Les activités non tarifées des notaires, qui sont compatibles avec leur statut, donnent lieu à paiement d’honoraires « libres » sous le contrôle du juge (activités de conseil, concours prêté à l’occasion de l’élaboration d’actes sous seing privé ou de simples projets auxquels les parties ont renoncé, consultations juridiques ou de gestion de patrimoine, etc.).

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L’arrêt ci-après relaté de la Cour d’appel de Rennes a été rendu au vu des règles anciennes applicables aux honoraires dits libres des notaires, à distinguer des émoluments s’appliquant aux actes tarifés.

La règle ancienne c’est essentiellement l’art. 4 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978.

La règle nouvelle (pratiquement identique) est issue de la loi Macron sur la croissance (loi n° n°2015-990 du 6 août 2015) et codifiée à l’art. L 444-1 du Code de commerce, alinéa 3 :

Sauf disposition contraire, les prestations que les professionnels mentionnés au premier alinéa du présent article (notaires entre autres) accomplissent en concurrence avec celles, non soumises à un tarif, d’autres professionnels ne sont pas soumises à un tarif réglementé. Les honoraires rémunérant ces prestations tiennent compte, selon les usages, de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par les professionnels concernés, de leur notoriété et des diligences de ceux-ci. Les professionnels concernés concluent par écrit avec leur client une convention d’honoraires, qui précise, notamment, le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles, ainsi que les divers frais et débours envisagés.

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Que se passe-t-il quand le notaire n’a pas passé, préalablement à la prestation, une convention d’honoraires avec son client ? Voici la réponse de la Cour de Rennes :

Jean-Paul et Marianne sont les héritiers de leurs parents : Marcel, décédé le 12 mai 2011 et Andrée, sa veuve, décédée le 27 octobre 2012.

Ils ont confié à maître G, notaire à Lannion, les opérations de comptes, liquidation et partage des successions de leurs parents

Cependant, le 4 octobre 2012, Marianne avait été informée par la caisse d’épargne d’Ile de France que le livret A de Marcel, créditeur de 22’018,25 euro au 23 juillet 2012 avait été clôturé en faveur de maître K, notaire à Perros G.

Par lettre du 27 mars 2013, maître G demandait à son confrère K de lui transmettre un projet de donation-partage établi par ses soins à la demande de Andrée, la veuve.

Maître K répondait qu’il avait établi deux projets de donation-partage et que ses frais s’élevaient à 5’000 euro, qu’il incluait dans une convention d’honoraires à soumettre aux consorts G.

Ces derniers refusaient de signer cette convention soutenant ne pas avoir demandé à maître K de liquider les successions de leurs parents et de préparer un acte de donation-partage.

Ils assignaient maître K, en référé, en restitution à titre provisionnel de la somme de 17’018,25 euro, déduction faite de la somme de 5’000 euro contestée.

Par ordonnance du juge des référés en date du 30 octobre 2014, maître K a été condamné à payer la somme de 11’042,55 euro avec intérêts au taux légal ainsi que la somme de 1’000 euro en application des dispositions de l’article 700 CPC.

Par jugement du 7 décembre 2015, le Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc, saisi d’une demande tendant à voir maître K restituer aux ayants droit le solde des fonds alors retenus, soit 10’975,70 euro, a dit que la rétention par le notaire de la somme de 22’018,25 euro dépendant de la succession de Marcel, est abusive et condamné maître K. à restituer à la succession de Marcel la somme de 10’975,50 euro outre intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2014.

Appel a été relevé

Pour la cour d’appel, le notaire K, qui a établi deux projets d’actes de donation-partage à la demande de ses clients, n’a certes pas respecté les conditions de forme prévues par l’art. 4 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 puisque la convention d’honoraires a été rédigée postérieurement à la prestation de services rendue mais il ne pouvait cependant pas agir autrement dès lors qu’il n’a pu recevoir lui-même les actes projetés qu’à partir du moment où les héritiers ont changé de notaire.

Par ailleurs, la délivrance d’un avertissement préalable et chiffré ne constitue pas une condition de la rémunération du notaire et le défaut d’avertissement par écrit du client ne fait pas obstacle à la fixation de la rémunération par le juge même si ce dernier doit prendre en compte cet élément pour fixer le montant des honoraires.

En revanche, le notaire ne peut prétendre à un émolument réduit de moitié qui n’est applicable qu’aux actes imparfaits sur lesquels fait défaut la signature de l’une au moins des parties, s’agissant d’un projet d’acte auquel aucune des parties n’a donné son accord et qui ne peut être rémunéré que par un honoraire de l’art. 4 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978.

Compte tenu de l’absence de communication de toute pièce permettant de vérifier les diligences accomplies, de la nature des projets d’acte de règlement successoral et de donation-partage concernant deux immeubles en région parisienne, la cour fixe le montant de ses honoraires à la somme de 4’000 euro HT. `

Par ailleurs le notaire K qui a abusivement exercé un droit de rétention sur les fonds de la succession qui lui avaient été confiés est, déduction faite de la provision de 17’018,25 euro déjà allouée aux héritiers, condamné à verser à ces derniers la somme de 1’000 euro.

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La perception de l’honoraire « libre » par le notaire est donc assujettie à la passation d’une convention préalable avec le client ; la convention précise, notamment, le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles, ainsi que les divers frais et débours envisagés.

Quelque soit l’objet de la convention d’honoraires, l’exigence d’un avertissement préalable et chiffré n’est pas une condition de la rémunération du notaire et le défaut d’avertissement par écrit du client ne fait pas obstacle, en l’absence d’un commun accord entre l’officier public et son client, à la fixation de cette rémunération par le juge.

Enfin, tout office notarial est tenu d’afficher les tarifs qu’il pratique de manière visible et lisible, dans ses bureaux et sur son site internet (art. L 444-4) du Code de commerce.

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• Cour d’appel de Rennes, Chambre 1, 23 mai 2017, RG N° 16/01212

 

On sait que l’art. L. 121-6 du Code de la route, issu de la loi du 18 novembre 2016, punit de l’amende prévue pour les contraventions de la quatrième classe la non-désignation de l’identité et de l’adresse du conducteur d’un véhicule appartenant à une personne morale avec lequel une infraction routière a été commise. 

Un véhicule, dont le titulaire du certificat d’immatriculation est une association, a été contrôlé circulant à une vitesse excessive. Un avis de contravention d’excès de vitesse a été transmis au président de l’association. Si son règlement a bien été réalisé, l’identité et l’adresse du conducteur n’ont pas été indiquées à l’autorité désignée dans le délai de 45 jours suivant l’envoi de cet avis. Poursuivie pour non-désignation du conducteur, l’association est condamnée en première instance. Son président a relevé appel. Il soutient en vain que l’obligation de désignation du conducteur pèse sur le représentant légal, personne physique, et non sur la personne morale.

Pour la cour d’appel, il se déduit de l’art. L. 121-6 du Code de la route que l’obligation de désignation de l’identité et de l’adresse du conducteur, pèse sur la personne physique représentant la personne morale mais en sa qualité de représentant légal de la personne morale détentrice du véhicule en cause. Or, il est établi d’une part qu’un avis de contravention d’excès de vitesse a été envoyé à l’association et d’autre part, qu’à l’expiration du délai de 45 jours, son président n’a pas satisfait à l’obligation de désignation.

En conséquence, la non-désignation du conducteur par le représentant légal de l’association caractérise l’infraction visée à l’article précité qui, indépendamment de la responsabilité pénale que ce dernier est susceptible d’encourir personnellement, engage celle de la personne morale au nom et pour le compte de laquelle il a agi. La preuve de la matérialité de l’infraction ayant été établie à l’encontre de l’association en la personne de son président, la culpabilité de celle-ci ne pouvait qu’être confirmée.

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• Cour d’appel de Rennes, 10e ch. app. corr., 4 février 2019

L’action paulienne tire son nom du latin Paulianus (« de Paul ») ; Paulus est un surnom romain porté entre autres par le préteur qui institua cette action judiciaire.

Il s’agit de l’action engagée par un créancier contre un débiteur qui a fait un acte en fraude de ses droits, par exemple lorsqu’il a organisé son insolvabilité ou lorsqu’il a réduit la valeur de son patrimoine, dans le but de rendre vain l’exercice de toute voie d’exécution (saisie par exemple).

Selon l’art. 1167 ancien du Code civil devenu le 1341-2 du Code civil, le créancier peut agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.

Le 13 janvier 2011, François a fait donation en avancement d’hoirie, à sa fille Leslie , de la nue-propriété d’un voilier.

Estimant que François avait procédé à cette donation en fraude de ses droits, le 28 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires, créancier dudit monsieur, l’a assigné devant le TGI de Nanterre et il a aussi assigné Leslie, la fille, les deux sur le fondement de l’action paulienne, afin de lui voir déclarer inopposable ladite donation.

Pour la cour d’appel, l’action paulienne intentée par le syndicat des copropriétaires est bien fondée.

S’agissant de la condition d’antériorité de la créance par rapport à l’acte critiqué, il suffit de démontrer l’existence d’un principe de créance. En l’espèce, une société a réalisé des travaux dans l’immeuble en copropriété, travaux ayant donné lieu à des malfaçons et désordres. François, le gérant et associé unique de la société n’avait pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage et de garantie décennale pour l’entreprise de travaux dont il était le gérant. Ce dernier, professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer ce fait et les conséquences encourues, du fait de sa carence fautive, s’agissant de sa responsabilité personnelle, laquelle a par la suite été retenue en raison de ses fautes personnelles, détachables de ses fonctions de gérant. Les fautes caractérisées du gérant ont donné lieu à sa condamnation à titre personnel. Le syndicat des copropriétaires a assigné la société et le gérant les 6 et 11 janvier 2011. Le 13 janvier 2011, le gérant a fait donation à sa fille de la nue-propriété d’un voilier, comme indiqué plus haut. Ce faisant, il a organisé son insolvabilité et volontairement soustrait ce bien au gage des créanciers.

Le gérant ne dispose pas d’autres biens de valeur suffisante pour face à sa dette envers le syndicat des copropriétaires. La donation doit donc être déclarée inopposable à ce dernier.

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• Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 12 mars 2019, RG N° 16/07320

M. et Mme O sont propriétaires, suivant acte notarié du 17 décembre 2002, d’un pavillon à usage d’habitation élevé sur un terrain sis […] dans le groupe d’habitations du […], cadastrée n° AK 288.

Du fait de leur acquisition, ils sont devenus membres de l’association syndicale libre du Domaine de la Vallée dont les statuts ont été reçus le 11 décembre 1971.

Cette association Syndicale Libre a créé lors d’une assemblée générale du 12 décembre 1980, trois associations syndicales libres secondaires, chacune étant en charge d’un groupe de biens, dont l’association syndicale libre secondaire Les Coudreaux (ASLS Les Coudreaux).

Celle-ci d’une manière générale s’occupe de ‘l’administration, la gestion et la police des voies et ouvrages servant à la destination de l’ensemble des immeubles compris dans le groupe d’habitation, ainsi que de l’application des dispositions du cahier des charges réglementant l’usage des parcelles dans l’intérêt commun.

Son objet est spécialement fixé à l’article 3 des statuts ; il comprend notamment la gestion des espaces communs du lotissement du Domaine de la Vallée et « le contrôle de l’application du règlement et du cahier des charges dudit groupe d’habitations, la modification de celui-ci et l’exercice de toutes actions afférentes auxdits contrôles ainsi qu’aux ouvrages et équipement« .

Le cahier des charges et des conditions de vente du Domaine de la Vallée et le cahier des charges spécial au périmètre de l’ASLS Les Coudreaux réglementent de façon précise les obligations des acquéreurs des lots ; l’article 8 dudit cahier des charges leur interdit formellement de construire un mur comme clôture de leurs parcelles.

Reprochant à M. et Mme O d’avoir construit un muret surmonté d’une grille, un portillon métallique, deux piliers devant la porte du garage, édifié un muret dans la partie du jardin à l’arrière de la maison, et creusé la colline derrière leur maison, en violation du cahier des charges. L’ASLS Les Coudreaux les a assignés le 27 juillet 2010 devant le TGI de Versailles afin d’obtenir la démolition des constructions litigieuses.

Par jugement en date du 17 janvier 2013, le tribunal a notamment déclaré irrecevable la demande de l’ASLS les Coudreaux en démolition du mur de clôture construit dans le jardin à l’arrière de la maison des époux O. au motif que l’ASLS ne justifiait pas du caractère non mitoyen dudit mur et en l’absence de toute mise en cause des voisins de M. et Mme O.

Appel a été relevé.

L’action en démolition d’ouvrages irréguliers (muret surmonté d’une grille ; portillon métallique ; piliers devant la porte du garage) fondée sur la violation du cahier des charges et des conditions de vente ne s’analyse pas en une revendication de propriété qui ne serait que la conséquence de l’application des dispositions du cahier des charges mais tend à faire respecter les stipulations du cahier des charges et du cahier spécial au périmètre de son contrôle. Cette action dont la prescription était trentenaire, se trouve dorénavant soumise à la prescription quinquennale de l’art. 2224 du Code civil applicable aux actions personnelles et mobilières.

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• Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 12 mars 2019, RG N° 17/06066

Il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.

Aux termes d’une promesse de vente du 20 décembre 2010, puis d’un acte authentique de vente du 8 mars 2011 rédigés et reçus par maître A, notaire associé, la SCI Aman a vendu, par l’entremise de la société Q immobilier, un chalet à M. X, auquel s’est substituée la la SCI Mandalla ; M. B, architecte chargé de la réalisation de travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire du 26 août 2007 et d’un permis modificatif du 19 janvier 2010, interrogé par le notaire, a remis à l’acquéreur des plans et documents administratifs et attesté que le chalet, dans sa version existante, était conforme au dernier permis de construire obtenu le 19 janvier 2010.

Soutenant qu’il leur avait été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme, M. X et la SCI Mandala ont assigné leur vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts.

M. X et la SCI Mandalla ont fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter leurs demandes à l’encontre de la SCP A et associés et de M. A, notaires, pour faute professionnelle.

Mais ayant retenu à bon droit que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose, et relevé que le notaire avait demandé à l’architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans, que ce dernier, par lettre du 14 février 2011 avait indiqué qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui avait permis d’obtenir le 12 mars 2010 une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d’en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire, la cour d’appel, qui a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche sur l’existence d’un cas de force majeure que ses constatations rendaient inopérante, que, s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.

Et au visa de l’art. 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Pour rejeter les demandes formées contre la SCI Aman, l’arrêt d’appel retient que rien n’indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par M. B.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que M. B avait la qualité de représentant de la SCI Aman et que les manoeuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

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• Cour de cassation. 3e Chambre civ., 5 juill. 2018, pourvoi n° 17-20.121, cassation partielle, FS-P+B+I

Par acte sous signature privée du 9 avril 1998, réitéré en la forme authentique le 11 août 1998, les époux Jules et Julie, mariés le 31 octobre 1995 sous le régime de la communauté légale, ont acquis une maison située à […], à Malestroit au prix de 510’000 francs. L’acte authentique rédigé par le notaire B, avec la participation d’un autre notaire, C, comportait une clause de tontine attribuant rétroactivement la pleine propriété du bien au conjoint survivant.

Saisi par assignation du 2 juillet 2003, le Tribunal de grande instance de Vannes prononçait, le 19 mai 2005, à leurs torts partagés, le divorce des époux. Le notaire commis pour procéder à la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux établissait le 23 octobre 2008 un procès-verbal de difficulté consignant la contestation par Jules de la validité de la clause de tontine. Le 22 septembre 2009, Jules assignait son ex-épouse en partage devant le TGI de Vannes qui prononçait, le 14 juin 2011, la nullité de la clause de tontine. Ce dispositif du jugement était confirmé le 25 septembre 2012 par la Cour d’appel de Rennes au motif principal que la clause était contraire au principe d’immutabilité des régimes matrimoniaux

Les 21 janvier et 11 février 2016, Julie a fait assigner les notaires B et C, sur le fondement de l’art. 1240 du code civil, en déclaration de responsabilité et en paiement d’une indemnité de 87’500 euro. Par jugement du 7 novembre 2017, le TGI de Vannes a déclaré sa demande irrecevable comme prescrite.

Julie a relevé appel de ce jugement.

L’action indemnitaire introduite par l’ex-épouse à l’encontre des deux notaires rédacteurs de l’acte authentique d’acquisition par les époux d’une maison comportant une clause de tontine attribuant rétroactivement la pleine propriété du bien au conjoint survivant, annulée à la demande de l’ex-mari pour être contraire contraire au principe d’immutabilité des régimes matrimoniaux, est recevable.

La prescription quinquennale n’a en effet commencé à courir qu’à la date d’acquisition définitive de l’annulation de la clause d’accroissement, soit le 25 septembre 2012, alors que les notaires ont été assignés les 21 janvier et 11 février 2016.

Si l’ex-épouse estime avoir perdu une chance de jouir de cet immeuble à la suite du divorce, le préjudice s’avère toutefois inexistant dès lors que cette perte de chance a été compensée par les avantages obtenus en raison de l’insertion, puis de l’annulation, de la clause litigieuse. Les notaires ont certes manqué à leur devoir d’information en ce qui concerne la fragilité de la clause d’accroissement mais cette faute est dénuée de toute incidence sur la conclusion de la vente qui était déjà effective. Cette vente n’a d’ailleurs causé aucun préjudice à l’intéressée, la valeur de l’immeuble ayant plus que doublé entre son acquisition et le partage.

En l’absence de solution alternative permettant de conférer à l’épouse l’avantage recherché, cette information revêt en outre un caractère purement théorique. Le divorce ayant été prononcé aux torts partagés, l’ex-épouse n’aurait pu se prévaloir de l’art. 267, alinéa 2 du Code civil, dans sa version alors applicable, pour obtenir le maintien des donations et avantages matrimoniaux. En l’absence de tout lien de causalité entre le défaut d’information imputable aux notaires et la perte de chance invoquée, la demande indemnitaire formée par l’ex-épouse est intégralement rejetée.

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• Cour d’appel de Rennes, Chambre 1, 11 décembre 2018, RG n° 18/00667

 

Par suite de son manque d’information sur les honoraires pratiqués par son cabinet, une réfaction du montant des honoraires de l’avocate dans la proportion de 25 % doit être appliquée.

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Il n’appartient pas au juge de l’honoraire d’apprécier la qualité du travail réalisé ni une éventuelle faute de l’avocat dans l’accomplissement de sa mission pour en réduire le montant de sorte que les moyens relatifs au manquement de l’avocate à son obligation de conseil, à la saisine tardive du tribunal et à l’absence de demande de provision à valoir sur les droits de sa cliente dans la succession de son défunt mari, qui se confondent avec l’inutilité alléguée d’une partie des diligences accomplies, sont sans portée

L’avocat doit informer son client dès sa saisine et régulièrement ensuite des modalités de détermination de ses honoraires ainsi que de l’évolution prévisible de leur montant conformément à l’art. 10 du décret n° 2005-790 du 12 juillet 2005 dans sa rédaction applicable à la date des faits.

En l’espèce, les pièces produites par l’avocate ne prouvent pas le respect du devoir d’information qui lui incombe, seules les factures du 6 janvier et du 10 novembre 2015 contenant les renseignements nécessaires, étant rappelé que ce manquement ne peut toutefois avoir pour effet de priver l’avocat de toute rémunération.

Les parties n’ayant pas signé de convention, les honoraires revenant à l’avocat doivent être fixés en application des critères de l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1971, dans sa rédaction applicable à la date des faits, c’est à dire selon les usages, en fonction de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par l’avocat, de la notoriété et des diligences de celui-ci.

Contrairement à ce que soutient la cliente, il ne peut être déduit du montant de la provision réclamée (1’000 euro TTC), un tarif horaire nécessairement fixé à 100 euro au prétexte que, lorsque la provision a été sollicitée, dix heures de travail avait été accomplies.

Un tel montant, au demeurant très faible, ne correspond pas à la notoriété de l’avocate en rapport avec une ancienneté professionnelle de 16 ans au contraire du taux de 200 euros HT retenu à bon droit par le Bâtonnier.

L’avocate. produit un état détaillé des diligences accomplies entre 10 octobre 2011 et le 30 décembre 2014 faisant apparaître les temps d’entretien physique et téléphonique avec sa cliente, de rédaction de lettres et de courriels, d’étude du dossier et des courriels reçus et de rendes-vous avec le notaire chargé de la succession et un organisme financier pour un total de 68 heures,

Il y est joint copie de 124 lettres dactylographiées et de courriels, envoyés ou reçus, qui illustrent l’activité déployée par l’avocate au soutien des intérêts de sa cliente.

Il est cependant exact que l’évaluation unilatérale du temps passé à la rédaction ou à l’étude des courriels et lettres est très excessive, nombre de ces documents n’excédant pas quelques lignes, que le temps perdu en déplacement ne peut être facturé au même taux que celui du travail intellectuel et que le temps de recherche et d’étude n’est pas justifié de façon objective au même titre que la durée réelle des 10 réunions et rendez-vous cliente.

Par ailleurs, l’affaire présentait peu de difficulté, spécialement au plan juridique, pour une avocate expérimentée, l’essentiel du travail consistant à s’assurer du bon déroulement des opérations successorales et à rechercher un accord avec les indivisaires.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le temps de travail peut être raisonnablement estimé à 40 h soit 8 000 euro HT.

Afin de tenir compte du manque d’information sur les honoraires pratiqués, une réfaction de leur montant dans la proportion de 25 % doit être appliquée.

Ainsi, le montant des honoraires sera fixé à la somme de 6’000 euro HT soit, après déduction des provisions pour un total de 836,12 euro HT, un reliquat de 5’163,88 euro HT.

Cette somme sera majorée de la TVA en vigueur au jour de l’accomplissement des diligences, et l’ensemble produira intérêts au taux légal à compter du jour de la saisine du Bâtonnier valant mise en demeure de payer conformément aux dispositions de l’art. 1231-6 du Code civil.

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Aux termes d’un acte authentique du 7 septembre 2000, Monsieur et Madame F ont acquis de monsieur H un bien immobilier situé Commune de Chanonat, cadastré section ZH n°845, d’une contenance de 38 ca, faisant partie d’un ensemble immobilier plus important comprenant une grange attenante bâtie sur une parcelle cadastrée ZH n° 846 vendue par la suite par monsieur H à monsieur et madame M le 18 mars 2011.

Exposant que leur vendeur les avaient autorisés à obturer deux ouvertures du bâtiment donnant directement sur leur propriété et reprochant aux époux M d’avoir recréé une ouverture en façade sud à l’étage de leur bâtiment, les époux F ont fait assigner leurs voisins en référé, par acte en date du 12 décembre 2014 aux fins d’ obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 20 janvier 2015, une expertise a été ordonnée et confiée à Jean-Pierre F, lequel a déposé son rapport le 5 juin 2015

Monsieur et madame F ont alors saisi le TGI de Clermont-Ferrand, par acte du 6 septembre 2016, aux fins d’obtenir la remise en état des lieux sous astreinte, au titre tant de l’ouverture litigieuse que du réseau d’eaux pluviales (EP), outre l’indemnisation de leur préjudice de jouissance depuis le mois de janvier 2014.

Les servitudes de vue apparentes et continues s’acquièrent par titre ou possession trentenaire en vertu de l’article 690 du Code civil. En l’espèce, s’agissant de la vue provenant d’une ouverture en premier étage d’un bâtiment à usage de grange en limite de propriété, il apparaît que cette servitude existe par destination du père de famille, le fonds ayant auparavant appartenu au même propriétaire, ce qui explique l’absence des distances légales de construction. Il y a bien prescription trentenaire de cette servitude de vue puisque depuis plus de trente ans, l’immeuble voisin présentait des ouvertures avec vue directe sur le fonds contigu et en achetant ce bien, les nouveaux propriétaires ne pouvaient en aucun cas l’ignorer. Une telle servitude continue et apparente depuis plus de trente ans vaut titre et ne peut en aucune façon être supprimée.

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• Cour d’appel de Riom, Chambre civile 1, 11 mars 2019, RG N° 17/02125

 

 

Xavier et Isabelle, qui souhaitaient acquérir une parcelle de terre voisine de leur maison principale située sur la commune de Hautecourt Romaneche,, ont, par l’entremise d’une agence immobilière, offert d’acheter à Denise un terrain contigu au leur désigné comme étant constructible dans la proposition d’achat, puis signé le 29 novembre 2013 avec son propriétaire une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur une partie de cette parcelle (734 m2), moyennant le prix de 48’543 euro. La date de réitération de la vente par acte authentique, devant maître Christine B, notaire à Pont-d’Ain, a été fixée par les parties au 24 janvier 2014.

Il avait été précédemment délivré le 29 juillet 2013 à Denise par le maire de Hautecourt Romanèche un certificat d’urbanisme relatif à sa parcelle, mentionnant que ce terrain pouvait être utilisé pour la construction d’une maison.

Le 28 novembre 2013, la commune d’Hautecourt Romaneche a approuvé un plan local d’urbanisme, qui classe la parcelle acquise par les époux G. dans la zone N (zone naturelle).

La vente a été réitérée le 24 février 2014 par acte notarié reçu par la notaire Christine B, moyennant le prix de 48 543 euros.

Xavier et Isabelle ont déposé ensuite deux demandes de permis de construire ayant pour objet la construction d’un garage, les 4 juillet 2014 et 8 septembre 2014, qui ont été refusées par le maire de leur commune, motifs pris pour la seconde d’un projet qui n’entrait pas dans les constructions autorisées en zone N.

Aux motifs que la notaire n’a pas attiré leur attention sur le changement de classification de leur parcelle, les époux acquéreurs l’ont assigné le 1er octobre 2015 devant le Tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, en demandant qu’il soit condamné à lui payer la somme de 47’043 euros à titre de dommages-intérêts, outre une indemnité en application de l’art 700 CPC.

Par jugement du 13 avril 2017, le TGI les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer à la notair. la somme de 1’200 euro sur le fondement de l’art. 700 CPC.

Appel a été relevé.

Pour la cour d’appel :

Le notaire n’ayant pas attiré l’attention des acheteurs sur le changement de classification de la parcelle acquise doit voir sa responsabilité engagée.

En effet, la notaire était manifestement informée de l’intention des acheteurs de faire construire un immeuble sur leur parcelle de sorte que, ayant constaté, au vu de la note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune, que la parcelle était désormais classée en zone N, la notaire aurait dû informer et éclairer les acheteurs sur les conséquences de ce changement de classification.

En outre, la notaire ne démontre pas avoir informé les acquéreurs qu’en raison de la modification du classement de la parcelle survenue depuis la conclusion de la promesse il leur était encore possible de renoncer à la vente.

Le manquement de la notaire à son devoir d’information et de conseil a empêché les acheteurs de renoncer à la vente ou de négocier à nouveau avec le vendeur à des conditions moins onéreuses.

Le préjudice subi à ce titre doit être indemnisé par la somme de 48’268 euro outre 5’000 euros accordés en réparation du préjudice moral des acheteurs placés dans l’impossibilité de réaliser leur projet d’agrandissement de leur propriété.

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• Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 11 avril 2019, RG N° 17/03625

L’épouse d’un artiste peut demander la révocation pour inexécution des charges d’une donation d’oeuvres d’art consentie par son conjoint prédécédé, alors qu’elle n’est pas titulaire du droit moral, celui-ci ayant été transmis aux seuls enfants.

Simon a consenti à l’association L’Incitation à la création (IAC) une donation portant sur quatorze de ses oeuvres, en précisant, par lettre du 5 mars 1987 adressée au vice-président de celle-ci, que « ces oeuvres ne pourront en aucun cas être revendues et qu’elles ne pourront être utilisées que pour des accrochages ou des expositions à caractère non commercial et non publicitaire« .

Simon est décédé le […] , laissant pour lui succéder son épouse, , bénéficiaire de l’attribution intégrale en toute propriété des biens meubles et immeubles dépendant de la communauté universelle, ainsi que de l’usufruit des droits patrimoniaux d’auteur, et ses cinq enfants issus de leur union, Daniel, Jean-Marc, André, Pierre et Anna), qui ont reçu la nue-propriété de ces droits et le droit moral ; ayant découvert, en novembre 2012, que l’oeuvre « […] », incluse dans cette donation, allait faire l’objet d’une vente aux enchères publiques à la requête de la société Total lubrifiants, et que le débiteur saisi n’était pas l’association IAC mais M. A, son président depuis 1988, Mme veuve a fait procéder, avant la vente, à une saisie-revendication, puis a assigné l’association IAC, M. A. et la société Total lubrifiants en révocation de la donation pour inexécution fautive des charges ; ses enfants sont intervenus volontairement à l’instance ;

Pour la Cour de cassation, au visa des art. 953 et 954 du Code civil :

L’action en révocation d’une donation pour inexécution des charges peut être intentée par le donateur ou ses héritiers.

Pour dire que Mme veuve est dépourvue de qualité pour agir en révocation de la donation et en conséquence déclarer irrecevables ses demandes, l’arrêt d’appel relève que celle-ci sollicite la révocation de la donation au motif que la volonté de son époux tenant à l’absence de revente des oeuvres ou à leur exposition n’a pas été respectée ; qu’il énonce que ces charges invoquées ne relèvent pas, par leur nature, de la propriété matérielle des supports des oeuvres et ne peuvent être assimilées à des charges grevant des donations portant sur des biens matériels, mais relèvent du droit moral de l’artiste, peu important que l’association n’ait pas été investie du moindre droit d’auteur ; qu’il en déduit que Mme veuve agit donc afin que soit respecté le droit moral de Simon, lequel a été dévolu à ses enfants.

En statuant ainsi, alors que la donation portait sur des biens corporels, dont l’action en révocation pour inexécution de charges engagée par Mme veuve tendait à la restitution, la cour d’appel a violé les textes susvisé.

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• Cour de cassation, 1re Chambre civ., 16 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.603, cassation, FS-P+B