Le #notaire répartit le prix 3 ans après la vente et il le fait sans l’accord de tous les vendeurs

Madame E X recherche la responsabilité des notaires sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil (devenu plus tard l’article 1240). Il lui appartient de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Madame E X indique que la vente en pleine propriété d’un bien grevé d’un double usufruit ne pouvait intervenir sans l’intervention des deux usufruitières es-qualités. 

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Ainsi que le rappelle la jurisprudence, la renonciation à un usufruit n’est soumise à aucune forme particulière. En l’espèce, les deux usufruitières étaient partie à l’acte de vente. L’acte mentionne concernant la nature et quotité des biens immobiliers que l’acte porte sur la totalité de la pleine propriété des biens vendus et que ces biens appartiennent au VENDEUR ainsi qu’expliqué dans la partie de l’acte normalisée sous le titre “origine de propriété”. Or de cette partie, ressort la qualité d’usufruitière tant de madame J X que de madame E X. Il n’y a donc pas d’ambiguïté sur le fait que les deux usufruitières ont renoncé à leur droit à ce titre. Par ailleurs, madame E X ne justifie pas du préjudice qu’elle subirait s’il était considéré qu’elle demeurait usufruitière potentielle du bien, ce qui n’est cependant pas le cas en l’espèce. madame E X ne justifie donc ni d’une faute des notaires ni d’un préjudice.

Madame E X reproche aux notaires de ne pas lui avoir permis d’appréhender les droits qu’elle détenait sur le prix de vente au titre de son usufruit successif. Elle reproche aux notaires un manquement à leur obligation de conseil et d’avoir réparti le prix de vente sans son consentement.

Contrairement à ce qu’indiquent maître A et maître B, le Président de la Chambre des notaires n’avalise pas dans son courrier la répartition du prix de vente imposée par ce dernier. Il indique simplement que la vente d’usufruit successif est une des tâches les plus compliquées qui soit donnée aux notaires et que les fonds n’auraient pas dû être partagés à défaut d’accord des parties.

La doctrine fait état de plusieurs méthodes de calcul pour évaluer un usufruit successif comme la méthode économique du cash-flow ou la méthode fiscale. Cependant aucune méthode d’évaluation n’est consacrée par les textes en droit civil. Une des difficultés tient à ce que ce droit est pour partie incertain puisqu’il pourrait ne jamais naître si le second usufruitier décède avant le premier. Cependant en l’espèce, au regard de l’âge des deux usufruitières, il apparaissait probable que madame E X puisse un jour bénéficier de ce droit.

En l’espèce, la difficulté de l’évaluation du droit d’usufruit successif existant sur le bien vendu ne pouvait être occultée par les notaires des vendeurs. Or il apparaît un défaut de conseil de maître A, notaire, à l’égard de sa cliente. En effet, il n’est pas justifié qu’il ait exposé clairement à madame E X les difficultés qui pouvaient exister sur l’évaluation de son droit et sur le fait qu’un accord devait intervenir sur ce point préalablement à la vente pour qu’elle y consente en toute connaissance de cause. Par ailleurs, il n’apparaît pas que suite à la vente, il se soit mobilisé dans l’intérêt de sa cliente pour la préserver d’une répartition arbitraire du prix de vente par le notaire de l’autre partie.

Par ailleurs, il apparaît que maître B, l’autre notaire, a arrêté et imposé une répartition du prix de vente du bien en versant des sommes à ses clients et ce alors qu’il ne disposait pas de l’accord de l’ensemble des vendeurs et notamment madame E X quant à la répartition des sommes.

Ces fautes ont généré un préjudice directement né de ces dernières puisque les droits de madame E X n’ont pas été préservés. Dès lors maître A est condamné à verser à madame E X une somme de 5.000 EUR au titre du préjudice matériel subi et maître B une somme de 3.500 EUR.

Madame E X évalue son préjudice à la somme qu’elle considère qui lui était due sur le prix de vente au titre de son droit d’usufruit successif en appliquant pour ce faire le barème fiscal. Cependant, ainsi que précédemment évoqué, il n’existe pas en droit civil de textes permettant de définir de manière claire la valeur d’un usufruit successif, cette évaluation pouvant être réalisée de différentes manières au regard des cas d’espèce. Surtout, les sommes dont madame E X demande l’indemnisation n’ont pas bénéficié aux notaires, mais ont été remises aux enfants de madame E X. Dès lors ladite damedevait en demander restitution à ces derniers. L’action à l’égard des notaires ne peut être que subsidiaire à une telle demande à l’encontre des autres vendeurs, puisque le préjudice résultant de l’absence de versement d’une partie du prix de vente ne peut naître qu’en cas d’impossibilité pour le créancier de recouvrer les fonds à l’encontre de ceux qui les ont reçus. Les difficultés familiales qu’évoque madame E X, qui ne sont pas établies et auxquelles les notaires sont étrangers ne peuvent exonérer cette dame de son obligation de solliciter en premier lieu l’indemnisation du préjudice qu’elle évoque à l’égard de ceux qui ont reçu les sommes. Madame E X ne justifie d’aucune démarche même amiable en ce sens, ni du refus de ses enfants d’accéder à sa demande. Il est rappelé que lors d’une précédente vente, elle n’avait pas sollicité d’évaluation financière de son usufruit successif.

Dès lors Madame E X ne justifie pas du préjudice qu’elle fixe au montant des sommes qu’elle aurait dû percevoir si une évaluation de son usufruit successif avait été réalisée selon la méthode fiscale.

Alors que madame E X avait pris soin de se faire assister par maître A pour la vente du bien immobilier afin que ses droits soient protégés. Maître A s’est montré peu diligent et madame E X a rencontré d’importantes difficultés pour recevoir une aide de ce dernier qui ne lui a par ailleurs remis les fonds provenant de la vente que trois ans après cette dernière. Madame E X justifie à l’encontre de maître A d’un préjudice moral qui peut être évalué à la somme de 1’500 EUR.

En revanche, elle ne justifie pas d’un préjudice moral dont maître B serait l’auteur à son égard.


  • Tribunal de grande instance de Lyon, 1re chambre, 18 juin 2015, RG n° 14/01491

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