L’existence d’un passage commun ne suffit pas à caractériser l’existence d’une copropriété. Responsabilité notariale

Par acte notarié du 17 juin 1981, M. Michel M. et Mme Claude L. ont fait donation à leurs quatre enfants Elisabeth, Stéphane, Christophe et Nathalie, de manière indivise, d’un terrain à bâtir désigné au cadastre de la commune de Juziers (78), lieudit Les-Sablons-d’Apremont, cadastré section E n° 2356, pour une contenance de 82a 62ca.

Le terrain a fait l’objet d’une division en quatre lots distincts qui ont été répartis entre chacun des quatre enfants par acte notarié du 28 septembre 2007, chacun se voyant attribuer un lot et le quart du passage indivis desservant l’ensemble des lots. Des servitudes de passage, tant aérien que souterrain (pour toutes canalisations et réseaux), ont été créées aux termes dudit acte.

Mme Nathalie M. et M. Christophe M. ont chacun fait édifier une maison sur leur terrain, tandis que Mme Elisabeth M. épouse B. et M. Stéphane M. ont procédé à la division de leurs propres parcelles afin de les vendre à des tiers, confiant la réalisation des ventes à intervenir à la SCP O.-L.-L. devenue SCP Laurent J., Sylvain L. et Christine G.-F., notaires associés titulaires d’un office notarial à Limay (78).

L’existence d’un passage commun, circonstance de fait usuelle, et revêtant la qualification juridique de servitude de passage, ne suffit pas à caractériser l’existence d’une copropriété qui ne ressort pas des actes de vente, dès lors que les productions ne permettent pas de localiser précisément les équipements dits communs, qui n’ont pas davantage été mentionnés dans les actes de vente et dont les acquéreurs n’ont appris l’existence que postérieurement aux ventes.

Le dol peut consister en une manoeuvre, un mensonge ou une réticence dolosive et notamment est constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter, ou à d’autres conditions. Aux manoeuvres proprement dites sont assimilés le mensonge et la réticence, destinés à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du cocontractant. Le dol par réticence est caractérisé lorsqu’une partie garde, lors de la conclusion du contrat, volontairement le silence sur une information essentielle.

En matière de vente, la jurisprudence met à la charge du vendeur une obligation de renseignement à l’égard de l’acquéreur dont l’étendue dépend des connaissances respectives des parties au jour de la conclusion du contrat (Cass. 1re civ., 4 mai 1994). Ainsi le vendeur est tenu de communiquer à l’acquéreur toutes les informations en sa possession, susceptibles d’influer sur le consentement de son cocontractant. Même en l’absence d’obligation d’information légale, le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne peut dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues (Cass. 3e civ., 16 mars 2011, n° 10-10.503).

Constitue un dol l’abstention du vendeur d’informer les acquéreurs profane qui ne pouvait pas comprendre que leur terrain, qui bénéficiait bien d’un raccordement au réseau d’eau potable, n’était pas raccordé au réseau public et que leur alimentation en eau provenait d’un raccordement propre à une tierce personne et en tout cas mis en oeuvre par elle, installation dont se sont satisfait les vendeurs en mentionnant que les terrains objet des ventes étaient viabilisés, sans informer les acquéreurs de la particularité de l’installation initiale, ne leur permettant pas d’être raccordés à titre individuel auprès du fournisseur d’eau, peu important que celui-ci ait un monopole, de disposer de factures individuelles, de maîtriser leur mode de règlement de celles-ci, sans dépendre d’une personne tierce faisant la répartition de la facture globale qui lui était adressée, entre les différents acquéreurs des parcelles.

Le notaire rédacteur d’un acte est d’une part tenu à une obligation de résultat et doit, avant de dresser l’acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité et l’utilité de l’acte. Il doit procéder à des recherches sur la situation des biens et plus particulièrement vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu. Le notaire est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Son obligation de conseil consiste en une obligation de moyens.

Le notaire n’est tenu de se rendre sur place ou de procéder à des investigations complémentaires que s’il dispose de documents ou d’informations desquels il résulte des éléments objectifs lui permettant de douter de l’exactitude des déclarations de ses clients. Il faut qu’il existe des circonstances extérieures de nature à attirer son attention sur les incohérences de celles-ci. Ce n’est que dans cette hypothèse qu’il doit procéder à des recherches ou investigations complémentaires pour lever un doute raisonnable.


  • Cour d’appel de Versailles, 1re chambre, 1re section, 14 Septembre 2021, RG n° 18/07257

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