Pour conclure à la réformation du jugement, Mme E-F, venderesse, invoque deux fautes du notaire, celle d’avoir mentionné que le bien lui appartenait en pleine propriété alors qu’il était toujours indivis avec son ex mari faute de liquidation de la communauté et celle de ne pas s’être suffisamment assuré de la réalité de son consentement.

Sur le second point, il est acquis qu’au jour de la promesse synallagmatique de vente, Mme E-F n’était pas dans un état mental lui permettant d’y consentir valablement. Cela a donné lieu à l’annulation de l’acte par le jugement du 14 septembre 2010 confirmé par arrêt de cette cour du 30 novembre 2011. Toutefois, l’appelante procède par affirmation ou par hypothèse lorsqu’elle considère que le notaire aurait pu ou dû constater les troubles l’affectant. Elle indique ainsi qu’il est peu probable que maître Z, le notaire, n’ait pas détecté ces troubles, ce qui ne saurait caractériser une démonstration. Elle ajoute qu’en se privant de convoquer son ex-mari, toujours indivisaire, le notaire n’a pas permis à M. X de l’éclairer sur la question mais sans aucun élément de preuve sur le caractère ou non décelable de ces troubles pour son ex-mari ou pour toute personne non médecin.

C’est postérieurement à la signature de la promesse sous condition que le notaire a été rendu destinataire de certificats médicaux. Il ne peut davantage être reproché au notaire d’avoir, après réception de ces certificats, convoqué les parties pour la signature de l’acte, ce qui a donné lieu au procès-verbal de carence. Ainsi qu’exactement constaté par le premier juge il était requis de le faire par les acquéreurs et ne pouvait se faire juge du sort qui serait celui du compromis.

S’agissant du premier point, le notaire a mentionné Mme E-F comme seule propriétaire du bien vendu. Cela n’était pas exact à la date de signature de l’acte puisque si le bien, qui dépendait de la communauté entre les époux X E-F, était certes attribué à celle-ci aux termes de la convention de divorce, la liquidation de la communauté n’était toujours pas intervenue. Mme E-F ne peut utilement soutenir qu’elle pensait la liquidation acquise alors qu’il est manifeste que cette liquidation n’était pas intervenue parce que les parties ne souhaitaient pas, à cette date, en assumer le coût. Mais il n’en demeure pas moins que le notaire qui ne renseignait d’ailleurs pas la date de divorce de Mme E-F faisait figurer une mention qu’il savait inexacte en faisant apparaître la venderesse comme seule propriétaire, sans aucune référence à la nécessaire liquidation du régime matrimonial.

Peu importe que Mme E-F ait également connu cette situation. Ceci ne saurait exonérer le notaire du caractère fautif de cette mention inexacte alors qu’il en connaissait l’inexactitude.

C’est à juste titre que le premier juge a ainsi retenu cette faute du notaire.

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• Cour d’appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 14 novembre 2019, RG n° 17/06972

Le premier juge a retenu à bon droit que le notaire I J avait commis une faute en acceptant d’établir et de faire signer par M. Z et Mme A X (acquérteurs) un compromis de vente par lequel M. F D leur cédait l’appartement avec cave dont il était propriétaire à Guebwiller, alors même que cet acte était nul et de nul effet, faute d’avoir été autorisé au préalable par le juge des tutelles.

Il importe peu que ce compromis de vente mentionne qu’il devra être autorisé par le juge des tutelles et qu’il est conclu sous réserve de l’accord de ce dernier, alors que, par lettre du 9 juillet 2008 envoyée en recommandé avec demande d’avis de réception, le notaire en a transmis une copie aux acquéreurs afin de faire courir le délai de rétractation prévu par l’art. L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, le notaire a manifestement créé et entretenu l’idée chez M. Z et Mme A X que la signature du compromis qui leur avait été soumis emportait un engagement de leur part, alors même que, faute d’acceptation de la part du vendeur, la signature de ce document constituait au mieux une offre de contracter.

M. Z et Mme A X sont fondés à demander réparation du préjudice qui leur a été causé par la faute du notaire.

Cependant, l’exécution de travaux par leurs soins dans l’appartement n’est pas la conséquence directe et certaine de la faute commise par le notaire ; en effet, d’une part les travaux qu’ils invoquent ont débuté dès le 9 juin 2008, soit un mois avant les faits reprochés à maître I J ; d’autre part, le 23 juin 2008, soit quinze jours avant ces mêmes faits, ils avaient conclu un bail mettant à leur charge l’exécution de travaux de remise en état de l’appartement moyennant une gratuité de loyer durant trois mois ; enfin, selon leurs propres explications, informés en septembre 2008 par le notaire de l’obstacle juridique résultant de la nécessité d’une autorisation du juge des tutelles, ils ont néanmoins poursuivi l’exécution de travaux, notamment en commandant un changement de fenêtres en octobre 2008 au prix de 13 .600 euro.

De ce fait, le préjudice subi par M. Z et Mme A X en raison de la faute du notairene justifie pas de leur allouer une somme supérieure à 5. 000 euro.

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• Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 15 novembre 2019, RG n° 17/01389

Conformément aux art. 1303 et suivants du Code civil, qui ont codifié l’action fondée sur l’enrichissement sans cause :

1) En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement, tel qu’il subsiste au jour de la demande, et de l’appauvrissement, constaté au jour de la dépense, mais, en cas de mauvaise foi de l’enrichi, l’indemnité due est égale à la plus forte de ces deux valeurs.

2) L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale, il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel, et l’indemnisation peut être modérée par le juge si l’appauvrissement procède d’une faute de l’appauvri.

3) L’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

–o–

Lors de la conclusion du contrat de bail, Mme C X, agissant en qualité d’administratrice légale sous contrôle judiciaire de M. F D, et M. Z et Mme A X (locataires) sont convenus que ceux-ci effectueraient des travaux moyennant une gratuité de trois mois de loyer ; les travaux que les locataires s’engageaient à effectuer tendaient expressément à la « Remise en état de l’appartement Deco, sols … », sans que cette énumération eût un caractère limitatif ainsi que le démontre sa rédaction elle-même.

Au cours du bail, les propriétaires bailleurs ont décidé la vente de l’appartement et ont notifié leurs conditions aux locataires.

En cause d’appel, les locataires exposent qu’ils ont entrepris dès le 1er juillet 2008 une rénovation complète du bien immobilier de Guebwiller qu’ils devaient acquérir et que la valeur de celui-ci a, du fait de ces travaux, été estimée à 229. 000 euro en 2012, soit une plus-value de 114. 000 euro ; cependant, en septembre 2008 les notaire les aurait informés que la vente était subordonnée à une autorisation du juge des tutelles ; M. E D serait intervenu auprès du juge des tutelles pour empêcher celui-ci d’autoriser la vente et, suite au décès de la personne protégée, aurait agi à leur encontre en exigeant le paiement du loyer ainsi que leur expulsion.

Pour la cour d’appel, M. Z et Mme A X n’ont pas d’action sur le fondement de l’enrichissement injustifié, alors que l’exécution de travaux par leurs soins dans l’appartement donné à bail était prévue par le contrat, de même que sa contrepartie, quand bien-même l’action contractuelle dont ils disposeraient contre le bailleur leur serait fermée en raison d’un obstacle de droit.

En outre, s’agissant des travaux qui seraient éventuellement exclus des prévisions contractuelles, pour démontrer l’enrichissement injustifié qu’ils allèguent, M. Z et Mme A X invoquent une plus-value considérable apportée à l’appartement, en se référant au prix prévu par le compromis de vente établi en 2008 et à l’évaluation faite par un expert judiciaire en 2012.

Si cette dernière évaluation, soit 229. 000 euro, n’apparaît pas sérieusement contestable, en revanche aucun élément sérieux ne permet d’affirmer que le prix prévu par le compromis de vente, consenti le 2 juillet 2008 par Mme C X à son fils et à l’épouse de celui-ci, correspondait à la valeur de l’immeuble à cette date.

Le document intitulé « évaluation » produit aux débats en cause d’appel, qui ne revêt ni la forme d’une attestation destinée à être produite en justice, ni celle d’une expertise sérieuse reposant sur une démonstration argumentée, qui ne s’engage pas sur la valeur du bien, et qui exclut lui-même qu’il puisse servir « à un dossier contentieux ou judiciaire », est dépourvu de toute valeur probante.

Il convient, au contraire, de relever que le bien litigieux est un appartement de cinq pièces principales, avec cave, au deuxième étage d’un bel immeuble construit en 1974 et situé place de l’Hôtel de Ville à Guebwiller ; sa superficie est de 137 mètres carrés, ainsi que le démontre le rapport d’expertise ; en outre, les photographies produites par M. Z et Mme A X démontrent que la décoration de l’appartement était vétuste, mais n’établissent pas l’existence de désordres majeurs rendant le logement inhabitable à la date du compromis de vente.

De plus, aucun élément ne permet de relier l’éventuelle évolution de la valeur vénale de l’appartement entre le mois de juillet 2008 et le mois de septembre 2013, date du rapport d’expertise, aux travaux réalisés par M. Z et Mme A X, et non à la seule évolution des prix des biens immobiliers ; l’expert a, au contraire, relevé la présence de traces d’infiltration d’eau au plafond et un compteur électrique « bricolé » par l’occupant.

Faute de rapporter la preuve d’un enrichissement injustifié des propriétaires à leur détriment, M. Z et Mme A X sont ainsi mal fondés à réclamer le paiement d’une indemnité.

Au surplus, M. E D fait valoir à juste titre que les travaux ont été accomplis dans l’intérêt personnel de M. Z et Mme A X, qui occupent depuis plus de dix ans un appartement moyennant un loyer fixé à 550 euro par mois, inférieur à la valeur locative du bien estimée par le rapport d’expertise.

Le premier juge a donc débouté à juste titre M. Z et Mme A X, locataires, de leur action fondée sur l’enrichissement sans cause.

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• Cour d’appel de Colmar, Chambre 2 a, 15 novembre 2019, RG n° 17/01389

Suivant acte du 7 mars 1992, M. B X et Madame F K épouse X ont fait donation entre vifs à titre de partage anticipé à leurs deux enfants, M. E X et M. D X d’une propriété rurale.

Cet acte comportait en particulier l’interdiction d’aliéner durant la vie des donateurs à moins que ceux-ci ne consentent expressément à l’aliénation.

Par acte authentique dressé par maître I C, notaire à Gordes, le 31 mars 2010, M. D X a cédé à la Sarl Immotive l’ensemble des biens qu’il avait reçu en donation et a produit à cette occasion des procurations établies aux noms de M. B X, Mme F K épouse X et M. E X, les donateurs à l’acte précédent.

Contestant avoir signé ces procurations, par acte d’huissier du 20 avril 2012, M. B X, Mme F K épouse X et M. E X ont assigné M. D X et Sarl Immotive.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

—o–

En tant que rédacteur de l’acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité.

Il s’en déduit que le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

S’agissant en l’espèce de déclarations erronées de M. D X, maître C indique qu’il disposait de procurations que ce dernier lui avait remises donnant l’apparence de la véracité des consentements nécessaires à la passation de l’acte.

Mais s’agissant de fausses procurations et alors qu’il n’avait eu contact qu’avec M. D X, il était cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le seul vendeur qu’il avait rencontré et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnaient la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il a dressé.

En effet, le notaire ne peut occulter qu’au regard de la donation de 1992 les intérêts des membres de la famille étaient bien différents et que la prudence devait le conduire à s’assurer de la réalité des documents produits par M. D X.

Il lui était tout à fait possible par simple contact avec B , F et E X d’obtenir l’information nécessaire à l’efficacité de l’acte.

Ainsi, alors qu’il avait le pouvoir de vérifier simplement la réalité des procurations de personnes qu’il n’avait pas rencontrées et dont le consentement à la vente était déterminant, le notaire a manqué à son devoir d’investigation et c’est à raison que les premiers juges ont retenu sa responsabilité subséquente.

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• Cour d’appel de Nîmes, 1re chambre, 14 novembre 2019, RG n° 15/03795

Question

Je viens de lire votre article sur le notaire qui a été sanctionné parce que l’acte notarié a été signé en la seule présence du clerc de notaire.

Voici mon cas :

Mes parents m’achètent un appartement. Cette semaine je suis allé à l’étude du notaire pour signer les papiers. J’étais avec mon copain et mon père ; il y avait aussi la dame qui vend et le banquier.

La personne qui nous a reçus, une dame, s’est présentée comme notaire assistant.

Si je le voulais, est-ce que je pourrais demander la nullité de l’acte (j’ai l’impression que mes parents et moi avons été roulés par la vendeuse).

Réponse

Un notaire assistant c’est un clerc de notaire qui a le diplôme de notaire mais qui n’a pas été nommé notaire.

Quand vous aurez l’acte, vérifiez à la fin de l’acte si cette personne est mentionnée comme clerc habilité.

Si oui, la procédure est normale.

Dans le cas contraire, l’acte est entaché de nullité. Il s’agit d’une nullité absolue.

Mais attention, si vous obtenez que l’acte soit déclaré nul c’est pas pour autant que la vente disparaîtra : l’acte vaudra comme acte sous signature signée et certainement aussi il vous sera opposé le compromis précédent.

En revanche, vous pourriez engager la responsabilté du notaire, pour défaut de conseil. Il vous faudra des preuves. Commencez par recueillir des attestations de témoignages sur l’absence du notaire et sur le prix trop élevé : personnes étant présentes à la signature, agents immobiliers pour le prix, etc.  Je pourrai vous envoyer le modèle d’attestation de témoignage.

Avant toute chose, prenez l’avis de votre assureur de protection juridique si vous avez une assurance de ce type.

 

 

La propriété, définie par l’art. 544 du Code civil comme étant le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, se prouve par tout moyen ;

En application de l’art. 9 du Code de procédure civile, il appartient à celui qui revendique la propriété d’un bien d’en rapporter la preuve .

En l’espèce, chacune des parties prétend être propriétaire de la parcelle litigieuse .

Mme JU… O… épouse V… verse au débat un acte notarié daté du 28 juin 1886 par lequel EK… V… dit NS… et son épouse NL… T… ont fait l’acquisition auprès de Mme K… d’une parcelle de terre d’une superficie d’un hectare situé à Morne-à-l’Eau, limitée au Nord par la propriété de OL… B… dit UI…, au Sud par la propriété de FE… U…, à l’Est par l’habitation RP… et à l’ouest par l’habitation XF… .

Cette description correspond à la parcelle cadastrée […] , les propriétés voisines étant quasiment identiques à ce jour, aucune cession ou division n’étant intervenue depuis 1886, comme le montre notamment les plans cadastraux ainsi que le rapport d’expertise de M. Yannick L…

Le 19 janvier 1961 Mme JU… O… épousait IL… CY… V…, petit fils de EK… V… dit NS… et de NL… J… dite DT…, et sa qualité d’héritière n’est pas contestée .

Le relevé de propriété désigne IL… V…, dit FD…, comme étant le propriétaire de la parcelle […].

Mme JU… O… épouse V… justifie donc d’un titre de propriété corroboré par le relevé de propriété cadastral .

Les consorts Y… soutiennent avoir acquis par prescription la parcelle […] (litigieuse).

Selon l’art. 2258 du Code civil la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’art. 712 du même code prévoit que la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

L’art. 2261 du Code civil précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

L’art. 2272 du même code civil dispose que le délai requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

En application de l’art. 9 du Code de procédure civile précité, il appartient aux consorts Y… de rapporter la preuve de la réunion des éléments leur permettant de se prévaloir d’une prescription acquisitive sur le terrain litigieux .

En l’espèce, les appelants se prévalent d’un acte de notoriété acquisitivedressé le 4 juin 1964 par maître MA… H…, notaire à Pointe-à-Pitre, au profit de BQ… Y… aux termes duquel trois témoins attestent qu’«ils ont toujours connu M. BQ… Y… en possession d’une portion de terre située en la commune de Morne-à-l’Eau, […] que ses auteurs disparus depuis longtemps avaient achetés, alors qu’il était en très bas âge, sur un simple écrit privé qu’ils ont perdu sans avoir eu l’élémentaire prudence de la faire enregistrer tout au moins ni de se faire délivrer un titre régulier par le vendeur décédé sans postérité connue () Que cette parcelle a fait l’objet d’un arpentage du ministère d’PY… GQ… () le 29 avril 1964 () Ces opérations menées en présence des voisins limitrophes qui ont approuvés le relevé sur une surface de 70 ares () Que les comparants attestent avec la plus entière bonne foi que M. Y… a toujours eu la possession effective de cette parcelle de terre, d’une façon paisible, publique, tranquille, non équivoque et non interrompue, à titre de maître et de propriétaire, depuis plus de trente ans (…)» .

L’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne suffit pas, à elle seule, à établir celle-ci .

En effet, il appartient au juge d’en apprécier souverainement la valeur probante et de déterminer si les actes matériels caractérisant une possession utile sont réunis .

En l’espèce, il convient de relever que les appelants ne caractérisent aucun acte matériel de possession antérieur ou postérieur à l’acte notarié qui lui-même n’atteste d’aucun acte matériel précis de possession .

En outre il n’est communiqué aucun document d’arpentage qui auraient été réalisés en 1964, ce qui ne permet pas de vérifier si la parcelle concernée correspond à la cadastrée […] revendiquée par Mme JU… O… épouse V…

Au regard de ces éléments il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de revendication des consorts Y… sur la parcelle litigieuse.

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• Cour d’appel de Basse-Terre, 30 septembre 2019, RG n° 17/017081

Si le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il est requis de donner la forme authentique, il ne peut voir sa responsabilité retenue pour des conventions conclues hors son intervention, et qui ont déjà été immuablement arrêtées ou qui ont produit leurs effets.

En l’espèce, maître A, notaire à Doué-le-Fontaine, qui n’est pas intervenue dans la négociation et la rédaction du compromis de vente, ne peut donc se voir reprocher de ne pas avoir vérifié la solvabilité de l’emprunteur.

Il n’est pas établi non plus qu’elle a manqué à ses obligations dans le cadre de la préparation de la rédaction de l’acte authentique qui devait être signé le 1erdécembre 2016, puisqu’elle a sollicité l’ensemble des documents d’urbanismenécessaires et envoyé, par courriel du 24 novembre 2016, le décompte des sommes dues à M. Z, l’acquéreur.

Informée le 29 novembre 2016 par ce dernier qu’il ne disposerait pas des fonds, elle en a avisé l’agence immobilière le jour même et indique, mais sans en justifier, avoir appelé le lendemain M. Y qui le conteste.

Le compromis comportait les clauses suivantes :

« Réalisation : ‘Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.

[…]

La signature de l’acte authentique est prévue : au plus tard le 30 novembre 2016.’

Clause pénale : ‘En application de la rubrique Réalisation’ et après levée de toutes les condition suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de vingt quatre mille euros (24.000,00€). »

Compte tenu de ces clauses, le notaire a fait preuve d’une prudence légitime en conseillant l’établissement d’un procès verbal de carence le 22 décembre 2016, dans lequel il est relaté que M. Z, acquéreur, s’est présenté sans les fonds et que les vendeurs, qui ont invoqué la résolution pure et simple du contrat, se sont trouvés déliés de tout engagement lié à l’immeuble vendu à M. Z.

En revanche, il apparaît que c’est à bon droit que sa responsabilité a été retenue par le premier juge au titre de sa mission de séquestre.

Le compromis de vente comportait une clause intitulée « L’acquéreur-séquestre » ainsi rédigée :

« 1.Séquestre : l’acquéreur effectue ce dépôt, entre les mains de Me A séquestre choisi d’un commun accord entre les parties comme dépositaire de ce versement.

Le montant du versement s’élève à Huit mille euros (8000,00 €).

Référence du réglement : RIB Me A.

2. Mission du séquestre : le séquestre remettra au vendeur, dans les 8 jours ouvrables, copie du reçu délivré à l’acquéreur et conservera la somme qui lui est confiée avec pour mission de la ventiler suivant les cas exposés ci-avant…« .

L’appelante, la notaire, ne peut sérieusement contester avoir accepté cette mission de séquestre alors que, la veille, elle avait transmis par courriel son RIB à l’agence immobilière, qu’elle ne justifie pas qu’elle était en relations avec elle pour d’autres affaires nécessitant cet envoi, et qu’elle n’a pas protesté lorsque elle a reçu le compromis qui lui a été envoyé le 29 septembre suivant.

Elle devait donc s’assurer du versement prévu et, même si cela n’était pas expressément mis à sa charge, informer, dans le cadre de son devoir de conseil et de mise en garde, les vendeurs de l’absence de paiement de la somme de 8. 000 euro. Elle ne peut, compte tenu des obligations lui incombant, se prévaloir, face à des profanes qui lui confiaient la préparation de l’acte authentique, de ce qu’ils ne pouvaient ignorer que le paiement n’avait pas eu lieu dès lors qu’aucun reçu ne leur avait été envoyé, alors qu’ils pouvaient tout simplement penser qu’elle avait oublié.

Or, elle ne justifie pas avoir pris l’attache des consorts Y, vendeurs, commettant ainsi une faute.

La décision entreprise est en conséquence confirmée en ce qu’elle a retenu sa responsabilité.

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• Cour d’appel d’Angers, Chambre a – civile, 10 septembre 2019, RG n° 18/02207

La SCI GRM, venderesse de lots de copropriété, demande qu’une somme identique à celle de son éventuelle condamnation soit mise à la charge de Mme X, notaire à Clermont-Ferrand, à titre de dommages et intérêts, invoquant la tardiveté de la notification au syndic du transfert de propriété de fractions du lot divisé.

La notaire fait valoir :

—  que le syndic avait bien été informé des diverses mutations de lots issus de la division du lot 309, que les extraits d’actes de vente des lots issus de la division du lot 309 vendus en l’état futur d’achèvement lui ont été remis le 15 avril 2009 et que les ventes effectuées après achèvement ont été notifiées les 25 juin et 2 juillet 2009,

—  que le litige opposant la SCI GRM au syndicat de copropriété n’est pas la conséquence de la division du lot 309 mais de l’absence de demande d’approbation de la nouvelle répartition des charges, que la responsabilité en incombe à la seule SCI GRM qui avait reçu une sommation à cette fin le 4 mars 2009 à laquelle elle n’a pas donné suite,

—  qu’elle ne peut être tenue au paiement des charges incombant à la SCI GRM sauf à procurer à celle-ci un enrichissement illégitime dès lors que ces charges ont été appelées sur les propriétaires des lots issus de la division.

Le notaire en ne procédant pas à la notification prévue par l’art. 6 du décret du 17 mars 1967 ou en n’invitant pas la SCI GRM à y procéder a commis une faute.

Toutefois, ainsi qu’il l’a été précédemment rappelé, le copropriétaire qui cède certaines fractions de son lot reste tenu au paiement de l’intégralité des charges afférentes à ce lot tant qu’il reste propriétaire de lots issus de la division opérée par ses soins.

Or le dernier lot n’a été vendu que le 2 juillet 2009 de sorte que la SCI GRM restait tenue du paiement des charges jusqu’à cette date et que la faute du notaire est sans lien de causalité avec son obligation au paiement de ces charges.

En revanche, la SCI GRM a subi un préjudice du fait de la tardiveté de la notification des cessions dès lors qu’à raison de celle-ci, elle est contrainte de supporter les charges afférentes à la période postérieure et jusqu’au 31 mars 2012.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de dommages et intérêts dirigée contre Mme X, notaire, à hauteur de la somme de 13 .779,57 € soit 2. 823,75 € au titre des charges de l’exercice 2009/2010, 8. 014,30 € au titre des charges de l’exercice 2010/2011 et 2. 941,52 au titre des charges de l’exercice 2011/2012.

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• Cour d’appel de Riom, Chambre commerciale, 13 novembre 2019, RG n° 18/01024

Les parties, le 23 janvier 2002, sont convenues d’un bail pour un logement situé place de l’église à saint Paul en Forêt. L’état d’entrée dans les lieux signé au contradictoire des parties relève un état qualifié de bon voire de très bon de l’ensemble du logement. La production de devis de réfection ou de factures d’achat de matériaux, faute de force probante suffisante, sont sans conséquence sur le litige et ce d’autant que le bon état lors de la prise de possession des lieux est établi par le constat d’entrée joint au bail .

Le 7 avril 2015, la locataire dénonçait à la bailleresse des infiltrations en provenance de la toiture affectant les pièces à vivre du logement et d’une violation des critères définissant la décence notamment en raison du plancher défaillant dans la salle de bains .

La bailleresse, dûment avisée, ne contestait pas les faits et l’informait de sa volonté d’effectuer des travaux d’importance dans les lieux loués qui selon elle « nécessitent des changements importants »; elle ne justifie toutefois pas avoir fait réaliser les améliorations et réparations qu’elle jugeait elle -même nécessaires, le devis de reprise de la toiture produit datant de 2011 .

Madame Z, expert mandaté par la compagnie d’assurance de Madame Y, locataire, a organisé une expertise amiable le 11 juin 2015 en présence de Madame X, propriétaire, et de Madame A mandatée par l’assureur de cette dernière. Le rapport d’expertise contradictoire relève la présence de moisissures dans la cuisine et dans une chambre, l’absence de ventilation adéquate et suffisante dans la cuisine et la salle de bains et d’isolation dans la chambre à l’étage, des infiltrations d’eau à travers la toiture dans le salon, la vétusté des menuiseries qui n’assurent plus leur fonction d’étanchéité à l’air et l’eau, un fléchissement du plancher de la salle de bains en raison du pourrissement d’une poutre ayant nécessité la mise en place d’un étai métallique dans la cave et une fuite au niveau du groupe de sécurité du chauffe eau ; que l’expert concluait à la nécessité de procéder à des travaux dans les 60 jours.

L’association des « Compagnons de Provence », qui est intervenue dans les lieux le 3 novembre 2015 confirmait la fragilité du plancher de la salle de bains, la fuite d’eau du chauffe eau, l’absence de ventilation adéquate dans la salle de bains et la cuisine, la présence de moisissures dans la salle de bains, le salon, les chambres et le mauvais état des menuiseries laissant passer l’eau et l’air; elle préconisait la mise en place d’un système de ventilation et d’un chauffage suffisant, la réparation du plancher de la salle de bains et le changement des menuiseries .

L’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;  le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent, notamment l’art. 2 de ce décret définit les conditions du logement au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, tandis que l’art. 3 établit la liste des éléments d’équipement et de confort que le logement doit comporter pour répondre aux caractéristiques du logement décent ; le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux .

Le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants que certains éléments d’équipement et de confort doivent être présents; il doit être exempt d’humidité avec développement de moisissures, posséder des ouvrants étanches à l’eau et l’air et un système de ventilation adapté et suffisant dans l’ensemble du logement .

La connaissance des lieux par la locataire n’exonère pas la bailleresse de son obligation de délivrance d’un logement décent ;  la réfection de la toiture, du plancher de la salle de bains, le changement des menuiseries et la mise en place d’un système de ventilation adéquate sont nécessaires à l’habitabilité du logement, de tels travaux sont à la charge de la bailleresse .

La bailleresse, qui avait concédé dès 2015 la nécessité de procéder à des travaux importants dans le logement, ne justifie pas avoir opéré les réalisations envisagées ; elle produit une attestation de l’entreprise Regina déclarant le 20 février 2016 avoir été « mandatée » pour le remplacement de fenêtres dans les locaux loués, Madame X reconnaissant dans ses conclusions qu’aucun changement n’avait encore été réalisé, imputant ce retard à l’inertie de la société Regina sans en justifier ; Monsieur B, représentant la société B, indique avoir en octobre 2015 constaté l’affaissement du plancher de la salle de bains en raison d’une poutre défectueuse et avoir préconisé le changement du plancher, selon devis à venir; Madame X ne justifie ni d’un devis ni de la réalisation des travaux en ce sens; le 6 février 2016, l’entreprise Benetto lui proposait de remplacer la poutre centrale support du dit plancher, sans qu’aucun devis ni facture soit produit; les pièces produites démontrent que la bailleresse valablement informée des désordres affectant les lieux loués n’a pas jugé opportun et pertinent de procéder aux réfections utiles dans un délai raisonnable .

Elle produit une attestation de Monsieur G H indiquant que le chauffe eau ne comporte pas de raccordement pour l’évacuation du groupe sécurité « mais que cela n’entraîne en aucun cas le bon fonctionnement » de l’appareil; cette déclaration sibylline ne renseigne pas la juridiction sur l’état du dit chauffe eau .

La preuve est suffisamment rapportée des manquements de la bailleresse à l’obligation lui incombant de délivrance d’un logement décent; elle n’établit pas avoir mandaté diverses entreprises pour remédier, dans les meilleurs délais, aux désordres dénoncés.

La locataire a subi un trouble de jouissance certain au vu des désagréments résultant de l’humidité excessive régnant dans les lieux loués et le caractère dégradé du plancher de la salle de bains, sans toutefois que l’on puisse considérer que les troubles se seraient manifestés dès l’entrée dans les lieux.

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• Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 12 novembre 2019, RG n° 17/01676