement à la création par les époux X du chemin d’accès par le […], création qui n’a donc pas aggravé les risques d’inondation.

Les allégations de Mme Y selon lesquelles ses voisins sont à l’origine de la modification et de l’aggravation de l’écoulement des eaux sont formellement contredites par les constatations techniquement étayées de l’expert, qui ne sont d’ailleurs remises en cause par aucune pièce de la part de l’appelante.

En revanche, M. Z est formel sur les conséquences de la construction par Mme Y du muret en cause, véritable barrage détournant l’écoulement des eaux de pluies de son terrain pour le reporter sur le fonds des époux X.

Il en résulte que ce muret a été édifié non seulement en violation des prescriptions de l’art. 640 précité mais de surcroît empiète sur la propriété voisine, ce qui est constitutif d’un trouble anormal de voisinage et prive les intimés de la possibilité de se clôturer dans les limites de leur propriété, les fondations dudit mur empêchant l’implantation de piquets.

C’est donc juste titre que le premier juge a condamné Mme C Y à démolir, à ses frais, le muret par elle sur la parcelle cadastrée section A n° 1568 et bordant la parcelle cadastrée section […], ce muret étant décrit et photographié par Me G H dans le procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2015 et a assorti cette condamnation d’une astreinte de 50 € par jour, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et que cette astreinte courra pendant un délai de quatre mois.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point sauf à préciser que l’astreinte courra à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

Les inondations répétées provoquées par la construction de ce mur en violation du droit de propriété des époux X occasionne à ces derniers, depuis plus quatre ans, un préjudice de jouissance incontestable qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts.

M. et Mme X ne justifient pas du préjudice matériel qu’ils allèguent et tenant à la perte de valeur de leur terrain du fait de la construction de ce mur, dont la destruction est au demeurant ordonnée.

Ils ne justifient pas davantage de l’existence préjuduce moral liés aux tracas engendrés par la procédure et enocre moins à hauteur du quantum sollicité.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 21 novembre 2019, RG n° 17/08790

Le mystère reste entier autour de la disparition des #bijoux de la défunte

Les deux dames (co-héritières) reprochent à leur soeur d’avoir soustrait de la succession des bijoux appartenant à leur mère, à savoir :

— une montre bracelet ronde

— une alliance

— une bague marquise

— une chaîne tour de cou + un pendentif brillant

— un bracelet plat

— une croix

— une parure saphir, bague, boucle d’oreille et collier

— une parure boules : collier et bracelet

— une bague Péridot

— un pendentif c’ur

— des boucles d’oreilles ‘brillants’

— une bague ‘brillants saphir’

— une chaîne et médaille

— une chaîne et médaille soleil

— une croix

— une gourmette large

— une montre-bracelet (carrée)

— une montre-bracelet

— une alliance

— une chevalière.

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L’existence de bijoux ayant appartenu à la défunte n’est pas contestée par la soeur même si aucun élément des débats ne permet d’en dresser inventaire, seules quelques photographies montrant la de cujus porteuse de chaînes, montre et bagues, permettant de les représenter.

Le 5 janvier 2012, elle écrivait à ses deux soeurs :

« Pour en conclure avec les bijoux du patrimoine commun, ils ont tous été remis au notaire. Le reste, mémé les a offerts à qui bon elle voulait de son vivant (sur les conseils du notaire). C’est bizarre que vous n’ayez rien eu ! si vous aviez été là à ses côtés posez vous les bonnes questions« .

Par ailleurs, après avoir indiqué qu’une partie des bijoux avait été dérobée lors d’un cambriolage, Mme H D épouse Y, la soeur incriminée, invoque une entente entre les trois héritières qui se seraient réunies chez la défunte afin que le reste des bijoux soit remis  au notaire.

Les deux soeurs contestent ces assertions, mettant en doute l’existence d’un cambriolage et affirmant que le notaire n’a jamais rien reçu. Le témoignage de Mme Q E, invoqué par ces dernières, selon lequel la de cujus aurait souhaité un partage équitable de ses biens, comprenant ses bijoux, entre ses trois filles, ne permet pas d’éclairer davantage la cour sur la consistance et le sort de ceux-ci.

Aucun élément ne permettant de déterminer ni le nombre et la valeur des bijoux revendiqués, ni leur destination, à l’exception d’une médaille soleil que Mme R Y a reçue en cadeau du vivant de sa grand-mère et qui a été qualifiée, à raison, par le premier juge de présent d’usage, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mmes I D épouse A et K D, les deux soeurs, de leur demande à ce titre.


  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 2-4, 27 novembre 2019, RG n° 16/08251

Annulation du bail d’un logement social de la Ville de Paris, sous-loué via #Airbnb

La Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) se prévaut de l’absence d’occupation personnelle de Mme X dans les lieux donnés à bail, en tout cas pendant une période inférieure à 8 mois et sans que soit justifié un motif légitime, en raison de la sous-location par le biais du site  »AirBnB » .

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Elle fait valoir que sa locataire a, de mauvaise foi, enfreint les dispositions tant du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation que les conditions générales du bail .

Les nombreux manquements observés sont d’une gravité qui justifie la résiliation du bail .

Elle sollicite en conséquence  –  se fondant sur les dispositions législatives et les clauses prévues aux art. 5 et 11 du contrat   –  la réformation du jugement entrepris et le prononcé, par la cour, de la résiliation du bail avec ses conséquences au titre de l’expulsion, sans délai, et la fixation d’une indemnité d’occupation au loyer actualisé,  en raison de son maintien abusif, augmenté des charges, jusqu’à libération des lieux .

Mme X oppose que le logement est sa résidence principale qu’elle a toujours occupée à temps plein, ne l’ayant loué que 22 nuits en 2016 .

Elle affirme qu’elle ne recherchait aucun but lucratif, refusant toute nouvelle demande de location dès qu’elle était en capacité de payer son loyer et que la bailleresse assimile, de façon erronée, les demandes de réservation aux locations effectives .

Mme Y fait encore valoir que les faits sont anciens, portent sur un bail ayant été annulé et remplacé par un nouveau contrat, et indique avoir cessé cette pratique dès la conclusion du nouveau bail en juin 2016 .

Enfin la résiliation du bail serait, selon elle, une sanction disproportionnée et aurait des conséquences particulièrement graves sur l’évolution de ses enfants, invoquant ici l’intérêt supérieur des enfants sur le fondement de l’art. 3-1 de la Convention internationale des droits de l’enfant .

Elle conclut donc à la confirmation du jugement entrepris .

Mais, selon l’art. 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.  »

L’art. 8 de la même loi précise que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » .

L’art. L442-3-5 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose :

« Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. »

Enfin, l’article 5 des conditions générales du contrat de bail conclu par les parties, paraphées et signées par Mme Y, indique expressément que « les locaux loués sont strictement réservés au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider au moins huit mois par an, toute sous-location des lieux loués, même partielle, est interdite » .

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés à l’un des cocontractants sont d’une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du contrat sur le fondement des dispositions, alors applicables, de l’art. 1184 du Code civil .

Considérant, en l’espèce, qu’il résulte des pièces versées aux débats, notamment le procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice du 13 avril 2016 et la liste des réservations pour l’année 2016 présentée par Mme Y, qu’inscrite sur le site  »AirBnB » depuis juin 2014, la locataire a sous-loué à de multiples reprises son appartement .

Aux termes dudit procès-verbal de constat, il est établi que l’annonce rédigée par Mme X proposait l’appartement en précisant qu’il pouvait accueillir 5 personnes pour un prix de 100 euro par nuit .

A l’examen de la propre liste produite par Mme X, qui fait état de 15 réservations acceptées pour l’année 2016, et des nombreux commentaires publiés sur le site  »AirBnB » repris par le constat, il apparaît que l’appartement avait été sous-loué en entier au moins à 42 reprises, à chaque fois par des familles et pour des séjours  –  ce nombre étant passé à 48 lors de la délivrance de l’assignation quelques mois plus tard .

Ainsi, cette sous-location ne peut être qualifiée d’occasionnelle .

Si Mme X fait valoir que l’on ne saurait assimiler les demandes de réservations aux locations effectives, il est établi que celle-ci s’est livrée, pendant plus de deux ans, à une activité lucrative qui lui a procuré plusieurs milliers d’euros de revenus dissimulés et non imposés .

En effet, à la lecture des propres éléments produits par Mme X, ses gains se sont élevés, pour la seule année 2016, à 2. 919 euro.

Le relevé des calendriers figurant au procès-verbal de constat du 13 avril 2016 fait figurer des demandes de réservations pour 14 jours sur le mois d’avril, pour 19 jours sur le mois de mai, pour 24 jours sur le mois de juin 2016 .

La cour constate qu’il résulte du calendrier AirBnB que l’appartement a été loué pendant les 2/3 du mois de juillet 2016, la moitié du mois d’août 2016  -  les réservations couvrant déjà les 2/3 de septembre 2016, la moitié d’octobre 2016, la presque totalité de novembre 2016 et la moitié de décembre 2016 .

Et considérant que, si elle soutient avoir refusé toute location à compter de la réévaluation du loyer à 533,91 euros résultant du nouveau bail signé avec la RIVP le 24 juin 2016 avec prise d’effet au 1er mars 2016, elle ne justifie pas s’être désinscrite du site AirBnB comme elle l’affirme alors que des réservations apparaissaient encore postérieurement au nouveau bail jusqu’en décembre 2016 inclus .

Le logement litigieux, à caractère social, est attribué en fonction de la situation financière et familiale du locataire par une commission d’attribution et selon des critères fixés par les règlements .

Il est ici démontré que Mme Z Y sous-louait le logement social qu’elle occupait à des fins purement lucratives, en fraude manifeste des règles présidant à la location et à l’attribution de ce type de logement régies par les art. L 353-15 et L 442-6, et L 441 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et en violation des clauses du contrat de bail .

Ces éléments caractérisent, de la part de Mme X, des manquements aux obligations découlant des clauses du contrat souscrit, manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation aux torts de la locataire, sans que le recours à l’intérêt supérieur des enfants, sur le fondement de l’art. 3-1 de la Convention internationale des droits de l’enfant, n’y puisse y mettre obstacle .

La cour réforme donc le jugement entrepris et prononce, sur ces seuls motifs, la résiliation judiciaire du bail litigieux .


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 4, 1er octobre 2019, RG n° 17/05295

Le #notaire est dépourvu de toute prérogative juridictionnelle. Application à une liquidation-partage successorale

Au soutien de sa demande, l’intéressée reproche à maître H, notaire, de ne pas avoir rempli la mission qu’il s’était vu confier par le jugement du 9 juillet 2012, et fait grief au premier Juge d’avoir néanmoins statué sur le fond du litige successoral l’opposant à son frère monsieur A I .

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A cet égard, la Cour :

—  considère que maître H a normalement rempli son rôle de notaire liquidateur, et ce pour avoir après convocation de madame Z X et de monsieur A I, dressé un procès-verbal de difficultés en date du 25 juin 2014 dans le cadre duquel il a résumé les dires respectifs des parties, avant de constater l’existence entre elles de contestations et de difficultés rendant illusoire la poursuite des opérations liquidatives dans le cadre d’un partage amiable;

—  constate qu’en sus de sa fonction de notaire liquidateur, Maître H s’est vu confier une mission d’investigation, en ce que le jugement du 9 juillet 2012 lui a expressément demandé de « rechercher le mode de financement de l’acquisition d’USTARITZ », en lui conférant à cet effet le droit d’accéder librement à « toute la comptabilité et à toutes les archives de maître M et éventuellement des successeurs de maître E Notaire à F », étant observé :

* qu’une telle mission d’investigation excédait manifestement ses attributions

* que les énonciations du jugement déféré ayant relevé que « Maître H a annexé à son procès-verbal de difficultés le reçu fait par maître M pour le chèque en date du 31 juillet 1990, n° 0670641, tiré sur BICJ de 711.000 F » et que « Maître H a également annexé à son procès-verbal de difficultés l’acte notarié de vente par Mr A I et son épouse Mme O P en date du 30 janvier 1988 d’un immeuble leur appartenant pour un montant de 560.000 F », révèlent que maître H a pu obtenir des documents se rapportant directement au mode de financement de la maison d’USTARITZ acquise par monsieur A I et son épouse selon acte notarié de maître M daté du 31 juillet 1990, et moyennant le prix principal de 650.000 F payé comptant ;

De ces observations, il s’évince qu’une nouvelle désignation de maître H, notaire, ou de tout autre notaire liquidateur, dans le dessein de lui faire accomplir à la lettre la mission telle que définie dans le jugement du 9 juillet 2012, s’avèrerait :

—  d’une part, contraire au rôle que doit remplir le notaire commis en cette qualité , dont les attributions sont exclusives de toute mission d’investigation

—  d’autre part, totalement inutile pour le règlement des points de désaccord opposant les parties, dès lors

* que le notaire est dépourvu de toute prérogative juridictionnelle faisant qu’il n’a pas à rechercher « un éventuel dépassement de la quotité disponible par l’effet d’une éventuelle donation déguisée », avant que ne soit judiciairement constatée l’existence d’une donation déguisée

* qu’il incombe au Tribunal de trancher les contestations que soulèvent la liquidation et le partage, au regard des éléments fournis par les parties pour établir le bien-fondé de leurs prétentions respectives ;

En conséquence, il convient :

—  de considérer que c’est à bon droit que le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a décidé, en application de l’article 1375 du Code de Procédure Civile, de statuer sur les points de désaccord subsistants entre Madame Z X et Monsieur A I, au vu des éléments qui lui étaient soumis

— de débouter madame Z X de sa demande d’exécution par maître H ou par tout autre notaire liquidateur de la mission telle que définie dans le jugement du 9 juillet 2012, et de sa demande subséquente de sursis à statuer.


  • Cour d’appel de Pau, 2e ch – section 2, 2 décembre 2019, RG n° 16/01472

La vie conjugale n’a duré que trois jours, le #mariage est annulé pour défaut de consentement réel

Les premiers juges, après avoir rappelé que Mme E avait rencontré (le 25 septembre 2013) Y B via les réseaux sociaux (site internet de jeux de pokerPoker Star), que celle-ci habitant Chalon-sur-Saône, s’était selon l’enquête, rendue au cours du mois de mai 2014 au domicile de monsieur Y B en « toute amitié », que ce dernier était suivi dans le service de radiothérapie et d’oncologie du Centre hospitalier de Bretagne Sud depuis le mois de juillet 2013 et depuis le début de sa maladie, prenait des morphiniques en continu, qu’hospitalisé le 26 décembre 2014 en phase terminale de son carcinome, soit trois jours après la célébration du mariage, il décédait le […], ont dit qu’il résulte de l’enquête que la famille proche de monsieur Y B a été mise à l’écart, en ce compris, monsieur C, le fils du défunt, qui n’a même pas été avisé du décès de son père et n’a pu se rendre à ses obsèques, que l’enquête a permis de mettre en évidence le comportement vénal de madame E au moment du décès, remettant aux proches ayant assisté aux obsèques, son acte de mariage pour qu’il soit transmis au notaire, mettant en vente le mobilier de salle à manger du défunt sur le site « le Bon Coin » et réclamant de l’argent auprès de l’entreprise Sotrama auprès de laquelle de l’argent avait été placé, ont conclu à juste titre que le mariage intervenu de manière précipité entre une femme et un homme qui se connaissent à peine, l’état de santé extrêmement dégradé de monsieur Y B et le comportement antérieur et postérieur de madame E, démontrent un défaut d’intention matrimoniale .

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En effet, l’enquête diligentée a permis de confirmer le faisceau d’indices précis et concordants mettant en évidence l’absence de validité du consentement donné par Y B, dénoncée au procureur de la République de Lorient par la soeur et le frère de Y B, quelques jours après le décès de leur frère, eu égard à son état de vulnérabilité .

Lors de son audition, madame E s’est elle-même interrogée sur les motivations de Y B à vouloir l’épouser .

Le dossier médical de monsieur Y B (traitement de chimiothérapie et radiothérapie) démontre la gravité de l’altération de l’état de santé de l’intéressé, met en évidence que celui-ci qui avait eu connaissance de l’issue fatale de sa maladie à brève échéance (pronostic défavorable), avait des pertes d’équilibre, des pertes de mémoires et bénéficiait d’un traitement morphinique depuis juillet 2013 à doses importantes pour lui permettre de surmonter la douleur .

L’utilisation de la morphine se traduit par des états de somnolence (notés dans le dossier médical) et peut provoquer un état confusionnel .

S’il n’est pas contestable que madame E, consciente que monsieur Y B était « condamné », lequel souffrait d’isolement social et de solitude affective (bénéficiait de colis alimentaires, en retrait avec certains membres de sa famille), lui a apporté du mois d’août 2014 jusqu’à sa mort un accompagnement et un soutien moral et affectif, néanmoins, son comportement quelques jours avant et juste après le décès de son époux, démontre qu’elle n’a pas fait preuve d’une attention désintéressée à son égard, alors que le couple s’était uni sans avoir de projet de vie conjugale du fait de l’imminence de la disparition de l’époux, souffrant d’un cancer en phase terminale, qui a vécu une vie conjugale du 23 au 26 décembre 2014, date à laquelle il a été admis en soins palliatifs .

Mme E a prélevé des sommes sur le compte de monsieur Y B, avant et après son décès, avait annoncé la vente sur internet sur le site « Le Bon Coin » du mobilier de la salle à manger de son époux dès le 16 janvier 2015, a immédiatement adressé un courrier à la Cpam pour réclamer un capital décès en qualité de conjoint survivant, éléments qui établissent qu’elle a détourné à son profit du mobilier et des affaires personnelles du défunt se trouvant à son domicile, lésant ainsi le fils unique de son époux et qu’elle souhaitait ainsi récupérer une part de la succession de son époux, même si le défunt ne disposait pas d’un patrimoine important .

Comme le soutient à bon droit le ministère public, la valeur probante de la pièce n° 15 de l’appelante qui serait un courriel de madame K-L D, belle-soeur du mari décédé, qui contredirait son courrier transmis au parquet de Lorient, est hautement douteuse par rapport à l’enquête réalisée suite aux révélations de cette dernière .

En conséquence, madame E est déboutée de ses demandes et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions (il a notamment  annulé le mariage célébré par l’officier d’état civil de Lorient le 23 décembre 2014) .


  • Cour d’appel de Rennes, 6e chambre a, 11 septembre 2017, RGn° 16/04768

 

La récupération des arrérages du Fonds National de Solidarité sur la #succession n’est pas une #arnaque

Monsieur Y X a bénéficié d’une pension de vieillesse assortie de l’allocation supplémentaire du Fonds National de Solidarité du 1er août 2003 jusqu’à la date de son décès survenu le 29 août 2013.

Les arrérages versés à monsieur X au titre de l’allocation supplémentaire se sont élevés à la somme de 42 .641,19 euro.

Par courrier en date du 14 octobre 2013, la Caisse d’Assurance Retraite et Santé au Travail (CARSAT) Rhône Alpes a fait opposition à la liquidation de la succession de monsieur X auprès du notaire en sollicitant la communication de la déclaration de succession mentionnant le montant de l’actif net successoral.

Par courrier en date du 15 janvier 2014, la CARSAT a sollicité auprès du notaire le règlement de la somme de 42 .641,19 euro en indiquant que l’actif net était supérieur à la somme de 39. 000 euro.

Madame X demande à la Cour d’annuler la dette.

Elle fait valoir qu’une aide, en général, doit rester acquise et qu’à défaut il s’agit d’une « arnaque ». Elle fait valoir que certains membres de sa famille ont subi de « gros traumatismes et ne s’en remettent pas ».

Par ses dernières conclusions, la CARSAT demande à la Cour de confirmer le jugement.

Elle soutient que les arrérages servis au titre de l’allocation supplémentaire du Fonds National de Solidarité ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées sont recouvrés sur la succession de l’allocataire lorsque l’actif successoral est au moins égal à 39. 000 euros et que tel est le cas en l’espèce, l’actif net s’établissant à 105. 807,28 euro. Le recouvrement s’exerçant sur la partie de l’actif net successoral qui excède 39.000 euro conformément à l’art. D 815-2 ancien du Code de la sécurité sociale.

Elle rappelle que l’imprimé de demande d’allocation supplémentaire, signé par les époux X le 28 juillet 2003, comportait la mention expresse que les sommes payées au titre de l’allocation supplémentaire seraient recouvrés sur la succession de l’allocataire, et qu’en tout état de cause le défaut d’information n’est pas de nature à faire obstacle au recouvrement sur la succession de l’allocataire, tel qu’il ressort d’une jurisprudence de la Cour de Cassation.

Elle estime que Madame X est donc mal fondée en sa contestation dans ces conditions et ce alors même qu’elle a procédé à une demande de remise de dette qui vaut reconnaissance implicite de son obligation au paiement.

Elle ajoute que Madame X a donné son accord pour que le remboursement soit différé notamment à la vente du bien immobilier composant la succession sous réserve d’une prise d’hypothèque.

Pour la Cour d’appel, les premiers juges ont par des motifs pertinents que la Cour adopte, exactement rappelé qu’en vertu des art. L 815-12 et D 815-1 anciens du code de la sécurité sociale, applicables aux allocations attribuées avant le 1er janvier 2006, les arrérages servis au titre de l’allocation supplémentaire sont recouvrés sur la succession de l’allocataire lorsque l’actif successoral est au moins égal à 39 .000 euro et que tel est le cas en l’espèce.


 

  • Cour d’appel de Lyon, Sécurité sociale, 23 octobre 2018, RG n° 17/04554

 

La présence d’insectes #xylophages dans l’appartement vendu n’est pas forcément un vice caché

Aux termes d’une promesse de vente notariée du 3 novembre 2010 suivie d’un acte de vente définitif du 11 mars 2011, M. Z a acquis de la société Alliance Elysées un appartement situé au dernier étage d’un immeuble en copropriété ; ayant découvert, lors de travaux d’aménagement, des dégradations importantes causées par des insectes xylophages, une structure fragilisée et un défaut d’étanchéité, M. Z a, après expertise, assigné son vendeur en garantie des vices cachés.

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M. Z a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter sa demande en garantie des vices cachés contre la société Alliance Elysées.

Mais d’une part, qu’ayant relevé que la promesse de vente mentionnait qu’une copie du rapport établi par la société Adim conseil, chargée du diagnostic termites, mentionnant la présence d’insectes xylophages, avait été annexée à l’acte, que ce document avait été adressé à l’acquéreur lors de la notification qui faisait courir le délai de rétractation de l’art. L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation et que la mention de cette pièce annexée figurait à l’acte de vente du 11 mars 2011, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions sur le formalisme des documents attachés à un acte notarié que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la présence des insectes xylophages était connue de M. Z par l’information contenue dans le rapport de diagnostic technique.

D’autre part, qu’ayant relevé qu’était spécifiée, dans ce rapport, la « présence d’altération biologique des bois par insecte à larve xylophage », ce dont résultait la connaissance du vice dans sa nature, son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que, dûment avisé, lors de la vente, de la présence d’insectes xylophages, M. Z ne pouvait soutenir qu’il s’agissait d’un vice caché.

Le pourvoi est rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 décembre 2019, pourvoi n° 18-24.672

Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ; c’est valable pour une banque

L’art. 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

La SCI Drimmo37 explique qu’après le remboursement anticipé auquel elle a procédé, la banque a, sans rechercher son consentement, mis en place un échéancier pour obtenir paiement de la somme de 6. 317,21 €. Elle souligne que les échéances prélevées, soit 139,09 € décomposés en 76,48 € en capital, 21,27 € en intérêts et 41,34 € en assurance, ont été décidées unilatéralement par la banque, en violation de toutes les règles relatives à la formalisation des contrats.

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La société Banque Populaire Val de France soutient que ce procédé ne pose aucune difficulté dès lors qu’il restait une part de capital impayé après imputation du paiement en priorité sur les accessoires et intérêts du prêt.

Au regard des règles d’imputation des paiements, la banque pouvait justement imputer les règlements reçus en priorité sur les accessoires, de sorte que le remboursement de l’emprunt effectué par la SCI Drimmo 37 doit être qualifié de partiel.

La clause stipule qu’en cas de règlement partiel, l’amortissement du prêt, selon l’accord des parties, se poursuivra sur la même durée, le montant de chaque échéance étant réduit à due concurrence, soit se fera sur une durée inférieure à celle prévue initialement, le montant de chaque échéance étant inchangé. Un nouveau tableau d’amortissement sera envoyé à l’emprunteur.

En l’espèce la banque ne justifie d’aucune démarche en vue de trouver un accord sur les modalités de poursuite de l’emprunt avec la SCI Drimmo37, auprès de qui elle n’a pas été en mesure de justifier le bien fondé de la créance réclamée.

Elle n’a pas non plus adressé, en violation des stipulations contractuelles dont elle se prévaut, de tableau d’amortissement modifié et ne justifie toujours pas, dans le cadre de l’instance, du montant des échéances réclamées, se limitant à procéder, contre l’avis expressément formulé de la SCI Drimmo37 dès le 27 janvier 2016, à des prélèvements sur ses comptes.

Un tel comportement, en violation des règles relatives à la gestion des comptes de dépôt, ne peut être justifié par le simple fait que la Banque Populaire Val de France disposait alors d’un titre exécutoire : elle ne pouvait ainsi faire usage des fonds détenus pour détourner les règles applicables aux voies d’exécution.

En l’absence d’accord sur les modalités de poursuite du contrat et d’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement, la SCI Drimmo37 démontre suffisamment le caractère infondé des prélèvements effectués sur son compte à titre de paiement, et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la Banque populaire Val de France au remboursement des fonds indûment prélevés.


  • Cour d’appel de Versailles, 16e chambre, 5 décembre 2019, RG n° 18/02093

5 000 euro d’astreinte pour avoir nourri des #chats sur leur terrasse

Ainsi que l’a exactement rappelé le premier juge, l’obligation mise à la charge de M. et Mme Y par le jugement du 24 juin 2014 consiste précisément à « enlever les abris et la nourriture laissés à la disposition des chats sur leur terrasse, dans le délai de trois semaines à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 250 euros par jour de retard« .

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La suite de l’injonction prononcée par le tribunal, qui faisait ‘interdiction aux époux Y de déposer toute nourriture à l’extérieur de leur habitation, à destination des chats, qu’ils soient ou non présents dans leur maison secondaire de Carnac, sous peine d’une astreinte de 250 euro par infraction constatée par huissier de justice’ est étrangère au présent litige dès lors qu’il n’est pas démontré ni même soutenu par Mme F que M. et Mme Y ont laissé de la nourriture à disposition des chats à l’extérieur de leur habitation, étant au demeurant observé qu’aucun constat d’huissier n’est produit pour établir une quelconque inexécution sur ce point.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le juge de l’exécution a énoncé que dans la mesure où la demande de Mme F portait sur la période postérieure au 2 septembre 2016, date de l’arrêt confirmatif statuant sur la précédente liquidation, il n’y avait pas lieu de tenir compte des constats d’huissier antérieurs à cette même date.

S’il est constant que les abris à chats disposés sur la terrasse de M. et Mme Y et décrits dans les précédentes décisions ont été supprimés, les parties s’opposent en revanche sur l’existence de deux autres dispositifs qui offriraient un abri aux chats sur la même terrasse, à savoir une ouverture dans l’abri de jardin et une chatière installée sur la porte d’entrée de la maison d’habitation.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré justement qu’il ne pouvait être reproché aux époux Y d’avoir posé une chatière permettant aux chats dont ils sont propriétaires d’accéder à la nourriture à l’intérieur de leur habitation. Il sera d’ailleurs rappelé que l’obligation assortie d’une astreinte ne vise pas à interdire aux époux Y d’accueillir et de nourrir leurs propres chats.

S’agissant de l’abri de jardin, après avoir constaté qu’il présentait une ouverture dont la création paraissait remonter au début de l’année 2017 et sur laquelle les époux Y ne s’expliquaient pas, le juge de l’exécution a retenu que ce dispositif constituait incontestablement un manquement à l’injonction d’enlever tout abri laissé à la disposition des chats sur la terrasse.

En cause d’appel, M. et Mme Y soutiennent qu’il s’agit d’un simple trou de 10 cm et non d’une chatière, qu’il a été causé par un coup de pied de leur voisine dans la porte et qu’en tout état de cause, il a été obstrué par leurs soins.

Il convient de souligner, en premier lieu, que dans son arrêt du 2 septembre 2016, la cour avait notamment relevé qu’une ouverture, pouvant être qualifiée de chatière, avait été pratiquée dans l’abri de jardin. Si cette ouverture ne correspond pas à celle décrite dans le jugement dont appel et a donc manifestement disparu, il est établi cependant que ce même abri a présenté par la suite, en partie basse de la porte en bois, une brèche ou trou dont les dimensions permettaient à l’évidence le passage d’un chat.

En second lieu, aucune des pièces produites par M. et Mme Y ne vient confirmer leurs allégations selon lesquelles cette nouvelle ouverture aurait pour origine un coup de pied donné par la voisine. En effet, les photographies qu’ils communiquent en pièce 7 ne suffisent pas à démontrer que le geste attribué à cette personne a provoqué l’ouverture dont il est fait mention dans le jugement attaqué, étant précisé que le premier juge se réfère en particulier au procès-verbal de constat établi le 6 mars 2017 à la demande des époux Y sur lequel apparaît clairement l’ouverture (photographie).

Enfin, si M. et Mme Y affirment avoir condamné l’accès pratiqué dans la porte de l’abri de jardin en le recouvrant d’une planche, Mme F soutient de son côté qu’un espace permettant de laisser passer les chats subsiste sous la porte.

L’unique photographie en noir et blanc produite par les appelants n’est pas d’une qualité suffisante pour se convaincre de l’obstruction complète du passage (pièce 9), d’autant que les photographies de l’intimée laissent supposer le contraire.

M. et Mme Y ne démontrent donc pas  –  alors qu’ils auraient pu faire constater l’état de l’abri de jardin par un huissier de justice  –  qu’ils ont supprimé sur leur terrasse tous les abris permettant d’accueillir les chats, étant observé, au surplus, qu’ils n’indiquent pas à quelle date ils ont posé la planche sur l’ouverture de la porte et qu’en toute hypothèse, cette intervention n’a pu être réalisée que postérieurement au 6 mars 2017, date du procès-verbal de constat dans lequel apparaît l’ouverture.

Dans ces conditions et alors qu’il incombe au débiteur de l’obligation de prouver qu’il l’a exécutée, le jugement doit être approuvé en ce qu’il a liquidé l’astreinte.

Pour autant, il doit être également tenu compte du comportement de M. et Madame Y depuis l’arrêt du 2 septembre 2016 et, à cet égard, il y a lieu de constater que ceux-ci ont enlevé les aménagements « artisanaux » qui avaient été disposés sur et sous leur mobilier de jardin et cessé d’alimenter les chats à l’extérieur de leur maison d’habitation. Au regard de ces éléments, le montant de l’astreinte sera ramené à 5. 000 euro.

La persistance d’un accès à l’abri de jardin justifie qu’il soit fait droit, à hauteur de la même somme, à la demande de liquidation de l’astreinte pour la période du 12 décembre 2017 au 7 octobre 2019.

Si la condamnation prononcée en première instance est réformée quant à son montant, il n’y a pas lieu toutefois de statuer sur la demande de restitution des sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement attaqué, le présent arrêt infirmatif constituant en lui-même un titre de restitution suffisant.

La demande en liquidation de l’astreinte ayant été reconnue partiellement fondée, les appelants seront déboutés de leur demande indemnitaire.


  • Cour d’appel de Rennes, 2e chambre, 6 décembre 2019, RG n° 18/00516